徐美思 訴 江淮

DCCJ3390/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第3390宗

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主審法官：黃慶春法官法庭聆訊

聆訊日期：2005年6月2日

判決書日期：2005年6月2日

判案書

1.本案原告人向被告人提出申索，要求被告人交回物業，物業位於香港駱克道462號鑽石大廈1字樓之全部（以下稱為「該物業」）。

2.原告是根據他於被告人在2003年3月15日所簽署之兩年租約之下，作出這個申索。

3.被告人在2005年3月25日被最高法院原訴法庭頒下破產命令，被告現是一破產人士。又經最高法院原訟庭在破產案件2005年B1066號，原訟庭聆案官頒下命令，批准本案可以今天進行審訊，並且若經審訊後，被告人被裁決需要向原告負責的話，原告人可以執行收樓令，但未有該法庭之許可之下，其他的裁決不能立刻執行，這命令是在原訟庭聆案官在2005年5月31日所作出的。

4.根據原告的證供指出，原告人於2003年3月15日向被告人購買該物業之業權。根據呈堂文件113頁之土地登記冊上之資料，原告人是以港幣一百一十萬元在2003年3月15日由被告人轉讓該物業之業權予原告人。在同日，原告亦簽署一份租約，答應租出該物業予被告人兩年，即由2003年3月15日至2005年3月14日止，以月租$9,000，月租須於每月上期繳交，並必須於每月之第15天或之前繳交。根據該租約條款第5.1條，原告人可因租戶在未有繳交該月之租金之情況下，一旦欠租15天，業主可向租戶收樓，即收回該物業，因為租戶已犯下違反租約條款的理由。

原告的舉證

5.原告人傳召原告之母親朱女士出席作供。原告之證供指出，被告在2004年3月15日起，一直未有繳交租金，而且至2004年第一季，以未有繳交差餉及地稅，至今為止，這兩項的租金及差餉也一直拖欠。租金是以每月$9,000計，而差餉自2004年1月1日至2004年3月31日，差餉為$1,025；自2004年4月1日起，每季差餉為$913。

6.原告證供顯示，被告人在3月15日起未有繳交租金，而且在4月間一直與業主商討提早終止合約的問題，但雙方一直未能達成任何協議。

被告的抗辯

7.被告人的抗辯書指出，該物業一直擁有一非法建築部分，而在該非法建築部分之天花為大廈之污水渠及污水管道。因為日久失修，污水管道有破裂的情況，而因為污水管道失修，令致被告人經營的髮廊蒙受損失，他的員工，因為該物業的狀況而受到影響，引致他的經營失敗。他把他的髮廊生意失敗及損失歸咎於該物業之失修狀況。

8.被告人江先生的證供指出，他曾要求業主作出維修，但業主一直拒絕作出維修。逼於無奈，他決定提早終止租約，及與業主商討終止合約的問題，但雙方未能達成協議。他表示，在2004年5月4日，他已經遷出該物業。因此，他沒有欠租，亦沒有霸佔該物業。他更親自通知水務署及香港電燈公司終止提供水和電，但他承認他一直未有還該物業之鎖匙給業主。

9.被告更提出反申索，是他所經營的髮廊生意的盈利損失，可惜他未有提供任何證據，證明他的損失或所損失是因為該物業失修而引致，或他的損失的數目是若干。被告人更未有提供任何證據，證明該物業所謂失修的情況，他提供了幾份照片，但被告人亦沒有就該些照片加以解釋。

裁決

10.至於被告人自2004年3月15日起已未有繳交租金一事，被告並沒有否認。他亦不否認他遲遲也未有把該物業之鎖匙交還予業主，時至今日，銷匙仍在被告手中。根據文件顯示，被告人所提供的證物，包括一份傳真，該傳真是關於他聘請搬運公司搬離物業的證據。文件上顯示，搬運公司在2004年5月7日到該物業，替被告人搬走各樣傢俬雜物。根據租約條款，租戶必須根據合約，繳交租金。而所繳交之租金，租約全期的租金，在本案中那是指兩年租金，由2003年3月15日，至到2005年3月14日止。

11.被告人在他的抗辯中提出，因為他所蒙受的損失是基於業主未能修理污水渠，引致他蒙受生意上的損失，他以此理由聲稱他可以用他的損失以抵償租金的繳交，並且向業主反申索他的損失。

12.基於被告人在本案審訊中，未能提供任何關於該物業污水渠失修之狀況，又未能證明他的髮廊生意蒙受損失，更未有提供任何證據，證明他的員工因為該物業之狀況在工作上有任何的影響，所提供的照片更未能加以解釋有任何影響他的生意經營的後果或失修之狀況為何。再者，既然該污水管道或污水渠是屬於大廈之一部分，理所當然，應該由大廈業主法團屬下之管理公司作出維修，照理不應由業主一人單獨負責大廈之污水管道的維修。被告人亦坦白承認他未有通知大廈業主管理公司去作出任何的維修。況且，該物業在2003年3月15日之前，一直為被告人所擁有，被告亦坦白承認，當他購買該物業之時，非法僭見的平台上蓋已經存在，而污水管道失修亦也不是一朝一夕可形成。因此，被告人一直在他擁有該物業之時，以及2003年3月15日之後，也是佔用該物業之人，對該物業之狀況失修與否應該瞭如指掌。

13.被告人一直未能提供任何書面證據，提出證供去支持他現在的抗辯理由，因為當時污水渠失修的緣故，令他蒙受經營上的損失，亦未有任何投訴信件或文件指出該物業嚴重失修，要求業主或任何人作出修理。若果該物業之狀況正如被告人指出，失修程度、惡劣程度影響他的生意經營的話，他理應立刻作出維修，使他的生意不會蒙受任何損失或影響，他當可以先作維修，後將維修費用向業主法團追討或向原告業主追討，但被告並未有作出任何此種維修之程序。此可證明情況因失修之緣故，並非如被告人所講那麼惡劣及不能忍受。

14.基於被告人未能提供任何關於物業失修的情況，法庭不能就被告人所提供的抗辯，在未有足夠證據之下，作出任何裁決，決定物業是屬於失修而引致被告人不能繼續在該物業經營下去。根據租約條款，是否被告人因物業失修可以中斷租約，不再繳交租金呢？因為被告人未能提供足夠證據，法庭不予接納被告人之反申索及以他所蒙受之損失填補原告向他追討之租金的抗辯。

15.根據原告人之證供，被告人未能繳交租金是由於被告未有足夠的資金去支付租金，此點被告人在他的抗辯書中已坦白承認，這可見於文件夾第21頁被告之抗辯書及反索償書的第2段。被告更提供一份由屋宇署發出的通知書，此通知書發出日期為2004年10月8日。通知書文中，指出在該物業之平台有一僭建物，而屋宇署指令業主必須立刻把僭建物拆除。此通知書是寄到該物業地址及業主的，並指出由佔用人轉交，此文件可見於文件夾第143頁。被告承認此文件之正本在他家中，既然信件是寄予業主，被告人為何仍然擁有這份2004年10月8日之信件呢？尤其是當他承認他在2004年5月4日已遷出該物業，這證明被告人遲在2004年10月8日仍然回到該物業中，並且收到該信件。

16.另外，原告提供了三份信件，是由被告人傳真予原告的，日期為2004年4月1日、4月26日及5月1日。三份信件清楚指出，被告人承認他的生意不如理想，有財政上的困難，所以未能繼續支付租金，引致租金拖欠。在4月1日之信件中，他通知業主，他希望可以提早終止租約，而所欠下之租金，日後慢慢攤還。在2004年4月26日之信件，他把4月1日當日要求提早終止合約的要求撤回，因為他已加入了一個新的生意夥伴，因此可以繼續經營他的髮廊生意。但在2004年5月1日之信件，明顯地此信是答覆，原告人曾經出律師信向被告人追討所欠的租金。被告人在信中表示，他希望業主能接納他的要求，提早終止合約，並往律師樓簽署一份終止合約的協議。但他清楚指出，就算原告業主未能答應他的要求，他也會在2004年5月4日遷出該物業，他更提供他在5月4日後的工作地址。

17.在信件中，他提出若業主同意他的要求，提早解約，他將會把物業之門匙交給他自己的律師，意思是他的律師會把門匙交給業主或業主的律師。之後，有其他的書信來往，由原告的律師所發出的，以及破產管理官所發出的，這些文件可證明被告人實在已經多次承諾他會把該物業之鎖匙門匙歸還予原告人，正式作出交吉，物業歸還原告人的行動。時至今日，被告人仍然在法庭中提出他未有機會去尋找該物業之門匙，雖然破產管官已經早有建議，而他亦都承諾把該物業之門匙歸還予業主，一直他未有作出此種行動，交還物業給業主。

18.經過今天的聆訊，經過詳細考慮被告在庭上所作出之供詞，我相信被告人是刻意不把物業之門匙交給業主，他一直不願意無條件把鎖匙交還業主。業主要求他把租金拖欠的歸還卻未能做到，而根據合約，顯明地，他違反租約上的承諾，業主是有權要求租戶履行合的條款，就算業主知道租客有財政上的困難，業主也有權不同意終止合約，而要求根據合約中條款，向租戶追討所拖欠的全期租金。

19.在此案中，被告人所提供的抗辯，明顯地是未有良好的抗辯理由，他所作出的行徑，證明他一直不願意把門匙交給業主，而這種行為，他亦知道是明確表現他不願意把物業交還業主，既然根據合約，他是有權佔用該物業兩年，租金的繳納是必然的。而又因為兩年期雖過，他一直不願意交還鎖匙，這證明他繼續佔用該物業，所以他的抗辯是完全不能生效。

20.根據以上理由，我裁定原告人的申索得直，被告人必須立刻交還該物業之業權予原告人，若被告人繼續不交還該物業之鎖匙，原告可以以執行令的方法收回該物業。我亦批准原告在申索書所作之申請，即關於被告人所拖欠之租金，由2004年3月15日起，直至交還物業之日子，每月租金9,000元，以及所拖欠之差餉及地稅，根據申索書之請求，而且可得因所欠之裁決款項的利息，以入稟申索之日開始計，法庭所定之息率半息，直至裁決之日，以後之息率為法庭所定下之全息，直至全數支付。當然，此部分的裁決，因為被告人是被判破產之人士，原告不能立即執行此命令，須得到破產法庭批准。但這並不表示被告人是不需要繳交所拖欠的裁決數目。本席裁定被告人需要支付原告人之訟費，若雙方未能達成協議，可由法庭經歷司審核決定。

（原告人代表律師向法官作出申請）

21.基於被告人在此案進行中和之前的行徑，遲遲不肯交還鎖匙予業主，而且繼續拖延直至到案件審訊，態度不良，他既然為破產人士，明知繼續此訴訟，他是不可能成功抗辯，但仍然堅持，亦沒有提供任何可以支持他的抗辯的證據，我覺得令到原告人拖延收樓時間，令法律費用增加，所以我覺得今次的訟費原告人可以以彌償基準的基礎去計算。

22.原告人的證物可歸還原告人。