張紫霄 訴 林少平

LDBM 198/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第 198 號

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主審 :盧偉光審裁成員

聆訊日期 :2005年12月1日

頒下判案書日期 :2005年12月20日

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判   案   書

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背景

1.申請人為香港北角英皇道165號公主大廈（“該大廈”）    “4/F, Rm. 1” 單位之業主，而答辯人為該大廈的業主立案法團（“該法團”） 的主席，亦為該大廈 “8/F, Rm. 9” 單位之業主。

2.2005年7月22日，申請人根據《建築物管理條例》提出申    請，指答辯人“未經政府申請許可及受害住戶同意，私自更改原有大廈電梯建築設計運作圖則”。申請人要求土地審裁處（“審裁處”）裁定答辯人須要“按照原有樓宇建築電梯設計圖則開放運作，方便廣大住戶自由上落。保障業主住戶享有公契合法權益。並對業主住戶長期矇受權益損失給予適當賠償”。申請人並提出下述要求 ：“權益長期損失責任賠償，以警戒主導者違規惡習”。

3.答辯人於2005年8月11日提交反對通知書，確認下列幾    點 ：——

(i)   他多年來被選為該法團的管理委員會（該管委會）的委員之一；

(ii)  他在本案的有關時段是該法團的主席；及

(iii)  該大廈的日常管理是由該管委會委員集體地代表該法團進行的。

4.答辯人在反對通知書有下列3點反對理由（見反對通知書的中文翻譯版本） ：——

(i)	答辯人“否認他私下更改該大廈其中一個電的運作或禁止該大廈由1字樓至6字樓的業主使用該電。答辯人特別否認他向該大廈的住戶騙稱該大廈電的使用是按照消防署的指示。”
(ii)	答辯人承認因為該大廈18樓（17/F）以上有4層樓沒有樓梯出口，“為了有效地管理該大廈包括提供電的服務予業主/住戶和減少1號電的維修率以節省有關的維修開 支，1號電慣常地被編排為不停1樓、2樓、4樓及6樓（「該習慣」），該習慣已沿用多年而該法團並沒有收到業主就該習慣安排的合理投訴。再者，1樓、2樓、4樓及6樓的業主仍然可以使用2號電及3號電。”
(iii)	答辯人指出因為沿用上述該習慣的決定“是由該法團經管委會的集體決定，而不是由答辯人個人決定。所有針對有關管理該大廈的申索都不應向管委會的個別委員提出。”

申請人的理據

5.申請人親自作供，他在2004年購買他居住的4/F Rm. 1 單位後才知悉該大廈部份樓層（包括4/F）被切斷第1部電梯運作，大廈公契規範電梯的使用權被侵犯的情況。他已口頭及張貼通告向答辯人及個別管理員反映他的不滿，均不得要領。綜合他提交的文件及口供，他相信大廈的管理人員及電梯的維修人員執行切斷第1部電梯在數層樓的使用權是聽從答辯人的指示辦事。答辯人為首的一些人仕在未得該立案法團及其他住戶同意前，“私自更改原有大廈電梯建築設計運作圖則”，並違反該大廈的大廈公契，亦未向政府申請並取得許可。在他向特首及民政總署等投訴後，答辯人仍敷衍了事。及後，他經民政總署的大廈管理資源中心所安排的義務律師的指導後，決定入稟審裁處興訟。

6.申請人在盤問答辯人及其他證人和陳詞時，質疑答辯人在反對通知書所指出的理由（即更有效地提供服務、節省維修開支及繼續已沿用多年的習慣安排等），指出為何要被切斷第1號電梯的樓層的住戶（包括申請人）承擔所有上述的責任及義務而不是由整棟大廈的住戶共同承擔？    

答辯人及其他證人的證供

7.答辯人三位證人均居住於該大廈多年，亦為該法團的管理委員會成員。包括答辯人林少平（法團主席），劉健馳（法團司庫）及寧潛濤（法團秘書）。他們共同的口供為 ：有關切斷大廈的第1號電梯的安排由來而久。他們共同的證供是該第1號電梯的習慣使用的安排，早於該大廈於1999年進行升降機更換工程前已如此。而該更換工程及繼續原來的習慣使用的安排亦為當時該法團所召開的業主大會所批准。無論如何，該安排是該法團的決定，不是答辯人或其他該法團的管委會的個別委員的決定。

答辯人的主要反對理由

8.答辯人在本案聆訊前，已發出傳票申請，要求剔除答辯人為本案的答辯人。本席發覺於該傳票申請時答辯人的陳詞大綱已清楚指出：根據《建築物管理條例》的第16(b)條，該大廈的電梯是公用部份，有關建築物公用部份的任何法律程序的提起及進行，不應針對個別業主（包括答辯人，雖然他為業主立案法團的管理委員會主席），而應該針對業主立案法團。雖然審裁處黃一鳴暫委法官於2005年10月10日撤銷答辯人該傳票申請，但當時並未有就本案申請作出聆訊或任何其他裁決。於本案的陳詞時，答辯人重申上述論點。

事實的裁決

9.雙方就現行的切斷第1號電梯的使用細節安排一事，並沒有任何分歧。

10.另一方面，申請人聲稱整個切斷第1號電梯在該大廈數樓層的運作，是答辯人私下的決定，而答辯人方面的證供則指這是該法團的決定。衡量所有的證供，本席裁定申請人根本不可能知道數年前該大廈的情況，本席亦相信答辯人的3位證人為誠實的證人。因此本席在事實方面裁定接納答辯人及其他證人的口供，即整個切斷第1號電梯的運作是整個法團的決定，不是答辯人個人的決定。

針對法團而提起及進行的法律程序

11.雙方並無爭議的是，根據土地註冊處的紀錄，答辯人是該大廈的立案法團主席，而該法團是早於1980年1月15日成立的。

12.該條例的第16條規定如下：——

“16． 業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部份有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此 —

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

審裁處的裁決

13.申請人在申請書清楚地指出他是針對答辯人而不是該法團提出興訟。申請人在答辯人提出上述的傳票申請後，已為答辯人提醒上述條例的條款，卻仍然沒有選擇修改申請通知書答辯人的身份。

14.申請人完全沒有回應答辯人反對通知書所指出的主要理由：即所有針對有關管理該大廈的公用部份的訴訟都不應向管委會的個別委員包括答辯人提出，而應該向該法團提出。

15.因為答辯人提出的主要反對理由（即申請人不應該針對答辯人興訟）是如此清楚地明文載於該法例的第16條，本席認為毋需再就申請人提出的其他理由作出裁決而即可以裁定申請人敗訴。因此，本席裁定申請人敗訴，並作出下列的頒令 ：——

(1)    撤銷申請人2005年7月22日的申請；

(2)    臨時訟費命令：

申請人須付予申請人這申請的訟費，按區域法院的訴訟各方對評基準計算，如果雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：親自應訊。 （無律師代表）

答辯人：由周卓如律師行何健華律師代表。