Tong Sun Wai and Others 訴 Chan Kai Kee Ricky

DCCJ803/2005

香港特別行區

區域法院

民事訴訟2005年第803宗

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主審法官： 周兆熊法官

聆訊日期： 2005年10月27日

頒下判案書日期： 2006年1月25日

判決書

1.本庭需要裁決的是以下的申請：-

（1）   原告人的申請：

“1.	final judgment in this action against the Defendant for:-

(a) vacant possession of the premises known as All That Shop No. 45 on Ground Floor of Block B, Walton Estate, Nos. 341-343 Chai Wan Road, and Nos. 1-3 Yee Shun Street, Hong Kong and Shop No. 46 on Ground Floor of Block B, Walton Estate, Nos. 341-343 Chai Wan Road, and Nos. 1-3 Yee Shun Street, Hong Kong (“the said Shops”);

(b) arrears of rent at the rate of $11,000.00 per month for the period from 16^th June 2004 to 15^th January 2005;

(c) Mesne profits at the rate of $11,000.00 per month from 16^th January 2005 until recovery of vacant possession of the said Shops;

(d) The sum of $5,413.50 being arrears of management fees in respect of the said Shops for the period from 1^st September 2004 to 15^th January 2005;

(e) Management fees in respect of the said Shops at the rate of $1,203.00 per month from 16^th January 2005 until recovery of vacant possession of the said Shops;

2.	the Defendant’s Counterclaim filed herein on the 2nd day of March 2005 be struck out on the grounds that:-

(a)   it discloses no reasonable cause of action; or

(b)   it is scandalous, frivolous or vexatious; or

(c)   it is otherwise an abuse of the process of the Court; and

3.	costs of this action and of this application.”

（2）   被告人的申請 ：命令原告交出呈堂之17th July 2002租約正本（因此乃原告（2）偽造冒簽文件）由法庭保管，待紐約、香港警方偵查。專此申請禁制令3位原告以該假文件授權他人聆訊。原告（2）須親自應訊，因無對話不成公正聆訊。

（3）   被告人的申請：

(a)   剔除3位原告無理之訴訟 ，索償有關損失 ；

(b)   申索精神受坑害之損失及向法庭申請法律指導；

(c)   剔除受託人之代訴訟 ，及其無基礎理據之授權和誓章。

（4）   被告人的申請：更改答辯所欠內容，故急須更改抗辯及反申索。

對第（4）項的申請，原告人沒有反對，故此本庭批准是項申請。

（1） 原告人的申請

2.2002年7月19日，第一、第二原告人和被告人簽訂簽約，由前者將柴灣道341-343號宏德居商場B座45-46舖（“處所”）租予後者，每月租金$11,000，租期由2002年9月16日起至2004年9月15日止。租約第（三）條規定，租金必須在每月租期之首日上期繳納。如過期10天租客仍未能將租金交到業主，或租客不履行租約內任何條件，則業主有合法之權利將租約終止。租約第（六）條規定租客須支付管理費。

2.1	原告人指被告人由2004年6月16日起至2005年1月15日沒有繳交租金，而自2004年9月1日至2005年1月15日沒有繳交每月$1,203的管理費。對此指控被告人在抗辯書中沒有提出抗 辯。
2.2	2004年7月6日的原告人的代表律師吳伯仲律師行給予被告人一封終止租約的通知書，通知被告人租約將於2005年1月15日終止。對於上述的通知，被告人並無提出抗辯。
2.3	租約已在2005年1月15日終止 ，而被告人沒有繳交有關的租金及管理費；對於租約及終止租約通知書的有效性，被告人沒有提出任何抗辯，因此本席必須裁決原告人的申請得直。被告人要求剔除原告人申索的當申請是沒有事實和法理基礎的 ，因此本庭撤銷該申請 （第3(a)項申請）。
2.4	對申請人的申請，被告人提出以下的抗辯理由：-
	（1）被告人指第一原告人全不知情，亦從未與被告接洽。他們委託第二原告人在其不公平合約情況下，第一原告人無理據於本案作供應訊 。被告人沒有提出證據，證明委託有關的是無效的。原告人本身可提出有關本案的證據。被告人所提出的並不是反對申索的理由。
	（2） 被告人指業主（原告人）沒有給予租客公平合約。
	被告人指原告人擅自刪減所承諾協議之必續約條款（由二生二死四年約，砌成二年後須另行再續之合約）。這並不是不繳交租金及管理費的理由，亦不影響終止租約通知書的有效性。被告人所要求的，是“至少2年死約，2年生約”（參看判案書第3.2段），而不是“二生二死四年約”，生約在先死約在後的4年租約。
	（3）被告人指業主違返口頭協議 ，蓄意刪減所記錄協議條文，並遞奪合約及拒發租單，延誤及不履行申辦學校註冊所需呈報的有效租約文件。這並不是不繳交租金及管理費的理由，這些理由亦不影響終止租約通知書的有效性。
2.5	被告人提出的都不是有效的抗辯理由 ，因此本庭裁決原告人的申索得直。

3.被告人提出損失($816,330)及堂費雜項的反申索。在反申索書，被告人有以下的陳述：-

“（1） 在7-8-02奉教署喻發現該校址原來並未有‘學校用途’之準許，須向地政署申辦。此事與業主同意予我們作學校用途之條件不符（附件2-3）。因補辦地政署註冊，審批需時，但亦需業主名義去信親辦。他多月無反應，至02年11月寄上地政署表格給業主們簽署，卻被其拖延至03年2月底才寄回給被告人辦理單是等待此文件，延至03年2月才獲發臨時學校註冊牌照（附件4a-g），白白浪費了七個月，交了租及地政費用，卻無合法用途，空待所耗租金達5萬5千元。（$55,000元）

（2） 2生2死之協議4年租約，為保障延續永久學校牌照者。因業主拖延，臨約於04年1月31日屆滿。因欠其有效合約，租單文件等，日校牌再延至04年10月31日，浪費了九個月租期（$99,000）（附件5a-f）。

（3）     業主不負責任，足浪費了（5+9）14個月租期作空待。此舉亦導致本校夜校牌照(522054)自31-1-04到期失效後 ，最後都被吊銷了。（附件6a - b）”

3.1	就第(1)點而言，被告人指業主同意他們把處所作學校用途 ，但這不等於業主保證處所可作“學校用途”。租約的“註”亦祗說明“業主須書面同意乙方作開設補習學校用途”。租約並無顯示原告人作出保證，保證處所可作“補習學校用途”，因此他們無須負任何責任。
3.2	就第（2）點而言，原告人沒有責任確保被告人可獲得永久學校牌照的延續 ；本案亦無證據證明原告人有續租約的責任。2002年7月19日，被告人改函原告人，要求在租約內加上兩條附註：

“湯先生，

因未能會面相談，現付上兩份新租約，請填妥後交回我校打厘印，謹請親筆註明附加所要條文如下：

（一）「須得消防署及屋宇署審批閣仔圖則，並需加建沖水厠兩個，費用由租客負責。」

（二）「業主須書面同意租客以現址開設補習學校用途，並請在合約條文（二）內註明續約條款；「至少2年死約，2年生約，」方便我向6個政府部門申辦校牌及建設審批。有關本租約之校名待批核更正，或以成立有限公司時作準，「一切以陳啟基校長全權代辦。」

陳啟基上 2002年7月19日

見証人：李玉珠

Tel: 2884 2991”

被告人要求在租約內附加兩個條款，其一是“至少2年死約，2年生約”，而不是第（2）點所說的“2生2死”的4年租約。租約內沒有這個條款；即使這要求已獲納入租約條之內。在首2年的死約約滿後，原告人無責任必定要再續租約兩年，因為這是“生約”。
3.3	反申索書的其餘部份如下：- “業主違口頭租約協議，蓄意刪減所記錄協議條文，並遞奪合約及拒發租單及口頭買賣協議 ，延誤及不履行申辦學校註冊所需呈報的有效租約/買賣文件（附件7）。 4a 一直以來，其原意祗為設下一個完全受原告（2）操縱之坑害陷阱，白白浪費了開辦該址之建設費用$98,000元 ……及； 4b 當初原告（2）在四名見証人俱有共識地先後與其親耳對話中聽聞他來電所允諾：「必會續約，且他們身在紐約，沒有理由有錢唔收！」並以：「前租客鏡舖租用了十多年為例證」等言論誤導下，我公司屬下2名見証人Y.C. Li及N.C. Lee已先後將本校新增學生分流，擴展托管學童至筲箕灣東大樓1/F12室（委任李茂源校董註辦地政規劃手續）因原告均無辦續牌文件予我校總部，未能及時配合而被迫棄置（附件~12）。 6 筲箕灣銀河廣場9號舖校舍亦於04年11月15日倒閉，連同上述（5）損失達$244,330 (114,580 + 129,750)（附件~8）。 7 自04年7月，會員家長們受其無故貼大字報收樓（附件13），高價租售予中國銀行等公開言論嚇怕，在無耐性等待續約及欠缺安全感下，紛紛轉校托管，本校總部損失達$200,000 (25,000 x 8)。 8  柴灣高威閣LG93，LG98舖：「優生工文程文化協會」亦倒開，損失有待點算。 9 陳啟基已失去上述校長一職及正常入息中斷，我於2/05賣去居所物業 ，後與原告2成交其兩舖，自04年7月其反覆無常，已使我使高血壓及失禁加劇，終夜失眠，受害至巨，收入自1-12-04全停頓，損失達$120,000 (30,000 x 4)。…… 此損失累計至原告之坑害/本案至結連為止。”
3.4	原告人並無違約，引致被告人遭受損失，因此被告人完全沒有勝訴的機會，本庭因此撤銷他的反申索。

第（2）項申請

4.被告人要求第二原告人交出2002年7月17日的租約正本，因為第二原告人偽造冒簽該文件。這是非常嚴重的指控。偽造冒簽文件的裁決 ，須在正審程序於聆訊所有證供後才得以裁決。非正審程序不是對該項指稱作出裁決適當的程序；僅依藉文件證據而對此項指控作出裁決是不恰當的。再者，原告人的申索得直，被告人的反申索被剔除，因此本案已告終結。有關第二原告人干犯此項罪行的指稱不能亦不需由本庭進行聆訊，以作出裁決，因此本席不批准此項申請。

被告人第3（b）項的申請

5.被告人沒有在申索書中作出第3（b）項的申請，他不能祗藉傳票獨立地作出此項申請，即使反申索中有是項申請，他亦不會勝訴。本庭不會向被告人作出法律指導。

6.第3（c）項，受託人有權代訴訟，本案沒有證據證明該授權和誓章是無基礎和無理據的。

7.基於上述的理由，除了他的答辯書的修訂申請外，本庭撤銷被告人所有的申請。

8.本庭批准原告人傳票申請的第1及第2項申請。

9.是次申請定於2005年10月27日進行聆訊。法律援助處處長於2005年10月26日向法庭存檔申請法律援助通知書的備忘錄。原告人是於2005年5月30日提出是次傳票申請，被告人有充份的時間向法律援助處提出上述的申請，但他只在聆訊前的很短時間內才申請法律援助。被告人的抗辯，及他的各項申請均無有效的實質內容，因此本庭不會擱置聆訊的進行。

10.本庭頒下臨時訟費的命令 ：被告人須支付原告人本案（包括是次原告人及被告人的各項傳票申請）的所有訟費（包括原告人在是次傳票聆訊聘用大律師費用），如與訟雙方未能議定訟費的款額。該款額由訟費評定官評定。如在14天內由與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。

第一及第二原告人：   由M/S. Ng & Co. 律師事務所轉聘Catrina Lam大律師代表

被告人：親自應訊，無律師代表

上訴法庭拒絕給予被告上訴許可。請參閱HCMP379/2006日期: 2006年5月17日

上訴法庭拒絕給予被告上訴許可。請參閱HCMP379/2006日期: 2006年5月17日