聶又吾 訴 華源工廠大廈業主立案法團

DCCJ 5915/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件 2004 年第 5915 號

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主審法官：區域法院暫委法官潘兆童法庭聆訊

聆訊日期：2006年2月8至10日

頒下判案書日期：2006年3月15 日

判案書

引言

1. 原告人是華源工業大廈（“大廈”）頂樓單位及對上天台的業主，被告人是大廈的業主立案法團。原告人指位於天台的一些公共設施因缺乏維修，導致天台漏水，影響他的頂樓單位，要求賠償。原告人更聲稱與被告曾協議分擔單位天台的維修費用，要求被告遵守。

2. 此外，原告人指一些置於天台的公共設施，佔用了他的私人地方，要求被告人移走。

3. 原告人在此訴訟中親自行事，亦是原告人方面的唯一證人。

4. 被告人方面傳召了總管何石沛先生（“何先生”）作供，並按原告人要求提供其專家證人張楚然先生（“張先生”）作證。

背景

原告人案情

1.原告人於1991 年購入有關物業，自用經營生意，經常用於存放一些紡織物品。當時物業天台已經給僭建了一間小屋（“小屋”），面積差不多覆蓋了整個屬於原告人的私人天台的範圍，只餘小屋與消房水缸之間的一小片地方沒有覆蓋。在小屋旁邊，即公共梯間前面，有一塊長方形的空地（“天台空地”），從圖則和張先生的專家報告可見，它雖然位處單位的廚房和廁所的正上方，但卻是屬於公家地方。在天台空地相對小屋的另一邊，是天井位置。

2.自從1996年開始，原告人便不斷向大廈管理處投訴天台漏水問題。當時大廈的業主立案法團（即被告人）還未成立，大廈由「華源工廠大廈管理委員會有限公司」（“管委會公司”）管理，主席是羅錫榮先生（“羅主席”），而何先生已擔任總管一職了。當時原告人曾就天台鹹水缸漏水問題投訴，管委會公司亦曾相應作出維修。但據原告人所說，維修後仍間歇有漏水情況發生。

3.到了1998年3月，原告人向管理處要求維修天台，並在何先生在場之下，在3月20日與羅主席達成維修協議（“98年協議”），共同分擔天台的維修費用，當時協議的維修費用是$27,000，管理處負責$15,500，原告人負責$11,500。據原告人說，本來羅主席建議雙方各付一半，但原告人認為維修的是公家地方，平分並不合理，所以羅主席便提出以此比例支付。

4.告人指，當時雙方曾就監工和保用問題討論，原告人建議由何先生監工，但何先生只能承諾保用2年，而原告人則可保用5年，故最終由原告人負責。原告人指，該次維修的部份，是天台空地。

5.就此協議的內容，雙方有不同版本。原告人指協議包括每5年維修一次，以同一比例支付維修費，而何先生則說，這只是原告人單方面的想法，羅主席或管委會公司並沒有同意。因羅主席現今已然離世，這議題在審訊時是各執一詞的局面。

6.文件中可見有兩封當時原告人寫給管理處的信件，記錄了協議內容。雖然兩封信件的內容大致一樣，但只有其中一封記錄了5年之後再維修的條款，而有關此條款的字句卻被劃去，並改寫為「由下界執行委員及主席決定」。在這信件的底部，載有羅錫榮三字的簽名。

7.在接受盤問時，原告人說，他在當天（1998年4月10日）分別寫了兩份「保用證」給管理處，第一封是寫有5年之後再維修的一封，但何先生對他說不見了，所以便寫了第二封，並特意在其中表明了是一式兩份，一份交了給管理處，一份自己保留。原告人說，寫第二份時忘了寫上5年之後再維修的條款，只是一時錯漏，而那「保用證」的用意，亦不是為了證明協議條款。有關信件被刪改的事，及那是誰的字跡，他毫不知情。

8.在該次維修後的5年期間，原告人沒有再向管理處作出漏水投訴。於1998年11月，原告人把他的單位租出，租約到目前仍然繼續。

9.被告人於2000年2月跟據香港法例第344章建築物管理條例之規定註冊成立，取代管委會公司管理大廈。管委會公司則於2000年5月在公司註冊處撤銷註冊。

10.到了2003年4月，亦即是98年協議達成後的5年，原告人要求管理處遵守98年協議，維修天台。當時被告人已然成立，主席已改由方錫森先生擔任，總管則仍然是何先生。

11.被告人不同意進行維修，亦不承認98年協議。原告人指，當時何先生對他說，因98年協議是與管委會公司訂的，被告人不用負責，還恐嚇說要檢舉他的天台僭建物。證據顯示，後來兩人之間的爭議，逐漸變得激烈。

12.當時被告人就此事徵詢了法律意見，並透過律師於2003年6月12日發信向原告人述明被告人沒有責任維修天台，原因是有關部份屬原告人的私人物業，應該由他自己負責。原告人收到信件後，去信管理處要求拆走天台上的公共設施，因為若被告人所說是真，該些設施便是建在他的私人地方上了。

13.其後被告人律師於2003年6月30日，再度去信原告人，但在信中只要求被告人指出漏水的地方和問及有否尋求有關部門或測量師意見，而並沒有提及需維修部份的業權問題。

14.從2003年7月開始，原告人一直向管理處要求移去公共設施和支付侵入私人地方和維修的費用，到了2004年2月13日，原告人應租客投訴往單位察看天花漏水問題及進行維修，發覺是天台的水泵房的水管滴水滲到樓下，便要求何先生前去察看，他亦看到有滴水問題。原告人的證供指，當天他跟隨何先生到管理處商討，期間何先生對他惡言相向，並煽動他到法庭提出起訴。

15.期後原告人仍不斷向管理處發信投訴，但還是不得要領。到了2004年11月11日，原告人提起了此訴訟。

16.就公共設施有否侵入私人地方的問題，原告人提供了數張照片，相中可見天台地上置有很多喉管，連接著包括消防水缸、鹹水缸、和食水缸等地方，主要跨越天台空地，但亦經過小屋與消防水缸之間的地方。另一方面，從專家報告中所附照片所見，那些喉管已然移去，只餘下一條藍色的喉管連接著食水糟，固定於地上通往天井方向。這藍色喉管，於審訊前亦已經給拆走了，從被告人提供的最新照片可見，在整個天台的地面上已沒有設置喉管了。

被告人案情

17.何先生不承認98年協議包括每5年維修一次的條款，他說這只是原告人一廂情願的想法，未經任何人同意。而有關那兩份「保證書」，當時收到的第一份並沒有寫上5年之後再維修的字句，只是在第二份中才有寫上，那些修改字跡，是羅主席的。

18.何先生指，當時羅主席是在原告人的不斷滋擾之下，不勝其煩，才答應支付部份維修費用，他確曾因只能答應保用2年，而不願負責監察該次維修工作。他說原告人是以維修天台為理由，自己賺取了有關的工程費用，而事隔5年，又想再來一次。

19.被告人不承認公共設施或天台存在漏水問題。

事實裁定

20.本席考慮過雙方的證供內容，及觀察了證人作供時的神情舉動，認為原告人的版本較為可信。雖然原告人已是年過70，但是在作供時仍然能將10多年間所發生的事娓娓道出，有條不紊，遭盤問時亦不曾動搖半分，而他的證供，包括證詞內容，又處處符合原告人當時發給管理處的信件所載。

21.反觀何先生的證供，就內容來說，本身已很難站得住腳。首先，管委會公司有責任維護大廈業主的利益，因此，很難令人相信，羅主席只是在原告人的不斷滋擾之下，便決定挪用萬多元的公款，作不必要的維修。而唯一合理的推論，便是羅主席本身也認同天台空地確有維修必要。

22.此外，若原告人真的是如何先生所說，以維修為由，自己賺取工程費的話，他便不會先提議由何先生負責工程了。再者，原告人於2003年3月開始便以書面要求管理處履行98年協議，直至原告人提起訴訟前何先生從未向原告人表示98年協議並不存在，而只是以協議不束縛被告人為理由反駁。

23.本席亦注意到何先生作供時的表現，認為他不是一個可靠的證人，就一些對被告人不利的環節，例如有關2004年2月13日的水泵房水管漏水問題，何先生都偏向說已記不清楚，但經原告人盤問之下，卻又記起來了，最後還承認看見漏水情況。

24.總的而言，本席接納原告人的證供為事實真相，凡何先生的證供中與原告人的證供存相違之處，均以原告人的證供為實。

25.有關每5年維修一次的條款被劃去一節，被告人方面並沒有指稱之後有將該文件送回給原告人，因98年協議在草擬該文件前已經達成，此節並不影響這條款的有效性。

26.本席列舉較重要的事實裁定如下：

(a)  98年協議是原告人與管委會公司達成的協議，內容包括每5年維修一次天台空地，雙方以固定比例支付維修費。

(b)  天台空地屬大廈的公共地方。

(c)  本文第16段所述，置於大廈天台地上的水管，侵入了小屋與消防水缸之間的地方，屬原告人的私人地方。

(d) 天台的水泵房水管和天台空地於2004年2月確有漏水情況發生，導致原告人單位的天花受損，而原告人因此曾付款維修天花。

27.就以上的 (d) 項裁定來說，本席明白當中並沒有專家證供予以支持，亦明白專家證供於同類案件的重要性，而證明滲水根源的責任，在於原告人。

28.本席亦考慮了上訴法庭案件張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊 CACV268/98 (unreported, 9^th April 1999) ，明白漏水問題十分複雜，天花滲水並不一定是由對上單位所引至的。

29.原告人的單位對上便是天台，並沒有其他單位。證供中顯示大廈並沒有對其公共設施作出定期檢查和保養，何先生口中所說的檢查亦只是他本人到天台巡查而已。大廈已經落成超過40年，此等保養安排，明顯地是十分不足的。

30.此外，正如上文所述，雙方曾於1998年確認天台空地有漏水情況，而在維修之後，漏水情況便停止了，參考何先生的證供指當時的維修技工只願保用2年的說法，到了5年之後再有滲漏出現，可能性十分之大。

31.從原告人呈上的照片可見，他單位內廚房和廁所的天花明顯有嚴重剝落的情況，張先生亦同意是滲水所致。廚房和廁所的正上方便是天台空地了，據原告人的證供所指，上面清晰可見有數十條裂縫，所以有關的滲漏相信是由天台空地所引至的。

32.雖然張先生說滲漏可能是原告人的僭建物或窗口造成，但他卻沒有提出合理的基礎以支持他的說法。再者，被告人亦多翻強調張先生沒有此方面的專業資格。本席不認同張先生就這方面的猜測。

大律師陳詞

33.代表被告人的大律師葉先生提出的論點主要有下列數項：

(a)  被告人不是98年協議的其中一方，不應負責；

(b)  由於原告人不是單位的管有人，所以不能就侵入土地提出申索；

(c)  被告人有通道權 (right of way)設置有關喉管於原告人的地方上 ;

(d)  由於原告人不是單位的管有人，所以亦不能就滋擾提出申索；

(e)  任何屬1998年11月11日之前產生的訴因，因時限關係，不能申索。

34.就 (a) 項來說，葉先生向法庭引述了2個高等法院原訟庭的案例，即Koo Sun-yiu v Victorison Delivery Ltd [1996] 4 HKC 152 和Hang Yick Properties Management Ltd. v The Incorporated Owners of Winner Building [1999] 3 HKC 574 ，並陳詞說大廈業主立案法團不須對任何在其成立之前的責任負責。葉先生又依賴Mr. Malcolm Merry 的著作 Building Management in Hong Kong (2002), 在第293頁中引用了以上2件案件，以支持大廈業主立案法團不須負責的說法。

35.其實，上訴庭於2005年在Hang Yick Properties Management Limited v The Incorporated Owners of Tuen Mun Kar Wah Building CACV 355/2004一案中已就相關法律原則作過詳細的分析，並推翻了Winner Building的原則及對Koo Sun-yiu案中的分析作出質疑。

36.上訴庭對香港法例第344章建築物管理條例第16條作出詮釋，指有關條例目的在於方便法團的形成，因而把各業主對公共地方的權利和責任歸於法團，以避免繁多而重複的訴訟。上訴庭區分了大廈業主的個人責任和共同責任，認為在上述條例的正確詮釋下，若有證據支持有關責任屬跟隨業權 (runs with the land) 的共同責任，該等責任便應隨法團的成立而傳給法團。

37.就本案而言，參考經再修訂之抗辯書第2至3段，大廈公契規定大廈的公用部分由各單位業主共同負責保養和維修，並由管委會公司執行。此外，大廈公契亦規定，各業主不可在該大廈內做出、准許或容許做出對其他業主滋擾或煩擾的事。這種責任，明顯地屬跟隨業權 (runs with the land) 的共同責任。進一步而言，因應此責任而與原告人訂立的長期維修協議，亦應一樣。所以被告人須對98年協議負責。

38.本席同意葉先生就上述 (b) 項論點所述的法律原則，即只能是物業的管有人，才能就侵佔該物業的土地提出申索。本席亦同意由原告人的租客遷入單位開始，原告人便再不是管有人了。因此，原告人在單位租出期間的侵入土地申索，不能成立。然而，那些侵入土地的水管在單位租出之前已然存在，一直在侵佔著原告人的權利，於這期間的侵入行為，原告人是有權申索的。

39.本席在此順帶提及上述 (e) 項有關時限的論點。雖然原告人停止佔用單位的日期極有可能是在1998年11月11日之前，因而令在這日期前產生的侵權訴因超過6年時限而不能申索，但是被告人並沒有在任何訴狀中提出以時限作為抗辯理由，亦沒有向法庭申請修改訴狀，加入這抗辯理由。

40.參考區域法院規則第18項命令第8條規則，任何一方必須在其訴狀中就他將依賴的時限規章作訴，若法庭於現階段考慮時限為抗辯理由，實在是對原告人十分之不公平。

41.有關上述 (c) 項論點，即原告人與其他業主之間，有一隱含協議，給予通道權在原告人的天台私人地方設置公用水管，本席認為並不成立。證據顯示有關水管現已全部移去，亦即代表它們並沒有必要設置在原告人的地方上，因此反證了隱含協議的存在。

42.就上述的 (d) 項論點，葉先生只引用了權威著作 Clerk & Lindsell on Torts, 19^th edition 的其中一段 (20-44) 作為依據。但在這著作的第20-46段中卻說明歸復擁有人 (Reversioner) 可就一些永久性質 (permanent nature) 的損失作出申索：

“A reversioner can sue for injury done to the reversion, but not otherwise.  It follows from this that the injury must be of a permanent nature, and not a mere temporary annoyance.”

至於何謂永久性質，在同一段落中作者引述了Jones v Llanrwst U.D.C. (No.2) [1911] 1 Ch. 393 一案的部份段落：

“…is permanent within the rule, for, though it can be removed before the reversion falls into possession, still it will continue until it be removed.”  At 404 per Parker J.

換言之，就算是一些可以在業主收回出租物業之前除去的損害，若這損害在除去前仍然持續，它便屬永久性質的一種了。

43.本案中因滲水而引至的天花剝落，若原告人不作修補，損害必然持續，而原告人是單位業主，正是上文所述的歸復擁有人，應用上述法律原則，他是有權作出申索的。

結論

44.雖然本席認為被告人須對原告人的各項訴因負責，但原告人就他的訴因而申索的損失或濟助卻是值得商榷。

45.就違反98年協議的申索，原告人要求被告人支付$30,000給他，以盡快進行維修工程。原告人並未付出維修費用，亦沒有交待這數額的計算基礎。雖然被告人拒絕履行協議，構成違約，但是本席不能在這情況下，接受原告人的損失是$30,000。

46.另外，原告人又要求被告人支付$16,000及每月$800，作為日後維修保養之用，此申索更是毫無法理依據。

47.有關滋擾方面的申索，原告人並沒有申請禁制令，而只要求被告人賠償他修理單位天花所付出的$7,500。但正如葉先生在最後陳詞時指出，原告人並沒有就此數額提供任何證據。

48.就侵入土地的申索，那些入侵的水管，亦已在訴訟提出後給搬離原告人的地方，無從禁制。

49.因此，雖然本席裁定原告人就上述訴因（違約、滋擾、和侵入土地）得值，但只命令被告人向原告人支付$1 作為象徵式賠償 (nominal damages)。

50.至於訟費方面，本席看不到有任何原因須偏離故有原則，即勝訴者可得訟費。本席作出暫准命令，被告人須向原告人支付此案訟費，若雙方未能就數額達成協議，交由聆案官評定。此暫准命令於發下本判案書14天後成為絕對命令。

出席人士：

原告人 出席，無律師代表

被告人 由黎得基何福康律師行延聘葉劍明大律師代表