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LDBM 230/2005
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2005 年第 230 號
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CHENG WAI KUEN 鄭惠娟
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申請人
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及
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THE INCORPORATED OWNERS OF WINNER CENTRE
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第一答辯人
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PACIFIC GLORY MANAGEMENT LIMITED t/a WINNER CENTRE MANAGEMENT CO.
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第二答辯人
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主審法官 : 黃一鳴暫委法官
審訊日期 : 2006年2月6、7及8日
最後提交結案陳詞日期 2006年2月27日
頒下判案書日期: 2006年3月21日
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判案書
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背景
1.本案是由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。申請人為香港柴灣道333號永利中心（“該大廈”）商場地庫舖位A11號（“該舖位”）之業主。 第一答辯人為該大廈之業主立案法團，而第二答辯人為該大廈之管理公司。
2.該舖位於2003年5月至2004年5月期間受到漏水滋擾，導致申請人有所損失。 申請人認為是由於該舖位向街外牆牆身漏水，而第一及第二答辯人沒有履行該大廈公契的管理及維修責任，所以才導致申請人的損失。因此，申請人在本案中向第一及第二答辯人追討賠償。
3.第一及第二答辯人並不承認責任，並就申請人的申請提出多方面的答辯理由。 本席現就第一及第二答辯人提出的答辯理由逐一作出裁決。
漏水位置
4.申請人的第一証人張啟樑先生在作證時，曾經說及漏水最嚴重的位置是在申請人的專家報告中相片6所顯示左邊牆壁下方白色部份的位置，但其後更正為相片6中顯示正面的磚牆位置。答辯人指出左邊牆壁其實是分隔該舖位和A10號舖位旳分隔牆，所以張先生的口供自相予盾，並不可信。
5.不過，本席接受張先生只是一時看錯相片，才指出漏水位置在左邊牆壁，而其後在看清楚相片後已更正其證供。其實，根據申請人的第一及第二證人鄭惠芬女士及專家證人江整樂先生的證供，漏水的位置只是在該舖位向街的外牆，而並非在上述的分隔牆上。
6.本席認為申請人的所有證人都是誠實可信的證人，所以接受他們的所有證供。 因此，本席裁定漏水的位置是在該舖位向街的外牆上。
漏水原因
7.答辯人又指出申請人的專家證人所指漏水的牆壁其實只是一幅建造在外牆前面的磚牆，而這幅磚牆並非該大廈的外牆結構部份。 磚牆與外牆之間有約2至3吋的空間。 由於該大廈有些商舖（例如髮廊）是需要使用水源的。這些水源有可能導致有水經磚牆進入該舖位。此外，雨水亦可能從地面店舖的門邊位置進入外牆與磚牆的空隙流下。因此，答辯人認為該舖位的漏水原因並非因外牆所致。
8.本席並不接受答辯人的理據。 首先，根據汪先生的證供，該舖位附近沒有任何水喉或其他水源，答辯人亦沒有提出證供證明確實有其他水源，答辯人只是推測其他商舖有需要使用水源。 本席接受江先生的證供，裁定該舖位附近並沒有任何水喉或其他水源。
9.至於有關雨水流入的論點，本席認為答辯人的說法並不正確。如果雨水是從地面店舖的門邊位置向下流入，理應流經磚牆，磚牆的上半部亦應有雨水滲入的痕跡， 但有關的磚牆上半部並沒有這方面的滲水情況。 本席認為雨水只從磚牆與外牆之間的空隙直接流下，積聚在地庫最低位置， 而不流經磚牆的機會極低。 因此，本席並不接受這解釋為是次漏水原因。
10.本席認為汪先生解釋的漏水原因比較合理。根據汪先生的證供，該舖位漏水的原因是因為外圍水位上升，加上外牆防水功能損毀，以致有水
經外牆及磚牆滲入該舖位。答辯人的專家其實亦同意這方面的可能性。因此本席裁定該舖位的漏水原因是因為外圍水位上升，而外牆防水功能有損所致。
答辯人是否須要維修地庫外牆
11.很明顯，地庫外牆是屬於該大廈外牆的一部份，所以亦是該大廈的外牆。 根據該大廈公契附表2第f(vii) 段所述，該大廈的所有外牆是有業權份數的。公契附表 2第f段的條文如下：-
“(f) Developer’s shares
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(i)
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A/C Plant room on the Basement Floor;
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(ii)
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Generator Room, store room, pump house,metre room, art room, counter, switch room,transformer room on the Ground Floor;
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(iii)
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A/C plant room, metre room, Flat roof and canopy on the 1st Floor;
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(iv)
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Machine room on the 5th Floor;
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(v)
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Water tanks for sprinkler system under the Flat Roof at 6th Floor;
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(vi)
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R.C. water tank for Fire Service,
R.C. water tank for city water,
R.C. water tank for flushing,
metre room and Top Roof of Tower
Blocks A, B and C;
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(vii)
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Flat Roof above the Cinema and all external walls of the said building; and
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(viii)
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All other areas of and in the said land and building that are not intended for common use.
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10
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TOTAL :
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17710”
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(底線加上)
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12.該大廈公契第3(b)(ii)段亦將外牆保留給發展商作為登廣告及興建煙囱之用。公契第3(b)段的條文如下：-
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“(b)
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The First Owner hereby reserves for itself its assigns and all person authorized by it the right to the exclusive use and enjoyment of the following :-
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(i) The staircase-head, the tops of the water tanks situated on the roof and the top of the machine rooms whereon the First Owner shall be at liberty to erect and maintain advertisement signs.
(ii) The external walls of the said building for advertisement purposes and also for erection of chimneys.
(iii) The transformer room, the spaces within the staircase-head rooms on the roof and the spare spaces on all the common passages of the said building.
(iv) All other areas held under the Developer's shares.
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PROVIDED that the First Owner shall be responsible to make good all damage or injury whether to the said building or to any other building or property or to any person caused by or on account of the erection and/or maintenance or defective condition of any such Advertisement signs and shall indemnify the other owners from all claims demands costs or expenses in connection therewith.”
(底線加上)
13.該大廈公契第5(a)段亦有以下條文 : -
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“5.
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(a) Subject as hereinbefore mentioned, every owner for the time being of one or more of the undivided shares in the said land and the said building in common with the other of them and all others having the like right shall have the right to use for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the unit owned by him the entrance lobbies, staircases, passages, landings, lifts, apparatus equipment and services of the said building and the pavements and other spaces within the said land that are intended for common use Provided Always that none of the owners for the time being other than the First Owner and person or persons authorized by the First Owner or its successors and assigns shall have any right of access to or any right to use the following that is to say : -
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(i) All the outer or exterior walls of the said building.
(ii) All the roofs and flat roofs of the said building except such portion thereof, if any, as is expressly mentioned in Clause 2 hereof.
(iii) The areas mentioned in Clause 3(b) hereof.
save and except access to the main roof for the purposes of escape in the case of fire or the repair of any apparatus or equipment thereon forming part of the services of the said building.”
(底線加上)
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14.答辯人認為根據上述條文，發展商是擁有外牆的獨有使用權。 而發展商亦已將有關的業權份數轉讓給Kotex (Hong Kong) Ltd., 答辯人引用《建築物管理條例》(“該條例”) 第34H條，認為擁有建築物任何部分的獨有管有權的業主須負責該部分的維修。因此外牆不應由答辯人負責維修。
15.申請人則不同意答辯人的論點，認為根據公契第9(v)段，答辯人是有責任維修該大廈的主要結構部分。公契第9(v)段的條文如下 ：-
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“9.
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… the Managers shall have the following powers and duties, namely :-
…
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(v) To repair and keep in good repair and condition the main structure and fabric of the said building its equipment, apparatus, services and common areas and when necessary to replace any part or parts thereof which shall require replacement.
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… ”
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16.再者，該大廈公契第11(xiv)段有以下條文：-
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“(xiv)
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All maintenance expenses including all capital expenditures of the transformers and the external walls of the said Building shall be borne and paid by the owners of all units of the said Building in the proportion of their respective shares in the said land.
PROVIDED THAT the owner of the Developer’s share shall always be exempted from making any contribution aforesaid to the overall costs calculated as aforesaid.”
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17.基於上述條文，申請人認為答辯人既有責任收取外牆維修費，亦有責任維修外牆。
18.本席認為該大廈的公契對於外牆是否公用部分並沒有作出清晰的定義。根據上述的條文，一方面外牆是有業權份數及由發展商或其繼承人擁有，發展商或其繼承人亦可使用外牆作為登廣告和建煙囱之用，其他業主不得使用，但另外一方面，發展商及其承繼人並不需要支付外牆的維修費，而由其他業主支付。
19.不過，本席認為該大廈的外牆應該不是公用部分，因為發展商或其繼承人擁有外牆的業權份數。如果是公用部分的話，外牆的業權份數不會由單一業主擁有。
20.公契第3(b)(ii) 段只是說發展商可用外牆作為登廣告和建煙囱之用，這並不等於發展商可將外牆作其他用途。根據The Incorporated Owners of Goa Building v. Wui Tat Company Limited, CACV 349/2002一案上訴庭的裁決，有權使用外牆登廣告並不等於擁有獨自使用權。不過，本案與上述上訴案件不同，因為該大廈公契第5(a) 段說明其他業主無權使用外牆，即是說，發展商或其繼承人是擁有獨自使用權。
21.雖然該大廈的外牆不是公用部分，這對本案亦不會有影響。原因是該大廈之公契第9(v) 段己明文規定經理人要維修該大廈的主要結構部分。得明顯，外牆是該大廈的主要結構部分，答辯人作為經理人是有責任根據公契第9(v) 段條文去維修外牆。本席認為該大廈公契很清楚地將維修外牆和其他公用設施的責任放在經理人身上，所以經理人亦有權根據公契第11(xiv) 段向其他業主收取這方面的維修費用，而發展商和其繼承人則不用支付這方面的費用。
22.基於上述理由，本席裁定答辯人有責任去維修地庫外牆。
公契免責條文
23.不過，答辯人引用公契第9(c)段的免責條文，其條文如下:-
“(c) The Managers shall not be liable to the owners or any of them or to any person or persons whomsoever whether claiming through, under or in trust for any owner or otherwise, for or in respect of any act, deed, matter or thing done or omitted in pursuance or purported pursuance of the provisions of this Deed not being an act or omission involving criminal liability or dishonesty or willful negligence and the owners shall fully and effectually indemnify the Managers from and against all actions, proceedings, claims and demands whatsoever arising directly or indirectly out of or in connection with the management of the said land and building or any act, deed, matter or thing done or omitted as aforesaid and all costs and expenses in connection therewith and not involving criminal liability, dishonesty or willful negligence on the part of the Managers.”
(底線加上)
24.不過，根據申請人的證供，答辯人是知道於舖位的漏水問題，而不去採取任何行動來補救。答辯人對這方面亦沒有爭議，因為答辯人的案情是他們沒有責任去維修外牆。既然答辯人是明知漏水而不去採取行動，答辯人便有蓄意疏忽(willful negligence) 。根據上述公契第9(c)段的免責條文，答辯人有蓄意疏忽便不能引用該免責條文。
25.本席接受申請人的證供，裁定答辯人是有蓄意疏忽，因此不能引用公契第9(c)段的免責條文。
第二答辯人只是代理人
26.答辯人又認為答二答辯人只是第一答辯人履行管理工作的代理人，而申請人並無證據證明第二答辯人己同意承擔與主事人同樣的責任。因此，申請人不應向第二答辯人提出訴訟:Nantong Angang Garments Co. Ltd. v. Hellmann International Forwarders Ltd. & others, CACV 64/2005.
27.不過，根據公契第8段所述，經理人(Managers) 是包括管理公司的。公契第8段的條文如下:-
“8. References in this Deed to “the Managers” shall unless the context otherwise requires include the Management Company when undertaking the management of the said land and the said building, the Management Committee while undertaking the management itself and any Service Company or Agent from time to time appointed under the power herein contained.”
28.基於上述條文，第二答辯人亦是經理人之一，本身亦有履行公契的責任。因此，本席裁定答辯人這方面的論點不成立。
申請人的損失
29.答辯人對於申請人的損失亦提出了多方面的爭議。 首先, 申請人要求的測量師費用, 入稟法庭費用, 查冊費用, 菲林及相片沖洒費等, 應屬訟費, 不應計算為申請人的損失賠償。 申請人其實是同意將這些項目作為訟費的一部份, 可以不需在賠償中計算。
30.申請人要求的第一項賠償是為該舖位做的防水工程費用6,000元。 答辯人提出申請人提供的收據是由“聯生窒內設計裝飾公司”發出, 但這公司已於2002年5月22日結業, 所以認為申請人未能證明這項工程已確實進行。
31.本席不接受答辯人這方面的陳詞。 申請人的證人包括專家都已確認工程已進行, 而6,000元的費用亦是合理的費用。 即使有關的裝飾公司早已結業, 這並不等於工程沒有進行。 本席接受申請人這方面的證供, 裁定有關的防水工程已進行及申請人確有支付這款項, 而這款項亦是合理的費用。
32.申請人第二項申請是有關更換牆紙的費用。 答辯人指出申請人的證人作證未有購買膠紙。 除此之外, 答辯人未有其他爭議。 本席接受申請人這方面的證供, 申請人的支出亦有單據支持。 不過, 由於申請人的證人承認沒有購買膠紙, 這項開支須要扣除。 除此之外, 本席接納申請人的其他開支為其損失，總額為1,310元。
33.申請人第三項申請是清潔費用1,500元。 答辯人認為申請人提供的單據未有收款人資料, 不能接納為證據。 本席不同意答辯人的見解, 申請人的證供已清楚顯示這方面的開支確實存在, 本席接受申請人這方面的證供。
34.申請人第四項申請是兩個月租金損失4,000元。 答辯人認為申請人未能提供免收其租客兩個月租金的理據。 答辯人認為該舖位受漏水影響只屬輕微及時間不長。 不過本席認為申請人的證供已清楚顯示該舖位的確受漏水影響了大概一年之久, 亦嚴重影響了租客的生意。 雖然申請人與租客是姊妹關係, 但申請人同意賠償兩個月租金給租客作為賠償其生意損失亦屬合理。
35.因此, 本席裁定申請人上述的賠償項目都是因為是次漏水事件而導致, 答辯人須賠償這些款項給申請人。 這些款項的總數為12,810元。
總結
36.基於上述理由，本席裁定申請人的申請得直。
37.本席現頒令如下:-
(1) 第一及第二答辯人須支付申請人賠償款項12,810元；
(2) 臨時訟費命令: 除已頒佈之訟費命令外，第一及第二答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
申請人: 由張啓樑先生代表應訊。
第一及第二答辯人: 由鍾沛林律師行陳智康律師代表應訊。
上訴被駁回: 請參閱CACV137/2006 日期: 2007年3月14日
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