德喜大廈業主立案法團 訴 黎明光

LDBM 229/2005  

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2005年第 229號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2006年3月31日

頒下判案書日期: 2006年4月28日

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判    案    書

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背景

1.本案由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港九龍油麻地德昌里1至9號德喜大廈(“該大廈”)之業主立案法團。 答辯人為該大廈12字樓C座之業主。

2.申請人的申請是向答辯人追討由2002年8月至2003年11月的管理費，每月為480元，即總數為7,680元。 小額錢債審裁處已於2005年8月1日頒令答辯人須將7,680元繳存於小額錢債審裁處及除非獲小額錢債審裁處批准，該款項不得發放給任何人。

3.答辯人對於管理費本身沒有提出任何質疑，並已將7,680元繳存於小額錢債審裁處。不過，答辯人質疑申請人之合法性，並向申請人提出反申索，要求申請人提交13項文件及資料。

4.因此，本席須要作出裁決的爭議事項只得兩項，即是說申請人的合法性及答辯人要求文件及資料的反申索是否成立。

申請人的合法性

5.答辯人其實在其修改反對通知書中，並沒有清楚提出申請人的合法性作為答辯理由。 不過，答辯人在小額錢債審裁處曾質疑申請人的合法性，而小額錢債審裁處亦是因為這個原因將案件轉介至土地審裁處審理。

6.在本案審訊時，答辯人亦有質疑申請人的合法性，但並沒有具體說出申請人為何不合法。 答辯人只是要求申請人證明其合法性。

7.申請人的證人及代表林兆年先生其實已作證證明申請人於1979年11月13日正式註冊成立，並將有關之註冊證書呈堂作證物。本席認為申請人的證供已經清楚證明申請人是一個根據香港法例正式註冊成立的業主立案法團，其合法性並沒有任何問題。

8.不過，答辯人懷疑申請人於2001年10月3日向土地註冊處處長提交的更改登記詳情通知書是偽造的。 答辯人所持的理由是因為申請人應按法例每12個月至15個月換屆選舉，但按答辯人所理解，通知書上顯示的日期為“通告日: 00.06.11。 遞交日:01.10.13。簽署日: 02.10.22。全張通告有效日期係: 28個月另11日。”

9.其實，答辯人對於“簽署日”有所誤解。 2002年10月22日是土地註冊處簽署證明有關的通知書是確認的真實副本的日期。通知書的日期應是2001年10月3日。 土地註冊處於2001年10月17日發給申請人之秘書的信件亦可證明這點。 因此，答辯人提出全張通告有效日期為28個月另11日這說法完全不正確。

10.雖然，有關的通知書須在更改資料後28天內遞交土地註冊處，而申請人確有遲交這份通知書，但土地註冊處除了向申請人的秘書作出提示外，亦接受了這份通知書的遞交。 本席認為答辯人並沒有任何合理理據可以懷疑這份通知書是偽造的。

11.即使申請人的管理委員會超過15個月也沒有重選，這亦不等於申請人或其管理委員會會變成無效。 根據上訴庭於Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Co. Ltd., CACV 386/2000 一案中的裁決，即使法團未有在15個月內召開業主周年大會選出新一屆管理委員會，現屆的管理委員會是仍然可以有效地運作。 因此，本席認為申請人的管理委員會的合法性亦沒有問題。

12.基於上述原因，本席裁定申請人已證明其是有效的業主立案法團，答辯人就申請人的有效性的指控完全不能成立。

13.由於答辯人對於申請人追討的管理費本身並沒有任何異議，本席裁定申請人的申請得直，答辯人須向申請人支付管理費7,680元。

答辯人的反申索

14.答辯人要求申請人提交13項文件及資料如下:-

“1.  請交出99.8.3本厦之管理委員會成員名單一份。 此管委會在何時何地選出? 請列明入場人數，業主贊成人數，主持人姓名，及註冊正據。

2.  本厦在99-10月大維修，籌備80多天，在這期間，管委會有無通知各業主開會商議事項，如有，請交出每次開會日期，地點，業主入場人數，及議題項目，業主贊成簽名。

3.  請交出99年10份之“年結表”制表人范煥昌主席，此主席在何時選出? 請交出業主贊成票及業主入場簽名，註冊正據。

4.  請交出1999年至2000年，2000年至2001年之“年結表”及“月結表”各一份。呈堂用。

5.  請交出00-6-11，在倫敦酒樓選委員正據，包括入場人數，業主贊成票及主持人莫婉玲小姐之正據。

6.  請交出“NOTICE OF CHANGE OF PARTICULARS”表格，法庭上解釋內容。

7.  黎明光在何日被選為司庫，何日被罷免，由誰人代替，請交出一切正據。

8.  請交出何輝均司庫被選出日期和正據。

9.  請交出在“梁顯利社區中心”選主席的正據。

10. 聘請顧問，及律師，是否由業主大會通過。 如有；請交出，開會日期，地點，業主贊成票據。

11. 請交出道亨銀行代收本厦維修費之單據，交收正據。 並解釋不存放在本厦合法戶口內?

12.請交出“三益維修公司”之一切單據，數據，及收款正據。

13.請交出，99-10-23招標書10份，包括: 天迅，威俊，生興，藝林，德昌，寶發，京港，太利，三益，達興。”

15.根據答辯人的案情，答辯人曾寄出4封掛號信，日期分別為2001年9月12日，2003年6月19日，2004年6月29日及2005年7月26日，要求查核該大廈之財務，單據和數據，但直至現在申請人仍未交出。

16.不過，根據申請人的案情，申請人的代表林先生曾多次回信給答辯人解答他的問題，亦有致電給他，提供需要查閱的文件供他查閱，但答辯人拒絕接收。申請人亦於2004年7月6日在小額錢債審裁處上出示會議紀錄，由吳承威審裁官命令答辯人查閱，但答辯人以“不知真定假”為由拒絕查閱。同樣，於2005年8月1日，小額錢債審裁處陳玲玲審裁官命令答辯人查閱申請人的會議紀錄，答辯人再以同樣理由，拒絕查閱。申請人又在2004年11月28日的業主大會上，展示該大廈的收支單據及賬簿，答辯人亦有出席該次業主人會，但並沒有查閱任何文件及單據。

17.此外，申請人提出答辯人曾在土地審裁處案件編號LDBM 297/2000一案中，向申請人的主席，即申請人在本案中的代表林先生，要求交出歷屆賬目和單據，但周兆熊法官裁定答辯人在該案中的申請敗訴。因此，答辯人不應在本案中再提出申請，意圖推翻周法官的裁決。

18.不過，本席認為由於在案件編號LDBM297/2000一案中的與訟人士與本案的與訟人士並不完全相同，周法官的裁決並不會阻止答辯人在本案中向申請人提出類似申請。

19.本席認為答辯人必須證明兩項事情才能向申請人索取文件和資料。 第一，答辯人必須曾要求申請人提供有關文件及資料，但遭申請人拒絕。 第二，答辯人必須是有法律上的權利向申請人索取有關文件及資料。

20.在第一個問題上，答辯人所依賴的是4封掛號信，但其中兩封，即寄出日期為2004年6月19日及2005年7月26日之信件，是申請人在小額錢債審裁處入稟後，答辯人才發出的。 2004年6月29日的信件更不是寫給申請人或林先生，而是寫給小額錢債審裁處的吳承威審裁官。 2005年7月26日之信件及其餘兩封信件都是寫給林先生而不是申請人。 因此，答辯人根本沒有正式向申請人提出有關要求。 即使寫給林先生的信可當作為寫給申請人的信，亦只有兩封是在案發前寫的。

21.再者，本席亦接受申請人的證供，即是說，申請人己回信(見證物“A1”號第8至11頁)及致電給答辯人，提供需要查閱的文件，並在小額錢債審裁處的聆訊中提供會議紀錄給答辯人查閱，但均遭答辯人拒絕。 此外，在2004年11月28日的業主大會上，申請人亦有展示有關單據及賬簿，但答辯人未有查閱。

22.基於上述的證供，本席裁定答辯人未能證明他的要求曾遭申請人拒絕。

23.即使申請人有拒絕答辯人的要求，答辯人亦須在第二個問題上證明其有法律上的權利索取有關的13項文件及資料。答辯人引用的條文為 << 建築物管理條例 >> (“該條例”)第7條，第3款及第27條，附表4。

24.該條例第7條，第3款是有關向土地註冊處處長申請成立法團時要附上的文件。 這並不等於答辯人可索取這條條文內所述的文件。該條例附表4是有關擔任管理委員會職位者每人可得最高津貼額。 本席完全不能理解答辯人為何引用這條條文。 這條條文與答辯人索取文件及資料完全無關。

25.該條例第27條是唯一可能與本案有關之條文。 第27(1)條是要求管理委員會在業主周年大會上提交收支表及資產負債表給法團省覽。 第27(2)條是要求管理委員會准許業主在合理時間內查閱帳簿。

26.不過，這兩條條文都不是指申請人要將收支表、資產負債表和帳簿交給答辯人。 收支表和資產負俵表只須在業主周年大會上提交法團省覽，而帳簿只須給予業主查閱。 答辯人其實需要引用該條例附表6第3段及附表7第2(5)段才可要求這些文件的副本。

27.在答辯人的13項要求當中，除了第3及第4項所述的年結表及月結表可能與第27條所述的收支表、資產負債表和帳簿有關外，答辯人的其餘要求均與第27條無關。 該條例亦無其他條文要求申請人須將這些其他文件和資料交給答辯人。

28.因此，除了答辯人所述的年結表和月結表外，答辯人未能證明其有權利要求申請人交出其餘的文件和資料。

29.不過，本席認為答辯人未能證明其有要求申請人提交年結表和月結表，而遭申請人拒絕。 事實上，答辯人所依賴的4封信亦沒有顯示答辯人有要求過這些年結表和月結表。根據該條例附表6第3段及附表7第2(5)段的條文，答辯人須先作出要求才可得到副本。在未有預先要求的情況下，答辯人不可能作出這方面的申請。

30.基於上述理由，本席裁定答辯人的反申索不成立。

其他事項

31.答辯人在審訊中提出了很多其他的事情，包括該大廈的維修問題，插蘇的價錢問題。 本席認為這些其他問題均與本案無關，不須作出裁決。

總結

32.本席現裁定申請人的申請得直，而答辯人的反申索敗訴。 本席現頒令如下:-

(1)     答辯人須支付申請人7,680元。

(2)     撤銷答辯人的反申索。

(3)     臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費,如果雙方未能就數額達成協譏,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請,則此項臨時訟費命令作實。

申請人:

答辯人: