英泰克油墨(香港)有限公司 訴 中原地產代理有限公司
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1. 本案（2004年第5309號）的原告人，在2004年10月11日向被告人提起訴訟，指被告人在協助它租賃廠房的過程中，犯有嚴重過失及/或誤導，令其蒙受損失港幣112,860元。被告人否認責任，並稱原告人尚欠其服務佣金，所以反申索港幣16,800元及利息。
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DCCJ 5309/2004 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟案件2004年第5309號及6532號 ---------------- （兩案合併處理）
---------------- 主審法官 ：區域法院暫委法官黃敬華公開審訊 聆訊日期 ：2006年1月5日，6日，2月20日，21日及28日 判決書日期 ：2006年5月17日 判 决 書 1.本案（2004年第5309號）的原告人，在2004年10月11日向被告人提起訴訟，指被告人在協助它租賃廠房的過程中，犯有嚴重過失及/或誤導，令其蒙受損失港幣112,860元。被告人否認責任，並稱原告人尚欠其服務佣金，所以反申索港幣16,800元及利息。 訴訟歷史 2.查實被告人早在2004年7月7日，在小額錢債審裁處首先提起訴訟，根據一份在2003年8月16日所簽定的合約，向原告人追討服務佣金餘款16,800元及利息，但在審裁處安排的第一個聆訊，原告人代表王菊英女士（“王女士”）表示已在區域法院，針對被告人發出了《傳訊令狀》，所以審裁官把案件押後，並在2004年11月26日把該案轉介至區域法院與原告人提起的訟案（即本案），一併處理。 3.區域法院司法常務官把由小額錢債審裁處所轉介的案件編號為2004年第6532號。在2004年12月31日，聆案官下令6532號案與本案合併處理，並以本案為主導案件（lead action），而6532號案的申索，成為本案的反申索，聆案官亦作了一系列相關的指示。 合併案的訴狀 4.涉及本案的廠房有兩個，如下：
5.按原告人的《申索陳述書》，原告人的公司響應特區政府的《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》，一般簡稱CEPA政策，在香港開設油墨廠，於是要趕在2003年底前推出產品，時間緊迫，所以委託被告人代找廠房。由此而引發三次簽訂關於上述兩廠房租賃合約的事件。 6.按原告人的《申索陳述書》，第一次簽署租約是在2003年8月15日。擬租賃的物業是明報單位，當時被告人的陳惠冰小姐(“陳小姐”)謂因業主居於英國，有時差，所以相約原告人代表於2003年8月15日晚上8:00 p.m.在原告人的辦公室簽約。當天晚上原告人的王菊英女士親到辦公室，而陳小姐以電話與業主聯絡，稱可以代表業主簽訂臨時合約及收取支票，原告人在訴狀稱：“……[業主]口頭同意並由陳小姐見証合約就可以了。”原告人於是簽約，交了以業主名字抬頭的定金支票，原告人在訴狀內說：“……在整個過程中，被告人從未提及還要業主再書面確認才做實，王女士第二天就放心地到國內訂購生產設備去了。” 7.但在第二天即8月16日，原告人謂被告人推翻8月15日的合約，並在王女士不在香港的情況下，誤導原告人的另一員工最終簽署了柴城單位租約，按訴狀，誤導的內容為：“現在樓價上漲，業主都封盤，你們要找樓高十幾尺的單位，全港也沒有幾個……”，此乃第二次簽約。 8.但後來原告人發現柴城單位，並不符合原告人的要求，所以要毀約，並賠償柴城單位業主29,800元（後王女士在審訊時修改為28,800元），亦支付了被告人佣金16,800元。 9.第三次簽約乃在柴城租約取消後，在被告人再次推薦下，再以較先前高57%的租金，租下明報單位，租金由原來的14,535.50元，漲至22,841.50元，三年租期應多付300,000元。 10.原告人的申索基礎從訴狀中，可總結為：
原告人的王女士在審訊時，確認原告人的訴因是被告人在上述兩次簽約時有嚴重誤導，即失實陳述。 11.基於以上原告人指被告人所犯的過失，原告人向被告人追討：
兩數共111,860元（原來追討112,860元）。 被告人的抗辯及反申索 12.被告人否認如原告人所指，曾誤導原告人，被告人指第一次簽明報單位租約的日期是2003年8月14日而非8月15日；而且因為該單位的業主長居英國，為配合時差，於是相約原告人的代表在當天（8月14日）晚上到原告人辦公室，以便馬上在原告人簽妥租約後，傳真至英國給業主確認。但由於業主不在，故未能即時回覆。 13.再者，當天代表原告人的不是原告人所稱的王女士，而是原告人的行政主任楊志偉先生（下稱“楊先生”）。被告人否認王女士曾在現場，强調簽約時只得原告人的楊先生及被告人的陳小姐。被告人稱陳小姐曾提醒楊先生有關明報單位臨時租約要在業主簽妥後才生效，而楊先生表示明白，故第一次所簽的約根本不曾生效，被告人也不曾向原告人表示已生效。 14.至於第二次簽約，即柴城單位合約，被告人否認曾作原告人所指的任何誤導，並說只是原告人改變主意放棄租用柴城單位。 15.至於再租明報單位與及租金調升，這點沒有爭議，但被告人稱租金上調是因為業主已重新裝修明報單位。 16.由於原告人與柴城單位業主在2003年8月16日簽訂的臨時租約（簡稱“柴城合約”）（見被告人文件冊第96及97頁），被告人亦是締約的一方，在該約的第十一條說明被告人可向原告人及柴城業主各收取16,800元作為佣金，但在該約的十二條清楚闡明，若原告人未能依租約之條款租入柴城單位，原告人須即時付予被告人港幣33,600元，作為賠償被告人之損失。由於原告人未能履约租下柴城單位，而原告人只支付了16,800元給被告人，尚欠16,800元，所以依柴城合約，向原告人追討應付未付的佣金餘款16,800元及利息。 17.為清楚起見，柴城合約第十二條有關賠償被告人的條款（中文版本）主要部份詳列如下：
18.在雙方的審訊文件冊中均沒有付上任何對反申索的抗辯，但事實上在2005年2月4日，原告人存檔並送達了一份《反申索抗辯書》。在該訴狀中，原告人附上了一份聲稱曾存檔小額錢債審裁處的答辯書，作為對反申索的抗辯。大體上，原告人是基於他們陳述在《申索陳述書》內的理據，認為被告人不顧前因後果，提供極不恰當的服務，並說原告人與國內廠商購置機器設備的尺寸，也是參照明報單位而設計的，柴城單位根本滿足不了要求，只好毁約，使其蒙受巨大損失，雙倍的佣金屬不合理，所以拒絕支付。 爭議 19.雙方在訴狀中及審訊時，沒有爭議柴城合約第十二條在法律上的有效性。但雙方第一次簽約時是在2003年8月14日還是15日、簽約時原告人的王女士是否在場、被告人的陳小姐曾作了什麼陳述、第二次簽約時是在什麼情況下簽訂等事實性的事情上，相距甚遠，簡直是南轅北轍，特別是王女士在第一次簽約時有否親臨現場，出現了“羅生門”的版本。王女士在審訊開始時澄清原告人的主要訴因為誤導。按原告人在訴狀內的指控，被告人的代表最少有兩次誤導，分別在第一次簽約明報單位及第二次簽約柴城單位時出現，所以本席認為此訴訟須解決的爭議為：
20.在審訊時只有原告人的代表王菊英女士代表原告人作供，而被告人亦只傳召了涉案的陳惠冰女士作供，雙方均沒有傳召關鍵的第三者楊先生作証。至於文件証據方面，原告人及被告人分別提交了審訊文件冊，雙方對該些文件的立場，是不爭文件冊內文件內容的真偽，只爭解釋上的不同，及應給予的比重而已，所以本席皆接納這些文件作為此案的証據。 王菊英女士的証供 21.原告人是一家生產油墨的工廠，由“中國彩印企業集團有限公司”，Onway Industries Ltd及星加坡的英泰克油墨公司的曾先生合作組成的公司。王菊英女士是原告人的一名董事，另一名董事名為崔貴生〔“崔先生”〕。王女士採納她在2005年6月1日所作的証人供詞（被告人文件冊第27-29頁），並作了補充。 22.原告人響應香港政府CEPA的政策，所以原告人須趕緊在2003年底在港成立他們的油墨工廠，並出產產品，以便其產品可在CEPA的政策下，獲得香港產品進入國內而不被徵收關稅的優惠。 23.在尋找廠房的環節上，原告人委託了被告人提供服務。按王女士的証供，被告人曾介紹很多廠房給他們視察，但最後在他們的技師與供應機器方的技術人員視察後，發覺明報單位最為合適。王女士稱，在2003年8月15日下午約6時30分左右，原告人的楊先生收到被告人經紀陳小姐的電話，告知因明報單位的業主身在英國，為配合時差，陳小姐會在當日下午8時，到原告人合作伙伴黃河科技集團有限公司在灣仔會展大廈1507室的辦公室簽約。楊先生把此事告知王女士，當時王女士已下班並回到她在九龍塘的家。在收到電話後，王女士稱她馬上趕回會展大廈的辦公室。 24.王女士稱她當時非常高興，因為事前她們做了很多工夫，而明報單位非常適合，在8月10日楊先生已告知陳小姐，原告人確認租賃明報單位。而與業主溝通一事一直委託被告人去辦，而她們亦沒有看其他廠房，而耐心等待陳小姐告知她們明報單位業主的回應。而陳小姐說租明報單位是無問題的，但她要辦妥手續後，隨時告訴原告人何時簽約。在8月15日最終等候到消息，王女士說他們是非常高興的。而她亦說她在8月14日訂了16日的機票，到北京購置機器。 25.她在8時左右到達會展中心的辦公室，在場還有楊先生及被告人的陳小姐。 26.王女士稱，當時她曾跟陳小姐強調合約內業主簽名的一欄如何處理，她稱陳小姐回答謂“…業主已經口頭承諾請她去負責這單租賃合約。” 而陳小姐請她們放心，她會把文件傳真到英國，然後業主李先生會在簽名後把文件傳真回來，陳小姐會把一份已簽妥的合約交楊先生存底。而簽約在9時結束。 27.由於這方面的証供至為重要，在審訊時王女士多次被要求作澄清。她謂她知道該租約是須三方面簽名才生效的，所以她特別問了陳小姐這問題，而陳小姐的回應是因業主不在香港，所以要她公司先簽字，被告人也會簽字，然後才傳真至英國給業主李先生簽回來。王女士稱，陳小姐在現場即時用手提電話與業主在英國聯絡兩次，應是聯絡上了，在確實了這單租賃後王女士才簽署，所以她是很相信這約是作實的。 28.王女士說她反覆問陳小姐這事有否變化，因為她明天（即8月16日）會飛回國內訂購機器，她希望知道合約上沒有業主的簽名會否有變化，王女士稱，陳小姐的回應是“…….業主雖然在電話，但是口頭授權她完成這個合約。同時授權呎價是3.5元，亦可代收支票。” 王女士稱這廠房對她來說很重要的，她要親眼看見他簽約，因為訂設備，勘測都是配合明報單位而做的，她對陳小姐這話是很相信的，以為萬無一失。 29.由於她明天要離開香港，如果在她不在港的期間合約事宜須跟進的話，若她是簽字人但不在恐會有麻煩，所以王女士說她授權了她下屬楊先生簽字，簽約完成後，陳小姐並沒有在她面前傳真該合約至英國。 30.在2006年8月16日早上8:50 a.m.，王女士如期乘坐飛機回北京，在約中午以前，她收到楊先生的電話，說被告人告訴他，昨天（8月15日）晚上所簽的合約不成立，原因是業主突然說不租了。當時她比較慌亂，因為離開年底時間不多，她於是告訴楊先生要抓緊時間再找廠房。 31.結果楊先生在當天（即2003年8月16日），簽了柴城合約。 32.待她回來後，發覺柴城單位在樓宇的六樓，原來的明報單位則在一樓，而柴城單位的電梯載重及電力供應不足夠，原告人公司想了很多方案欲解決搬運機器的問題仍是解決不了，最終於是放棄租用柴城單位。 33.她承認除了被告人外，原告人都要為這事負上責任，但業主卻是無辜的，所以最終連同訂金（16,800元），一共賠了柴城單位業主$28,800，终止了柴城租約（《終止租約協議書》見被告人文件冊108頁），亦支付了被告人16,800元作為此交易的服務佣金，被告人的陳小姐亦告訴她，為表示歉意，當原告人租用另一單位時，被告人會代勞但不會另收任何佣金的。 34.在取消柴城合約後，被告人曾帶原告人代表到官塘及火炭等地視察工業廠房，但都不符合要求，由於CEPA的期限緊迫，迫於無奈，王女士遂要求陳小姐與明報單位的業主再聯絡，但該單位的租金已由8月15日的每呎3.5元漲至5.5元。在無奈下，王女士代表原告人在2003年11月10日，第二次簽了明報單位的租約，月租由原來的14,535.50元，漲至22,841.50元，漲幅是57%（租約見被告人文件冊第99-100頁）。 35.王女士說這是迫於無奈，原因是機器已經訂了。最終原告人仍能趕及限期，符合了CEPA的要求，取得零關稅所需的証件。 36.按王女士的証供，她在8月16日在透過楊先生得知明報工廈業主不租後，沒有再去主動了解為何業主拒絕租出，因為已簽了柴城合約，公司內部忙於準備搬廠房。 37.王女士說在第一份明報單位租約上，日期是2003年8月14日，而簽約日期是8月15日，這兩點是沒有矛盾的，原因是陳小姐是自己填上所有業主的資料、租金等。如她在8月14日通知原告人，可以在當天馬上簽署成功，但如在8月15日才通知，她仍何以用同一張合約交她們簽署。在8月12日至14日原告人皆有簽約的準備。而支票是另一位董事崔先生簽的，當時支票沒有日期及收款人名字，支票上的日期是原告人公司會計蘇先生在簽約日（8月15日）蓋上的，名字、銀碼，亦是由蘇會計根據被告人交來的資料填上的（支票見被告人文件冊第107頁）。另外，她於翌日〔8月16日〕飛北京之事，亦有幫助她記憶清楚簽約日期。 38.關於租柴城單位時被告人向原告人楊先生所說，而寫在原告人訴狀中的誤導（詳見本裁決書第7段），王女士確認不是她親耳聽到的，是楊先生告訴她的。 39.至於在2003年10月30日仍按柴城合約支付了被告人16,800佣金，是因為原告人認為，被告人無論如何也向原告人提供了服務，她覺得在柴城單位的合約事件中，原告人亦犯了嚴重的失誤，所以賠了業主，亦願意支付16,800元作為合理的服務佣金。 40.在盤問時，王女士同意陳小姐有向她解釋，按柴城合約，原告人須支付被告人佣金33,600，她亦同意有關合約條款有效，但基於此案的前因後果，她認為支付雙倍即再付餘數16,800元是不合理的。 陳惠冰女士的証供 41.陳惠冰小姐是被告人商業部的客戶經理，她在審訊時採納了在2005年6月3日所作的証供（見被告人文件冊第30-100頁），並在審訊時補充了她的証供。 42.陳小姐稱早在2003年3月，原告人的崔先生、楊先生及另一位周先生已向被告人表示，希望尋找做油墨廠的貨倉用地，一直至同年6月底，王女士亦加入視察油墨廠用地。 43.她記得在2003年6月底，原告人的代表曾視察及表示對柴城單位及明報單位有興趣，並囑被告人與業主跟進有關租賃廠房事宜，例如租金多少、免租期、起租日等等。 44.她記得柴城單位業主堅持在租賃合約內附加四個條款，並要求所有文件須經業主的代表律師審視後才會簽署。其中一個條款，是業主要求租客購買一份第三者保險，而保單的受益人卻是業主。柴城單位業主要求加入的四個條款，原告人全都反對。在明報單位第一次簽約前幾天，柴城單位業主最終放棄了全部四個附加條款，包括遭反對最強烈的保險條款。 45.但原告人卻沒有指示被告人簽署柴城單位的租約。 46.至於明報單位，陳小姐是透過她柴灣分行的同事梁錦和先生與業主談妥的租金是每呎3.5元，時為2003年6月底。楊先生指示她談妥底價讓他的老闆考慮，約在2003年8月14日前一至兩天，原告人的楊先生才告訴她，原告人希望以這呎價3.5元，租賃並簽署明報單位的租約。 47.在收到楊先生的通知後，她便與柴灣分行的梁錦和先生聯絡，由他與身在英國的業主再聯系。這是因為陳小姐乃在被告人的商業部工作，而原告人希望租賃的樓宇屬工業樓宇，由被告人的柴灣分行處理，所以接觸比較間接。後來梁先生向陳小姐表示明報單位業主在價格上反覆，一時說肯租，但有時卻説不租，請她跟原告人說清楚。 48.陳小姐於是如實告訴楊先生明報單位業主的反應，但楊先生還是說要簽署，她於是明白的告訴楊先生，要待業主簽署回來才能作實租約。 49.她在2003年8月14日與楊先生電話聯絡，相約當天晚上8時，到原告人位於灣仔會展中心1507室的辦公室簽約，因為業主身在英國，由於希望業主可馬上簽回作實，而香港與英國有時差，所以才相約晚上8時簽約。至於通知楊先生的時間是當天的上午還是下午，她是忘記了。 50.她依約赴會，當時辦公室只有楊先生一人在場，王女士不在場，她倆在單位的一個會議室坐下，她當場在空白的預印合約上，填妥資料及寫下其他合約條款，並向楊先生解釋每一條款內容，然後利用原告人的傳真機，把填妥及已簽署的合約及支票一併（被告人文件冊第93-94頁及107頁）傳真到英國，之後亦利用原告人的電話，致電英國找業主李先生，但接聽的一位女士說李先生不在，但傳真至英國的合約已經收到了。她唯有把與那位身在英國女士的電話談話內容告訴楊先生，並說明要業主簽名後才能落實，完事後她便離開，當時是晚上約10時許。 51.陳小姐說她清楚記得當天晚上（8月14日），原告人辦公室內的電視開了，在播放一個她喜歡收看的飲食節目，由“韜哥”主持，亦因為這緣故，在填寫合約時她分了心，寫錯了一次，因而須重寫一遍，耽誤了時間。她稱她知道英國業主要在某一時間後離家上班的，雖然耽誤了一些時間仍希望致電一試，卒之是不成功了。 52.至於支票的銀碼及抬頭，陳小姐作供稱她曾告知楊先生，亦曾把明報單位田土廳的資料傳真至楊先生。楊先生曾問她支票日期如寫上2003年8月15日是否有問題，雖然她不知道原因，但她回答謂應無問題，但支票上的明細她是沒有跟原告人公司內其他人談及過。 53.她離開時，把合約及支票一併帶走。 54.在2004年8月15日，她收到梁錦和先生的通知，說明報單位業主拒絕出租單位給原告人，原因是原告人在談妥了價錢後拖了幾個月，他要把空置時的租金損失轉嫁給原告人，她在同日馬上告訴了楊先生。 55.陳小姐稱當天下午，原告人的崔先生緊急召見她，要求解釋，她在當日下午4至5時許到原告人的辦公室解釋此事。按陳小姐稱，原告人的崔先生非常勞氣，很激動，查問業主為什麼反口加價，在激動完後崔先生說不租用明報單位，改為租賃柴城單位。 56.由於柴城單位的條件早前已談妥，所以她在2003年8月16日寫好合約，交業主及原告人簽妥，原告人由楊先生代表簽署，並没有向楊先生作出如王女士在《申索陳述書》第二段〔即本《判决書》的第7段〕所指的陳述。 57.柴城單位的起租期為2003年10月1日，但在起租日前，楊先生打電話給她，說原告人決定不租柴城單位，她曾詢問不租的原因，楊先生回覆謂因為電梯的負重不足夠，而拆牆來吊機器非常麻煩。她於是馬上到原告人在會展的辦公室，見到王女士，只覺得她常歎氣，但沒有回答問題。 58.陳小姐稱她有向楊先生解釋違約的責任，是須支付雙倍佣金及被没收臨時訂金等，當時王女士亦在旁聽着。 59.當時楊先生謂没有問題，只是說被告人要替原告人另找新廠房。 60.最終，在看過其他廠房後，楊先生告訴她，原告人決定租回明報單位，當時租金已由第一次簽約時的每呎3.5元上升至5.5元。陳小姐謂有一次王女士在電話中向她表示，由於明報單位已經安裝了電錶、地台已平整、牆已掃上了油漆，把這些算在內，仍是化算。而當時租務巿場的氣氛亦較好，所有樓盤都加了價。 61.至於原告人要求的單位，其中有幾個要求是巿場上供應的單位比較難找到的，其一是大單邊；其二是街道至單位的天花不能超過30米，因為這是消防車救火梯能達的距離，是危險倉發牌條件之一；而且單位樓底要高，所以一般只能在廠廈的5-6層以下單位。而明報單位在一樓，且有車道直達廠房門口，而柴城單位則是以電梯直達。 62.在2003年11月，楊先生曾告訴她不租柴城單位的原因不是拆牆，亦不是電梯負重，而是柴城單位的隔鄰亦是油墨廠，他們恐怕他的油墨秘方涉漏給其他競爭對手，所以不租柴城單位。 證供及證物的評核 63.在陳小姐作供時，被告人的律師用了大量時間引導陳小姐，而王女士亦同樣地花了大量時間盤問她關於星加坡技術人員何時來港視察廠房，與及原告人有否向被告人表示其對廠房的要求等等。本席認為由於此案的訴因，從原告的訴狀顯示及在庭上陳詞所指，主要是指被告人在第一次及第二次簽約時有誤導，不誠實，而雙方在事實性的事情上有嚴重分岐，所以重點首要是找出原告人與被告人在幾次重要接觸中的情况如何，有否誤導、欺騙？其他的事宜，並非此案的重點，只能作背景，說明原告人與被告人的接觸如何，所以本席不在此詳列此部份的證供，亦不詳加分析。 64.原告人的王女士與被告人的陳小姐的証供，在要項上存有重大分歧。由於有否誤導取決於在雙方在會面時被告人向原告人代表所陳述的內容，而這一點主要是事實的裁斷，所以此案裁斷關鍵取決於兩位証人是否誠實，或她們的供詞是否可信，以及他們的口供與當時出現的文件是否脗合。此外，本席亦小心觀察兩位証人作供時的神情，對問題的回應，答案的內容，作供時的舉止，從而作出判斷。 65.關於明報單位第一次簽約時原告人指被告人的誤導，原告人在《申索陳述書》有如下的陳述：-
66.以上《申索陳述書》第一段“承諾 ”的意思，似是指被告人的陳小姐告訴王女士業主已經同意合約內容，而被告人可代為簽署並在簽署後合約即可成立，似乎指業主不用簽署，不然原告人不會有 “謊稱可以代表業主簽訂臨時合約” 和 “被告人從未提及要業主再書面確認才做實” 的指控。 67.由於原告人只把概括的意義說出來，並沒有具體說出究竟陳小姐“ 承諾”的陳述具體如何。王女士採納的証人供詞第一段的內容基本上與訴狀相同，未能解決此問題。所以本席在審訊時對王女士在這方面的証供曾多次要求澄清。 第一次簽明報單位合約時的“誤導” 68.在審訊時，王女士作供稱陳小姐當天晚上向她的陳述，有以下的証供：
69.王女士的陳述產生多個版本，雖然“授權完成合約” 意義較為明確，有代表業主完成簽約的意思。但 “負責這單租賃合約”及 “同意她處理” 的意義則比較模糊不清，再加上如須傳真到英國，然後傳回來，“負責”和“處理”的意思比較接近“負責把文件傳遞”這種處理，而並不包含簽署作實的意味，不然不須要把文件傳至英國待簽署後再傳回。再者，王女士在第二天澄清時的版本，卻没有“授權完成合約”或“授權簽署合約”的意味，可見在審訊的第一天，在反覆查問下有越説越確實的感覺，但在第二天卻回復第一天最初的光景，證供没有清楚授權代簽的意思，讓人懷疑究竟王女士在第一天較後時所作的澄清是否屬實。 70.本席認為王女士的口供在這一非常關鍵的地方，經多次澄清後仍帶有模糊，每一次講述的版本跟上一次都有些不同，雖然王女士清楚知道這部份的証據是絕對重要的，但總給人說來說去也說得不清楚的感覺，每一版本都與上一版本有不同的地方，不能令人滿意。 第一次簽署明報單位合約的日期 71.至於簽約的日期，亦是爭議的焦點之一，王女士在這一點亦遭到反覆的盤問。王女士稱她很清楚記憶起她是在飛北京（8月16日）前的一天親眼看見簽約的事情；至於為何簽約日為8月15日，但合約上仍寫上8月14日，她則指陳小姐大有可能在較早前寫好合約以備隨時使用，因為當時應是原告人及被告人等待業主的回應。但預早寫好的說法，只是她的推想而已。 72.另一個王女士的論點是她指一般這類合約是在簽署後的一個月才起租，明報單位租約內訂明2003年9月16日交樓起租，所以合理推斷簽約的日期是2003年8月15日即一個月前簽訂而不是8月14日。 73.本席認為王女士選擇以上述兩點來支持她的8月15日簽約的說法是極為奇怪的。所謂的“預備說”純屬猜想；至於“習慣說”更屬令人難以接受。在此案的柴城合約及其後的第二次明報單位合約皆沒有依從這所謂的“習慣”，柴城合約簽訂日為2003年8月16日而起租日為同年10月1日，相隔約1個半月；第二次明報單位合約是在2003年10月28日簽訂而起租日為同年11月10日，相隔不足一個月。以這兩個方法來支持第一份明報單位合約應在8月15日而不是8月14日簽訂的是從很難令人信服的。 王女士在簽約時及業主“悔約”後的反應 74.王女士在審訊作供稱在8月16日收到楊先生的電話，告訴她被告人的代表陳小姐稱明報單位業主不租了，她得悉後叫楊先生抓緊找新廠房，她稱自已也感到很沮喪，但沒有主動查問為何明報單位違約。在差不多兩至三個月後，從陳小姐口中得知，才得知是明報單位業主要加價，而不是絕到不租，可能明報單位業主是希望試試巿場的反應吧。 75.在王女士作供時，本席曾向她查詢如果她已經確實得到陳小姐“授權完成這單交易”時，為甚麼不請陳小姐代表業主簽署便可，她的回應是“我的理解他[業主]授權中原地產，授權給他，無問題啦……把我的着急解決。”所以按王女士的理解，業主已經透過授權被告人，出租了物業。被告人律師在盤問時亦提出類似問題，既然她是這麼重視這合約是否成立，因為她要根據廠房訂機器，為甚麼不乾脆傳真到英國讓業主簽回來那就更放心，王女士的回應是她反覆問過陳小姐，陳小姐說沒有問題，另王女士又回應說：“至於她傳不傳過去，是她要做的問題。” 王女士沒有直接回應究竟陳小姐是同意，還是不同意傳真到英國，還是她根本沒有要求陳小姐傳真。難道一件按她所說這樣重要的事情，甚至明天早上8時許要趕飛機 ，也得趕回辦公室見證簽約一事，連提議傳真也沒有嗎？她的回應明顯是有迴避問題之嫌。 76.王女士不是說她非常看重這個簽租約的事情嗎？在證供中，她不是說反覆問陳小姐租約只得兩方簽字是否生效或確定的嗎？她不是說在陳小姐確實了已獲業主授權來完成這單交易才放心去訂機器嗎？若是這樣，在8月16日，當王女士收到楊先生的來電，告知業主不租時，她的反應難道只是請楊先生抓緊時間再找廠房，與及沮喪嗎？難道一些正常的反應，例如大興問罪之師，叫被告人解釋為何業主悔約不租，或向被告人查問在這違約的情況下，該採取些甚麼行動保障利益等等，一點也沒有嗎？業主的違約行為把她多月的籌備攪亂了，時間變得非常緊了，難道連一點憤怒也沒有嗎？她在遭盤問時還說回港後沒有主動詢問業主不租的原因，本席覺得她的反應過份異於常理，難以令人相信。 關於訂金支票的問題 77.至於明報單位簽約時所需支付訂金的支票問題 ，王女士在審訊第一天時稱她是在簽約當天（8月15日）6時半左右收到楊先生的電話後，馬上叫會計蘇先生留下一張黃河科技集團有限公司，並已交崔先生簽妥的支票（支票見被告人審訊文件冊107頁）。王女士的解釋是因為當時原告公司還沒有銀行戶口，所有支票支出由合作伙伴墊支，而因為崔先生常在外公幹，所以平時是會預先簽妥一些空白的支票交蘇會計，至於支票上的明細由蘇會計還是被告的陳小姐填上她曾說不知道，反正當她在8月15日晚上回到公司時，已經看見支票放在公司的桌上，但王女士又曾說蘇會計或楊先生應具填妥備支票內容的資料，似是指支票應由原告人填上。 78.在審訊的第二天，王女士補充她的證供，說根據她審查公司的記錄 ，有關訂金支票是在8月14日由崔先生簽出，並在盤問時，回應被告人律師時有如下答覆：-
如果王女士果真在8月15日告訴蘇會計留下支票以支付訂金，理應蘇會計在收到要求時會告知她支票已開出及填妥，但王女士在第一天的證供指她是以崔總留下的空白支票加上明細來完成支付訂金，內容是蘇會計或陳小姐填上，但她在第二天卻清楚說出支票是在8月14日已開出。顯然她對這由她親自參與處理的事實，未能說個清楚，對一個事實說出兩個不同的版本，前後矛盾，令人生疑。 所訂機器尺寸的問題 79.另外，關於機器尺寸按照明報單位訂下這一點，原告人的主張，顯然有點牽强。因為按王女士的證供，她一到北京便已經收到楊先生的電話，得知租賃明報單位一事告吹，如仍繼續以明報單位廠房大小訂機器，那是顯得不合情理的。如硬以明報單位的尺寸來訂機器而引發損失，那又與人何干呢！本席根本不相信王女士會這樣愚蠢去訂機器的。 誰較為可信 80.相對於王女士而言，陳小姐的證供亦有矛盾的地方。她曾經作供時稱因為明報單位業主要早上趕上班，所以相約8月14日晚上8時簽署，為的是遷就英國業主，因為香港與英國的時差是12個小時。但雙方最終都不否認英國位於0時區，而香港位於+8時區，時差只是8個小時，所以說他早上要上班的這一點似不成立。再者，陳小姐在小額錢債審裁處曾經提交一位書面供詞（被告人文件冊第101頁），在其中說是在8月初簽約後及在翌日業主通知她不出租，與在審訊時所說的是在8月14日簽署，而業主只是通知她柴灣分行的同事加租，而不是直接與她聯絡她及不租有所不同。 81.陳小姐對上段第一個矛盾點基本上沒有解釋 ，因為雙方確認兩地時差為8小時的時候，陳小姐已作供完畢，而被告人沒有再傳召她對此事作解釋；而她對第二點的回應是：口供是由他人草擬打印，他們簡單問，她簡單答，她承認是草率漏看了。 82.在觀察王女士及陳小姐作供時對所有問題的回答，包括本席以上所分析的，本席認為王女士對主要爭議的事情上有多個不同的版本，每每諸多解釋後仍未能令人滿意，對關鍵問題說話用語每多模糊，似希望留有可修改及彈性的餘地，本席認為她懂得說話的技巧，善於辭令及把說話包裝，亦懂得避重就輕，轉移問題的重心，但絕對不是一個誠實的證人。相對來說，陳小姐是一個簡單、不複雜、不善辭令、說話及反應比較遲緩的證人，但她對事情的描述較一致，没有多大的矛盾，證供中關於簽約日期亦與文件脗合，相對於王女士來說，陳小姐不能說是聰明，但她倒是個相對誠實的證人。 83.本席接納陳小姐是大意所致，才向小額錢債審裁處提供粗疏的供詞；至於時差問題，12小時時差明顯不是事實，但這不是重點，不爭的事實是與訟雙方都同意相約晚上8時簽約，目的只是要遷就身在英國的業主，有時差，而陳小姐須打電話到英國去。所以在平衡兩方的證供後，本席決定採納陳小姐的證供而不接納王女士的證供，本席認為王女士稱她在8月15日親身在簽約現場是謊話連篇，不能置信。 84.作為事實的裁斷，除英國與香港的時差為8小時而不是陳小姐所說的12小時外，本席相信陳小姐在審訊時所作的證供，即本席在本《裁決書》內第41段至第62段所臚列的為事實。 85.既然本席不相信王女士真的在2003年8月15日曾與被告人的陳小姐會面簽約，所以王女士在《申索陳述書》內所指稱在2003年8月15日被告人透過陳小姐的誤導不成立。本席相信，明報單位第一次簽約時只是陳小姐與原告人楊先生在場，本席相信陳小姐確曾說明業主很反覆，她要待業主從英國傳真回來才可以確實合約是否成立，而最終業主亦決定加租，拒絕接納第一份合約所填寫的條件。 86.關於簽署柴城單位合約一事，本席亦相信陳小姐的供詞，即在簽該單位合約時，由於在早前原告人已與柴城單位業主相談妥當合約的條件，所以在2003年8月15日，當明報單位業主拒絕以寫在明報單位合約上的條件來出租單位時，原告人可以馬上在很短的時間內，簽了柴城合約。由於本席不相信王女士的口供，所以她在《申索陳述書》第二段所指的“現在樓價上漲，業主都封盤，你們要找樓高十幾呎的單位，全區也沒有幾個……”的指控，在證據上未能成立，所以有關在這次交易時的“失實陳述”或“誤導”亦不成立。 87.基於以上的證據分析，本席已可以完全撤銷原告人對被告人的所有申索。但本席亦希望在此處理原告人的一些論據，雖然這些論據的成立與否已不能影響原告人的申索，因為本席在事實上根本不相信王女士的所有證供。 王女士的一些論點 88.假設（不等同本席同意，而在事實上本席已有相反的裁決）王女士所說的是事實，即被告人的陳小姐曾說，被告人已獲得明報單位業主授權完成交易而最終在翌日業主悔約，這亦不等同被告人必向其誤導。如果業主果真在翌日反口，推翻原來的承諾，這不是誤導，這是違約，原告人應追究業主違約責任而不是被告人的誤導責任。被告人在這情況下只是業主的代理人(agent)，他既如實向原告人轉告其主事人(principal)的承諾，它沒有誤導，在這情況下，按既定的法律原則，一般是受害方可向已被披露身份的主事人(disclosed principal)，提起訴訟，追究違約責任，而不是追究代理人違約責任。 89.如果原告人要成功追討誤導的責任，或違反已獲充份授權的保證（breach of warranty of authority），其中一個重要的環節，是它須證明被告人所說，即業主已承諾出租單位並非事實，是不正確的，是錯誤的，業主根本不曾這樣承諾，被告人只是胡說或故意說假的。在這案，證據顯示，原告人根本沒有向明報單位業主查證，究竟他是在同意後悔約，抑或是不曾同意而被告撒謊。所以縱使本席相信王女士的證供，她亦未能成功舉證，證明被告人在第一個明報單位合約簽署時，有誤導原告人，或證明被告人違反已獲充份授權的保證。 90.同理，就柴城合約所指的誤導（誤導內容詳見本判决書第7段），假設（本席已有相反的事實裁斷）被告人有這陳述，原告人亦沒有證明這陳述是胡說或故意說假。剛好相反，王女士在作供中，正好說明原告人對廠房有特別的要求：大厦電梯須運載機器組件重量達5至6公噸，樓面承重力要强，樓底高度要高，王女士亦不否認樓價在SARS後升了很多，這些是不爭議的事實。那麼，在這些情況下，只能說明原告人是迫於現實而急忙簽約，而未能對自己的要求作詳細的考慮，與“誤導”拉不上關係。 91.原告人的王女士在作供時及陳詞內常說如不是明報單位業主已經授權及同意租出單位，為何被告人能寫出這麼多的條件在合約內，包括租期及租金等等，並被告人亦簽署了合約。 92.正如王女士在作供時所說，她是有留意合約是三方的，業主應簽署那租賃合約才成立的。如果業主在事實上是沒有同意的話，這仍不是一個有效的租約，因為合約內關於租賃部份的條件是業主與租客兩方締結的，被告人只是以經紀的身份，與業主及租客締結合約的第11至13段。一個簡單的法律原則，如被告人不簽有關合約，它不能根據有關合約向業主及租客追討佣金。至於為何陳小姐能填下一些包括租金租期的資料，這點按陳小姐的解釋，被告人代表在簽約日（8月14日）前曾與業主聯絡過，所以能寫入一些資料，這些都不是不合理和不能解釋的。 裁決及命令 93.基於上述原因，本席裁定原告人的申索敗訴，而由於原告人亦不否認柴城合約的第十二條在法律上是生效用的 ，既然原告人有如斯立場，加上本席在事實上有以上的裁定，本席看不到原告人有甚麼解脫的理據，本席判被告人的反申索得直，原告人須按柴城合約條款支付被告人佣金餘款港幣16, 800元正。 94.本席看不到此案須偏離一般訟費的原則，即訟費須視乎訴訟結果（costs to follow the event）。所以總結以上各點，本席頒令如下：
原告人： 沒有律師代表，由其董事王菊英代表 被告人： 由張世文蔡敏律師事務所蔡敏律師代表 |
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