王渝茜及另九人 訴 旭威閣業主立案法團

LDBM 305/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2005 年第 305 號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期 : 2006年3月17、21、22及24日，5月2及13日，7月19日

最後提交書面結案陳詞日期 : 2006年8月2日

頒下判案書日期 : 2006年9月1日

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判    案    書

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背景

1.答辯人為香港北角馬寶道48至51號及琴行街26號旭威閣(“該大廈”) 之業主立案法團。 第一至第十申請人分別為該大廈23樓B室、2樓A室、12樓B室、3樓B室、17樓A室、20樓A室、11樓B室、10樓B室、9樓B室及地舖A室之業主。

2.申請人的申請是要求土地審裁處頒令解散答辯人之管理委員會及委任管理人。 申請人一共提出9項理由來支持其申請，但在審訊時，撤回其中第五及第七項理由。因此，本席只須就申請人提出的其餘7項理由作出裁決。

3.申請人提出本申請的日期是2005年10月29日。 不過答辯人已於2005年12月12日的業主大會上，選出新一屆的管理委員會委員。 除了第九申請人加入成為新的管理委員會委員外，其餘的委員都是原有的舊委員。 因此申請人仍然要求解散現任的管理委員會及委任管理人。

第一項理由

4.申請人第一項的申請理由是指答辯人的帳目混亂，沒有按<<建築物管理條例>> (“該條例”)第27(1)條的要求聘請會計師或核數師審計帳目，申請人並舉出了3個例證去說明其論點。

5.在第一個例證中，申請人指出在2005年8月31日周年業主大會中，秘書鄧子驊先生(“鄧先生”)承認該大廈已多年沒有邀請會計師或核數師審計該大廈的收支及資產負債表，原因是曾經有委員在開管理委員會會議時提出不需邀請會計師或核數師審計帳目，而當時其中一個單位的業主代表是法律界人士，他在會議中提醒各人根據該條例第27(1)條的規定，若大廈的單位多於50個，每年需聘請一名會計師或核數師審計大廈的收支表及資產負債表，否則他需負上刑責。 當時在場的民政處職員亦重申確有此例。 因此，各出席委員、業主及授權代表一致議決通過登報招標聘請核數師或會計師核對2003年10月至2005年9月期間大廈管理帳目。 但答辯人在過了約2個月時間也沒有採取任何行動去執行議決。

6.其實申請人引用該條例第27(1)條並不正確，有關的條例應是第27(1A)條，不過答辯人對於這方面的指控並沒有爭議，亦承認其錯誤，答辯人的解釋是由於該大廈只有55個單位，為了節省開支，所以沒有聘請會計師核數。 不過，因應部份業主要求，答辯人已於2005年11月8日於東方日報公開招標邀請合資格人士承投法團的周年帳目審計，亦在當月聘請註冊會計師黎嘉輝審核2000年至2005年的法團財務文件及制備有關會計年度的核數報告。

7.在梁豪聖及另六人訴岑耀東及另五人，LDBM153/2005，一案中，本席指出申請人必須證明管理委員會已不能正常運作，嚴重失職或喪失管理能力，才有需要解散管理委員會，而在Jikan Development Limited訴The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre & Others,LDBM244/2000，一案中，周兆熊法官亦指出在考慮是否解散管理委員會最重要的因素是它是否能夠履行公契的職責及遵守條例的條文。 管理委員會在執行職務時難免會犯錯，但祇要錯失不是太嚴重，它是不應該被解散的。

8.本席認為是次答辯人沒有聘請會計師核數的錯誤並不足以解散管理委員會。 答辯人現時已經聘請會計師核數彌補其錯誤，核數報告亦已完成。 本席認為答辯人的管理委員會仍然可以正常運作。雖然申請人指出現時聘請核數師的程序仍然未能符合條例第27(1A)條和條例『大廈管理及維修工作守則』的規定，而且帳目上仍然有很多不清楚的地方。 不過本席認為申請人提出的各樣懷疑並不能證明答辯人有什麼不當的行為或在刻意隱瞞任何事情。 申請人的證供亦不能否定答辯人想節省金錢的解釋。 因此，本席認為答辯人是次錯誤的嚴重性並不足以解散管理委員會。

9.再者，舊委員重新補選為新委員這一點亦可證明管理委員會並沒有失去管理能力，否則的話，該大廈的其餘大多數業主亦不會支持這些委員連任。 第一申請人在作證時，亦承認該大廈的運作正常，有管理員當值，亦有工人負責清潔。 本席認為不應將一個運作正常的管理委員會，而且獲大多數業主支持連任的管理委員會解散。

10.申請人在申請通知書上引用的例證2是指答辯人在每月公佈的的收支平衡表中，沒有列明承上結餘，本月結餘，大部分管理費收入作支出於大廈管理公司“華創物業管理有限公司”的代支，但沒有列明代支項目是什麼。 但法例並沒有規法團每月公佈的收支平衡表須例明承上結餘及本月結餘，並沒有說明代支項目須詳列代支的詳情。 即使有這規定，本席亦認為這只是技術上的錯誤，不足以作為理由去解散管理委員會。 再者，管理公司的代支詳情已在證物”A9”第8頁的支帳通知單中列出。 本席不認為答辯人有犯上嚴重過失。 申請人質疑這證物是在開始訴訟後才編制，但並沒有證據證明這說法。 本席亦不接受這說法。

11.申請人引用的例證 3是指管理公司並沒有根據該大廈公契的規定，設立獨立銀行帳戶處理該大廈的帳目。 不過答辯人已用自設的獨立銀行帳戶去處理法團帳目，對於大廈的運作完全沒有造成影嚮。 本席不認為這錯誤可以構成解散管理委員會的原因。

12.此外，申請人提出鄧先生並不清楚法團的帳戶，沒有管理能力，但這並不等同整個管理委員會也沒有管理能力，須要解散。

第二項理由

13.申請人的第二項理由是指鄧先生及委員龍惠芳小姐(“龍小姐”) 沒有誠信，經常說話前後矛盾。 申請人列舉4個例證支持這論點。這些例證是有關「CT工程顧問有限公司」的工作人員視察該大廈23樓A單位及B單位的情況，1樓B單位維修平台是否有扣起175,000元，龍小姐是否有收過屋宇署有關承力牆的信件，和會議記錄錯誤列出主席有出席會議的問題。

14.本席認為申請人的指控，即使成立，也不能證明管理委員會不能運作，須要解散。鄧先生和龍小姐的誠信是個人問題。 申請人根本未能證明這些誠信問題影嚮了管理委員會的運作。會議紀錄有關出席人仕的錯誤亦非一些可成為解散管理委員會理由的嚴重錯誤。

第三項理由

15.申請人認為龍小姐和鄧先生的角色衝突, 無法公正處事。 申請人列舉了3個例證,第一個例證是指鄧先生是管理公司的老板,但亦是龍小姐擁有的單位23樓A室的住戶，未能履行公契要求龍小姐將主力牆還原。 不過管理委員會並非只得龍小姐和鄧先生二人為委員，申請人的證供並未能確實證明管理委員會因為龍小姐和鄧先生的關係而沒有履行其職責。 這些指控都是申請人的推測而已。

16.第二個例證是指鄧先生和龍小姐拒絕與「香港工程師學會」合作，以致無法調查投訴鄧偉就結構工程師之事宜，而鄧先生是負責有關之工程報告，龍小姐則是報告中受益的單位業主。 不過有關的資料現已交往“香港工程師學會”調查。申請人的證供亦未能證明鄧先生和龍小姐因為有本身的利益而不交出資料。

17.申請人的第三個例證則指法團對於1字樓的私人潛建物採取重視態度，要立令禁止和折除，但對23樓A室的主力牆，則聲稱不是法團責任，同樣是危害樓宇結構，但採取雙重標準。不過根據司庫林先生的證供，管理委員會是於後期才知道23樓A單位拆去主力牆。因此，本席不接受答辯人有採取雙重標準。 即使龍小姐和鄧先生在這方面有所隱瞞，這亦不等同管理委員會有所犯錯，須要解散。

第四項理由

18.申請人舉出3個例證去說明答辯人拒絕與業主溝通對話，對立場不一致的業主惡言相向及粗言穢語辱罵。 不過證供顯示第五申請人的代表吳仕德先生亦有以粗口與鄧先生對罵。其實有關的對罵指控屬於個人操守問題，不可能成為解散管理委員會的原因。 申請人的證供亦不能證明答辯人拒絕與業主溝通對話。

第六項理由

19.申請人指稱答辯人出信抺黑，惡意中傷與答辯人立場不一致的業主，並舉出2個例證去支持其論點。 不過本席認為即使這些指控成立，亦不會成為解散管理委員會的原因。 受影嚮的人士應控告答辯人誹謗，而不是要求解散管理委員會。

第八項理由

20.申請人指答辯人沒有按照該條例第27（1A）條的規定藉業主大會通過決議聘請會計師或核數師審計帳目，而且招標過程不合理。 申請人所指的是聘請黎嘉輝會計師的過程沒有根據該條例辯事。

21.本席同意黎嘉輝會計師的委任確實未能符合該條例第27(1A) 條的規定，因為其委任並非藉業主大會通過的決議所批准。 不過，正如上述一樣，本席不認為這個錯誤足以解散管理委員會。 其實答辯人是可以召開業主大會確認黎嘉輝的委任。

第九項理由

22.申請人指稱答辯人在2005年8月31日及2005年12月12日的業主大會議程上誤導業主違法及篡改業主動議議程內容。不過本席認為如果議程內容有什麼不妥當的地方，申請人大可在會議中提出修正。 申請人不可事後才提出會議議程不妥當而要求解散管理委員會。

總結

23.總觀申請人所有的指控，本席認為申請人其實是針對鄧先生和龍小姐而提出是次的申請。 可是鄧先生和龍小姐並不等同管理委員會，申請人必須證明管理委員會不能正常運作，嚴重失職或喪失管理能力才能解散管理委員會。 不過，正如上述一樣，本席認為申請人所提出的指控均不能成為解散管理委員會的原因。

24.再者，申請人對於委任管理人的性質可能亦有所誤解。一般而言，委任管理人只是過渡性質，待有新一屆管理委員會成立為止。所以，即使在本案中，本席委任管理人，如果其他業主仍然支持現任的委員的話，新的管理委員會成員可能一樣會像現時一樣。事實上，2005年12月12日的選舉結果，亦證明其他業主仍然支持現任的委員。因此申請人的申請也可能是徒勞無功。

25.基於上述理由，本席裁定申請人的申請不得直。

26.本席現頒令如下:-

(1) 撤銷申請人的申請；

(2) 臨時訟費命令: 申請人須支付答辯人本案之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定，如果雙方不在14天內就訟費提出申請, 則此項臨時訟費命令作實。