The Incorporated Owners of Phase One Whampoa Estate 訴 Moo Boo Hong and Another

LDBM 372/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第372號

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主審: 盧偉光審裁成員

覆核聆訊日期: 2006年8月18日

頒下覆核判決書日期: 2006年9月19日

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覆核判決書

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1.申請人於2006年5月4日存檔修改申請通知書，要求答辯人繳付(i) 於2003年9月21日申請人召開的業主大會議決通過的應繳費用3,054.84元，用以分攤申請人帳目上已累積的赤字，(ii) 按大廈公契徵收的追討欠款費用150元及 (iii) 訟費。

2.本席於2006年6月23日聆訊該申請，並於2006年7月26日頒下判案書，裁定答辯人的答辯理由不成立，申請人的申請得直。

3.答辯人於2006年8月4日提交覆核申請，提出一個新的反對理由，即申請人所呈堂的召開業主大會的通告（證物A1）之發出日期是2003年9月10日，距離開會日期2003年9月21日不足14天，因此“該業主大會應該是流會”的。

4.2006年8月18日覆核聆訊，申請人指出由於答辯人在反對通知書上沒有質疑該2003年9月21日的會議之召開不符合法例的規   定，申請人因此並沒有翻查紀錄就該點作出舉證。在知悉答辯人的覆核申請後，申請人翻查紀錄，發覺：-

(1) 證物A1的通告祇是提醒業主要出席2003年9月21日會議的補充通告，並不是原來正式的會議通告，所以毋須按規定要在21天以前發出。申請人指出亦因為這個原因，證物A1的通告並沒有列出會議地點及時間，亦沒有詳列該日業主大會會議的其他議程。

(2) 申請人指出該業主大會的正式通告（附於申請人之書面訟案大綱）是於2003年9月3日發出的，全文如下：-

“黃埔新村第壹期業主立案法團
召開業主大會通告(維修工程)

敬啟者﹕

謹定於二零零三年九月二十一日(星期日)下午一時，假座紅磡德定街『聖公會千禧奉基小學』召開業主大會，會議議程如下﹕

1) 商討及議決大厦煤氣管道系統維修轉移計劃事宜；

2) 商討有關大厦電梯更換/維修工程事宜；

3) 匯報法團前司庫陳偉亮事件進展事宜；

4) 匯報法團核數進展及商討集資法團債務事宜；

5) 議決補選管理委員會及監察小組成員事宜；

6) 匯報何振聲入稟『土地審裁處』事宜；

7) 各項討論及議決之大厦其他事項。

敬請各位業主或代表依時撥冗出席是荷!
    此致
黃埔新村第壹期(永、遠、安、樂、佳貴樓)  各商舖/單位業主

黃埔新村第壹期業主立案法團 謹啟
二零零三年九月三日

副本致送:		民政事務處(紅磡分處)、馮競文議員、警民關係科、廉政專員公署、信徽工程顧問有限公司、實發建築程有限公司、麥家榮律師(法團顧問律師)、何晨風會計師事務所
【註】:		1.  如業主本人無瑕出席，可於附上之授權書上簽署，委派一成年代表出席參加；
		2.  閣下如屬租客請將此通告送交業主是荷；
		3.  請各業主攜同身份証(以便有需要時作核實資料用)出席是次大會；授權人則須持授權書及身份証(以便有需要時作核實資料用)出席是次大會；
		4.  為保障自身權益請業主們踴躍出席是次大會；”

5.答辯人即席反對申請人提交該份通告作為新的證物，在聆聴雙方陳詞後，本席接納申請人的申請，准許申請人提交該份文件。

6.答辯人及後不再質疑該份2003年9月3日通告的真實性，申請人亦因此毋須傳召證人就該文件作供，聆訊亦毋須押後。

7.可是，答辯人指出該份通告並不符合《建築物管理條例》    （第344章）（“本條例”）附表3的第3(7)段的規定，即沒有在該會議議程的第4項附上“決議”或“議決”兩字。因此，該議程的任何決議，必然無效。

8.第一答辯人並呈堂一份2006年3月2日申請人的週年業主大會的會議通告（證物R1），該通告的大會議程六清楚列出“議決”兩字，原文為“議決選擇升降機保養、翻新升降機裝修及維修升降機井道結構合約承辦商”，支持他的陳詞。

9.申請人陳詞，反對答辯人的分析。申請人認為雖然該會議議程沒有“決議”兩字，業主大會仍然可以在該日的會議內作出“決  議”。申請人並以本席於原判案書第9段的分析用以支持當日業主大會確實曾就該議程作出“決議”。

10.本席裁定申請人的反對理由不成立。首先，申請人可能在會議的某一項議程沒有“決議”兩字的情況下，仍然在會議內作出“決   議”。但這剛好是本條例附表3的第3(7)段所針對的情況，該條例的原文如下：——

“附表3
法團會議及其程序：

3(7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或加或附帶於如此列載的決議……或其他事項，否則無效。”

11.因此，縱使本席同意申請人曾在該日的大會作出某項決議，在申請人的會議通告違反本條例上述的條文的情況下，該決議必然無效。

12.第二，假如業主大會會議的某項議程存在“決議”兩字但大會最終選擇不就該議程投票，當然大會在該議程沒有任何“決議”。這情況顯然跟本案完全不同，本席不明白申請人作此假設提問的用意。

13.總結本案的覆核申請，在答辯人提出新的反對理由後，雖然申請人提交的另一份2003年9月3日的會議通告，成功證明申請人已符合本條例附表3第2(1)段的規定，即會議通告必須“於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表(如有的話)”。可惜該會議通告的議程 (4)，祇提出“匯報法團核數進展及商討集資法團債務事宜”，並沒有在通告列明將會就該議程提出決議，違反本條例附表3第3(7)段的規定，該業主大會就該議程所作出的任何決議亦因而無效。

14.本席裁定申請人在覆核後敗訴，並頒令如下：——

(1) 擱置2006年7月26日的命令；

(2) 撤銷申請人2006年5月4日的申請；

(3) 臨時訟費命令﹕申請人須支付答辯人本案原申請及覆核的訟費，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院以區域法院基準計算，如雙方不在14天內提出訟費申   請，則臨時訟費命令作實。

申請人: 由禢氏律師行駱子邦律師代表應訊。

第一答辯人: 親自應訊。（無律師代表）

第二答辯人: 由毛寶康先生代表。（無律師代表）