Fonfair Co Ltd 訴 Wong Lui Wing t/a Kwong Wing Metal Co

DCCJ 755/2005

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2005年第755號

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主審法官:   區域法院法官周兆熊

聆訊日期:   2006年7月28日及31日

頒下判案書日期:   2006年9月19日

判案書

1.原告人的申索，是要求: (a)被告人支付兩張不兌現支票（支票號碼為：No. 386148及No. 386149）的款項，每張為$165,000，總額為$330,000；原告人進一步或交替的申索，是要求：(b)被告人支付2004年12月、2005年1月及2月的欠租，款額為$495,000。被告人指有關的租約是無效的租約。他提出反申索，要求原告人退回給他$330,000的租約按金。

2.2002年12月2日，原告人與被告人簽訂一份短期牌照合約，被告人藉此合約管有九龍油塘海路第2、3及4地段（“地段”），用以儲存廢鐵之用，並將該地段分段予其他人。

3.2004年1月6日，地政總署以函件知會原告人油塘第2地段被納入為執行契約條款計劃區域的範圍，該署會派人視察區域內的土地的用途是否符合租契的規定。2004年1月9日，原告律師就該事致函被告人的律師，知會後者上述有關的通知。2004年1月29日 ，原告人向被告人發出終止牌照的通知 。

4.2004年3月29日，雙方簽訂地段的租約，租期由2004年3月29日至2006年3月31日，每月租金為$165,000，在2004年4月30日之後，每月的租金須於該月的第1日支付。

5.約於2004年10月，原告人的董事梁悅強先生到地段向被告人收租；他對被告人說他將會去加拿大一段時期，所以要他預先發出兩張期票給予原告人，作為支付2004年12月及2005年1月的租金，因此被告人向他發出前述兩張期票。

6.2004年10月29日，地政總署向原告人發出警告信，指地段被用作修理汽車和儲存廢鐵的用途，因而違反政府租約的規定，政府有權收回地段，要求原告人在28日之內糾正地段的用途。

7.2004年11月5日 ，原告人的律師把上述函件寄予被告人，要求他糾正地段的非法用途。2004年11月16日，原告人的律師給予被告人最後警告，要求他在2004年11月19日前糾正地段的非法用途，否則會向法院尋求必要的命令，以阻止被告人繼續違反租約。

8.2004年11月24日，法庭頒佈臨時禁制令，禁止被告人以及其他人等在地段進行違反政府租約的行為。2004年12月3日，原訟庭頒令臨時禁制令繼續生效直至審訊或有進一步命令為止。

9.2004年12月2日，銀行通知原告人，因出票人停止支付，被告人的支票（No. 386148）被退票。2005年1月7日，銀行通知原告人，因出票人停止支付，被告人的支票（No. 386149）被退票。

10.被告人開出上述兩張期票的目的，是預付2004年12月及2005年1月的租金，據此，原告人必須在這兩個月把地段給予被告人按租戶的身份使用，因此，這兩張支票的給付，是要原告人付出代價的；在被告人開出這兩張支票的時候，原告人已需為該兩張支票付出代價，所以，這是兩個有效的合約。被告人其後在該兩個月期間不使用地段，這並不會使合約無效，因此就這兩張不兌現的支票，被告缺乏有效的抗辯理由。

11.原告人要指被告人欠原告人3個月的租金，即由2004年12月1日至2005年2月28日的租金。約於2004年12月16日，被告人致函原告人，指稱原告人不履行租約；由於他接受這不履行租約的行為，他亦無須履行租約，因此租約已終止。原告人指他沒有作出不履行租約的行為，因此被告人的指稱不能成立。租約是可以單方面終止的，至於其理由是充份與否是另一問題。被告人單方面的行為，致使租約在2004年12月已被終止，因此被告人只欠2004年12月份的租金$165,000。自2004年12月31日後，租約已不存在，因此，本案不存在被告人欠原告人2005年1月和2月租金的問題，據此，原告人指被告人欠該兩個月租金的指控不能成立 。

12.原告人沒有提出被告人違反租約賠償的申請，因此本庭無需作出有關的裁定。

租約是否有效？

13.被告人指租約不是有效的租約，他說，在訂立租約之前，梁悅強對他說了一些話，基於這些說話，他便簽了該租約，在證人陳述書中，他說：-

‘	6.	大約幾天後，梁先生到來給我一份租約要我簽署，我說我已委託律師處理租約事宜，所以我沒有簽。我叫他將合約送給我的律師處理。我的的律師後來通知我收到租約草稿，但原告人在租約內，沒有寫明我可以儲存廢鐵在該地段和可以分租該地段之部分地方與他人的條文。反之，是限制我不得違反該地段之地契所准許的用途，亦不准許我分租該地段之部分地方與他人。更甚的是，原告人在租約規定，當政府反對我使用該地段的用途時，我便要立即將用途改回地契規定的用途（即船廠或木廠），但同時仍然要我繼續租用該地段及交租給原告人。這是我不可以接受的，因為我不是經營船廠或木廠的生意。因此，我找梁先生，問他為甚麼租約要這樣寫的。梁先生向我說：「你已租用此地有一年多，一直都沒有事情發生，所以你不用擔心。若日後政府反對你使用該地段的用途，我會幫你申請改變該地段的用途，但你要支付有關申請的費用。」梁先生並再三向我說：「若政府提出反對，我會幫你申請改變該地段的用途，你生意可以照做。」他叫我通知律師不要修改租約照簽就可以了。
	8.	在依賴了梁先生的說話承諾和陳述下，我通知律師不須改租約，但我的律師，為了盡量保障我所以提議於租約內The Third Schedule第2段後加入跟之前的牌照合約第5(f)條的最尾一句相約的條文，……”及刪除其它一些條文，並將更改了的草稿給梁先生的律師審閱。後來梁先生找我向我重覆了我的答辯書內第7段的說話，陳述和承諾，叫我不要加入該條款。
	9.	基於梁先生代原告人對我的承諾和陳述，我便簽署了該租約。’

（底線後加）

14.在陳辭書中被告人說：-

“梁先生承諾同我申請改變地契用途，我生意照做等於他不會執行我不可以違反地契用途的條款，因為他同意我生意可以照做就即是他不會執行租約附表3 …… 內的條款。”

15.申請改變地段用途的目的是為了使被告人可以繼續照做他的生意，梁悅強說話的含意是：在通過申請後，地段的用途得以改變，以致被告人對地段的使用，不會違反政府的租約，因而生意可照做，其前提是申請獲得成功。梁悅強並沒有說，無論申請成功與否，被告人仍可以照做他的生意。被告人的陳辭只強調“生意可以照做”這一點，他沒有考慮生意可照做的前提是甚麼，這是不正確的分析。被告人指梁悅強所說是一個承諾，但他的說話的含意，並不是被告人所指的含意，因此，被告人未能證明他違反了他的承諾。

16.被告人指原告人與被告人一起去違反地段的用途，租約明文規定被告人不得違反地段的地契准許的用途，因此被告人的指稱不能成立。

按金的退回

17.對按金的退回，租約的第11條有以下的規定：-

“The Tenant shall pay to the Landlord a sum as set out in Part VI of the First Schedule hereto as a security deposit on or before the signing of this Agreement to secure the due observance and performance by the Tenant of terms and conditions herein contained and on the Tenant’s part to be observed and performed.  The said deposit shall be retained by the Landlord throughout the said term free of any interest to the Tenant with power for the Landlord, without prejudice to any other right or remedy herein contained to deduct therefrom the amount of any costs, expenses, loss or damage sustained by the Landlord as the result of any non-observance or non-performance by the Tenant of any such terms or conditions.  Subject to aforesaid, the said deposit shall be refunded to the Tenant by the Landlord within fourteen (14) days after the expiration or sooner determination of the Agreement and the delivery of vacant possession to the Landlord or within fourteen (14) days of the settlement of the last outstanding claim by the Landlord against the Tenant in respect of any breach, non-observance or non-performance of any of the said terms or conditions and on the part of the Tenant to be observed and performed whichever is the later …….”

（底線後加）

18.租約並無關於沒收租金的規定，本案並無證據原告人在提出本案時，已沒收按金或從按金扣除它的損失，它亦沒有提出從按金扣除損失的申請，因此原告人必須退還按金$330,000予被告人。原告人提出針對反申索的抗辯理由與退還按金沒有關係，該些抗辯理由不是有效的抗辯理由。

19.本席頒佈以下的命令：

1.	原告人（a）項的申請得直，被告人須支付予原告人$330,000；原告人（b）項的申請被撤銷。
2.	被告人的反申索得直，原告人須支付予被告人$330,000。
3.	兩數相抵銷，與訟各方不須支付予對方任何款項。

訟費

20.本席頒下臨時訟費命令：與訟雙方各自負責本身的訟費，如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。

原告人：  由何葉律師行之葉德江律師代表

被告人：  親自應訟，無律師代表