The Incorporated Owners of No. 55 Kings Road v. Rex Property Management Co Ltd

LDBM 100 of 2006

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2006年第100號

主審法官：容耀榮區域法院法官

審訊日期：2006年8月24 及 25日

頒下判案書日期：2006年 9 月22  日

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判   案   書

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申索

1.申請人（“55號法團”）聘用答辯人（下稱“域士”）管理其大厦，由2004年開始，直至2006年尾管理合約終止為止。55號法團指摘域士沒有遵從建築物管理條例規定，送交附表7第8(b)段所列的文件，要求頒令，强制域士交出文件。

2.55號法團只傳召一位証人，經一番擾攘，才能說出要求頒令域士交送的文件，一共五大類，（1）會計帳目正本、（2）2005年12月份會計帳目、（3）大厦管理日誌、（4）法團會議紀錄正本、（5）維修工程帳目、有關招標文件。

“域士”交送文件的責任

3.間管理公司受法團聘用為經理人代為管理大厦，不一定就因此成為建築物管理條例定義中的「經理人」。是否是「經理人」，還要看管理合約賦予管理公司的權力、公契對有關經理人的規定。雖知「經理人」要有專業判斷，獨立地照顧整體業主的利益，不能盲從僱主（法團）的指示，若有差錯責任自負，見案例「Gallium Development Limited and others V Winnings Properties Management Limited CACV 186/2003」。很多管理公司名義上受聘為經理人，但顧主所賦予的權力，非常有限，根本不是建築物管理條例所指的「經理人」，其權力和責任來自管理合約。這一觀點，審訊時本席已提出過，而雙方立場一致，域士是有責任交出建築物管理條例附表7第8（b）段所列的文件。

英皇道55號、57號的特殊管理問題

4.涉案大厦（英皇道55號）與相連的大廈（英皇道57號）是共用同一出入口、樓梯、升降機。两座大厦，有各自的公契，有各自的法團。無可避免，两大廈共用的地方、設施需要两個法團充誠合作，互諒互讓才能管理得好。涉案其間两個法團都是聘用域士管理其大厦，促成了两個法團能合作無間、相安無事。可惜因某種原因，两個法團合作關係變壞，55號法團更不與域士續約。域士雖仍然受聘管理57號，但因失去了與55號法團的合作關係，管理上遇上了不少困難。最明顯不過的例子，就是不能再派駐場管理員看守共同出入口，以致閒雜人等可自由進出两座大厦。

會計帳目正本 

5.55號法團沒有給域士營運資金，後者每月呈交帳目，一式两份，並附上收條等文件副本，經前者核實簽署後，才發放款項，及各自保存一份經核實的帳目。

6.55號法團一直擁有此等帳目，此等帳目一式两份，根本沒有正副之分。至於收條等正本，是同時牽涉英皇道57號的，55號法團沒有理由獨據。55號法團的証人又說不出要正本作何用。

7.此項要求不但不合理，也沒有理據支持。

2005年12月的會計帳目

8.55號法團沒有提供銀行户口資料，所以域士做不到符合沿用格式的12月份帳目。但域士向55號法團追討12月份的代支費用不遂，己在小額錢債審裁處提出申索，55號法團己知域士所稱的12月份收支帳目，域士追討款項時，已向55號法團匯報了12月份會計帳目，只不過雙方就此帳目有爭議。

9.55號法團所要求特定格式的帳目，根本不存在，不存在也不是域士的過失，要求域士交此目也不必要及不合理。

大厦管理日誌

10.此等日誌是管理55、57號用的，域士仍然負責管理57號，55號法團沒有權利獨佔。况且，域士同時管理两座大厦，是两個法團刻意安排的，域士允許55號法團拿日誌影印，己盡了責任。55號法團要求交出日誌是沒有理據支持。

法團會議紀錄正本

11.很多會議都是同57號一齊舉行，有關两座大厦管理的會議都紀錄在同一冊子上，55號法團說不出為何不滿意副本而需要正本。同索取管理日誌一樣，這是不合理和缺乏理據。

維修工程帳目、有關招標文件

12.域士只是從旁協助55號法團進行招標維修，後者直接聘請承辦商，並聘用則師顧問監察工程進度。帳目、發放款項等都同域士沾不上關係。所要求的文件，不是附表7所指的文件。

頒令

13.本席裁定55號法團敗訴，須付域士訟費，以高等法院基準釐定。訟費命令6星期後轉為正式命令，有申請更改除外。

申請人：由Mr. P M Yuen of C H Chan & Co 代表。

答辯人：由 Eric Chan of King & Co. 代表。。