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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第19562號及2002年第964號

主審法官：黃永輝法官

日期： 2002年9月25日

時間： 上午9時38分

判案理由書

1.本案原告人是荃灣海濱花園海豐閣地下C110B號地舖，而被告則是該地舖業主。

雙方無爭議的事實

2.於1998年11月27日，他們簽訂第一份租約，由1998年11月1日至1999年4月30日，月租40,000元。而1999年5月1日至2000年4月30日，月租為60,000元，保證金180,000元。該180,000元已於簽訂第一份租約時交付予被告。

3.1999年12月14日，雙方再簽訂第二份租約，租期由1999年12月1日至2001年11月30日，第一份租約之保證金由第一份租約轉至第二份租約。根據第二份租約的附報二，業主可以給予住客不少於兩個月的書面通知解除租約，惟該通知不可早於2000年9月30日發出。

4.2000年8月下旬，原告向被告的一位何先生提出，希望提早終止第二份租約。2000年9月上旬，原告收到被告書面通知，被告會在2000年11月30日收回該物業。原告於2000年10月與11月並沒有繳交租金、差餉及管理費。

原告的申請

5.原告收到通知書後，向被告公司提議由保證金扣除10月及11月所需繳交之租金、管理費、差餉及地租等等，總數為95,233.05元。被告接納原告公司，於是以書面通知，並要求被告公司於租約期滿後退回餘數。但被告沒有交還這餘款，所以提出訴訟。

被告的答辯及反申請

6.關於保證金問題，被告並沒有與原告達成口頭協議，也沒有收到原告關於該所謂協議之通知書。而且根據租約第7條，因原告違反該合約條款，即沒有繳交10月與11月之租金、差餉等等，業主可以沒收保證金，並且在小額錢債審裁處追討那兩個月之租金、管理費、差餉及冷氣機之價值，追討款額為50,000元。

7.小額錢債審裁處已轉解該案到區域法院與本件案合併一同處理。

爭論點

8.除了下列爭論點，大部分過程雙方並沒有爭議。

(一)雙方有沒有達成關於在保證金扣除10月、11月的租金差餉等等問題；

(二)如果沒有協議，被告可否沒收所有的保證金；

(三)原告有沒有取去被告安裝在該舖位的冷氣機。

9.關於退租協議，原告傳召何惠賢女士作供。她說在9月下旬與被告公司的何先生達成口頭協議，並於9月23日用書面通知，該信是按照第二份租約業主的地址寄出，但業主沒有回信。被告的錢先生作供說並沒有任何協議，也沒有收到該信，並且該信地址與發出租金通知書的地址不符合。

10.本席在相對可能性的衡量下，認為何小姐的證供比較可信，因為該信是依照合約業主的地址發出，該合約是1999年10月簽訂，通知信是約在9個月後發出，而且業主並沒有通知更改地址，所以本席認為業主是接納原告的提議。

11.關於第7條款是否一條懲罰性條款，第7條條款指出「租客須交予業主保證金，金額如附表一所列，作為保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在客期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後(以較遲者作準)30天內無息退還該保證金予租客。但若租客違反此合約內任何條款，則此租約立被終止，且業主可沒收所有保證金。業主沒收保證金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動，追討一切因租客違約所引致的損失的權利。」

12.該保證金金額為180,000元，而每月租金只是35,000元。第7條條款只是保證租客須遵守及履行的條款，用意只是使業主有一筆金錢來補償因租客沒有履行或遵守合約內的其他條款，而令至業主有所損失，並不是要懲罰租客。這保證金是多於5個月的租金，若業主可以沒收這保證金，那條款是不合情理，有欺詐性及並不代表那保證金是真實地預計被告人可能因原告違反租約條款而蒙受的損失，因此第7條條款不能用作強制性執行。所以就算沒有用保證金作退租金及差餉等的協議，被告只能用那保證金扣除10月與11月的欠租及差餉、管理費，因為那筆款項是因原告沒有履行交租的條款、冷氣機問題及業主的損失。

13.關於冷氣機問題，鄺翠玉女士的供詞講及於2000年11月下旬，她曾特別吩咐搬運工人不要搬走被告的冷氣機，而她有檢驗過那冷氣機依然在舖內，她也有告訴被告公司的代表，那冷氣機還在安裝的地方。她的證供不大可靠，因為她先前有講及因被告的冷氣機運作不大好，所以原告安裝了另一部冷氣機。若她所說屬實，被告的冷氣機一定會被移動過，不可能原封不動，因那冷氣機是分體式，只有一個出風口，而冷氣機要經出風口才可以放出冷氣。再者，在雙方簽訂的交收物業確認書，單位設施項目的分體冷氣，在業主交舖時狀況是圈著「無」，而且備註欄上寫著「只有一部風口」。雖然那欄印上的是業主交舖時狀況，但雙方同意那是原告交舖給業主時所做的，所以本席認為原告並沒有交回那部冷氣機。

14.被告的錢先生作供時說那冷氣機只值一萬多元，已經用了四至五年才交給原告，所以本席估計那部冷氣機最多只值3,000元。

結論

15.基於上述原因，本席判原告勝訴，可以獲得101,754.95元。即以保證金之$180,000減去10月與11月的租金、管理費、差餉及拆掉冷氣機的補償，而利息則由2000年12月1日至2002年9月25日，利率為最優惠利率，其後的利率根據法庭頒佈判決利率計算，直至被告付款為止。被告須支付原告訴訟費。本席發給原告大律師證明書(certificate for counsel)。

出席人士：曾安娜小姐，由簡松年律師行延聘，代表原告人(DCCJ19562/2001)及被告人(DCCJ964/2002)

被告人(DCCJ19562/2001)及原告人(DCCJ964/2002)代表錢乃民出席，並無律師代表