The World Realty Ltd and Others 訴 Wong Chung Sing

DCCJ 3824/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2005年第3824號

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主審法官：區域法院暫委法官周紹和公開審訊

審訊日期：2006年8月29日

頒下判案書日期: 2006年9月 1 日

判案書

1.原告人是沙田好運中心第三層12號商舖 (“該舖”)的業主。被告人是該舖的前租客。

2.因被告人違反租約, 原告人向被告人追討合共HK$77,738.35及其中HK$44,667.19的利息, 以月息5%計算, 由2005年8月1日起至本案裁決日及其後之利息以判定利率計算至所有欠款完全清缴日止。

雙方同意的背景:

3.雙方在2004年9月1日簽定租約, 租期爲兩年及20天, 在2004年7月12日起, 到2006年7月31日止。租金爲每月HK$21,800.00, 不包括差餉、管理費、冷氣費及其他費用。

4.有關利息, 租約第5(b) 段寫:

“Notwithstanding anything hereinbefore contained in the event of default in payment of rent, management fees, air–conditioning charges and/or rates for a period of fifteen days from the date on which the same falls due for payment, the Tenant shall further pay the Landlord on demand daily interest on the amount in arrears at the monthly rate of 5% calculated from the date on which the same become due for payment (as stipulated in Clause 1 hereof) until the date of payment as liquidated damages and not as penalty provided that the demand and/or receipt by the Landlord of interest pursuant to this provision shall be without prejudice to and shall not affect the right of the Landlord to exercise any other right or remedy hereof (including the right of re-entry) exercisable under the terms of this Agreement.”

5.在簽定租約時被告人已支付按金HK$70,255.00。

6.被告人在2005年5月9日已遷出該舖及把門匙交到管理處。

原告人索償理由:

7.被告人在2004年12月1日後已欠交該舖的租金、管理費及冷氣費；在2005年1月1日後亦欠交該舖的差餉；並在2005年5月9日, 在沒有得到原告人同意下, 遷出該舖及把門匙交到管理處。

8.原告人在2005年5月12日已把該舖再租予另一位租客, 租期爲2005年5月17日至2007年5月31日, 租金爲HK$23,800.00, 不包括差餉、管理費、冷氣費及其他費用。免租期由2005年5月17日至5月31日。

9.由2004年12月起至2005年5月31日 (新租客之免租期最後一天), 被告人共欠租金HK$106,422.12。

10.由2004年12月起至2005年5月16日 (新租客之起租期), 被告人共欠:

管理費	HK$  2,264.91
冷氣費	3,386.36
差餉	2,848.80
利息(到2005年7月31日)	33,071.16
	HK$ 41,571.23

11.當扣除租金按金HK$70,255.00後被告人仍欠原告人HK$77,738.35及其中HK$44,667.19根據租約第5(b) 段計算從2005年8月1日到本案裁決日的利息。

被告人的答辯理由:

12.被告人指他已在2005年5月9日把該舖交還原告人。在同日被告證人黄韻如用電話通知原告人的租務部文員黄淑貞, 並得黄淑貞同意下，租金計算至2005年5月9日及不計算利息。但雙方未能同意按金安排。經多次商討後, 原告人把租金計算至2005年5月31日及加上利息是違反了原告人已同意的協議。

13.在無利息及租金計算至2005年5月9日及當扣除租金按金後, 被告人只欠原告人HK$28,663.75。被告人已兩次把HK$28,663.75的支票寄給原告人, 但原告人把支票退回。

原告人索償理由的分析:

14.雙方租約訂明租期至2006年7月31日, 被告人同意已在2005年5月9日遷出該舖, 因此除非被告人在遷出前已得到原告人同意提早解約, 被告人已違反租約。

15.原告人租務部文員黄淑貞指被告人在2005年5月9日遷出該舖後才在電話中通知原告人。被告證人黄韻如在作供時亦同意自己在遷出後才通知原告人, 可見被告人已同意遷出前没有得到原告人同意, 明顯地被告人已違反租約並須賠償原告人的捐失。

答辯理由的分析:

16.被告人唯一的答辯理由是：在2005年5月9日的電話中原告人租務部文員黄淑貞已和被告證人黄韻如達成租金只計算至2005年5月9日及不計算利息的協議。

17.黄淑貞不同意雙方已達成協議。黄淑貞指在2005年5月9日前, 接到被告證人黄韻如的電話提出提早解約, 黄淑貞對黄韻如指出如租客提早解約，慣常的做法是必須把按金沒收, 欠租則計算至遷出日止。即使得到上司的同意亦須在原告人律師行簽定同意書後方可實行。

18.被告人遷出該舖後, 被告證人黄韻如在電話中要求和解方案, 黄淑貞提出原告人沒收按金, 欠租計算至2005年5月9日及不計算利息等條件。但被告證人黄韻如不同意沒收按金, 因此雙方未能達成協議。

19.2005年6月17日, 雙方再次在電話中討論和解方案, 黄淑貞提出原告人沒收一半按金, 欠租計算至2005年5月9日但利息將全部計算等條件，被告人須在七天内接受方案。但被告證人最終没有接受方案, 因此雙方亦未就這方案達成協議。

20.被告證人黄韻如作供時指出, 她同意黄淑貞在提出欠租計算至2005年5月9日及不計算利息等條件的同時, 亦提出沒收按金的條件。她亦同意自己從未有同意沒收按金的條件。

21.當黄淑貞提出和解方案時, 所有的條件明顯是一攬子的合約, 被告人不能只接受對自己有利的部份。當被告證人黄韻如不同意按金被沒收的同時, 實際上她亦同時拒絶了原告人提出的其他條件。雙方根本從未就被告人違反租約一事達成任何協議, 被告人的答辯理由註定失敗。

索償的計算:

22.有關欠租的計算, 因被告人違反租約而使原告人不能收到從2005年5月9日到2005年5月31日的租金 (新租客之免租期最後一天), 因此被告人理應負責賠償至2005年5月31日應付的租金。

23.本席在小心檢閱原告人其他的計算後, 同意計算正確, 因此本席判令如下:

(1)   被告人須支付原告人:

(i)  HK$77,738.35；

(ii) 欠款HK$44,667.19 的利息, 以月息5%計算, 由2005年8月1日起計算至本裁決日; 裁決日後的利息以判定利率計算直至所有欠款完全清繳為止；

(2)   被告人亦須支付原告人的訟費, 如雙方未能就訟費金額達成協議, 則交法庭評定。

原告人: 由梁錦濤、關學林律師行江佩雲律師代表

被告人: 沒有律師代表，親自應訊