林向明 訴 Ip Yuk Wo Warren

LDPD 1497/2006

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2006年第1497號

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主審: 盧偉光審裁成員

聆訊及判決日期: 2006年8月14日

覆核聆訊及判決日期: 2006年9月5日

判決理由書日期: 2006年9月22日

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判  決  理  由  書

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1.答辯人於2006年8月21日提交非正審申請書，申請“覆核2006年8月14日的命令”。本席當日聆訊完畢，即時宣判。答辯人於2006年9月18日提交上訴通知書，並於2006年9月19日提交單方傳票要求批准暫緩執行收樓令狀。本判決理由書詳述 (i) 該覆核申請及判案理由；(ii)本案的原申請及判案理由及(iii)本席拒絕繼續暫緩執行收樓令狀的理由。   

申請人的收樓申請及證供

2.申請人為新界馬灣珀麗灣二十三座二十五樓D室的業主，答辯人為租客。本案租賃為期兩年，每月租金10,000元，由2005年4月15日開始至2007年4月14日終止。申請人於2006年6月15日提交申請，要求收回收租物業，理由為答辯人沒有繳付由2006年5月15日的租金。申請人並追討答辯人有關期間的欠租/中間收益、水費、電費及訟費。

3.2006年8月14日聆訊，申請人親自作供，重點如下﹕

(i) 答辯人由租賃開始至停止交租都祇是選擇銀行轉帳的方式，直接繳存租金到申請人的中國銀行的賬號，並沒有以其他方式交租。申請人呈堂雙方簽署及已打釐印的租約為證物A1。

(ii) 申請人並沒有在2006年6月15日(提交申請通知書當日)承諾答辯人可以延遲到6月30日前才繳交2006年6月15日至2006年7月14日的月租。

(iii) 申請人指出，簽辯人除了欠交租金外，還拖欠水費2,269.10元及電費3,804.70元。申請人呈堂水費單及電費單(分別為證物A2及A3) ，用以支持她的申索。上述申索的金額亦包括已為水務署及中華電力較早時候所扣除的按金，原因是申請人是水錶及電錶的持有人。申請人投訴過往一年已多次催收水費，並聲稱由於答辯人一直拒絕讓石油氣供應商的職員抄錶，申請人未能夠截錶，亦未能提供文件證明答辯人拖久的石油氣費用之金額。另外，申請人指答辯人已自行申請水錶及電錶。

(iv) 答辯人仍未交回出租的物業予申請人。

答辯人的反對理由及證供

4.答辯人於2006年6月29日提交反對通知書，列出下列的反對理由及詳情﹕

“本人在二零零六年六月十五日早上與申請人在電話中得到她允許將二零零六年五月十五日至二零零六年六月十四日之租金延遲到二零零六年六月三十日前繳交。但申請人反悔，本人反對申請人收回出租物業之申請。”

5.答辯人對於申請人所指的他仍未繳交2006年5月15日以後的租金及仍未交還物業這兩點事實，毫無爭議。

6.答辯人指他在租賃的首年一直有繳交租金。他在2006年3月至4月曾經通知申請人，他由於“私人問題，交租可能拖遲。” 及後於2006年6月15日他真的致電申請人，提出他還要拖延1至2星期才可以交租，希望申請人體諒。最後，他“感覺”申請人同意了他的延遲交租的請求。因此他反對申請人的收樓申請。

7.答辯人指出其後他收到很多的滋擾電話，因為他知道是那位人士滋擾他，他沒有報警。隔了兩天，答辯人聲稱他收到申請人提交的本案的申請通知書。申請人在兩次張貼通知書的時候均以粗口滋擾他，最後，雙方兩次都以報警收場。

8.答辯人聲稱是因為收不到繳費通知書，他才沒有繳交有關的水費及電費。他願意承諾繳付申請人所申索的欠款。在石油氣讀錶方面，他亦聲稱會儘量在未來幾天安排抄錶。

本席的判決

9.本席在事實方面，裁定在衡量相對可信性的情況下，答辯人未能成功舉證申請人在2006年6月15日入稟本審裁處前已經承諾答辯人他可以再遲到6月底才繳付2006年5月15日開始的租金。因此，申請人的收樓勝訴。雖然如此，本席仍按法例給予答辯人濟助，祇要答辯人於7天內(2006年8月21日或以前)繳付予申請人(i)2006年5月15日起的租金/中間收益，每月10,000元，共30,000元及(ii)評定的訟費1,000元，合共31,000元，則答辯人可按原有的租契繼續持有涉案物業。否則，申請人可要求強制執行收樓及答辯人清繳欠租/中間收益等款項的命令。

答辯人2006年8月21日的覆核申請

10.答辯人於2006年8月21日提交覆核申請，要求覆核8月14日之命令；理由為﹕

“水費單之數目不正確，另本人所欠之租金，申請人應扣除管理公司所豁免2006年1月及2月之管理費共$2,592元。”

11.2006年9月5日聆訊該覆核申請。答辯人提出兩點支持他的申請﹕

(i) 答辯人在8月14日聆訊後，發覺申請人呈交之水費單的供水期間是從3月10日開始，因此，他認為水費的部份日期即3月10日至起租日期4月15日不應由他負責。

(ii) 答辯人要求呈堂證物R1，管理公司2005年12月2日的通告。該通告通知所有業戶，由於該屋邨的業主周年大會決議減免住宅單位業主繳交2006年1月及2月份管理費，管理公司決定就該事作出相應安排，減免業戶兩個月管理費。因此，答辯人要求在他應繳付的欠租金額，先行扣減兩個月的管理費共2,592元。

12.申請人反對該兩點覆核理由。就水費一事，申請人指出她在收樓時，應發展商的要求，將水錶轉到自己名下。她收樓後即將物業交予物業代理啟勝物業代理有限公司(發展商的附屬公司) 招租，從來沒有使用該物業。答辯人是第一位亦是該物業唯一的租客，而雖然起租日期是4月15日，她實際上在4月5日與答辯人簽妥租約後，已即時交鎖匙予答辯人。因此，水費單上的日期祇得3月10日至4月5日以前的3個多星期是交樓予答辯人之前的日子。這段期間她沒有使用該物業亦毋須交任何水費。

13.申請人提出根據租約，雙方同意租金10,000元是包含物業稅，差餉，地稅 (地租) 及管理費。這幾項支出均由申請人業主繳付，所以管理公司減免兩個月管理費的利益應歸於申請人。

14.本席完全同意申請人的分析，裁定答辯人提出的這兩點理由未能支持他要求推翻或修訂本席2006年8月14日的頒令之覆核申請。答辯人陳詞求情要求再批准他在9月6日下午5時前可以繳清欠租及訟費。

15.申請人指責答辯人一直採拖延手段，不斷提出反對申請人的收樓申請，她對答辯人完全沒有信任，要求本席不要再給時間予答辯人繳清欠租及訟費。

16.最後，本席同意答辯人的請求。本席清楚指出如果答辯人確實在9月6日繳清應繳的款項，本席將會頒令修改原來命令的繳款期限，由 “2006年8月21日”改為“2006年9月6日”。

17.因為答辯人並沒有在9月6日繳存本審裁處任何款項，本席於9月7日頒令﹕

(1) 取消暫緩執行收樓令，申請人可繼續強制執行已取得的收樓令狀；

(2) 撤銷答辯人2006年8月21日的要求延期繳付欠租及訟費的申請。

18.2006年9月8日黃一鳴暫委法官批准發出收樓令狀。

答辯人2006年9月19日的傳票申請

19.答辯人2006年9月19日提交單方傳票申請，要求再次批准暫緩執行收樓令狀；理由為“本人於2006年9月19日向高等法院上訴法庭已送達上訴通知書及編入上訴審訊表等候聆訊。”

20.2006年9月21日聆訊答辯人上述的傳票申請。答辯人推翻以前的口供，首次提出他不能確定他是否從2006年5月15日開始欠租。不過，他確認在8月14日以後，肯定沒有交過任何租金。答辯人指責申請人對他人身攻擊，聲稱於平等原則下，本審裁處應該給予他約兩個月時間待他上訴完畢後才準許申請人收樓。

21.申請人堅決反對再給予答辯人任何寬限時間，並指責答辯人一直採取拖延手法。

22.本席翻閱雙方本案的文件及聆訊記錄裁定答辯人沒有理由在收到申請人的申請通知書3個多月後，仍未能確定實際的交租紀錄。

23.因為本案的申請提交了3個多月而根據原來的頒令所計算的欠租亦有5個月，本席不接納答辯人的申請，並頒令如下:

“(1) 撤銷答辯人2006年9月19日的單方傳票申請，不批准暫緩執行收樓令狀，除非答辯人於今天4時或之前繳存本審裁處5個月臨時租金/中間收益，以每月10,000元計算，共50,000元；

(2) 若答辯人按上述命令(1)繳存款項於本審裁處，批准暫緩執行收樓令2個月或至高等法院上訴庭就本案上訴作出判決的日期，以兩者較前的日子為準；

(3)  在申請人同意下，不頒訟費命令。”

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：親自應訊。（無律師代表）