德昌大厦业主立案法团(炮台街) 诉 唐伟德及另一人

CACV 147/98

香港特别行政区

高等法院

上诉法庭

高院民事上诉 1998 年第 147 号

(原本案件编号: 建筑物管理申请编号 1998 年第 6 号)

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聆讯日期: 一九九八年十月二十三日

宣判发下日期: 一九九八年十一月十三日

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判 案 书

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由高等法院上诉法庭法官廖子明宣读上诉法庭判案书:

1. 德昌大厦是一座多层大厦，德昌大厦业主立案法团(炮台街)(业主会)于土地审裁处申请，要求唐伟德及成龙工程有限公司(成龙公司)拆除在3D单位外墙兴建的一幅广告招牌和停顿一切有关工程。唐伟德是3D单位的业主，成龙公司是施工兴建广告招牌的公司，亦是受唐伟德控制的公司。原审法官容耀荣认为这是一宗涉及法律观点和公契条文解义的案件。在土地审裁处，双方在法律上争辩的焦点是：

(一) 业主会是否有兴诉权；

(二) 唐伟德先生及成龙公司是否有违反公契条文。

原审法官的裁决是：业主会有权以本身的名义代表全体业主兴诉；施工兴建及竖立广告招牌是违反公契条文。

2. 唐先生与他的成龙公司不服原判，现上诉本庭要求推翻这两个在法律观点上的裁决。

3. 双方并不争论前管理公司「恒益」拥有德昌大厦外墙业权。在龙珠岛两屋村业主立案法团一案中(译音)(注一)，就共同问题涉及一条位于公众地方供两个屋村居民使用的道路，法庭根据香港法例第344章《建筑物管理条例》第18条(2)(g)，裁定两个龙珠岛业主立案法团各自有权提出诉讼。《建筑物业管理条例》第18条(2)(g)规定：

“法团可就下述事情行使其酌情决定权……就业主有共同权益的任何其它事务，代业主行事。”

这些问题当然是业主有共同权益的事务之一。

4. 前管理公司「恒益」既然是德昌大厦外墙的业主，就正如本庭梁法官所说，如果「恒益」在外墙髹上商业广告，其它业主及本案的业主法团亦无权干涉。因为外墙并不是公用的，所以，本案外墙的用途明显不是业主有共同权益的事务。原审法官也认为：兴诉权的大前题是“业主的共同权益”。业主在德昌大厦的共同权益与是否拥有外墙业权，或与德昌大厦外墙是否有公用权，都是不同的问题。如果没有业权又没有共同权益，外墙的用途便与共同权益无关。业主的共同权益是决定《建筑物管理条例》第18条(2)(g)是否适用的因素。本庭认为：既然「恒益」是外墙业主，它便独自享有外墙业权，因此业主法团无权就此事兴诉。

5. 原审法官裁定竖立广告牌是与公契第22条有抵触的。公契第三附表的第12条是：

“任何业主不得对所述大厦或其拥有单位外部进行任何结构性质改建及增建工程，亦不得重新髹漆或重新装饰所述大厦或装设私人天线，惟获得该代理事前书面同意之所述大厦外部重新髹漆或重新装饰总计划者，则不在此限。”(注二)

6. 以上是唐先生及成龙公司在上诉理由列出的公契第三附表中的第十二条的译文。译文是否正确并没有很大关系。因为本案的关键是在一个英文字上，那就是“decorate”，即是“装饰”，包括广东俗语“装修”。一九九三年版英国新撮要牛津字典内有关这一个字的解释对本案并没有实际的帮助。字典中“装饰”一词的解释包括“加上附加物以作点缀，或加上饰物颜色、墙纸、油漆令到它更吸引和美观”。英文的“装饰”或广东人俗语的“装修”是一个普通的动词。在常理和事实上，都不能包括兴建或竖立广告招牌；无论广告招牌是如何的鲜艳，它也不能用以点缀街道，或装饰德昌大厦的外墙。本庭认为“装饰”这个英文字不能包括兴建或竖立广告招牌或进行有关的兴建工程。

7. 此两点的裁定已可以将此案作结。至于其它上诉理由，有一点是完全没有在原审时提出来讨论，其它的在法律观点方面亦与本案没有直接的联系。本庭没有必要考虑这些上诉理由。本庭准许上诉，推翻原判，撤销业主会的申请。

8. 最后，本庭在此书面判案书中，宣判诉讼费的暂准命令，即是除非任何一方提出申请更改这个暂准命令，否则该命令在宣判十四天后即生效成为绝对命令。本庭现颁布下列暂准命令：上诉人应得本次上诉的诉讼费。

申请人(答辩人)： 由韦雅成律师行梁家杰资深大律师和陈聪大律师代表

第一答辩人(第一上诉人)及第二答辩人(第二上诉人)自辩

注一：  The Incorporated Owners of Block F1-F7 Pearl Island Holiday Flats v. The Incorporated Owners of Pearl Island Garden and another CA No. 78 of 96

注二：  No owner shall make any structural alterations to the said building or to the exterior of his unit and shall not repaint or redecorate the exterior of the said building except with the written consent of the Agent and as part of a general scheme for repainting or re-decorating the exterior of the said building.