Chung Chun Hung 訴 Lee Man Yan

DCMP 2190/2006

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2006年第2190號

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主審法官：區域法院暫委法官周紹和內庭聆訊(公開)

聆訊日期：2006年11月20日

宣判日期：2006年11月20日

頒下判案理由書日期：2006年11月 24 日

判案理由書

1.這是一項113號命令的申請。原告人是新界大埔蘆慈田1D豐田豪園第一期第三座地下〔該物業〕的業主，而被告人則是該物業的前買家。原告人在簽訂買賣合約後特許被告人佔用該物業至買賣合約完成日或撤銷日為止。

2.買賣合約沒有如期完成，被告人律師在2006年6月14日已通知原告人買賣合約已被終止。原告人律師在2006年6月16日亦通知被告人佔用該物業的特許權已被撤回，被告人須立即將她在該物業的管有權交還原告人。

3.原告人因此根據區域法院規則第113號命令向被告人發出《就土地的管有而進行的簡易法律程序》的原訴傳票。

原告人案情:

4.原告人在2005年11月18日和Wong Mui 〔“黃女士”〕簽訂有關該物業的買賣合約〔“黃買賣合約”〕，作價HK$820,000.00。在黃女士要求下，原告人在同日把該物業的管有權交給黃女士。

5.在2006年1月18日，黃買賣合約完成前，黃女士以HK$1,368,000.00把該物業轉售給被告人並簽訂轉售合約〔“轉售合約”〕。黃女士並在同日把該物業的管有權交給被告人。

6.黃女士在2006年2月27日，即黃買賣合約完成日，不能依約完成該物業的買賣。原告人及黃女士同意撤銷黃買賣合約，並簽訂及註冊有關的買賣撤銷合約。

7.在黃買賣合約撤銷後，黃女士及被告人亦簽訂及註冊轉售合約的撤銷合約。

8.在2006年3月23日，原告人及被告人直接簽訂另一份有關該物業的買賣備忘錄〔“買賣備忘錄”〕。原告人亦同時口頭允許被告人繼續管有該物業的特許權。特許權在買賣備忘錄完成日〔即2006年4月24日〕或買賣備忘錄撤銷日為止，以先發生者為準。

9.原告人及被告人對該物業的花園業權要求及回覆有不同意見。被告人指買賣包括花園業權，原告人指買賣不包括花園業權。

10.被告人代表律師《曾韻儀、陳立德律師事務所》在2006年6月14日致原告人代表律師《楊英澧律師行》的信件中寫：

“We are instructed by our client to give notice to your client, which we hereby do that, our client hereby accepts your client’s repudiation of the subject agreement for sale and purchase and demands your client to refund the deposit of HK$136,800.00 forthwith.”

11.原告人代表律師在2006年6月16日，回覆被告人代表律師的信件中寫：

“...As a result, the said Memorandum is repudiated by your client. We are now instructed to give you notice our client hereby accepts your client’s repudiation of the said Memorandum and hereby exercises the right to forfeit all the deposit paid by your client to our client under the said Memorandum ... Meanwhile, we hereby give your client formal notice that the licence for your client as licencee to occupy the Property is terminated from the date hereof. Therefore your client shall immediately vacate and deliver up vacant possession of the Property in tenantable condition to our client ...”

12.但經多次要求，被告人依然拒絕遷出該物業，原告人因此根據區域法院第113號命令申請收回該物業的管有權。

被告人案情:

13.被告人同意大部份原告人的案情。但被告人在反對誓章第25段寫：

“All along, Mr. Chung 〔原告人〕has agreed to let me and my family members to stay in the Property until Mr. Chung sorted out the title problem of the Garden.” 

14.但被告人在反對誓章第26段中寫：

“I hereby counterclaim the Plaintiff Mr. Chung Chun Hung the following:-

(a)    refund of the deposit in the sum of HK$136,800.00;

(b)    interest on the said sum;

(c)    damages to be assessed; and

(d)    costs.

有關法律:

15.在Hong Kong Civil Procedures 2006, 第113/8/2段，第113號命令的範圍免括：

“The application of this Order is narrowly confined to the particular circumstances described in r.1, i.e. to the claim for possession of land which is occupied solely by a person in possession or of any predecessor of his. The court has no discretion to prevent the use of this summary procedure where the circumstances are such as to bring them within its terms, e.g. against a person who has held over after his licence to occupy has terminated…”

對原告人案情的分析:

16.原告人給被告人管有該物業的特許權已在2006年6月16日終止，而被告人在收到終止通知後拒絕遷出該物業，因此原告人的申請明顯正是在113號命令的範圍內。

對被告人案情的分析:

17.由於被告人無律師代表，本席曾嘗試向她解釋有關113號命令的内容。但被告人不願或不能明白在113號命令申請中，本席的裁決只針對物業的管有權。如被告人對原告人在押金或其他金錢損失上提出賠償要求，被告人須另行提出訴訟。

18.被告人聲稱，原告人同意被告人可在原告人嘗試解決花園業權期間繼續管有該物業的特許權。本席亦曾嘗試向被告人解釋，雙方已放棄解決花園業權問題並終止買賣備忘錄，而原告人亦已撤銷被告人管有該物業的特許權，被告人實在已無任何權力繼續管有該物業，但被告人不願接受。

判令:

19.因以上理由, 本席頒令：

(1)    原告人可收回該物業的管有權。

(2)    本申請的訟費歸原告人，如雙方未能就訟費金額達成協議，則交法院評定。

原告人: 由楊英澧律師行盧玉軍律師代表

被告人: 没有律師代表，親自應訊