勁文有限公司 訴 鍾則

CACV 130/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件 2006年第130號

（原 土地審裁處建築物管理申請編號2004年第3152號）

聆訊日期： 2006年11月23日

判案 日期: 2006年11月23日

判案理由書日期： 2006年12月1日

判案理由書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案理由書：

1.2006年11月23日，除了就原審法官判令內有關收取租金/中間收益的日期及金額作出一次數字上的修改外，本庭駁回鍾則先生的上訴，並下令他支付三份二的訟費。以下是本庭的判案理由。

2.本案涉及位於九龍譚公道75號5字樓的住宅物業(以下簡稱“該物業”)。

3.該物業的前業主是譚吉詳先生。譚先生旅居美國，並將該物業交由李穗強先生為租務代理人，處理該物業的租務事宜。

4.1998年1月31日前，該物業由二房東李桂英承租，月租3,600元。上訴人鍾則先生是三房客之一，另一三房客是李麗瑤。

5.鍾則先生指他分租上址超過20年，租金每月100元。

6.1998年1月18日，二房東李桂英因無暇打理該物業，亦無力支付租金，故和業主譚先生協議，自1998年2月1日起將該物業退還譚先生。其後三房客之一李麗瑤亦搬離該物業，但鍾則先生則繼續在該物業居住。

7.1998年6月24日，該物業的租務代理人李穗強先生入稟土地審裁處（LDPB 85/1998），以鍾先生曾簽定協議書，同意以免租三個月為條件，搬離該物業作為訴因，要求鍾則先生交還該物業。

8.鍾則先生指該協議書是偽造的，故反對遷離該物業。

9.案件在1998年8月18日，由土地審裁處容耀榮法官審理。

10.容法官接納鍾則先生確有簽定退租書，但因為退租書沒有在28天內交由差餉物業估價署蓋印認可，故屬無效，故鍾則先生能以三房客身份繼續租住該物業。

11.自始鍾則先生單獨佔用該物業，但沒有再支付任何租金。

12.2002年4月22日，本案的申請人勁文有限公司（“勁文”）成為該物業的新業主。

13.2004年11月22日勁文入稟土地審裁處，向李桂英追討。勁文指李桂英從2002年4月22日起已沒有支付該物業的租金，每月3,600元。勁文要求李桂英將該物業在空置情況下的管有權交回並支付欠租共112,680元。

14.由於李桂英早已搬離該物業，而該物業的唯一佔用人為鍾則先生，故鍾則先生申請加入為案件的答辯人。

15.鍾則先生的申請在2004年12月20日由區域法院容耀榮法官審理。容法官作出以下判令：-

“1.  批准擬答辯人鍾則加入成為第二答辯人；

2.  批准申請人於14日內把修改申請書向法庭存檔及送達擬答辯人鍾則;

3.  批准擬答辯人鍾則於收到申請人的修改申請書後14日內向法庭存檔及送達其反對通知書;

4.  除擬答辯人鍾則之板間房外, 批准申請人收回案中處所 (5th Floor,75 Tam Kung Road, Kowloon, Hong Kong);

5.  根據(高等法院條例)(第4章)第2lF條, 若答辯人李桂英未能在 2004年12月28日或之前把本命令的第6段所規定的款項繳存法院, 則須將案中處所空置交回予申請人;

6.  答辯人李桂英須繳付由2002年4月22日起計的欠租/中間收益, 每月為3600元;上述款項, 答辯人須繳付直至將案中處所交回為止;

7.  如果答辯人李桂英將款項繳存法院時, 申請人即可從法院提取款項;

8. 訟費保留待決。”

16.其後，勁文成功申請將申請書修改，以鍾則先生為答辯人之一，並向他追討欠租及收回該物業的空置管有權。

17.2005年12月6日，鍾則先生將其反對通知書存檔。

18.在其反對通知書，鍾則先生重申自己在該物業以分租人身份已居住33年，而包租李桂英早已遷出。

19.鍾則先生指前業主的租務代理人李穗強為了迫他搬離該物業，不但拒絕為該物業支付水、電、電話及雜費，更以不同方法滋擾他，包括不斷在該物業門外小便，偷取信箱內的信件，毀壞門外神主牌，堵塞鐵閘，更至將該物業加鎖，令他不能返家。

20.鍾則先生指李穗強的行為違反《業主與租客（綜合）條例》，應被判入獄及罸款50萬，並向他追討賠償15萬。

21.鍾則先生更指該物業業主自1998年開始沒有支付水、電、電話及雜費共22,950元。他認為扣除其應付的租金外，業主應歸還14,050元給他。

22.鍾則先生強調案件已曾在（LDPB 85/1998）審理，他要求法庭參照該案的資料及錄音帶記錄。

23.案件最終在2006年2月17日再由容法官審理，但未能審結而押後至2006年2月22日續審。

24.當天，容法官作出以下的非正審頒令：

“ 1.  LDPB 85/1998之訴訟謄本免費提供予與訟雙方;

2. 該謄本獲接納為本案之證據;

3. 申請人或第二答辯人須於2006年4月6日前申請將本案排期聆訊;

4. 第二答辯人須將每月1號到期的中期租金/中間收益100元繳付予本審裁處, 由2000年3月1日起計, 直至法院另下命令為止;

5. 欠租/中間收益共7,200元須於2006年3月1日下午4時前繳付本審裁處;

6. 如沒有依照上述第4及第5項命令繳付款項, 則第二答辯人的反對通知書會被撤銷; 法院會向第二答辯人發出收樓令, 並判訟費予申請人; 及

7. 訟費歸於訟案中。”

25.鍾則先生不服上述頒令的第4、5及6段，曾要求容法官覆核其頒令，但不成功。

26.鍾則先生仍不服，現向本庭上訴，要求本庭推反容法官上述第4、5及6段判令。

27.鍾則先生重申業主較早前針對他的申索已被判敗訴及其代理人有向他作出滋擾性行為。鍾則先生亦重提他支付了22,950元水、電、電話及雜費一事，但沒有再提及任何欠租。他強調自1998年以下，一直都是他支付水、電、電話及雜費。

28.勁文從2002年4月22日開始成為該物業的業主，但鍾則先生從來沒有支付一分一毫的租金。

29.鍾則先生承認一直以來都在該物業居住，作為該物業的租客/佔用人，他有責任支付租金/中途收益。根據其較早前的聲稱，租金/中途收益為每月100元。該租金/中途收益的數額是否正確或合理有待裁決，但在案件未完全審理完畢前，要求鍾則先生最少繳付自勁文成為該物業的業主以來的租金/中途收益，每月100元，絕對是正確合理的做法。該做法對鍾則先生已是極為寬容。

30.鍾則先生指前業主代理人作出其指稱的不當行為和本案所引發的爭議無關，更不會免卻鍾則先生身為租客/佔用人要承擔支付租金/中途收益的責任。

31.鍾則先生指每月租金100元，但業主卻要為他支付遠超過該數額的水、電、電話及雜費，更是無稽之談。他是水、電、電話的使用者，亦佔用該物業，理應負責有關費用。他未能提出任何合理原因指勁文須為他支付他個人佔用該物業所招致的費用。

32.本庭重申，容法官在2006年2月22日頒下的非正審判令，已是在案件未完全審理完結前，對鍾則先生最寬容的判令。鍾則先生對該判令不應有任何合理的抱怨，他的上訴完全沒有基礎支持。

33.勁文是2002年4月22日才成為該物業的業主，故只有權由該日開始收取租金/中間收益。容法官下令鍾則先生要由2000年3月1日開始支付租金/中間收益，日期上有誤差，需糾正。

34.本庭更改有關判令並批准鍾則先生在2006年12月1日前繳付欠租/中間收益。

35.容法官在2006年2月22日判令的第4、5段修改如下：

“ 4.      第二答辯人須將每月1號到期的中期租金/中間收益100元繳付予本審裁處, 由2002年5月1日起計, 直至法院另下命令為止;

5.      欠租/中間收益共5,500元須於2006年12月8日下午4時前繳付本審裁處。”

36.容法官頒下的其餘命令照舊不變。

37.本庭駁回鍾則先生的上訴，本庭作出的數字修改，不影響上訴的本質，所以本庭下令他支付三份二的上訴的訟費，訟費數額如雙方未能達成協議，則交由聆案官評定。

答辯人：由林鍚光，陳啟鴻律師行轉聘大律師黃紀怡代表。

上訴人：無律師代表，親自應訊。