鄭惠娟 訴 永利中心業主立案法團及另一人

CACV 137/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2006年第137號

(原土地審裁處建築物管理申請號2005年第230號)

聆訊日期： 2007年3月2日

判案日期： 2007年3月2日

頒發判案理由書日期:   2007年3月14日

判案理由書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案理由書：

1.2007年3月2日，經聆訊後，本庭駁回有關上訴，以下是本庭的判案理由。

2.2003年5月至2004年5月期間，位於香港柴灣道333號永利中心（“該大厦”）商場地庫A11號店鋪（“該店鋪”）向街的外牆牆身漏水，損毀了該店鋪內的牆紙。該店鋪的業主，即原告人鄭惠娟女士需花費了共6,000元為該店鋪做防水工程。鄭女士指漏水導致她蒙受其他損失，包括兩個月租金4,000元，清潔費用1,500元及其他損失1,310元。

3.鄭女士認為該大厦的業主立案法團和管理公司，即永利中心業主立案法團（“法團”）和永理中心管理公司（“管理公司”）須負責她的損失，故入稟小額錢債審裁處向它們追討。由於案件涉及大厦公契的詮釋及其他法律問題，故被轉介至土地審裁處審理。

4.2006年3月21日，土地審裁處暫委法官黃一鳴（“當時官階”）裁定法團和管理公司都要負責鄭女士的損失，原因是根據該大厦的公契，它們都有責任維修該大厦的外牆，但它們卻蓄意拒絕履行該責任。黃法官下令法團和管理公司支付12,810元給鄭女士作為賠償。

5.法團和管理公司不服判決，現提出上訴，要求法庭推翻黃法官的判決。在其上訴通知書，法團和管理公司除針對責任問題的判令提出上訴外，亦要求上訴賠償數額的判令。在聆訊開始時，代表法團和管理公司的黃錦娟大律師表示會放棄就賠償金額的上訴，所以本庭只需考慮責任問題的上訴。

6.案件的裁決建基在該大厦公契和《建築物管理條例》（“該條例”）的詮釋。法團和管理公司的立場是該大厦的外牆業權屬大厦發展商所擁有，而大厦發展商亦已將該大厦外牆的業權份數轉讓了給高德（香港）有限公司(“高德”)。因此，根據該條例第34H條，高德身為該大厦外牆的獨有管有權的業主，須負責外牆的維修，而法團及管理公司都無須負上有關的責任。

原審法官的裁決理由

7.原審法官裁定事件的起因是大厦外牆防水功能損毀，以致有水經外牆及磚牆滲入該店鋪。

8.原審法官指出該大厦公契第11(xiv)段列明維修該大厦外牆的費用，由各業主根據他們所擁有不可分割份數攤分。發展商雖然不用支付外牆的維修費用，卻保留了該大厦的外牆的業權作為登廣告及建煙窗之用，因此該大厦的外牆並非公用部份。

9.但原審法官同時裁定根據該大厦公契第9(v)段，法團和管理公司作為經理人有責任維修外牆，原因是外牆屬該大厦的主要結構部份(Main structure and fabric of the said building)，而公契第9(v)段亦列明：

“the managers shall have the following powers and duties, namely:-

…

(v)    to repair and keep in good repair and condition the main structure and fabric of the said building…”    

10.原審法官指出公契第11(xiv)段列明全部業主都有責任支付維修大厦外牆的費用，而法團和管理公司亦有權收取該費用。法團和管理公司既然有權收取外牆維修費，因此亦有責任維修外牆。

11.原審法官裁定法團和管理公司都不能依賴公契第9(c)段的免責條文，原因是它們明知大厦外牆漏水，郤不採取任何補救行動，故犯有蓄意疏忽行為(wilful negligence).

上訴理由

12.代表法團及管理公司的黃錦娟大律師提出多項上訴理由，希望能推翻原判。

13.黃大律師力陳當原審法官裁定該大厦的外牆並非公用部份後，他不應裁定法團及管理公司仍然有責任維修外牆。原因是《該條例》第34H條列明對大厦部份具獨有管有權的人，或對該部份具有獨有的使用、佔用或享用權的人，亦同時負有對該部份維持修葺妥善及狀況良好的責任。因此，大厦發展商保留大厦的外牆管有權，更將外牆業權份數轉讓了給高德，故大厦外牆維修責任是在高德，而非法團或管理公司身上。

14.黃大律師亦指沒有證據證明涉案的外牆屬該大厦的主要結構部份，因此公契第9(v)段不適用，而即使外牆屬該大厦的主要結構部份，公契第9(v)段亦和《該條例》第34H條有抵觸，而根據《該條例》第34C條，在考慮維修外牆的責任誰屬時，應以《該條例》第34H條為準。

15.黃大律師亦指法團和管理公司合理地認為沒有維修外牆的責任，因此，法團和管理公司不採取行動處理大厦外牆的漏水問題，不構成“蓄意疏忽”，故可依賴公契第9(c)段的免責條文。

討論

16.該大厦的發展商保留大厦外牆的業權，並對大厦外牆具獨有管有及使用權是不容置疑的。上述結論從公契的多項條款可見一斑，包括：

“3(b)    The First Owner hereby reserves for itself its assigns and all persons authorized by it the right to the exclusive use and enjoyment of the following:-

(ii)  The external walls of the said building for advertisement purposes and also for erection of the chimneys.

5(a)   …Provided Always that none of the owners for the time being other than the First Owner and person or persons authorised by the First Owner or its successors and assigns shall have any right of access to or any right to use the following that is to say:-

(i)  All the outer or exterior walls of the said  building …”     

17.根據該條例34H條，即使大厦公契沒有對發展商施加維持大厦外牆修葺妥善及狀況良好的責任，發展商“亦須維持該部份修葺妥善及狀況良好”。

18.但該條例第34H條並沒有規定只是對大厦部份具獨有管有，使用、佔用或享用權的人，才負有獨家保養該部份的責任，其他人不可能同時負有該責任；第34K條亦沒有規定公契列出他人同時負有該責任的條款時，該條款會因為和第34H條不一致而需廢除。

19.簡而言之，雖然根據該條例第34H條，該大厦的發展商負有維修大厦外牆的責任，但其他人士亦可以根據其他安排，包括合約上的安排，而負上相同責任。

20.大厦公契是各業主之間和法團及管理公司的合約文件。本案需解決的問題是究竟根據大厦公契，法團和管理公司是否負有維修大厦外牆的合約責任。

21.該大厦公契第9段列明，管理公司有責任：

“To repair and keep in good repair and condition the main structure and fabric of the said building.”

22.黃大律師力稱沒有證據證明大厦外牆屬大厦的main structure and fabric。

23.本庭不同意黃大律師的立場。

24.Structure是建築物的結構而fabric是指建築物的牆、地板和屋頂（見牛津高階英漢雙解詞典）。

25.涉案的牆是該大厦的外牆，而非個別單位的分隔牆。

26.原審法官裁定該大厦的外牆屬該大厦的main structure and fabric，而根據公契法團和管理公司都有責任維修大厦外牆。原審法官的裁決是合理及正確的。

27.大厦公契賦予法團及管理公司向大厦業主收取管理費用。根據公契第11(a)(xiv)條，管理費用包括維修大厦外牆的費用。既然法團及管理公司有權收取維修大厦外牆費用的權利，亦應有相對責任維修大厦的外牆。

28.在上述情況下，本庭認同原審法官的裁定，即公契帶有隱含條款，法團及管理公司負有維修大厦外牆的責任。

29.就法團及管理公司故意拒絕維修大厦外牆的原因，雙方並沒有爭議，法團及管理公司拒絕維修大厦外牆，是它們誤認根據大厦公契，它們不負上維修外牆的責任。

30.本庭認同原審法官的裁定，法團和管理公司明知大厦外牆漏水，但故意不採取補救行動，不論背後原因是甚麼，都構成蓄意疏忽，因此不能依賴公契第9(c)的免責條文。

31.本庭認同原審法官裁定法團和管理公司須負責鄭女士的損失的決定是正確的。本庭認為無需要處理鄭女士提出的答辯人通知書，便足以撤銷法團和管理公司就責任問題而提出的上訴。

32.本庭駁回法團和管理公司的上訴，並下令它們支付上訴訟費，但不包括答辯人通知書所涉及的訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議，則訟費數額由聆案官評定。

申請人：由歐陽、鄭、何、田律師事務所轉聘黃勁大律師代表。

第一及第二答辯人：由鍾沛林律師行轉聘黃錦娟大律師代表。