陳燕群 訴 黃金海

LDPD 2566/2006

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2006年第2566號

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主審 : 盧偉光土地審裁處成員

聆訊日期 : 2007年6月8日

判決理由書日期 : 2007年6月27日

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判  決  理  由  書

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背景

1.申請人為香港渣華道86號2/F三樓後座（即出租物業，下稱“處所”）的業主，而答辯人為處所的租客。申請人於2006年10月10日向土地審裁處（“審裁處”）提交申請通知書，申請收回出租物業及向答辯人追討由2003年12月1日起直至樓宇交吉之日止的欠租/中間收益及訟費。

2.答辯人於2006年10月26日提交反對通知書，附上79頁文    件，包括區域法院訴訟文件、相片等。

3.本案於2006年12月22日在審裁處黃一鳴法官（“黃法     官”）席前過堂，黃法官頒令如下：——

“	1.	案件押後至2007年2月9日上午10時於第2庭審訊；(預計一天)
	2.	申請人須在2007年1月2日或之前存檔及派送證人陳述書及所有有關文件；
	3.	答辯人須在2007年1月12日或之前存檔及派送證人陳述書及所有有關文件；
	4.	今天訟費歸於案中。”

4.答辯人在2007年1月30日提交非正審申請書，要求“批準答辯人可延期至2007年2月15日或之前將證人供詞存檔和派遞予申請人，以及批準押後2007年2月9日之審訊至法官大人認為合適之日期”，此申請定於2007年2月9日與正審同日聆訊。2007年2月9日，審裁處容耀榮法官（“容法官”）頒令如下：——

“	1.	批准答辯人可以作證，雖沒有存檔證人陳述書，不須押後審訊。
	2.	案件押後至2007年3月14-15日上午10時於第二法庭審訊。”

5.2007年3月14日，由於答辯人因傷入院，由女傭呈上醫生紙要求押後聆訊。容法官頒令如下：——

“	1.	答辯人須付中期租金/中間收益，每月3,800元於每月1號到期繳納，由2006年10月1日開始，答辯人須把中期租金繳存法院或轉帳入申請人銀行戶口，答辯人須把己到期中期租金/中間收益在2007年3月22日前繳付申請人；
	2.	訟費歸案；
	3.	審訊押後至2007年5月28日在第二庭上午10時進行 (預計1 天)；
	4.	申請人須把今天的命令寄給答辯人；
	5.	司法常務官須把今天的命令寄給答辯人。”

6.答辯人在2007年5月25日提交非正審申請書，並定於     2007年5月28日聆訊。此非正審申請書有以下的申請：——

“	—	擱置法庭於2007年3月14日所作出的命令。
	—(其他)	1.	批準更換主審法官，由另一位法官代替容耀榮法官審理本案。
		2.	批準重新進行本案之正式審訊。
		3.	批準押後審訊日期至法庭認為適合的日期。
		4.	批準將2007年3月14日由容耀榮法官之頒令的上訴期限延展至由法庭作出命的90天，即在2007年6月10日之前為期限。
		5.	批準縮短派遞表格1之時間。”

7.2007年5月28日，容法官頒令如下：——

“	1.	批准縮短存檔及送達傳票時限；
	2.	不批准延展上訴時限；
	3.	法官取消自己審訊資格，案件要重審；
	4.	虛耗訟費歸於訟案中；及
	5.	案件押後，由司法常務官排期審訊。”

8.司法常務官將本案重新排期，編定於2007年6月8日在第3庭由本席審訊。

9.答辯人在2007年6月2日提交非正審申請書，並定於     2007年6月8日與正審同日聆訊。此非正審申請書有以下的申請：—

“	—	擱置法庭於2007年3月14日所作出的命令。
	—(其他)	1.	撤消本案。
		2.	若第1項申請不獲批準，則申請法官命令申索人修改申索書中之追討租金日期改為自2006年10月10日起。
		3.	若第1項申請不獲批準，則申請法官批準押後本案之正式審訊30天，以便答辯人申請法律援助，以求得律師針對司法管轄權給予詳細之法律意見無法庭參考。”

雙方在區域法院的訴訟

10.2006年10月9日，區域法院黎達祥聆案官就原告人（即本案的申請人）的申請（民事訴訟2004年第809號），頒令如下：——

“	1.	批准原告人終止對被告人之申索。
	2.	原告人須支付被告人本訴訟之訟費，如雙方未能就金額達成協議，則交由聆案官評估。
	3.	原告人須即時支付被告人本日聆訊之訟費，經評估後定為港幣200元。”

11.2007年6月8日，本席首先處理答辯人的非正審申請的聆    訊。在聽畢雙方證供及陳詞後，本席決定將本案的訴訟移交區域法院處理，並在稍後詳列判決理由。以下為本席的判決理由。

雙方的證供

12.答辯人親自作供，並確認附於非正審申請書上確認書的內容為事實的陳述及其非正審申請的理由。申請人親自作供，並確認1份在2007年6月7日存檔的“補充上述個案資料”內容為補充的陳述及其反對答辯人非正審申請的理由。

擱置審裁處2007年3月14日的命令的申請

13.答辯人在他的確認書的第4段列出理由，支持他要求擱置容耀榮法官的命令（見本判決理由書的第5段）的申請。他提出容法官頒令他須繳存法院或轉賬入申請人銀行戶口中期租金/中間收益的程序不符合法律規定；並且行為不當及濫用法官權力。

14.雖然容法官於2007年5月28日頒令“取消自己審訊資格，案件要重審”，但根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）（“本法例”）的規定，本席並沒有權力擱置容法官於2007年3月14日所作出的命令。

15.任何一位法官頒令取消自己審訊資格，並將案件排期到另一個法庭重審，並不會自動取消之前他頒令任何一方要繳付中間租金/中間收益的命令。這類的命令亦是保障與訟一方（業主）不會在日後在取得勝訴時，可能完全不能取得勝訴的成果，因為另一方（租客）可能完全沒有能力繳付任何款項。另一方面，倘若租客勝訴，他可以申請訴訟物業的押記令，用以保障他執行法庭的裁決。

16.因此，本席撤銷答辯人上述的申請，審裁處2007年3月14日的繳付中期租金/中間收益的命令，仍然有效。

撤銷本案的申請

17.答辯人在他的確認書的第1段，提出本審裁處無權推翻區域法院黎達祥聆案官於2006年10月9日所作出的命令，繼續審訊本案。另外，他指繼續此案之審訊，是勞民傷財及浪費法庭的資源。

18.首先，雙方並沒有爭議的是在區域法院的案件，原告人（即本案的申請人）是在法院未有完成審訊她的申索前，自行向聆案官申請終止她對被告人（即本案的答辯人）的申索。所以，這並不存在“一案兩審”及浪費法庭的資源等的情況。因此，繼續本案的審訊並不等同“推翻”區域法院的命令。

19.其次，審裁處與區域法院是同一級的法院，完全不存在答辯人所謂的“下級法庭推翻上級法庭命令”的問題。

20.第三，亦是最重要的一點。申請人在審裁處提出的申請是“收樓”的申請，理由為答辯人欠租並因此破壞租約的中止租賃條款及未有在其後交回處所。另外，申請人在本申請一併提出，如果審裁處裁決申請人勝訴，則要求答辯人繳付欠交的租金/中間收益。這都是本法例所容許的申請。

21.上述有關審裁處的司法管轄權的條文，詳見本法例的第8(8)  條，現節錄如下：——

“8(8). 對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提   出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令、繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令，以及處置租客或分租客遺留在有關處所的任何財物的命令。”

22.另一方面，根據雙方提交的文件，申請人在區域法院案件    （dccj 809/2004）已中止的申索是追討本案處所的空置情況下的管有權、欠租、中間收益、利息及其他濟助。而答辯人的反申索書所列出的賠償項目很多，共十多廿項。雙方並沒有爭議的是在聆案官批准申請人在該案終止對答辯人之申索後，答辯人在上述案件的反申索仍然有效。因此，任何一方均可以到區域法院要求繼續審訊答辯人的反申索。

23.基於以上的原因，本席不認同答辯人的觀點，即本席可以在申請人並不同意的情況，及未有完成本案審訊前，在現階段撤銷申請人本案的申請。

命令申索人（即本案的申請人）修改申索書（即申請通知書）中之追討租金日期

24.答辯人要求倘若本席不批准他撤銷本案的申請後，則命令申請人將她2006年10月10日的申請書上之追討租金日期，由原來的     “2003年12月1日”改為“2006年10月10日”。

25.答辯人在他的確認書的第2段（第2頁至第8頁）列出很多理由支持他的申請。該等理由列出很多證物及答辯人單方面的陳述，但是申請人是並不同意該等陳述的。因此，本席不明白為甚麼在現階   段，本席已可以裁定答辯人開始欠租的日期（倘若有欠租的話）。這點不是應該在審訊完成時才可以決定嗎？

26.基於以上原因，本席撤銷這申請。

要求押後本案之正式審訊日期30天

27.答辯人提出若本席不批准他的第1項申請（即撤銷本案），則申請批准押後審訊30天。答辯人提出的理由是本案涉及司法管轄權、一案兩審及涉及到公眾重大的法律利益，他要求時間以便他申請法律援助。本席並不同意答辯人所聲稱的本案涉及任何公眾重大的法律利益，而本案所涉及司法管轄權的爭議亦相當簡單。本案申請人是於2006年10月10日在審裁處提出申請的，至今已有8個多月的時間。所     以，與訟雙方有非常充足的時間決定是否聘請律師或提出法律援助的申請，因而本席並不同意在原則上，應該批准答辯人的這個申請。況且，若與訟的任何一方到法律援助署提出申請後，法院（包括審裁     處）在收到法律援助署的通知後，即會按法例的規定將訴訟至少暫緩42天，以便法律援助署署長處理該申請。因此，本席認為在現階段完全沒有理由批准這個申請，因而決定撤銷答辯人的這個申請。

“一案不能兩審”的原則

28.答辯人提出若准許本案繼續進行，而另一方面雙方在區域法院的案件有關答辯人的反申索將來仍然可以繼續進行，因而會導致“一案兩審”的情況。答辯人另外提出，他在區域法院提交反申索時而指   出，由於申請人要賠償予他的金額，需要在答辯人欠申請人的租金中扣除，答辯人實際欠申請人的租金將遠低於申請人所提出的數目。本席並不同意這兩個論點，因為答辯人的反申索部份祗能在區域法院的案件處理，審裁處並沒有司法管轄權處理答辯人在本案的反對通知書上提出的類似的反申索的要求，所以並沒有“一案兩審”的情況。

轉介至區域法院的理由

29.但是，本席同意的一點是倘若本案繼續進行，由於本席不能處理反申索的部份（亦因而不能確定申請人是否需要賠償任何金額予答辯人，包括答辯人是否曾經在某段時間被拒於處所門外而不用繳付租金等，及該等金額可否在欠租中扣除），導致最終不能確定答辯人實際欠交租金予申請人的日期及金額。由於本案的關鍵事實是 (i) 要找出答辯人實際由那個日期欠交租金，並在（如有需要）扣除某些金額後所淨欠的租金，及 (ii) 雙方的租賃已從哪時按中止租賃條款被終止。在判決上述兩點後，本審裁處仍要按《高等法院條例》（香港法例第4章）的第21F條給予答辯人濟助，限令答辯人在指定的日子繳付本審裁處判決的欠租金額，否則申請人可強制執行收樓令及追討所欠的金額及訟費。上述的不確定性顯然將會影響本案的判決。

30.因此，本席認為最恰當的處理方法是將本案轉介至區域法院處 理，由區域法院審訊。

31.本席將案件轉介的理據已陳述如上，而轉介案件的規定，見本法例的第8A條，現附錄如下：——

“	8A.	將法律程序移交原訟法庭或區域法院
		(1)	在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院─
			(a)	該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或
			(b)	審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。
		(2)	法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。
		(3)	凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。”

結論

32.基於以上的分析，本席不批准答辯人2007年6月2日的非正審申請書上的所有申請。但本席認為為公正起見，將本案轉介至區域法院最為合適，所以頒令如下：——

(i)  撤銷答辯人2006年6月2日的非正審申請書的所有申請；

(ii)  將本案轉介至區域法院；

(iii)  訟費歸於本案。

申請人: 親自應訊。（無律師代表）

答辯人：親自應訊。（無律師代表）