聶又吾 訴 華源工廠大廈業主立案法團

CACV 215/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2006 年第 215 號

(原區域法院民事訴訟 2004 年第 5915 號)

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聆訊日期 ： 2007 年 7 月 27 日

判案日期 ： 2007 年 7 月 27 日

判案理由書日期 ： 2007 年 7 月 30 日

判案理由書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案理由書：

1.本庭於 2007 年 7 月 27 日駁回被告人的上訴，以下是本庭的判案理由。

案情

2.原告人是九龍大角咀櫸樹街 15 至 21 號華源工廠大廈 12 字樓 7 號(‘該單位’)連天台(‘該天台’)的業主。原告人在 1991 年購入該單位，當時該天台已搭建了一間未經政府批准的建築物，該建築物幾乎佔據了所有該天台的空間。在該建築物旁邊的長方形空地（‘天台空地’）屬於該大廈公共部分。

3.原告人自 1996 年起向大廈管理處投訴天台公共部分有漏水情況，並影響該單位。當時被告人尚未成立，大廈是由「華源工廠大廈管理委員會有限公司管理」管理的，當時的主席是羅錫榮先生(‘羅主席’)。1998 年 3 月原告人向管理處提出維修天台的要求，並在 1998 年 3 月 20 日與羅主席達成協議，彼此共同分擔維修天台的費用。原告人於 1998 年 4 月 10 日將該協議的書面記錄(‘該記錄’)交給大廈管理處，其內容如下：

「	華源管理處：
	15 號 11 字樓頂樓部分之公共地方防漏整修費用為貳萬柒仟元。1998年3月20日、羅主席何總管及本人共同協商決定，該整修費用由管理處承擔百分之五十另加貳仟元(15,500 元)，其餘由本人負擔。
	此整修工程由 1998 年 4 月 15 日起由本業主負責保用五年（至 2003 年 4 月 14 日止）。在保用期間，若出現漏水情況，則由本業主獨力承擔維修費。五年之後的維修按以上協議方式解決。由下界執行委員及主席決定。
	98 年
	主席羅錫榮 15/4	15 號 11 字樓業主
	取消	聶又吾
		1998.4.10」

4.根據該協議，天台進行維修工程。在該次維修後的五年期間，原告人再沒有作出過滲漏的投訴。1998年11月原告人把該單位出租。被告人是在 2000 年 2 月根據香港法例第 344 章《建築物管理條例》註冊成立的。

5.原告人於協議生效後的五年，即 2003 年4 月再次提出天台漏水的投訴，並要求被告人遵守協議，進行維修。被告人拒絕原告人的要求，並否認天台公共設施，如水渠房部分或其他部分存有漏水情況。

6.2004 年，原告人在區域法院提出申索賠償的訴訟，向被告人追討因天台公共部分漏水所引致的損失。

7.區域法院暫委法官潘兆童經聆訊後裁定被告人需要負上天台漏水引致原告人蒙受損失的責任，但潘法官不同意原告人計算的賠償方法，他命令被告人只需要支付原告人一元作為象徵式賠償。被告人獲上訴法庭單一法官批予許可，讓它提出上訴。

上訴理由

8.代表被告人的謝祿英大律師提出了兩項上訴理由：第一、潘法官錯^誤地裁定滲漏的源頭來自該天台公共地方部分。謝大律師認為本案不能排除滲漏的源頭是來自該天台原告人私人空間的部分或是該單位的窗戶有滲漏的情況的可能性。

滲漏根源

9.本庭同意多層大廈的低層單位業主投訴滲漏的源頭是上一層單位的議題相當複雜，理由是滲漏的原因可以有很多種：水可能的確是從高層的單位滲漏至下一層，但也有可能是有其他滲漏原因，故此舉証責任是在於投訴者。潘法官清晰明白這個原則，他裁定滲漏的源頭是天台的公共部分。在本案該單位漏水部分的正上方是上文所指大廈公共部分的天台空地。潘法官在他的判案書這樣說：

「	29.	原告人的單位對上便是天台，並沒有其他單位。證供中顯示大廈並沒有對其公共設施作出定期檢查和保養，何先生口中所說的檢查亦只是他本人到天台巡查而已。大廈已經落成超過 40 年，此等保養安排，明顯地是十分不足的。
	30.	此外，正如文所述，雙方曾於 1998 年確認天台空地有漏水情況，而在維修之後，漏水情況便停止了，參考何先生（即被告人証人）的證供指當時的維修技工只願保用 2 年的說法，到了 5 年之後再有滲漏出現，可能性十分之大。
	31.	從原告人呈上的照片可見，他單位內廚房和廁所的天花明顯有嚴重剝落的情況，張先生（即被告人專家）亦同意是滲水所致。廚房和廁所的正上方便是天台空地了，據原告人的證供所指，上面清晰可見有數十條裂縫，所以有關的滲漏相信是由天台空地所引至的。
	32.	雖然張先生說滲漏可能是原告人的僭建物或窗口造成，但他卻沒有提出合理的基礎以支持他的說法。再者，被告人亦多翻強調張先生沒有此方面的專業資格。本席不認同張先生就這方面的猜測。」

10.上文所指的張先生是一名註冊專業測量師，他為被告人撰寫專家報告，他在 2005 年 4 月 26 日的報告中有以下的意見：

「	11 樓廁所財物室 A 的滲水痕蹟明顯。估計是天台建築物的重量可能影響天台的結構，導至滲水，及/或光井的牆身/窗邊等。此外，水的特性是無孔不入及向下流動的，所以查探滲水的原因及其源頭相當複雜，需要經過儀器詳細測試才能找到比較確實的證據。」

11.本庭不認為張先生的意見可以反駁原告人的指稱。張先生並非一名建築物結構工程師，他沒有就滲漏的真正原因作過任何實質的測試。他認為天台上的建築物的重量可能影響天台的結構，因而導致滲水，但本庭不認為這是滲漏的合理解釋。張先生只是對滲漏的原因作出揣測。反過來說，本庭認同潘法官的判決：天台公共部分經維修後，到 2003 年都再沒有出現滲漏的情況。基於相對可能性，本庭認為原告人^已經成功地為漏水的源頭是天台的公共部分舉証。

羅主席的承諾

12.潘法官就雙方 1998 年的協議作出以下的事實裁決：

「	(a)	98 年協議是原告人與管委會公司達成的協議，內容包括每 5 年維修一次天台空地，雙方以固定比例支付維修費。
	(b)	天台空地屬大廈的公共地方。
	(c)	本文第 16 段所述，置於大廈天台地上的水管，侵入了小屋與消防水缸之間的地方，屬原告人的私人地方。
	(d)	天台的水泵房水管和天台空地於 2004 年 2 月確有漏水情況發生，導致原告人單位的天花受損，而原告人因此曾付款維修天花。」

13.被告人提出的第二點上訴理由是原告人提交的記錄內容根本未能証明當時管理委員會的羅主席承諾每五年會付款給原告人去維修天台，但謝大律師接納若有証據支持有關的承諾，這責任是屬於業權的共同責任，並會在業主立案法團的成立後轉歸予立案法團。

14.本庭認為第二項的上訴理由完全涉及潘法官對於事實的判斷，除非有其他証據顯示潘法官在作出有關的判斷時忽略了某些重要的証據，否則上訴法庭是不會推翻他的裁決。潘法官對於雙方証人的可信性的裁決如下：

「	20.	本席考慮過雙方的證供內容，及觀察了證人作供時的神情舉動，認為原告人的版本較為可信。雖然原告人已是年過 70，但是在作供時仍然能將 10 多年間所發生的事娓娓道出，有條不紊，遭盤問時亦不曾動搖半分，而他的證供，包括證詞內容，又處處符合原告人當時發給管理處的信件所載。
	21.	反觀何先生的證供，就內容來說，本身已很難站得住腳。首先，管委會公司有責任維護大廈業主的利益，因此，很難令人相信，羅主席只是在原告人的不斷滋擾之下，便決定挪用萬多元的公款，作不必要的維修。而唯一合理的推論，便是羅主席本身也認同天台空地確有維修必要。
	22.	此外，若原告人真的是如何先生所說，以維修為由，自己賺取工程費的話，他便不會先提議由何先生負責工程了。再者，原告人於 2003 年 3 月開始便以書面要求管理處履行 93 年協議，直至原告人提起訴訟前何先生從未向原告人表示 98 年協議並不存在，而只是以協議不束縛被告人為理由反駁。
	23.	本席亦注意到何先生作供時的表現，認為他不是一個可靠的證人，就一些對被告人不利的環節，例如有關 2004 年 2 月 13 日的水泵房水管漏水時，何先生都偏向說已記不清楚，但經原告人盤問之下，卻又記起來了，最後還承認看見漏水情況。
	23.	總的而言，本席接納原告人的證供為事實真相，凡何先生的證供中與原告人的證供存相違之處，均以原告人的證供為實。
	24.	有關每 5 年維修一次的條款被劃去一節，被告人方面並沒有指稱之後有將該文件送回給原告人，因 98 年協議在草擬該文件前已經達成，此節並不影響這條款的有效性。」

15.謝律師針對潘法官的事實裁決的理由是潘法官沒有給予該份記錄足夠份量的考慮及曲解了協議對被告人案情的意義。她指協議記錄只是原告人提交給管理委員會的「保用証」，這保用証的內容並不支持羅主席會付款給原告人的聲稱。

16.本庭不同意這個說法。雖然協議記錄內容可被視為原告人同意在保用期間會自己獨力承擔滲漏的維修費，但它同時說明五年之後，該天台的維修是以雙方達成的解決方案來解決。潘法官在他判案書第 24 段^已經就每五年維修天台一次的協議被劃去的爭議作出了裁決。本庭認為潘法官的裁決是正確無^誤的。

總結

17.本庭駁回被告人的上訴及命令被告人支付原告人本上訴$1,000 的訟費。 

原告人 ： 無律師代表，親自出席。

被告人 ： 由黎得基何福康律師行轉聘謝祿英大律師代表。