Case Document

100%Judiciary

CACV 259/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2006 年第 259 號

(原區域法院雜項案件 2005 年第 1943 號)

______________________

原告人	其士物業管理有限公司
	（前稱富居物業管理有限公司）
	CHEVALIER PROPERTY MANAGEMENT LIMITED
	(formerly known as RICH FORTRESS LIMITED)
	與
被告人	余秋養
	YU CHAU YEUNG

______________________

審理法官：	高等法院上訴法庭法官張澤祐
	高等法院上訴法庭法官袁家寧
	高等法院原訟法庭法官王式英

聆訊日期： 2007 年 9 月 11 日

判案書日期： 2007 年 10 月 9 日

判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.原告人是九龍新蒲崗雙喜街 17 號富德大廈(‘該大廈’)的管理公司。被告人是該大廈四樓 E 室（‘該單位’）的業主。被告人自 1992 年 1 月起一直欠交該單位的管理費。

2.直至 1992 年 11 月 24 日被告人欠交的管理費為 $6,971.10 及利息。原告人根據該大廈公契的條款於 1992 年 11月 24 日在土地註冊處登錄一份欠交管理費的押記備忘錄（‘第一份備忘錄’）。

3.由於被告人繼續欠交管理費，原告人於 2005 年 4 月 20 日再到土地註冊處登錄另一份押記備忘錄（‘第二份備忘錄’）。根據第二份備忘錄，被告人由 1992 年 1 月至 2005 年 4 月所欠交的管理費加上其他費用，總數為 $308,337.27。

原訴傳票申請

4.原告人於 2005 年 6 月 30 日採用原訴傳票方式（‘傳票’）申請以下濟助：

(1) 被告人交出該單位的空置權；

(2) 被告人支付在傳票中列出押記的欠款；及

(3) 原告人有權出售該單位作為支付押記的欠款。

陳家殷法官的命令

5.區域法院暫委法官陳家殷批准申請及於 2006 年 2 月 27 日作出包括以下的命令：

‘ 除非在本命令送達給被告人起計 28 天內，被告人向原告人清還 341,153.88 元和按判決率計算的利息（由2006 年 2 月 28 日起計直至付款日為止），被告人需向原告人交出該單位的空置管有權而原告人可根據下列條款出售該單位。’

6.陳法官命令該單位出售的底價為 $970,000。

上訴時效的法律爭議

7.被告人獲上訴法庭頒予許可，可針對陳法官有關的命令提出上訴，但只是局限於‘時效的法律爭議’的上訴理由。

大廈公契

8.該大廈公契（‘公契’）第 V 部分第 D 段第 4 條規定大廈各單位業主需要支付管理費。另外，在第 E 段記載了以下的條文：

‘ 2. If any Owner shall fail to pay any amount payable hereunder within 30 days of the date on which the demand is made as aforesaid, he shall further pay to the Manager :-

(1) Interest calculated at the rate of $1.50 for each $100 or part thereof remaining unpaid for each period of 30 days or part thereto for which it remains unpaid.

(2) A collection charge of $500.00 (such sum to increase by 10% on a compound basis on each anniversary of the date of this Deed) or such lesser sum as the Manager may agree to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default.

3. All amounts which become payable by any Owner in accordance with the provisions of this Deed together with interest thereon as aforesaid and the said collection charge and all damages claimed for breach of any of the provisions of this Deed and all other expenses incurred in or in connection with recovering or attempting to recover the same shall be recoverable by civil action and shall be a charge upon the Share or Shares of the defaulting party and his Unit or Units at the suit of the Manager (and the claim in any such action may include a claim for the solicitor and own client costs of the Manager in such action and the defaulting Owner shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such costs). In any such action the Manager shall conclusively be deemed to be acting as the agent or agents for and on behalf of the Owners as a whole and no Owner sued under the provisions of this Deed shall raise or be entitled to raise any defence of want of authority or take objection to the right of the Manager as plaintiff to sue or to recover such amounts as may be found to be due.

4. In the event of any Owner failing to pay any sum due and payable by him in accordance with the provisions of this Deed or failing to pay any damages awarded by any court for breach of any of the terms or conditions of this Deed within 30 days of the date on which the same become payable, the amount thereof together with interest as aforesaid and the said collection charge and all costs and expenses which may be incurred in recovering or attempting to recover the same including the legal expenses referred to in Clause 3 of this Sub-Section and in registering the charge hereinafter referred to, shall stand charged on the Share or Shares of the defaulting Owner and his Unit or Units and the Manager shall be entitled without prejudice to any other remedy hereunder to register a Memorial of such charge in the Land Office against the Share or Shares of the defaulting Owner and his Unit or Units. Such charge shall remain valid and enforceable as hereinafter mentioned notwithstanding that judgment has been obtained for the amount thereof unless and until such judgment has been satisfied.

5. Any charge registered in accordance with the last preceding paragraph shall be enforceable as an equitable charge by action at the suit of the Manager for an order for sale of the Share or Shares of the defaulting Owner together with the right to the exclusive use, occupation and enjoyment of the Unit or Units held therewith and the provisions of Clause 3 of this Sub-Section shall apply equally to any such action.’

欠交管理費所產生的押記

9.上訴法庭法官高奕輝在Beacon Heights (Management) Limited v. Leung Ping Hung Antonio and others [1995] 1 HKLR 181 處理涉及大廈公契闡釋的議題。該案有關的大廈公契第 27 段的內容與本案的公契第 4 段相似。

10.高法官闡釋第 27 條的意思是簽署公契的第一名業主要負上以下的責任：若果他欠交大廈管理費用，他必須根據大廈管理人的要求，提交一份有關他單位的押記作為支付欠款的保證，以後購買該大廈單位的業主同樣要受制於這份押記。但由於根據有關公契的條款，業主的物業會因業主欠交費用而被抵押及衡平法視某些需要做的事已經辦妥，故此管理人不用要求有關業主在欠交費用之後簽署一份押記。

11.根據公契所產生的押記是一項衡平法押記，見：Halsbury’s Laws of Hong Kong 第 19(2) 冊第 280.152 段。

時效的爭議

12.根據《香港法例》第 347章《時效條例》第 19(1) 條：

‘ 追討藉按揭財產或其他財產押記而獲得保證的本金的訴訟，或追討售賣土地所得收益的訴訟，不得在收取有關款項的權利產生的日期起計滿 12 年後提出。’

13.根據這條例，追討欠款的訴訟時限必須在「收取有關款項的權利產生的日期」起計的 12 年內提出。在 Hornsey Local Board v. Monarch Investment Building Society [1889] 24 QBD 1，英國上訴法庭處理與本港第 19(1) 條相同的條例，上訴法庭法官 Lindley 說當押記產生的一刻開始，訴訟時效便開始生效。英國法庭在 Hornsey 之後的案例亦接納有關的闡釋，例如：見Gotham v. Doodes [2006] 1 WLR 729 (Lindsay J) 及 [2007] 1 All ER 527 (英國上訴法庭)。本庭同意Hornsey 對於有關條例的闡釋。

14.代表原告人的楊大律師提出的第一個論點是原告人申請出售該單位是根據第二份（即 2005 年 4 月 20 日）的押記備忘錄來進行的。由於原告人的原訟傳票是在 2005 年 6 月 30 日發出的，亦即是在該備忘錄生效兩個月後便提出申請，故此本申請符合《時效條例》，即原告人可以追討第二份備忘錄上記載被告人自1992 年 1 月開始所欠交的管理費。

15.本庭不同意這論點。根據有關公契第 E 段第 3 條，若單位業主欠交管理費，大廈管理人可循民事訴訟追討有關欠款，而有關的欠款亦會構成該單位的一份押記。(All amounts which become payable by any owner ..…. shall be recoverable by civil action and shall be a charge upon the share or shares of the defaulting party and his unit or units at the suit of the Manager.)

16.根據第 E 段第 4 條，當業主沒有在 30 天內繳交有關費用，他的物業就會被抵押用以支付該欠款。 (In the event of any owner failing to pay any sum due…… the amount thereof …… shall stand charged on the share or shares of the defaulting owner and his unit or units.) 而大廈管理人是在不影響他其他權利的情況下在土地註冊處登錄該份押記。

17.公契第 E 段第 5 條指有關登錄的押記可像衡平法押記由大廈管理人強制執行。該條文更指公契第 E 段第 3 條的內容亦適用於有關的執行行動。

18.根據上述的公契條款內容來看，本庭認為有關的押記是在單位業主沒有在 30 天內繳付他當繳的款項後產生的。原告人是不需要預先登記一份備忘錄才能產生一份押記。本席認為支持這種闡釋的理據在於公契第 E 段第 4 條：… “the Manager shall be entitled…to register a Memorial of such charge…”，即管理人可以登記有關押記的備忘錄，這表示在備忘錄未登記之前，有關的押記已經產生及存在。雖然第 3 條本身並沒有提及 30 天，但本庭認為這與第 4 條沒有衝突，第 3 條只是說明有關的單位將會成為有關欠款的抵押，而有關押記產生的日期是在業主需要支付費用日期的 30 天後產生。

19.Guardian Property Management Limited v. Golden Cheer (HK) Company Limited (DCMP 1572/2003)（判決日期 2003 年 12 月 4 日）內涉及的公契與本案的公契相似。區域法院陳素嫻法官就該案的公契作出的闡釋亦與本案相同。

20.由於根據上文公契條款的闡釋，有關的押記是在被告人欠交管理費的 30 天後產生的，本庭認為有關的備忘錄只不過是該押記的備忘錄，並不是一份押記，故此因欠款產生的押記的有限的時效是 2005 年 6 月 30 日之前的 12 年。換句話說，被告人只可以被追討自1993 年 7 月 1 日起的管理費欠款、收集費及其他索償費用，而不是由 1992 年 11 月起計的欠款。楊大律師亦同意若她提出的第一個論點不被接納，原告人索償的欠款就可自1993 年 7 月 1 日起計算。

利息

21.另外，根據《時效條例》第 19(5) 條：

‘ 追討就藉按揭或其他押記而獲得保證的款項所應繳而欠繳的利息或就售賣土地所得收益所應繳而欠繳的利息，或追討有關該等欠繳利息的損害賠償，不得在利息到期應繳的日起計 6 年屆滿後提出：…..’

（該條例的但書不適用。）

22.根據原告人律師在上訴聆訊時提交的資料，被告人由 1993 年 7 月至 2006 年 2 月所欠交的管理費為 $138,696，利息為 $153,064.08，總欠款為 $291,760.08。另外，被告人需要支付收集費 $500.00、備忘錄登記費用 $2,920.00、撤銷備忘錄費用 $2,310.00，總數為 $297,490.08。

23.首先，本庭不認為被告人欠交的利息是受制於《時限條例》第 19(5) 條，因為有關的利息並不是「就藉按揭或其他押記而獲得保證的款項所應繳而欠繳的利息」。

24.根據上述公契第 E 段第 2(1) 條，若業主未能在被管理員要求交款的 30 天內支付有關款項，他需要就有關款項支付月息 1.5%（即年息 18 厘）。根據公契第 E 段第 3 條，有關的欠款及利息將構成押記。換句話說，原告人不單只可以因被告人欠交管理費將該物業抵押，他更可以因為被告人欠交利息而將該物業抵押，所以原告人在追討本案欠款的利息時是受到該抵押保障的。根據 Ezekiel v. Orakpo [1997] 1 WLR 340 一案的原則，本案原告人不只是一名「判定債權人」(judgment creditor)，他更是一名「有抵押債權人」(secured creditor)。原告人是根據有關的抵押（即押記）追討有關的利息而不是以民事訴訟形式追討有關欠款的，當然他需要向法庭申請有關空置與及出售該單位的命令，但這不等如他需要經民事訴訟來追討有關欠款，故此《時效條例》第 19(5) 條並不適用本案追討利息的部分。

2005 年4 月至2006 年2 月的欠款

25.根據 2005 年 4 月 20 日的第二份押記備忘錄，有關的欠款只是計算至該份文件的登錄日期（即 2005 年 4 月 20 日）為止，但陳法官卻命令被告人支付有關欠款時要計算至 2006 年 2 月（即判決日期）為止。原告人可以追討由 2005 年 5 月至 2006 年 2 月的欠款的唯一理由是在 2005 年4 月之後每當被告人欠交管理費的 30 天後新的押記就會根據公契而產生，作為有關欠款的抵押。

26.雖然原告人在原訴傳票及誓章中沒有清楚說明他是依賴 2005 年 4 月之後因被告人每月欠交管理費而產生的押記作為追討有關欠款的訴因，但本庭認為原告人是可以在本上訴中提出這項理由來支持陳法官的裁決。有關的爭議完全是一項法律的爭議，不涉及事實的証供。被告人亦承認他欠交有關的款項。若在陳法官席前提出這項爭議點，陳法官是有權批准更改傳票及同時處理該項申索的，因為根據《區域法院規則》第 20 號命令第 5(5) 條規則，法庭是可批准原訴人在加入傳票之後所產生的訴因：

‘ （5）凡訴訟一方申請許可作出修訂，即使有加入或代入新的訴訟因由的效果，如引致新的訴訟因由的事實，是與產生該一方在訴訟中已申索濟助的訴訟因由的事實相同或實質上相同的，則仍可根據第（2）款而容許該修訂。’

27.在本案新產生押記的事實與原本訴訟的押記的事實是相同的。

總結

28.根據原告人本身所提交的資料，它只可以向被告人追討自 1993 年 7 月至 2006 年 2 月的 $297,490.08，故此本庭必須批准上訴，將陳法官第一項命令的 $341,153.88 更改為 $297,490.08；而本庭將被告人需要支付有關款項給原告人的時間延伸至在他接獲本判決書的 28 天內。

29.由於本上訴不涉及原告人是否可獲得空置管有權及出售該單位的爭議，故此本庭維持陳法官就這兩項議題所作出的其他命令。

30.本庭另外需要更改的命令是第 (5)(ii) 條有關出售物業費用及開支的總和不能超過 $23,000.00。本庭將該命令更改為不得超過以下的數目：