Hui Mi Chi 訴 Li Mei May, Esther Formerly t/a La Belle Figure and Beauty Salon
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DCCJ 6340 / 2006 & DCCJ 6341/2006 (Consolidated) 香港特別行政區 區域法院 民事司法管轄權 民事訴訟案件2006年第6340號 ------------------------------
------------------------------ 香港特別行政區 區域法院 民事司法管轄權 民事訴訟案件2006年第6341號 ------------------------------
------------------------------ 主審法官 ： 區域法院暫委法官葉佐文法庭聆訊 聆訊日期 ： 2007年11月14及15日 判案書日期 ： 2007年 11 月 29 日 判案書 背景 1.被告自1996年之前已租用本案所涉物業，業主於2000年9月逝世，原告成為業主的遺產代理人，原告以口頭方式通知被告將於2006年6月1日起加租，被告於4月22日以口頭方式通知原告將於一個月後（即5月21日）終止租約，原告堅持被告應按租約規定以書面通知，被告一直沒有提交書面通知。原告於5月4日以書面通知被告將於6月30日終止租約。5月13日，被告搬離該物業並交還鎖匙到出租管理處。被告只付租至5月13日，亦沒有清拆裝修，其後原告須花費清拆裝修。 2.原告現申索：
3.被告的立場是：
4.被告現反申索：
5.原告的立場是：
6.根據聆案官於2007年4月25日所作的命令，各證人的書面口供成為其主問階段的證供。 原告的案情 7.原告傳召一名證人：吳婉婷[文件夾第64-68頁]，她自1996年起已在原告持有的公司任職秘書，處理租務事宜。從紀錄上她知道被告自1992年起已租用該物業，但她不知道該物業於1992年的原狀。 8.被告與業主於2000年2月28日簽定租約[文件夾第26-28頁]，為期兩年，條款包括：
9.2006年4月22日，被告以口頭方式通知原告將於一個月後（即5月21日）終止租約，原告堅持被告應按租約規定以書面通知，被告未有跟進。 10.2006年5月4日，原告以書面通知被告將於6月30日終止租約。 11.2006年5月13日，被告搬離該物業並交還鎖匙到出租管理處，被告只付租至5月13日。 12.被告沒有清拆裝修，原告的律師發信要求不遂[文件夾第33-34頁]，原告唯有代辦，費用為$93,800.00 [文件夾第35頁]。 13.2006年6月20日，原告在小額錢債審裁處向被告追討2006年5月14日至6月30日期間被告所欠租金$60,055.00（檔號為SCTC36321/06），但礙於法例上限為$50,000.00，所以只追討$50,000.00 [文件夾第1-2頁]。 14.2006年9月16日，原告在小額錢債審裁處向被告追討清拆裝修費用$93,800.00（檔號為SCTC53615/06），但礙於法例上限為$50,000.00，所以只追討$50,000.00 [文件夾第3-4頁]。 15.2006年10月26日，被告在小額錢債審裁處存檔《反申索書》[文件夾第53-55頁]。 16.2006年12月11日，小額錢債審裁處將該兩件案件轉交區域法院審理[文件夾第58-59頁]。 17.2007年1月24日，區域法院將該兩件案件合併[文件夾第60-61頁]。 18.2007年2月1日，原告在區域法院存檔《申索陳述書》[文件夾第5-6頁]。 19.2007年2月28日，被告在區域法院存檔《抗辯書及反索償書》 [文件夾第36-40頁]。 20.2007年3月2日，原告在區域法院存檔《回應被告之抗辯及反申索》 [文件夾第47-48頁]。 被告的案情 21.被告作供[文件夾第90頁]，並傳召兩名職員作為證人：梁小雲[文件夾第88頁]及何敏儀[文件夾第90頁]。 22.被告於1992年租用該物業，當時該物業已有一些裝修間隔和浴室存在，被告更新了該些裝修，並加建了桑拿和蒸氣室。 23.該物業在雨季常常漏水，由於業主拖延維修，自2000年8月雨季後水浸、漏水問題變得非常嚴重，引致貨物及儀器損毀，浸濕所有地毡，被告為此停業兩星期。業主許先生到來視察時，以口頭方式承諾日後被告交還該物業時不須清拆裝修，誰料業主於數天後逝世，被告亦忘記了要求接手的吳婉婷（即原告的證人）將該承諾記錄在案。 24.2006年5月11日，被告拍下相片[文件夾第 96-109頁]，顯示該物業的漏水及水浸情況。 25.由於業主及原告一直沒有落實維修，2004年全年、2005年全年、以及直至2006年5月共兩年多的雨季期間，該物業的三分之一面積不能使用。被告現向原告反申索三分之一的租金損失共$96,815.00，另有待法庭評估生意損失。 26.此外，消防署曾於2003年4月28日發出書面指引給被告[文件夾第56頁]，要求被告提供或改善一系列的消防設施。被告於2005年5月至10期間委派承建商作出相應的工程，費用合為$13,550.00[文件夾第41-42、45-46頁]。被告現向原告反申索這筆費用。 27.2006年10月26日，被告在小額錢債審裁處存檔《反申索書》[文件夾第55頁]，向原告追討因上述問題引致被告須搬往新的地方營業所涉的搬遷費用及裝修期間損失的生意額約$80,000.00。 28.被告的證人何敏儀自2001年起入職，另一證人梁小雲自2006年起入職，她們自入職以來，見到該物業內非常嚴重的漏水、水浸、發霉、發臭問題，引致多間美容房無法使用，但業主一直沒有落實維修。 29.若要清拆桑拿和蒸氣室的話，被告估計費用不會多於$10,000.00。 30.2006年4月22日，被告以口頭方式通知原告將於5月21日終止租約，其後付租至5月13日為止，現承認尚欠5月14至5月21日的租金，但否認應付2006年5月22日至6月30日期間的租金。 結案陳詞 31.本席已仔細考慮過雙方呈交的全面書面結案陳詞，以下會提及個別相關的陳詞。 本席的裁斷 就被告一方證人的證供 32.若被告蒙受了三分之一租金的損失及生意損失，為何沒有在小額錢債審裁處存檔的《反申索書》中提及？她說因為當時忘記了。本席不相信她這方面的證供。 33.在小額錢債審裁處存檔的《反申索書》中，被告提及因搬往新的地方營業所涉的搬遷費用及裝修期間損失的生意額約$80,000.00，可是她卻沒有在區域法院存檔的《抗辯書及反索償書》中提及這項損失，本席不相信她這方面的證供。 34.被告說自2004年1月起直至2006年5月期間的雨季，該物業只有三分之二面積可用，被告現反申索三分之一租金共$96,815.00 [文件夾第39頁]，可是她的計算[文件夾第40頁]竟包括了該段日子（不分雨季或是非雨季）的每個月，本席認為她這方面的證供誇張失實。 35.被告忘記向原告提及業主曾作出不用被告清拆裝修的承諾，亦忘記在小額錢債審裁處的《反申索書》中提及這個承諾。她只是在區域法院的《抗辯書及反索償書》中才提到這點案情。本席不相信她這方面的證供。 36.消防署於2003年4月28日發出書面指引給被告 [文件夾第56頁]，要求她提供或改善一系列的消防設施備。2005年5月至10月期間，她共花了$13,550.00跟進[文件夾第41-42、45-46頁]。被告現向原告反申索這筆費用。本席看到該指引中，消防署從“業主”或“佔用人”一欄中選擇了“佔用人”（即被告）作為指引對象。被告須舉證那些都是應由業主負責的基本設施，而非相關個別租客業務的設施，換句話說，即消防署錯發了這個指引給被告。被告沒有這方面的證供。 37.此外，被告其後從沒有向原告取回或在租金中扣除該筆費用，也沒有在小額錢債審裁處存檔的《反申索書》中提及該筆費用。 38.本席認為被告不是可信的證人，不信納她就任何有爭議事項上所作的證供。 39.被告的證人梁小雲說9間美容房當中，5至6間因水漬及發霉而不能使用，這比被告所說（即三之一面積不能使用）更為嚴重。本席認為梁小雲的證供如被告的證供般誇張失實，她不是可信的證人，本席不信納她就任何有爭議事項上所作的證供。 40.被告的另一名證人何敏儀的證供提及原告只於2004年維修了一次，她聲稱可證明原告直至2007年為止再沒有進行第二次維修。本席了解被告已於2006年5月13日搬離該物業，何敏儀何來證明原告有否於2007年進行維修，本席亦認為她的證供誇張失實，她不是可信的證人，本席不信納她就任何有爭議事項上所作的證供。 就原告一方證人的證供 41.吳婉婷的證供只涉及不爭的案情，辯方亦沒質疑她的證供，本席認為她是誠實可靠的證人。 就原告的申索 “2006年5月14日至6月30日期間的租金$60,055.00” 42.原告陳詞[第4.1段]指根據租約第16條[文件夾第27頁]，雙方須以書面方式發出任何有關租約的通知。被告陳詞[第2段]反指被告已用口頭方式通知原告終止租約。本席認為租約第16條已定明口頭方式通知（包括終止租約）無效。原告的書面通知期應當於2006年6月3日才屆滿；可是原告亦用了口頭方式通知被告於6月1日開始加租，本席認為同樣無效，欠租應以舊租計算。綜合以上，原告可得的租金為$21,780.65（即$32,000.00 x 18/31 另加 $32,000.00 x 3/30 ）。 “清拆裝修費用$93,800.00” 43.被告說租用該物業後沒有作出大規模裝修，只是加建了桑拿和蒸氣室，若要清拆的話，費用不會多於$10,000.00。就此原告陳詞[第4.2-4.4段]反駁，指被告加建了很多間隔及設施，不可能於14年租用期間沒有大規模加建。本席了解原告須舉證該物業的原狀才可指出被告如何作出更改，原告沒有相關的證供，本席接納被告的說法，原告可取回清拆費用$10,000.00。 “7天清拆期所損失的租金$8,866.66” 44.原告陳詞承認[第4.4段]清拆裝修的7天期間沒有實際損失，現放棄追討。 “利息” 45.原告可得上述欠租$21,780.65的利息，由2006年6月20日原告在小額錢債審裁處存檔《申索書》（檔號為SCTC36321/06）當日開始，以判定債項利息計算。 46.原告可得上述清拆費用$10,000.00的利息，由2006年9月16日原告在小額錢債審裁處存檔《申索書》（檔號為SCTC53615/06）當日開始，以判定債項利息計算。 就被告的反申索 47.被告未能成功舉證任何一項反申索。 訟費 48.原告沒有在小額錢債審裁處申請訟費，本席就此不作命令。原告在區域法院的《申索陳述書》中申請訟費，本席認為沒有明顯理由被告不該付訟費，本席暫令原告可得訟費，此項命令將於今天起計14天後成為絕對命令。
原告人 : 出席，無律師代表 被告人 : 出席，無律師代表 |
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