朱若超 訴 陳趣顏及另一人
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DCCJ 3869/2006 香港特別行政區 區域法院 民事司法管轄權 案件編號2006年第3869號 ------------------------------
------------------------------ 主審法官 ： 區域法院陳廣池法官內庭聆訊 審訊日期 ： 2007年9月14日 頒下判案書日期 ： 2007年12月27日 判案書
背景 1.第一被告人陳趣顏已經去世，因此這宗民事訴訟的被告人只有第二被告人梁炳文。 2.這宗訴訟涉及位處九龍福華街566號2樓的物業。原有業主楊溫志貞於1989年5月18日去世，並沒有遺囑。現已故業主的遺產管理人申請該物業的管有權和追討期間的租金和中間收益。 3.本訴訟的主要爭議點是究竟第二被告人逆權霸佔的論據能否成立。 原告人的申索 4.有關的物業是位處九龍福華街566號2樓。登記業主是已故楊溫志貞。已故業主在1983年8月以每月$1,040租金，包括差餉，租該物業給已故第一被告人。第二被告人是第一被告人的租客，即二房東。第一被告人於1987年6月2日去世。 5.登記業主在1989年5月18日離世。登記業主沒有立遺囑。由1989年5月18日開始，第二被告人便沒有繼續交租。原告人在2006年3月22日被委任為已故登記業主的遺產管理人。原告人的誓章指出，約於1989年5月初，已故業主告知原告人，第二被告人是收租代理人，所以可以免租住在該物業。在1989年8月，原告人致電第二被告人，但後者說他不會交租給原告人，及要求原告人在未取得有效的繼承或承辦權前不要找他。 6.原告人在其第3份誓章聲稱在1989年9月已委託律師申請作為已故楊溫志貞的遺產管理人。他亦在1989年移居澳洲。原告人有要求第二被告人繼續繳交差餉、地租等費用，但一直未放棄向法庭申請收回本案所涉及的物業。 原告人在1989年10月2日在一張簡單信箋中亦有向第二被告人提及「承辦手續在進行中，稍後與你聯絡」[1]。 第二被告人的抗辯 7.第二被告人在2007年5月3日和2007年8月13日都有作出書面抗辯。第二被告人亦有親自出庭作供。 8.第二被告人反對原告人作為楊溫志貞的遺產管理人。第二被告人1980年10月開始在該物業居住。由於他知道業主沒有子，因此聲稱他一早便存有霸佔意圖。當時在該物業有6伙人和一個名叫陳趣顏的包租婆。第一被告人當時月租$300，包差餉。其他雜費，例如電費、水費、買火水費用、雜費等則由6伙人平分。他們都交租給包租婆。 9.第一被告人逝世後，第二被告人聲稱在1987年8月9日已故業主打電話找他，叫他幫業主收租。第二被告人成為大房東，月租$350。每個月的租金收入會存入銀行。在替業主收租半年後，第二被告人說不知原因為何，業主不用他交租。之後，第二被告人和業主便沒有接觸。 10.在1991年，一名姓朱的人打電話給他。叫第二被告人交差餉。第二被告人自稱因為要交差餉，所以便心存霸佔該物業。第二被告人有收過姓朱寄給他的信。第二被告人亦有交差餉[2]。從1990年開始，只有第二被告人一家人住在該物業。第二被告人說他於1999年從報章得悉逆權霸佔的可能權益。在此之前，第二被告人只是順其自然繼續在本案的物業居住。[3] 法庭裁斷 11.由於已故業主並沒有立遺囑，第二被告人質疑原告人遺產管理人的資格。原告人是循有關的法律途徑而取得遺產管理人身份。沒有任何證據說原告人是以不當途徑取得遺產管理人的身份。基於此，本席認為原告人的身份是毋庸置疑。 12.該物業的包租婆陳女士是在1987年6月2日去世，第二被告人說已故業主楊女士找他去看管這樓宇。第二被告人儼然由二房東成為包租公。第二被告人在佔用樓宇期間有交差餉和地租。原業主楊女士在1989年5月18日去世。由於遺產管理的法律程序需時，而原告人亦在1989年辦理手續移居澳洲，在這一段時期內都沒有人處理第二被告人留居該物業的事宜。這是可以理解的。 13.原告人的誓章[4]亦提到原業主在1989年5月初（即在她去世前）告知原告人第二被告人是收租代理人，所以第二被告人可以免租住在該物業。不過這並不是說原業主放棄她在該物業的業權。事實上，這亦不合乎常理。原業主和第二被告人非親非故。她容許第二被告人免租居住在該物業，作為收租代理人，明顯是權宜之計，方便收租，免卻麻煩，並沒有任何意圖去送贈該樓宇給第二被告人。 14.事實上，第二被告人是知道原告人正在處理遺產管理事宜。原告人在1989年8月已告知第二被告人，而原告人亦有在1989年7月17日、10月2日和1990年1月4日寫便箋給第二被告人要求後者繳交差餉。明顯地該差餉單亦是寄往原告人的登記地址，再由原告人轉交到第二被告人。 15.本席認為第二被告人只是乘着原業主的去世而坐收漁人之利，免租居住該物業，並沒有逆權霸佔的問題。由始至終，第二被告人都知道他只是擁有租客的權益。第二被告人現在所提出的逆權霸佔的想法很明顯是他在1999年從報章上得知這途徑有可能令他可以「天降橫財」，因原業主的逝世而坐享其利。 16.本席認為第二被告人未能有證據支持他逆權霸佔的意圖，亦沒有斷然拒絕原告人的指示，例如繳交差餉等等。本席裁決本案並不涉及逆權霸佔的問題。縱然這項有關逆權霸佔不存在的裁決可能被視為不穩妥，本席亦認為訴訟的因由亦應是1989年5月18日起計，即原業主過世的日期。本案的訴訟因由是1991年7月1日前產生。於此，1991年時效（修訂）條例所涉及的時效是20年。第二被告人有關12年追溯期的論據並不能成立。第二被告人亦沒有證據支持他有意圖不理會所有人，包括業主的權益，而單向地逆權霸佔該物業。 17.至於中間利益及欠租問題，本席認為已故業主曾答允第二被告人不用交租，作為她收租代理人。第二被告人亦有文件證明他有交差餉和地租。原告人寄給第二被告人的信箋亦沒有提及交租事宜。因此第二被告人不能說是欠交租金。而有關中間利益，本席認為基於第二被告人在該物業的身份，原業主同意他作為收租代理人，而第二被告人亦有交差餉和地租，有關的中間利益應以原告人的傳訊令狀的日期（即2006年8月8日）開始計算，直至第二被告人交回該物業在空置情況下的管有權給予原告人。 法庭命令 18.基於上述原因本席判原告人勝訴。現頒令如下：-
原告人 ： 由陳永雄律師行周婉儀律師代表 被告人 ： 梁炳文, 無律師代表。
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