林國慶 訴 協發衛生紙業貿易公司

LDPE 243/2007

香港特別行政區

土地審裁處

LDPE申請編號2007年第243宗

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覆 核 判 決 書

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背景

1.2007年3月14日，申請人提交申請通知書，指處所租期為2年，由2004年11月15日起至2006年11月14日止，而由於答辯人於固年期租賃期完結後仍不交回處所的管有，申請人興訟，要求收回處所。

2.答辯人提交反對通知書，指租賃未“到期”及沒有欠租，反對該申請。

3.本案於2007年8月16日進行過堂及審訊，本席於同日作出裁決，裁定申請人勝訴。裁決包括以下的事實裁決：——

(1)	本案處所（即九龍官塘道460-470號官塘工業中心第二期三樓M203及M204號室）的租賃期“由二ＯＯ四年十一月十五日開始至二ＯＯ六年十一月十四日為止”，為期兩年。本席依賴申請人的證供及申請人呈堂的M203及M204室兩單位之已簽署而尚未加蓋釐印的租約之影印本（即證物A1）。本席相信申請人的證供，即證物A1是他於答辯人辦公室簽署該租約後離開前所取走的影印本，因為兩份正本的租約留待答辯人的職員去辦理加蓋釐印的手續。
(2)	申請人呈堂他後來收到的雙方已簽署並已加蓋釐印之M203及M204室的租約的影印本（即證物A3），顯示的租期為25個月，“由二ＯＯ五年十二月十五日起至二ＯＯ八年一月十四日止”。
(3)	本席同意申請人的推論，指上述證物A3的租期等條款於申請人簽署後曾被人更改，所以雖然該租約影印本上顯示25個月的租賃期限，卻寫上“訂明租用叁年”，互相矛盾。另外，租約期滿的日期之年份二ＯＯ八年的“八”字有曾被人塗改的痕跡。
(4)	M203及M204單位已簽署及已加蓋釐印租約（租客對認本）的影印本（即證物R1）所顯示的租期為“叁年”，“由二ＯＯ五年一月十五日起至二ＯＯ八年一月十四日止”。
(5)	雖然申請人及答辯人的證供及他們分別提交的證物A3及R1所顯示的租期不一樣，本席採用“衡量相對可能性”的舉證標準，並相信及接納申請人的證供，因而作出裁定申請人勝訴的裁決。

4.答辯人於2007年9月15日改由律師代表，提交覆核申請，本席於2007年10月3日，批准暫緩執行收樓令直至覆核有結果為止，並押後聆訊。

申請人的證供

5.申請人自行作供，提交證人陳述書（證物A9及A10），及證物A5 – A8，及A11 – A14。在2007年8月的聆訊，申請人已呈堂證物A1 – A3。在2007年10月3日，申請人要求暫緩執行時，申請人亦已呈堂證物A4。

6.申請人聲稱他長期在加拿大居住，常來往港加兩地；他與答辯人的東主林讌雯女士（“林女士”）稔熟，早於1998年已一併出租M203、M204兩單位及另一單位L215予她的丈夫，又將多個官塘工業中心的單位委托林女士所經營的協發物業代理（“協發”）（地址在同一大廈的三座一樓E室）租賃。

7.申請人聲稱，他從2004年4月開始，與答辯人林女士多次就租賃本案處所（M203及M204室）商討並簽署多份文件（L215室則早已收回並出租予另一租客），詳情按時間序如下：——

(i)	2004年4月底 —— 他在回港時在協發地產內將一份草稿文件（證物A6）更改後交予林女士，他要求租金增加至5,000元，租期要由三年改為二年，由2004年5月起至2007年5月止。他不同意繼續 4,500元月租，及林女士所建議跟以前一樣的三年租期。他將自己修改好的租約草稿影印一份留存，即是呈堂的證物A6。他承認雙方未簽妥該份租約後，他就因事返回加拿大。他陳詞指出，證物A6可以證明他早有決定將租期改為二年及租金改為5,000元。
(ii)	2004年11月14日 —— 申請人終於同意在當天簽妥一份以上述草稿為藍本的租約，由於未加蓋釐印，他要求一份影印本帶返加拿大，這份影印本就是呈堂的證物A8。影印本上面清楚顯示租用期為“二年”，“由二ＯＯ四年十一月十五日起至二ＯＯ六年十一月十四日止”，租金改為“伍仟元”。租約上刪掉了的肆仟捌佰元的“肆”及“捌”字之左側均有林女士的加簽確認。
(iii)	2005年7月 —— 申請人返港後找林女士要求取回2004年11月14日他所簽署的租約（影印本為證物A7，正本為證物A4）時，他發覺林女士給他的已加蓋釐印的租約曾經被人塗改過。租期改為“叁年”，起租及終止日期亦分別改為“由二ＯＯ五年十二月十五日起至二ＯＯ八年一月十四日止”，與上述證物A8他當年取得的影印本不符。他用指甲輕輕刮去證物A4上的終止年期的“八”字附近的塗改液，即露出“六”字的痕跡。

8.申請人指他因為不想繼續與不誠實的地產代理商（指林女士）再有交易而吃虧，所以他決定於2007年3月在原定的租期完結多時後，申請收回處所。

答辯人證人的證供

9.答辯人東主林女士作供，她呈堂一份很詳細的供詞（證物R4），她同意原來她的僱員李冠明先生（“李先生”）最初草擬的條款為 (i) 租金4,800元；(ii) 租期叁年，由2004年11月5日起至2007年11月14日止；及 (iii) 按金維持為原來她丈夫與申請人所定之租約的18,000元（由於該租約包含L215室，按金當然較高），申請人不用退按金。她特別提出的是於2004年11月中，當申請人上協發地產時，她答應申請人的要求將租金由4,500元改為5,000元，按金按慣例地改為兩個月租金共10,000元，出租年期仍照舊為“叁年”，正式起租期則改由2005年1月15日起至2008年1月14日為止。

10.林女士指出該份租約的草擬及正式簽署均由協發地產的職員李先生負責。林女士確認申請人呈堂證物A4是該雙方簽妥的租約的業主正本（不過起租月份由“一月”被改為“十二月”），而她呈堂的證物R1（原來於2007年8月16日呈堂影印本後來於2007年她再呈堂正本）則是租客對應本的正本。林女士否認曾經在雙方簽署租約後有塗改或刪改證物A4或R1上的任何文字或數字。

11.答辯人的僱員李先生亦作供，並呈堂供詞（證物R7），他確認東主林女士的證供所述屬實。他承認是他負責草擬租約予申請人與答辯人簽署的。他聲稱他作為物業代理，在填寫租約時他會用上繁體字如“兩”、“貳”或“叁”等字，而不會用簡體的“二”或“三”等字。所以證物A4及R1（租約的兩張正本）上的租期，叁年的“叁”字是他原來填上的，不是如申請人所聲稱，他先填上二年的“二”字，後來有人將租約上的“二”字改為“叁”字。

12.李先生亦如林女士一樣，解釋由於申請人反口，所以證物A4及R1上列明的租金由原來的4,800元改為5,000元，而起租日期亦經雙方商討後修改為2005年1月15日，租期則維持為叁年。李先生否認他在雙方簽署租約後有塗改或刪改證物A4或R1上的任何地方。

審裁處的裁決

13.本席在考慮雙方的證供後，決定擱置原來於2007年8月16日的判令，原因如下：——

(1)	按民事訴訟原則，申請人負有舉證的責任，本席在衡量覆核時雙方提交的更詳盡的證供後，認為申請人未能成功舉證他所提出的雙方曾於2004年11月14日簽署租約並同意以下的租賃條款：(i) 租期兩年；及 (ii) 租賃由2004年11月15日起至2006年11月14日止。
(2)	雙方在覆核時，分別呈交 (i) 雙方簽妥的並已加蓋釐印的租約的業主正本（證物A4）；及 (ii) 該已簽妥及加蓋釐印的租約的租客正本（證物R1）。申請人指出證物A4是他於簽約後1年多，在2005年7月，於他返港後從林女士公司取回的。申請人亦提出由於這份文件與他在簽約當日（2004年11月14日）所手持的雙方簽署的租約之影印本（證物A1或A3）不符，所以他認為應以證物A1或A3為準。但是本席同意答辯人的供詞，在證物A1或A3的內容與證物A4及R1有分別時，本席應選擇接納證物A4及R1，因為證物A1或A3祗是影印本，根本沒有可能確保它是否為真實的影印本。
(3)	申請人提出證物A4及R1均曾被人刪改，但刪改的地方沒有他的加簽確認，更有塗改液。但本席留意到在以往雙方所簽署的租約上也有些修改的地方沒有由雙方加簽確認的。
(4)	申請人聲稱他在刮除證物A4上出租年期的地方之塗改液後，發覺到日期“二ＯＯ八年一月十四日”上的“八”字，原來應是“六”字。因此，他更確定該部份曾被人塗改，他亦因而推論在其他地方亦曾被人在他不知情及不同意下塗改。答辯人陳詞指申請人不應在確認刮除過原來文件（證物A4）上的塗改液後而指控答辯人，答辯人要求本席不接納申請人的推論。本席認為申請人在收到證物A4後，如果認為該文件曾給人在上面塗改或修改，他不應自行再處理，他應即時考慮是否報警，交由警方調查。在現時的狀況下，本席根本沒有能力判斷該文件未給塗改前及未給申請人刮除前原來是寫甚麼字，本案雙方亦未有提交任何專家報告協助法庭。所以本席接納答辯人的陳詞，不會採用申請人的分析及推論。
(5)	另一方面，林女士及李先生在他們的證人陳述書及庭上解釋該兩份正本租約（證物A1及R4）曾多處修改的原因。主要是雙方就該等條款多次商討，而簽署日期亦因而修改。答辯人陳詞指出，縱使兩份正本租約曾被人更改，合理的推論是它們所顯示的租期在未更改前曾屬一致；同樣，如果有人需要更改兩份文件上的租期，更改後的租期亦必須改得一致。但是，現時它們的分別是：證物A4的起租日期是2005年12月15日而證物R1的起租日期是2005年1月15日。答辯人指出沒有理由答辯人會這樣修改該兩份文件至現時的狀況。因此，答辯人提出，較為合理的推論是證物A4曾經被更改，有人將原來已改成“一月十五日”的起租日期，改為“十二月十五日”，方法是刮去“一”字上下位置所有的塗改液。申請人解釋，林女士確曾與答辯人商討並修改起租日期，所以在起租日期方面，在雙方簽約前，已先用塗改液改成“一月十五日”較為可信。本席同意答辯人的分析，因為本席想像不到，如果林女士要塗改兩份正本租約，為甚麼她不改到一致，由於按雙方口供，答辯人方面一直擁有兩份正本的租約，直至2005年7月才將其中一份（證物A4）交予申請人。林女士有足夠的時間處理。
(6)	答辯人陳詞建議本席比較證物A1及A8，認為它們不是影印自同一份文件，本席並未能作出這樣的判斷。最重要的是，申請人主要依據他手持的影印本，所以本席接納答辯人的證供及證物R1為租約的正式版本，即租期為三年由2005年1月15日起至2008年1月14日止。

14.雙方在結案陳詞確認，雙方的分歧祗是租賃的條款，申請人並沒有要求追討欠租。

結論

15.根據以上的裁決，本席頒令如下：——

(1)	擱置審裁處2007年8月16日的命令；
(2)	撤銷申請人2007年3月14日的申請；
(3)	臨時訟費命令：申請人須支付答辯人的訟費（包括大律師證書），按區域法院訴訟各方對評基準計算，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。如任何一方不在14天內提出申請要求修改，則臨時訟費命令作實。