盈欣投資有限公司 訴 雲峰大厦業主立案法團

LDBM 423/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2007年第423號

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判   案   書

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1.申請人是北角天后廟道雲峰大廈D1座21樓天台及天台屋之業主，答辯人是該大廈的業主立案法團。申請人提出申請，要求確認其物業可享電力供應及安裝獨立電錶，申請人認為自1997年與20樓分契後已成獨立單位，亦須電力供應執行建築物管理條例之規定維持物業良好狀況及走火通道的照明。

2.答辯人反對電力供應及安裝的要求，認為大廈公契已列明20樓及其天台共同為同一單位，即使分契後法團亦只接納共同繳交一份管理費，況且1966年的入伙紙（Occupation Permit）己列明天台為非住宅及乾庇護所（drying shelter）之用途。答辯人亦提出反申索要求清拆該天台的非法搭建物。

背景

3.雲峰大廈共4座，每座20層，每層兩個單位，而每座之20樓及天台（21樓）共佔1/163份不可分割業權分樓，每月共繳交一份管理費。自1990起，D1座20樓之天台屋由葉海貴及其家庭向20樓之業主 Mono Graphic Engineering Co. Ltd. 租用，而天台屋之水、電均由20樓供應。1997年8月，D1座20樓的業主經分契及轉讓其天台的業權予葉先生，將1/163份中的1/5份歸予天台。分契後，葉先生向法團申請獨立水、電錶被拒，更被法團要求清拆天台之僭建物。

4.1999年1月，葉先生出售其天台之業權予陳詠梅及陳思梅，她們當時居住於大廈16樓，因此從16樓轉駁水、電予21樓天台使用，但最終被法團截斷這些供應。2000年3月，天台之業權再被轉售予本案之申請人，陳詠梅則是申請人之董事，亦為本案申請人的證人。

5.陳詠梅接納其証人陳述書，証人陳述書（補充），（補充1）及（補充2）為其證供，而答辯人則傳召法團主席李賢大及吳建韶測量師作供，他們分別接納其證人陳述書及專家報告為證供。

天台的用途

6.申請人指自大廈入伙，超過30多年以來天台一直是有電力供應的，答辯人無權截斷其電力供應，再者，申請人認為為了執行建築物管理條例第34H條，申請人亦須電力維持物業狀況良好，也須電力供應走火通道的照明。

7.答辯人認為根據大廈的入伙紙（審訊文件冊第13頁），己列明“Roof : 2 drying shelters per block for non-domestic use”，天台只能用作乾庇護所，並非住宅用途，答辯人認為適當享用天台不需電力供應，維持天台修葺妥善及狀況良好亦不需電力，答辯人進一步倚賴屋宇署於2003年3月18日及消防處於2003年7月15日致申請人之信件（審訊文件冊第216及240頁）之內容均指出，“the roof is not originally designed as places for means of escape routes or refuge”，因此答辯人不能以走火通道照明為由要求電力供應。

8.很明顯，按1966年4月14日的入伙紙（審訊文件冊第13頁），該天台的用途是乾庇護所（drying shelter）或是晾哂衣物之用（雙方並無爭議原大廈圖則天台已是包括有蓋的建築物），若申請人是以住宅用途為由要求電力供應難以接納。可是，天台屋在分契後既由申請人所擁有，答辯人方面雖仍視之與20樓為同一單位，但公契中並無任何條款不容天台屋可享電力供應，答辯人認為適當享用天台或維持物業良好狀況不需電力，本席同樣難以接納。既為晾哂或乾庇護所之用，擺放乾衣電器也須電力供應，實無可非議，檢查或維修物品時使用電力或照明也是平常之事。本席因此認為天台享有電力供應並無違反任何公契條款，問題其實只在於實際接駁之處理，尤其涉及總電力負苛，安裝及使用公用地方之事宜。

電力供應

9.過往20樓與天台屋為同一業主時電力直接由20樓轉駁，在分契後，天台業主把電力上升總線接駁電力往天台後遭截斷。如審訊文件冊第257至261頁相片顯示，法團不容擅自安裝及拆除在公眾地方上的電力裝置，如管理委員會於1998年2月18日的記錄（審訊文件冊第132頁），

「（三）有關葉先生要求委員會不反對在D1天台設立獨立水錶和電錶。主席解釋立案法團以前已經決議只承認雲峰大廈有160戶，這是基於公契的規定。在供水和電和信箱，天台並不作為獨立住戶，因天台並不是作為居住用途。委員會曾向屋宇署提出天台僭建屋問題，除非獲得屋宇署的批準，委員會不能承認天台作為居住用途。」

答辯人主要認為及只承認大廈為160戶，因天台並不是住宅用途因而反對天台擁有獨立電錶，答辯人指出當時的主席正是申請人代表及證人陳詠梅，但陳女士解釋那時她才剛接任主席，也如紀錄顯示當時因考慮到以前已議決此事才作反對，現了解前因後果並不同意答辯人的立場。

10.本席認為，雖然天台享有電力供應並無違反任何公契條款，但從上升總線接駁電力線路往天台之事，電力上升總線既屬大廈公共設施，這顯然是由法團通過管理委員會來管理及處理。過往答辯人因為以天台屋作為住宅用途要求電力供應遭拒，但若天台屋只是按入伙紙般用作晾哂用途，享有電力供應並非無理要求。

11.按大廈公契第9（a）條，

Each party hereto hereby covenants with the others as follows :-

“(a)  Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or inconvenience of the other occupiers and not to take any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural straight thereof may be affected.”

法團雖無公契責任向天台屋提供電力，但若申請人並非作出任何結構性改動，在不損害大廈其他部份或對任何住戶構成不便下，法團不應隨意拒絕電力接駁及供應之要求。

12.答辯人亦指出由於接駁電線於大廈外牆上影響外觀及造成漏電之危險，在這方面，本席認為這並不是結構上之改動，況且，機電工程署在2000年1月28日及香港電燈有限公司在2001年4月17日的信件中也表明這些裝置沒有即時發生電力意外的危險（審訊文件冊第157頁及166頁），但須先獲得香港電燈有限公司批准才可如此接駁。

13.事實上，申請人後來已獲機電工程署及香港電燈有限公司回信，在符合一些條件下不反對有關電力供應之申請以及提出了實際之安裝安排，如把16樓的電流負載量減除已供天台使用以致總電流負載量不變等（審訊文件冊第170至175頁）。

14.因此，申請人於天台屋申請電力供應及獨立電錶的要求，本席認為天台可享電力供應並無違反公契，若申請人能符合公契第9（a）條，如不作結構性改動，無損大廈其他部份或對其他住戶構成不便，也符合屋宇署，機電工程署及香港電燈有限公司的實際安排，答辯人不應拒絕接駁電力之要求，申請人亦可在答辯人安排下自費接駁及安裝獨立電錶。

答辯人的反申索 - 拆除非法搭建物

15.如上文所述，按大廈入伙紙（審訊文件冊第13頁），天台不可用作住宅用途，答辯人的專家證人測量師根據其報告指出，按1962年5月3日及1963年1月28日之大廈圖則（專家報告第6，7頁及附連報告之全圖則），比對他在2008年1月4日之現場觀察，專家發現如其報告第9頁之相片所顯示，天台屋之部份上蓋及圍牆被加建及安裝鋁窗，與原圖則不符，加建之部份並如報告第8頁相片黃色範圍所顯示，證人在庭上亦在1962年5月3日之圖則（審訊文件冊第255頁）以綠色部份顯示，這些部份並無任何屋宇署之批准，亦無任何其他圖則或紀錄顯示已作修改及批准，這些都是違規之搭建物。

16.申請人則提出在1966年4月14日之圖則中顯示（審訊文件冊第254頁），在1966年該大廈曾作加建及修改圖則，總共應有6張修訂圖則，但現存只剩下一張Amended Plan 6/6，申請人表示1966年的圖則已取代1962及1963的圖則，答辯人不應以1963年的圖則作比對。

17.答辯人的專家證人表明，即使該大廈在1966年時曾作修改，但這並不表示已取代了1962及1963年的所有圖則，修改圖則只代表修改了的部份，其他未有修改的部份，以往的圖則是依然有效的，申請人呈上1966年的圖則並沒有修改至容許相片中所加建的範圍。

18.本席接納答辯人的專家證供，難以接納申請人所述1966年的圖則已取代了所有以往的圖則，況且現存1966年的圖則只剩下一張，根本無法知道其他修改的範圍及情況。但正如專家所言，其報告第8頁相片顯示了的加建部份，並沒有任何屋宇署容許的修改圖則，這些部份顯然是違規的搭建物。

19.事實上，法團方面自1975年已要求有關政府部門採取行動， 清拆天台的違規搭建物，政府部門雖確認這些搭建物為違規的，但因未致構成即時危險而一直沒有採取任何行動（審訊文件冊第98，100，104，107，109，111，124頁）。

20.申請人進一步指出天台搭建物已存在42年，法團過去並無採取和申請清拆行動，這代表已默許或容許這些加建物存在。可是，如上文提及，法團其實從1975年已開始去信當局作出要求，惜未得負責部門採取行動。況且，如答辯人陳律師所引述的案例 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2HKC11

“… the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap.344), under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant : see s18(1)(c).  When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant …

It follows that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants.  It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as this defendant has done.  What cannot be done expressly cannot be done impliedly.  Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances allow him so to exercise those legal rights, equity will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant.”

答辯人既無權批准或授權這些違規搭建物的存在，根本也不能准許、默許或容許這些違反公契的行為。

21.因此，本席應頒布禁制令，強制申請人拆除該天台的違例搭建物。

總結

22.本席的命令如下，

申請人：由陳詠梅女士代表應訊。

答辯人：由孖士打律師行陳綺雯律師代表應訊。