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皆寧大廈業主立案法團 訴 建築事務監督

Case No.HCAL 73/2007
Court
High Court CFI
Date27 May 2008
Judge—
Case Document
100%

HCAL73/2007

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

憲法及行政訴訟2007年第73號

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申請人 皆寧大廈業主立案法團  
  對  
答辯人 建築事務監督  

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主審法官：高等法院原訟法庭法官潘兆初

聆訊日期：2008年5月20日

判決日期：2008年5月27日

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判案書

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前言

1.皆寧大廈座落在九龍亞皆老街100號，有近50年的樓齡。

2.建築事務監督指大廈的業主：

(一) 拆除地下(G/F)至9字樓(9/F)部分前樓梯間十幅圍牆；

(二) 在地下(G/F)至9字樓(9/F)前樓梯拆除了十道防火門；

(三) 在地下(G/F)至9字樓(9/F)後樓梯拆除了十道防火門；

(四) 拆除在天台前後樓梯的防火門並換上二道耐火能力未符標準的門；及

(五) 拆除車庫(B/F)前樓梯間的一幅圍牆。

3.建築事務監督認為，皆寧業主大廈立案法團(“法團”)因業主進行(一)至(五)項建築工程，而違反了《建築物(建造)規例》第90 條的規定[1]；於是根據《建築事務條例》第24(1)條，發出第 UBZ/U29-18/0037/06 號命令(“該命令”)[2]，著法團拆除前述建築工程，和按照建築事務監督核准的圖則(“核准圖則”)，把大廈受建築工程影響的部份恢復原狀。

4.法團不服，於是提出司法覆核申請。

5.法團所依賴的理由共有四條，本席現逐一審視。

理由一：業主沒有拆除圍牆和防火門

6.法團聲稱，業主沒有拆除該命令(i)至(v)段所指的圍牆和防火門[3]，因為當大廈建成時，根本就沒有建造那些部份。法團提出兩項證據支持這論點。

7.首先，法團說雖然核准圖則確曾標示有關圍牆和防火門的設計，但是大廈各層電梯大堂批盪由1958年入伙至今仍完好如初，沒有拆卸損毀修補的痕跡，而完好的批盪正好證明該處本來就沒有圍牆。

8.本席認為，法團的說法牽強至極，因為按常理，大廈各層電梯大堂的批盪斷無理由自1958年入伙至今仍完好如初。即使確如法團所說，大廈現時各層電梯大堂的批盪完好無缺，但大廈現時的裝修物料和質量的狀況，不能證實原本位於前樓梯的圍牆和防火門在近50 年前並不存在。

9.另外，法團引述四位大廈業主的聲明[4]，他們說，自1958 年遷入後，一直居住至現在；在簽約購買前兩個月，曾多次視察大廈設施和環境狀況，可證實當年入伙時並沒有該命令所指的圍牆和防火門，而天台前後樓梯祇有二道普通木門，沒有防火門。

10.本席認為，四位業主的聲明並不可靠，所以不予接納，原因是：

(一) 他們四人並無專業資格，就核准圖則和大廈狀況作出評估。

(二) 當年他們必須視察過大廈每一層的狀況，才可以說每一層都沒有圍牆和防火門。這有誇大之嫌。

(三) 他們說天台前後樓梯祇有兩道普通木門，沒有防火門。但是，正如建築事務監督指出，只要木門的設計、物料和建造符合有關規定，並具有阻隔火勢蔓延的功能，亦可視為合適的防火門。他們不能只因那兩道是木門，便斷定它們並非防火門。

11.本席亦需指出，四位業主說當年天台前後樓梯祇有兩道普通木門，但現在安置在該處的是兩道鋁門；這證明在入伙後，木門確曾被換掉。這兩道鋁門並非合格的防火門，建築事務監督當然可以命令法團把它們拆除和換上合格的防火門。

12.建築事務監督提交的證據顯示，認可建築師在申請佔用許可證(俗稱入伙紙)時，已確認大廈符合《建築物條例》的要求；而屋宇署人員於1958 年8 月視察時亦確認大廈已根據核准圖則完成。因此，合理的推論是，位於前後樓梯的圍牆和防火門在建築事務監督發出「入伙紙」之前已經存在，並已根據核准圖則完成。

13.法團質疑核准圖則和發出「入伙紙」的程序，認為是非法的。但是，這並無任何實質的證據支持。

14.本席接納建築事務監督的論點，裁定第一條覆核理由不成立。

理由二：圖則不正確

15.法團指該命令所依據的核准圖則違反常理、嚴重失實；引用該圖則是不恰當和不合理的，亦有違自然公正法則。

16.法團指大廈現況與核准圖則有多處差異極大，共有百處之多，如：

(一) B座現況是11層，但截面A-A圖卻顯示只有9 層；D座現況有10層，但截面A-A圖卻顯示只有8層；而截面C-C 圖及D-D圖所顯示的層數卻與現樓相同；

(二) 核准圖則沒有顯示連接樓梯及後巷的門；

(三) 核准圖則所顯示在地下的側面牆的闊度與現況不相符；

(四) 核准圖則所顯示C及D座單位側牆的窗戶數目與現況不相符；及

(五) 大廈的樁柱、外牆及樓層等結構亦與核准圖則並不相符。

法團認為核准圖則互相矛盾，錯漏百出，故不能以此為準繩。

17.建築事務監督的回應是：只有截面A-A圖跟大廈現況有出入，其他核准圖跟樓宇大廈現況相符，而當年大廈在不同時間提交的圖則超過一份，所以當時可能漏交最新的截面A-A圖；至於法團所提出的大廈狀況與核准圖則之間的差異亦甚輕微。最重要的是，法團所指出的差異地方其實與該命令所針對的違建工程，和要求按照核准圖則修復大廈受影響的部份，並無任何關係。

18.本席同意建築事務監督的論點，裁定第二條覆核理由不成立。

理由三：建造圍牆及門違反有關防火守則

19.法團指若依照該命令建造圍牆和防火門，將會違反現行之(提供火警逃生途徑守則)及(消防和救援進出途徑守則)的規定，並危害生命安全。但事實是，建築事務監督只命令法團按照核准圖則，修復大廈受影響的部份，以確保大廈的安全準則起碼能達到在1958 年發出「入伙紙」時的標準。因此，法團所提到現行的守則及闊度等要求並不適用。

20.本席裁定，第三條覆核理由不成立。

理由四：避重就輕、選擇性執法

21.最後，法團指責建築事務監督沒有盡責公平地行使職權，反而避重就輕，選擇性執法。這造成社會不公義的現象。

22.但事實是，由於近年發生多宗因樓宇外牆危險違例建築物引起的嚴重傷亡個案，屋宇署自1999年起在全港各區進行大規模清拆違例建築物的行動；皆寧大廈是目標樓宇之一，被列入2006年清拆行動之內。由此可見，建築事務監督並沒有單單針對皆寧大廈，選擇性地執法。法團的說法毫無道理，不能成立。

23.代表法團的孔先生陳詞說，皆寧大廈有超過一百處不符合核准圖則的地方，建築事務監督理應對所有違規的地方執法，不能只針對該命令所提及的工程；所以，這也是選擇性執法。

24.本席認為，孔先生強詞奪理。即使假設大廈有其他違規的地方，而建築事務監督卻沒有採取因應的執法行動，這樣的做法既不會損害法團或業主的利益，也無不公之處。

結論

25.基於上述原因，四條覆核理由無一成立。因此，本席撤銷司法覆核申請。

26.孔先生說，即使法團敗訴，也不需要支付訟費，因為法團提出司法覆核申請是合理的。本席不能苟同。正如上文所指，法團所持的論據全無道理，所以提出司法覆核申請是不合理的。

27.本席命令，法團須支付本司法覆核申請的訟費，若雙方未能就訟費數額達成協議，可交由法院評定。

  (潘兆初)
高等法院原訟法庭法官

申請人：由孔繁鎰代表，無律師代表，親自應訊。

答辯人：由律政司高級政府律師吳旭峯代表。

[1]    第90條訂明，建築物的設計及建造須能阻止或備有足夠能力抵抗火勢及煙的蔓延以及使建築物在火警發生時維持其穩定性。

[2]    該命令日期為2007年3月30日。

[3]    即上文所述第(一)至(五)項建築工程。

[4] 這四位業主的聲明內容，除所購入的單位不同外，完全一樣。