靈渡寺經理人鄧英來 訴 張新沅及另一人

DCCJ 71/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2008年第71號

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主審法官 ：陳美蘭法官

聆訊日期 ：2008年5月 26日

頒下判決書日期 ：2008 年  6月20日

判 決 書

1.本案原告人鄧英來（“鄧”）以元朗靈渡寺的註冊司理人身份，向第一、第二被告人，即張新沅（“新沅”）與張小沅（“小沅”）提出訴訟，要求收回申索陳述書所界定的“土地”之土地管有權，並申索 欠下的$1,100租金。

2.根據鄧提交的申索陳述書，鄧聲稱靈渡寺於1957年將土地租予林英女士。鄧聲稱該租賃為一份按一年計算的租賃（yearly tenancy），並無固定的期限 (no fixed term)，年租為 $380, 定於每公曆年之第一天繳交。鄧聲稱林英女士於不詳之年份去世，而該租賃的權益在林英女士的逝去歸於其子新沅、與／或其孫小沅名下。鄧聲稱林英女士逝去後，新沅與小沅成爲土地的租客，並受該按一年計算、無固定期限的租賃約束。從申索陳述書可見，鄧並沒有爭議新沅與/或小沅為林英租約下的租客，可得該租約的權益並受該租約約束。

3.鄧聲稱靈渡寺於２００６年９月２７日向新沅與小沅發出遷出通知書，通知新沅與小沅租賃將於２００７年１２月３１日終止，但新沅與小沅並沒有如期遷出土地。鄧也聲稱，新沅與小沅並沒有繳交２００７年１月的年租。

4.鄧於2008年1月 29日提出簡易判決申請，要求法庭作出簡易判決，判決新沅與小沅須交回土地的土地管有權，及交付欠下的年租與應付的中間利益。

5.根據區域法院規則第14 號命令第3條，除非被告人能使法庭信納，有應予以審訊的爭論點、或有爭議的問題或其他理由應予以審訊，否則法院可作出判原告人勝訴的判決。

6.新沅與小沅反對鄧的簡易判決申請。在其２００８年２月２９日存檔法庭的誓章内，新沅聲稱他母親林英是租約的原本承租人，而該租約是“沒有期限”及“可以繼承”的。他聲稱他們約每10年交租金，也指出他是他母親的唯一繼承人。

7.小沅在他２００８年３月６日的誓章指出，林英女士承租時所簽之“租簿”已遺失。他聲稱曾見過租簿“有打印花”。

8.雙方沒有爭議的，就是鄧曾於２００６年５月２５日在區域法院展開雜項案件第２００８年第７１號，要求法庭對土地佔用者作出收回管有的命令，而新沅與小沅自動加入該案件為答辯人。在該雜項案件中，新沅存檔法庭的誓章聲稱他每年交租予靈渡寺，最後一次交租是於１９９３年，當時年租為$1,100，也指出租簿已經遺失。雙方沒有爭議，新沅與小沅於２００６年９月１９日支付予靈渡寺、而靈渡寺也收納了為數 $14,300的款項，代表１９９３年至２００６年 共13年、每年 $1,100的租金。其後，於２００６年９月２７日，鄧發出遷出通知書，而新沅與小沅於２００６年１０月１２日，對鄧終止租約的通知提出反對，並稱他們的租約可自動續期10年。

9.在反對原告人的簡易判決申請，被告人需要令法庭相信他有持平或合理的可能顯示一個實際或真誠的答辯。法庭在簡易判決申請階段要決定的，是（１）被告人所說的是否足以可信；（２）如果是的話，被告人所說的可否構成可爭辯的抗辯。

10.雖然新沅和小沅在其誓章有提出其他所謂抗辯理由，例如：他們在租用土地期間花費金錢造門牌及裝修、靈渡寺已被政府列爲古跡、鄧私人沒有權向他們收租、鄧收回土地是爲了出賣土地、他們找不到寺代表因此無法交租、等，但這都不構成答辯理由。唯一可構成可爭辯的抗辯，是鄧所承認由新沅與小沅所繼承林英的租約，是否一個按１０年計算的租賃、與及林英的組約有沒有包含“１０年自動續約”的條款。如果新沅、小沅繼承林英的租約是一份１０年週期的租約，鄧２００６年９月發出的一年遷出通知可能無效。如果林英的租約包括１０年自動續約的條款，新沅、小沅可否續約、或者是否已經續約便是應予以審訊的爭論點或可爭議的問題。

11.考慮了新沅與小沅的誓章以後，本席認爲他們提及的曾經擁有、但已遺失林英女士的書面租約的説法，並不至於全不可信。在這方面，本席考慮了一點，就是鄧從沒有在他的誓章裏面確實說出，靈渡寺與林英的租約是口頭的、或者是書面的。申索陳述書也沒有指明該租約是口頭的還是書面的。即使小沅在他２００８年３月６日的誓章有提及林英１９5７年所簽的“租簿” 遺失了，鄧在他２００８年３月３０日作的誓章也沒有否認沒有簽過任何租約，而他之前於２００８年１月２８日簽的誓章，只說租賃從來沒有續約或者自動續約的條款。

12.代表鄧的蔡律師陳詞稱，基於第219章物業轉易及財產條例第3(1) 條，任何人不得根據任何土地處置合約提出訴訟，除非該合約是以書面作出或備有備忘錄。該條例第 4(1) 條亦指出土地的法定產業權只可以契據予以設定或處置。蔡律師因此指出，加上該條例第 6(1) 條所訂，如林英的租約是一份口頭租約或續期權利為期超過３年的，該租約僅是可隨時及隨意取消的權益，也是隨意可終結的租賃（tenancy at will）。

13.蔡律師上述的陳詞，全基於林英的租約是一份口頭租約。但鑒于現時的證據，本席認爲，靈渡寺與林英之間有否書面的租約、該租約是否以蔡律師所指需要的契據形式簽訂的問題，需要雙方在審訊時、經過盤問後提出證供，再由法庭判斷。即使審訊法官並不接受租約是書面的，另一審訊議題便是雙方的行爲或行動可否構成“部分履行”任何的口頭合約，因物業轉易及財產條例第７條訂明第６條並不影響與部分履行（part performance）有關的法律的施行。

14.至於林英的租約是1年或10年周期的租約，及該租約有沒有包含10年自動續約的條款，新沅及小沅的誓章及陳詞確有先後矛盾之嫌。新沅2008年2月29日的誓章稱租約是沒有期限，每10年繳租的。其2008年5月15日的陳詞卻聲稱是每年繳一次租，每10年調整一次租值。新沅在2006年7月21 日為雜項案件中作的誓章也聲稱是每年繳租的。小沅2008年5月23日的陳詞書也指出他們是每年繳租一次。

15.儘管如此，由於土地是第97章新界條例第15 條註冊的祖地或堂地，長至10年周期的租約，甚至法庭一般不容易履行的永久可以續約的租約，與祖地或堂地的理念也比一般的租約吻合。小沅亦在其誓章指出，靈渡寺把土地租給林英的目的是爲了維持寺内和尚們的生活。這一切令本席接受10年周期與自動續租的説法在此階段並非全不可信。

16.無論租約是口頭的，或者是書面的，法庭必須決定的另一審訊議題是該租約的條款：這包括租期是什麽？有沒有續約的條件？有沒有自動續約的條款？有關租期的證據也包括租金是何時及如何繳交的？如審訊時有租約條款的證據，但條款的意思並不清楚，審訊法官也須了解租約簽訂或立定時的客觀事實背景。這一切，都不宜從雙方現階段提交的誓章作出判決。

17.鑒于雙方提交的誓章，本席認爲本案應快捷審訊，不得拖延。現雖給予被告人許可對本案訴訟作答辯，但他們必須在判決書頒下14天内向法庭提交及派送給原告人他們的答辯書。其後，原告人如要提交答覆，須在收到答辯書後14天内存檔法庭及派送給答辯人。

18.根據區域法院規則第14號命令第6條規則，本席現作出以下指示：由送達本命令起計42天内，雙方須向對方透露有關本案之文件，即把與本案有關而在其管有範圍内之文件清單送予對方及送交法庭存檔。雙方須於由送達本命令起計63天内，將擬對事實方面作證之證人簽名書面供詞送交法庭存檔及派送一份副本予對方。其後，任何一方可向法庭申請審訊的進一步指示。

19.是次申請的訟費歸於此訴訟。

申請人  ：由梁鄧蔡律師事務所蔡少宏律師代表

第一、二答辯人  ：親自應訟，無律師代表