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LDPE 145/2008 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPE 2008 年第 145 宗 -------------------------------------
------------------------------------ 主審法官 : 土地審裁處法官黃一鳴 審訊日期 : 2008年5月9日及6月10日 頒下判案書日期 : 2008年7月2日 ----------------------------- 判 案 書 ----------------------------- 背景 1.申請人是香港健康東街39號柯達大廈二座14樓8號工場（“該工場”）的業主。 答辯人是該工場的租客。 申請人的申請是要收回該工場的管有及追收欠租/中間收益。 2.申請人申請收樓的原因有兩個：第一是答辯人欠租；第二是答辯人違反租約將該工場用作資訊科技用途。不過，雙方對於欠租方面並沒有任何爭議。申請人在提出申請的時候，答辯人欠交由2008年1月6日起的租金，但其後答辯人已經交回一月至三月份的租金。答辯人現時欠交的租金是由2008年4月6日開始。 3.本案的爭議主要是涉及第二個收樓原因。根據申請人與答辯人所簽訂的租約其中第十條條款，該工場“祇准作工業之用”，答辯人不得在該工場“幹一切觸犯本港政府法例之事”。申請人於2007年12月收到地政處的通知，得悉答辯人使用該工場作資訊科技用途，而這用途是違反規管該工場的土地契約條件，於是申請人要求答辯人遷出，但答辯人不同意有違反租約，所以不同意遷出。 4.由於答辯人不同意遷出，地政處根據現行政策向申請人徵收暫准費，並將糾正違反土地契約情況的限期延長至2008年7月10日。 5.不過，本席須要在本案中作出裁決的事項並非申請人是否有違反申請人與政府之間的土地契約，而是答辯人是否有違反申請人與答辯人之間的租約。 答辯人是否有違反租約第十條的規定 6.申請人認為答辯人違反了租約第十條的原因主要是因為地政處通知他們資訊科技及電訊業用途並不是土地契約容許的工業用途。申請人亦因此而認為答辯人違反了租約第十條“衹准作工業之用”的規定。申請人亦認為由於答辯人在該工場內所幹的資訊科技行業不符合土地契約容許的工業用途，答辯人便幹了“觸犯本港政府法例之事”。 7.根據申請人的證人林正洪先生的證供，申請人在收到地政處通知之前，從來都不知道答辯人在該工場內從事什麼行業。他們在最初出租該工場給答辯人時並沒有問清楚答辯人是從事什麼行業，但只規定必須是工業用途。他對於答辯人之前的一位租客是從事什麼行業也不知情，亦沒有在該工場內提供任何間格。不過，他承認他並非負責租約的事宜，所有租約事宜是由會計部的一位同事曾小姐負責處理。 8.答辯人則否認申請人不知道他們是從事資訊科技行業。答辯人的證人黃志權先生作證證明他們已清楚向申請人的地產經紀，即中原地產的林子傑先生，詳細說明他們是從事資訊科技行業。林子傑先生（即申請人的第三證人）亦作證確認他是知道答辯人是從事資訊科技行業，並將此事通知申請人的曾小姐，而當曾小姐聽到答辯人是從事資訊科技行業的時候，曾小姐並沒有提出任何反對。 9.申請人並沒有傳召曾小姐作證去反駁林子傑先生的證供。本席相信林子傑先生的證供，並裁定他的確有通知曾小姐答辯人是從事資訊科技行業，而曾小姐並沒有就此事作出任何反對。既然林正洪先生亦承認曾小姐是代表申請人處理該工場的租務事宜，申請人不可能說他們不知道答辯人是在該工場內從事資訊科技的行業。 10.再者，根據答辯人的證供，該工場在租給答辯人時，已經全個單位間隔成寫字樓，答辯人亦因為這樣的間隔適合他們作資訊科技用途，所以才租下該工場。根據答辯人所知，上手租客亦是從事資訊科技行業的。林子傑先生亦作證證明根據上手租客的公司名稱，他了解到上手租客是從事資訊科技的。 11.因此，本席並不相信申請人完全不知道答辯人及上手租客是從事什麼行業的說法。本席認為一般正常的業主都會去了解一下自己的租客會將自己的單位用作什麼用途。特別是當申請人有要求租客必須將該工場用作工業之用，申請人理應去查詢一下租客從事什麼行業及是否會符合租約的要求。 12.本席亦不相信申請人不知道上手租客已經將該工場整個間格成寫字樓的說法。申請人從上手租客收回管有的時候，理應有看過該工場才收樓，不可能不知道該工場已經整個間格成寫字樓。申請人並沒有要求上手租客拆除寫字樓間格，又繼續以同樣間格租給答辯人，這點亦可證明申請人是知道答辯人並非將該工場用作一般工業之用。 13.基於上述理由，本席裁定申請人是知道答辯人在該工場內是從事資訊科技的行業。在申請人知情的情況下，申請人不可能說答辯人違反租約。 14.即使申請人真的不知道答辯人從事資訊科技的行業，本席亦認為答辯人並沒有違反租約。申請人之所以說答辯人違反租約完全是因為地政處說申請人違反了地契。申請人傳召了香港東區地政處地政專員樊容昌先生作證。樊先生的證供主要是說及地契上工業用途的限制。樊先生並沒有引用任何法例或案例去解釋何謂工業用途，但引用了地政處的一份文件（Practice Note Issue no. 5/2001）去說明工業用途應該是要涉及生產一些物件出來的行業，但不包括資訊科技和電訊行業。 15.其實，總括樊先生的證供，樊先生只可證明地政處的政策是工業用地不可作資訊科技和電訊業用途，否則便違反了土地契約。由於答辯人只是在該工場上為地產商寫電腦軟件，並沒有在該工場上生產任何物件，該工場的用途便不是工業用途。 16.不過，答辯人則作證他們除了為地產商寫電腦軟件後，還有為一些微波射頻儀器加工，然後轉售給地產商，所以答辯人有在該工場上作工業用途的。 17.本席接受答辯人的證供。答辯人加工的儀器，亦可算是生產品之一。因此，本席裁定答辯人在該工場上有作工業之用。 18.不過，樊先生另一方面的證供是只寫字樓的比例不得超過30%， 否則也是違反地契。本席不須就此作出裁決，因為本席不需要考慮申請人是否違反地契，而只是答辯人是否違反租約。申請人並沒有規定答辯人不能將該工場間格成寫字樓，所以不會因此而違反租約。 19.再者，本席亦不明白為何生產電腦軟件不算是工業之一。在Raider Limited v. Secretary for Justice, 1998 M.P. No. 2523一案中，高等法院原訟庭亦曾裁定“industry”一字的意義甚廣，包括了“a whole range of human activities aimed at making money”。本席認為答辯人為地產商生產電腦軟件亦是在製造一些工業用品，所以該工場的用途是屬於一般常人理解的工業用途之一。 本席相信申請人與答辯人在簽訂租約的時候，亦只會用一般常人理解的意思去同意該工場須用作工業之用。本席認為他們不會將資訊科技當作非工業用途。因此，申請人不能以此作為答辯人違反租約。 20.至於答辯人是否幹了觸犯本港政府法例之事，本席認為即使接受樊先生所有的證供，申請人最多亦只可證明答辯人幹了觸犯土地契約之事，但觸犯土地契約並不等同觸犯香港法例。樊先生被本席問及到底答辯人觸犯了什麼法例，他都不能說出任何法例有被違反，只是說土地契約的條款有違反。因此，本席裁定答辯人並沒有觸犯本港法例。 21.基於上述理由，本席認為申請人未能證明答辯人有違反租約第十條的規定。因此，申請人不能以此作為收樓原因。 總結 22.雖然申請人不能以違反租約第十條作為收樓原因，不過申請人仍然可以以欠租作為收樓原因。由於這是申請人第一次以欠租作為收樓原因，本席須要給予答辯人沒收租賃權的濟助。本席會給予答辯人7天時間支付所有欠租/中間收益。 23.至於訟費方面，雙方爭議的事項及審訊絕大部份的時間都是有關租約第十條的問題，而這方面申請人是敗訴的。不過答辯人仍然是有欠租，所以申請人在這方面是勝訴。本席認為最公平的做法，就是雙方各自負責自己的訟費。 24.因此，本席頒令如下：-
申請人：由林正洪先生代表應訊。 答辯人：由黃志權先生代表應訊。 |