Ma Kam Choi and Another v. Cheng Lai Chun

DCCJ 4572/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2006年第4572號

------------

------------

主審法官：區域法院陳美蘭法官內庭聆訊(公開)

聆訊日期：2008年9月5日

宣判日期：2008年9月5日

判案書

1.本案被告人就2007年12月21日勞潔儀聆案官判下的簡易判決提出上訴。在2008年4月8日，本席因被告人沒有出庭進行該上訴的聆訊而撤銷她的上訴。被告人於當日提出申請，要求本席把撤銷上訴的命令作廢。被告人解釋，她當日因火車站有事件發生，導致她遲到了到法庭，時間並不受她控制。

2.本席接受代表原告人的大律師的陳詞，即使法庭接受被告人缺席的解釋，被告人仍然需要向法庭證明，她答辯的理據是有實際成功的前景。

3.因為被告人的上訴關乎原告人的簡易判決申請，該上訴屬重新聆訊，被告人必須使法庭信納，有應予以審訊的爭論點、或有爭議的問題或其他理由應予以審訊。歸終究底，被告人必須令本席接受她的所謂答辯是可信的。否則法院可以依區域法院規則第14號命令第3（1）條規則作出判原告人勝訴的判決。

4.本席考慮過被告人提交的誓章與及她存檔法庭的文件，並不接受被告人有提出任何可信的抗辯理由。她從沒有否認由2006年1月18日起，她有支付有關訴訟單位的租金。她只稱，沒有支付租金是因為：一，馬家和先生提出調整與取消2004年的書面租約，所有有關單位維修保養的問題，皆由被告人自行處理，費用由被告人代支，日後再計算；二，原告人有違反租約，從來沒有把單位的天台交給被告人使用；三，被告人提出反申索，指出她支付了維修清潔單位的費用與水電費。

5.原告人正確地指出，租客不能因為業主違反租約為理由來抵銷租客欠業主的租金，(見Charmway Development Limited v Long China Engineering Limited [2001] 3 HKC 515一案)。先例亦清楚指出，租約中應付租金之契約是獨立的條款，即使業主有違反他維修物業之責而導致單位失修，被告人都不能停止繳付月租或減少月租，也不能以此為由，對原告人追討租金的申索提出抵銷的答辯，或者就其支付有關維修單位的費用而提出反申索。

6.有關被告人與馬家和的口頭協議，本席認為並不可信。被告人的聲稱，等同業主同意被告自行決定進行單位的維修、保養、清潔等工作，並把為該工作墊支的費用當作為每月應付的租金。從被告人的證供可見，即使她確實有進行維修、保養及清潔的任何工作，而費用亦如她所說，都只是平均每月數百元，不應以此能當作本應每月$3,600的租金。

7.即使有任何口頭協議取消2004年的書面租約，這只是把原本的固定期限改為每月更新的租約。被告人繼續使用該單位，當然有責支付租金。

8.至於被告人從未能使用天台的指稱，如原告人所稱，被告人在其文件中顯示她有請人到天台打掃，這等同承認她可以進入和享用天台。

9.本席審閲過所有的證據，認為被告人只可以指出她於2006年2月可能支付了$3,600作為租金。除此之外，本席接受被告人的答辯理據並無實際的成功前景，因被告人未能使本席信納有應予以審訊的爭論點，或可爭議的問題，也没有其他理由應予以審訊。

10.考慮了原告人有關兩位原告人的身分，本席亦接受被告人沒有證據顯示她有權質疑兩位主理興訟的權利與身分。

11.所以有關被告人的申請，本席只容許她就所付出(即上述第9段所指)$3,600的款項作出答辯。被告人亦需要支付原告人此申請的訟費，包括大律師之費用(及2008年4月24日的訟費)，如果雙方未能就金額達成協議，需交由法院評估。

12.原告人接受被告人於2007年9月12日(傳訊令狀日期之後)支付了$6,600予原告人，因此應從申索款項扣除此數。