何新妮 訴 Wong Wai Ping and Another

LDPD 1592/2008

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2008年第1592 宗

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主審: 盧偉光審裁處成員

聆訊日期: 2008年7月21日及2008年9月17日

頒下判決書日期: 2008年10月20日

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判  案  書

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申請人的申請

1.申請人於2008年6月20日提交申請通知書, 以答辯人“未有繳付由2008年6月8日起的租金”為理由，要求收回處所的管有及追收租金/中間收益和訟費。

答辯人的反對理由

2.答辯人於2008年7月2日提交反對通知書反對該申請，理由為：——

(1)  從2004年1月份起，雙方己有口頭協議，將按月租賃之每月的起租日期由原來的8號更改為14號。因此，申請人錯誤地在6月份的交租限期屆滿前提出該申請；

(2)  申請人在該申請書的「附件」，錯誤地指在2008年4月8日至2008年6月7日，答辯人欠交的租金差額為 10,700元。事實上，答辯人每月都有繳交月租8,200元，她衹是在4月18日繳交4月份的租金時，先扣除了事前己獲得業主口頭承諾的“更換客廳內一部匹半的損壞冷氣機”之費用2,500元。因此，她繳交了8,200元減2,500元，即5,700元到申請人的銀行戶口。

(3)  答辯人“懷疑業主一連串行動的最終目的是迫遷”，原因為雖然申請人早於2008年5月己通過律師給予答辯人一年期的遷出通知書，申請人仍於2008年6月通知香港電燈公司終止了本案處所的電力戶口。

答辯人繳交租金的紀錄

3.申請人親自作供，她提交了一份很詳盡的證人陳述書（證物A1），亦呈堂雙方原有的書面租約（證物A2）。申請人並傳召了她的妹妹何新燕女士作供。第二答辯人親自作供，她呈堂反對通知書附件作為她的證人陳述書。綜合雙方的證供，特別是根據申請人提供的她用以收租的恆生銀行戶口存摺的影印本，答辯人2008年繳交租金的紀錄如下：——

存款日期	金額
16.1.2008	$8,200
15.2.2008	$8,200
19.3.2008	$8,200
18.4.2008	$5,700
19.5.2008	$8,200
23.6.2008	$8,200
23.7.2008	$8,200
17.8.2008	$8,200

4.因此，雙方的分歧是 (1) 每月的起租日期是8號或14號及 (2) 答辯人有沒有合法理由在4月份的租金預先扣除她購置的一部新的冷氣機的費用2,500元。

從2004年1月起每月租金的起租日期是那天

5.雙方並沒有爭議的是，於雙方在2001年底訂立的兩年期書面租約完成後，雙方並沒有再訂立書面租約。雙方曾經兩次口頭釐定新 的月租，詳情如下：——

雙方口頭協議新租金的生效月份	月租
2003年3月（非典型肺炎“SARS”襲港期間）	由$9,400減至$8,400
2004年2月	由$8,400減至$8,200

6.答辯人作供，指雙方曾兩次口頭協議，修改每月的起租日期。首先，在簽約後，答辯人即發現“屋內煤氣熱水爐、水壓及水渠均有故障，需要維修”；經商討後雙方同意起租日期由首月開始改為每月8日。對於這次的口頭修改起租日期，申請人並無異議。

7.另外，答辯人聲稱：“到了2004年1月，租約期滿，本人欲終止租約。此時，業主願意減租至港幣8,200元，所以我便繼續租住此單位。在雙方同意下，起租日期從那時起更改至每月的14號 ”。申請人強列反對答辯人這方面的證供，申請人指出，與起租時的情況不同，當時沒有任何理由導致申請人同意更改每月起租日期至14號。相反地，申請人提交詳盡的收租紀錄並指出，如果接納答辯人的證供，從2004年2月至2007年6月的40個月期間，答辯人有28個月（佔70%）的月份是每月提前在11、12或13日繳付租金的。這“提前”交租的模式，與答辯人過往交租的模式不符；也與答辯人過往多數會超過一個月才繳交電費的習慣也不一致。

8.本席考慮所有的證供後，在衡量相對可能性及答辯人負有舉証責任的情況下，本席並不接納答辯人的說法，即雙方並沒有從2004年2月後，再度將每月的起租日期改為14號。

9.由於每月的起租日期為8號，按原來租賃的7天交租期的條款，申請人可以於每月的15日後，以答辯人未有繳交該月8號至下月7號的租金而導致該按月計的租賃被中止為理由，到有關法院（包括本審裁處）申請收樓。

申請人有沒有口頭承諾答辯人可從租金中扣除更換冷氣機的費用？

10.第二答辯人作供，指她在更換客廳內一部匹半的己損壞的冷氣機前，己得到申請人的口頭承諾。她並指出，“由租住此單位以來，每次維修或更換家中任何損壞設施（大約合共4次），都會先取得業主口頭同意，再作格價。維修或更換後本人先預付費用，再從租金內扣除”。

11．答辯人強調她衹是按照過往的做法並在取得申請人的口頭同意後才在租金內扣除2,500元之更換冷氣機的費用。

12．申請人承認她以往曾經同意答辯人可從租金扣除雙方事先同意的某些維修費用。可是，申請人證供指她或她的代表均沒有事前同意答辯人更換冷氣機或在租金內扣除更換冷氣機的費用。申請人指出她曾在2008年4月18日打電話給第二答辯人催租。第二答辯人回覆電話，說將會入數到申請人的銀行戶口，不過會先行扣除2,500元。申請人聲稱她即時通知第二答辯人不可以在申請人不同意的情況下扣減租金。

13．在考慮雙方的證供後，在衡量相對的可能性下，本席裁定答辯人未能成功舉證申請人事先同意答辯人可以在4月8日至5月7日的租金內先行扣減2,500元，以支付答辯人更換冷氣機的費用。

申請人是否無理逼遷？

14．答辯人最後一個反對理由是申請人“一連串行動的最終目的是迫遷”，而一連串行動包括 (i) 申請人於2008年5月發出律師信並給予答辯人12個月的“過渡性終止住宅租賃通知書”；(ii) 提交本案的申請及 (iii) 申請人單方面終止了處所的電力戶口。

15．本案申請人於2008年6月20日以欠租為理由，申請收樓及追討租金/中間收益及訟費。申請人在2008年5月27日發出的“過渡性終止住宅租賃通知書”與本案的申請無關。正如雙方所同意的，這是申請人作為業主的權利，而答辯人亦有權利在通知期內繼續以原來較巿值租金為低的租金繼續租用本案處所。

16．同樣，申請人向港燈申請取消用戶登記與本案的申請亦沒有甚麼關係。

結論

17．本席裁定答辯人的反對理由都不成立，本席頒令如下 ：——

(1)	申請人可於2008年10月27日（下稱“繳款限期”）之後從答辯人處收回案中處所的空置管有權（即以“交吉”方式收回涉案物業）；
(2)	答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益（或稱租值補償金），包括：——
	(i)	2008年4月8日起至2008年5月7日的欠租/中間收益共2,500元；及
	(ii)	每月8,200元，由2008年9月8日起計，直至收回處所的空置管有權為止；
(3)	答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為800元；
(4)	若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益（包括在繳款當日或之前己到期的欠租/中間收益），及上述第3段所列的訟費款額，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第一段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；
	（惟本處可根據高等法院條例第21F條（下稱“該條例”）將繳款限期延展。）（倘若答辯人未能在繳款限期（或延展的限期）內根據第4段繳清第2至第3段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第3段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。）
(5)	當答辯人繳存上述款於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
	（根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。）

申請人：親自應訊。（無律師代表）

第一答辯人：由第二答辯人代表。（無律師代表）

第二答辯人： 親自應訊。(無律師代表）