Sunbeam Investments Ltd 訴 Incorporated Owners of Villa Veneto

LDBM 148/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 148 號

_______________

判    案    書

_______________

背景

1.申請人是香港旭龢道3號威都閣 (“該大廈”) 33字樓B室的業主。答辯人是該大廈的業主立案法團。申請人的申請是要求土地審裁處頒令促致其管理委員會的秘書在該大廈的顯眼處展示2008年5月7日管理委員會會議的核證會議紀錄，及其後所有管理委員會會議的核證會議紀錄。

2.申請人的申請是基於《建築物管理條例》(“該條例”) 附表2第10段第 (4)、(4A) 及 (4B) 節有以下規定﹕-

“  (4)        管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。

(4A)     第(4)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。

(4B)     秘書須將按照第(4A)節核證的會議紀錄，在該會議紀錄所關乎的管理委員會會議的日期後的28天內，展示於建築物的顯眼處，並致使該會議紀錄保持如此展示至少連續7天。”

3.申請人指稱答辯人並沒有按上述條文的規定於28天內將2008年5月7日管理委員會會議的核證會議紀錄展示。答辯人是在2008年6月17日才將有關的會議紀錄張貼於該大廈的大堂壁報板上。不過，由於該會議紀錄並沒有主席簽名，所以亦不是核證的會議紀錄。

4.申請人又指稱答辯人在2008年5月7日之前，已經多次沒有將過往的管理委員會會議的核證會議紀錄展示。因此，申請人認為有必要由土地審裁處頒令答辯人須在以後所有的管理委員會會議後28天內將有關的會議紀錄展示。

5.答辯人承認2008年5月7日管理委員會會議的核證會議紀錄是在2008年6月17日才展示在該大廈的顯眼處。不過，答辯人認為申請人應在提出申請前向答辯人指出有關的會議紀錄如何沒有核證，而這只是一宗非刻意和技術性的小事，申請人的申請是瑣屑無聊或無理取鬧，再加上申請人並沒有任何損失，申請人的申請應被剔除。

6.答辯人又認為土地審裁處不應頒令答辯人將其後所有的管理委員會會議的核證會議紀錄展示，因為這會引致土地審裁處須要經常地監管此事及答辯人亦沒有權力確保該條例附表2第10段第 (4A) 及 (4B) 節可完全履行。

7.本席現就雙方爭議的事項逐一作出裁決。

2008年6月17日展示的會議紀錄是否有核證

8.根據申請人的證人周繼強先生的證供，他於2008年6月17日大約晚上9時30分才在該大廈的大堂看見2008年5月7日的會議紀錄，不過該份會議紀錄並沒有主席簽名，所以不是核證的會議紀錄。周先生還提供了當時拍攝的照片顯示他當時看見的會議紀錄。該照片顯示有關的會議紀錄並沒有主席簽名。

9.答辯人的主席符之福先生則作證證明他於2008年6月17日下午大約2時至3時左右已經簽署了有關的會議紀錄，而答辯人的另一位證人，即管理公司的黃子威先生則作證他已於主席簽名後將有關的會議紀錄於同日張貼在該大廈1字至3字樓大堂的壁報板上。他還將當時張貼的其中一份會議紀錄呈堂作為證物“R3”號。在證物“R3”號上可看見主席的簽名。

10.在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人在這方面的證供比較可信。由申請人提供的照片可見，照片中的會議紀錄的第4頁，即主席應該在其上簽名的一頁，有一些似是由傳真機列印的文字，而其餘三頁則沒有這些文字。證物“R3”號 的第4頁則沒有這些列印文字。如果答辯人的說法是真實的話，那麼申請人的照片必定是偽做的，又或者有第三者將壁報板上的會議紀錄換上另一份沒有簽名的紀錄。不過，本席不相信會有第三者這樣做，而答辯人亦不可能有一份有傳真機列印文字的會議紀錄可以用來偽做這照片。

11.因此，本席裁定答辯人在壁報板上展示的會議紀錄並沒有主席的簽名，而由於沒有主席簽名，展示的會議紀錄並非核證的會議紀錄。

申請人的申請是否須被剔除

12.答辯人認為申請人在提出本案申請前，理應向答辯人指出2008年5月7日的會議紀錄如何沒有核證，但申請人並沒有這樣做。本席不同意答辯人的說法。該條例附表2第10段第（4A）節已經清楚說明會議紀錄須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。答辯人理應知道如何核證，而答辯人的證供亦從來沒有顯示他們不知道如何沒有核證。根據答辯人的律師於2008年6月16日發給申請人的律師的一封信中可見，答辯人只是提出有實際困難去遵守有關條例的規定，但並沒有提出他們不知道如何沒有核證。

13.本席亦不同意違反該條例附表2第10段第（4B）節只是一件小事。該條例的作用是要業主知道管理委員會在其會議上處理過什麼事情。若果不遵守這條例的話，有關的業主便會被剝削其對於大廈管理的知情權。核證會議紀錄亦是要確保公布的紀錄是準確無誤。

14.再者，基於上述的裁決，2008年5月7日核證的會議紀錄其實還沒有被張貼出來。申請人絕對有權提出申請。申請人是否有損失並不重要，因為有關的條例並沒有這樣的要求。

15.因此，本席不同意申請人的申請是瑣屑無聊或無理取鬧。本席亦不會因此將申請人的申請剔除。

申請人是否可獲頒令

16.不過，本席同意申請人不應在本案中獲得其要求的頒令。首先，該條例附表2第10條第（4B）節其實是規定秘書須展示核證的會議紀錄，而不是要求法團去執行這任務。雖然秘書是屬於法團的管理委員會的成員之一，但其身份與法團本身仍然是兩個不同的法律實體，秘書本身不等同於法團。本席認為第（4B）節的規定是刻意指定秘書本身，而不是法團，須履行這責任。若不是的話，在第（4B）節中的條文，應以“法團”取替“秘書”一詞。同樣，第(4A) 節亦只是要求 “主持會議者” 核證，而不是 “法團” 核證。

17.法團亦不可能有權力去促致秘書或主持會議者履行法例的要求。答辯人的秘書及主席並不是本案的答辯人。即使本席頒發申請人要求的命令的話，答辯人的秘書及主席並不會受命令約束。當答辯人的秘書仍然不展示有關的會議紀錄的時候，又或者主持會議者不願意核證會議紀錄時，答辯人不可能強制其秘書或者主持會議者履行命令。那麼答辯人便會在其不能控制的情況下違反本席的命令。這對答辯人極不公平。

18.再者，雖然本席接受申請人有關答辯人過往亦多次沒有展示會議紀錄的證供，但是這並不等於答辯人或其秘書將來也一定會繼續不展示其後的所有會議紀錄。每一次的會議紀錄是否展示都可以有不同的原因。將來答辯人的秘書亦可以由不同人士出任。本席不可能現時就頒令強制答辯人去執行一些還沒有發生違反的事情。

19.基於上述理由，本席不同意頒發申請人要求的命令。

總結

20.雖然申請人證明了有關的核證會議紀錄並沒有展示於該大廈的顯眼處，申請人仍然不能獲得其要求的頒令。因此，本席必須撤銷申請人的申請。

21.至於訟費方面，由於雙方各有勝負，本席認為雙方應各自負責其本身的訟費。

22.因此，本席頒令如下：—

（1） 撤銷申請人在本案的所有申請；及

（2） 臨時訟費命令：雙方須各自負責其本身的訟費，如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。