蔡素卿及另一人 訴 姚一帆
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LDPD 2049/2008 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2008年第2049 號 ----------------------
---------------------- 主審 : 盧偉光審裁處成員 聆訊日期 : 2008年10月14日 頒下判決書日期 : 2008年10月29日 ---------------------- 判 決 書 ---------------------- 背景 1．申請人於2008年8月9日提交申請通知書，其後答辯人於2008年8月11日提交反對通知書。 2．2008年9月8日過堂，本席批准雙方分別修改申請通知書及反對通知書，並存檔及派送證人陳述書。 3．本案排期於2008年10月14日審訊，雙方當天接納本席的建議，同意即時交收本案處所，唯雙方仍對答辯人有沒有欠交租金/中間收益及其他費用有分歧。本判決書下面先列出雙方分歧的地方及他們提出支持他們的證供的理由。 雙方證供的分歧 (I) —— 答辯人繳付的款項 4．以下列出雙方的證供所陳述的由2005年6月20日開始，答辯人繳存申請人戶口的總金額及其他數項等同租金的付款，另外加上雙方均同意的答辯人於2003年12月30日所多付的租金：——
2005年6月20日起計至2008年10月13日繳存申請人戶口的款項 5．雙方同意答辯人於上述期間繳存申請人戶口金額的總數為124,700元，本席稍後計算租金差額時將採納這數目。 2003年12月30日多付的租金100元 6．由於雙方均同意答辯人曾於2003年12月30日繳付多100元，並同意以該100元抵銷租金，本席稍後計算租金差額時將採納這點有共識的數目。 購買冷氣機及拆舊換新機的費用5,000元 7．答辯人在反對通知書提出應接納以他代支的購買冷氣機、拆走舊機及安裝新機的費用共5,000元抵銷租金。答辯人作供指數年前鄰居火警，導致管理公司需要負責維修外牆並更換處所單位的鋁窗。但是當他要求管理公司安裝新冷氣機替代損壞的舊機時，後者要求他通知業主（即申請人）到管理公司提出申請。他第一時間通知申請人，怎料申請人沒有跟進。後來，他自費拆走了舊冷氣機並安裝了新 冷氣機。因此，他認為他可以將該項支出的5,000元抵銷租金。 8．申請人否認知悉該事並陳詞指出答辯人沒有理據以他提出的理由抵銷5,000元的租金。 9．在考慮雙方的證供及衡量相對可能性後，本席並不接納答辯人的證供。本席裁定他並未能證明申請人在他支付該5,000元費用前已經同意他日後可以在處所的租金中扣除該費用。 2005年6月11日繳付按金7,000元 10.申請人聲稱雖然根據雙方於2005年6月11日簽訂的“補充合同”，答辯人需要“再交付現金柒仟元正作為續約期按金（兩個月租金的按金）”（見證物R4原件），答辯人一直拖延至今仍未繳付該7,000元。 11．答辯人則指在簽訂該“補充合同”當天，申請人代表蔡敬富先生已收取7,000元現金。答辯人並指蔡敬富先生是一位退休的會計師，為人非常精明及小心，如果他當天沒有收下現金7,000元，他不會在該補充合同上簽署。答辯人舉例指出，在雙方簽訂該補充合同，同意以“2003年六月十六日所交的按金，作為2005年4月20至6月19日的租金（兩個月租金）”（見證物R4原件）後，蔡敬富先生仍在申請人所保管的，原來於2003年6月16日由蔡敬富先生所簽發的按金收據（見證物R5原件）的正面及後面寫上以下的詮釋：——
12．申請人及答辯人的證供顯示，雙方從2003年6月開始租賃關係至今的6年多的時間內，除了兩次之外，雙方從沒有以現金交收任何租金。該兩次例外的情況是：(i) 上述2003年6月16日所收取的按金（申請人即時發回“業主收款專用收據”予答辯人）及 (ii) 答辯人所指的他於2005年10月30日繳付等同兩個月租金的7,000元現金（申請人卻指是繳付5,000元現金，詳情見下面另段判詞）。這包括答辯人作供所指的，在他離港期間，他的下屬代他繳付租金的時候，答辯人一直都是繳存款項到申請人的戶口的。 13．根據答辯人繳交款項的習慣及雙方於2003年6月16日第一次交收按金的做法，本席有理由相信，如果答辯人於2008年6月11日即日繳交現金7,000元作為“續約期按金”，申請人沒有理由不發給他現金收據，而答辯人亦更沒有理由不要求對方發回收據。 14．最後，按照答辯人的陳詞，該“補充合同”的存在已足夠證明申請人當天有收下7,000元現金，但本席不同意這個論點。該“補充合同”並沒有一字說明是收據，只是列明答辯人需“再交付現金柒仟元作為續約期按金”，理由顯然是因為雙方已同意將原來2003年6月16日的按金作為欠租處理（見該補充合同對上一段）。 15．因此，綜合上述理由，本席不接納答辯人的證供，並接納申請人的案情，即答辯人從未以現金“補交”任何按金。 2005年10月30日繳付現金5,000元或7,000元 16．申請人聲稱，在簽訂“補充合同”後，答辯人未有繳交按金或任何租金。從2005年8月份開始，雙方協議申請人改由蔡敬富先生（第一申請人的父親）代收租金，“方便查數及追數”。蔡敬富的證人陳述書（證物A4）就2005年9月10日答辯人繳存他的戶口2,000元及2005年10月30日答辯人繳付現金予他兩點有以下的陳述：—
17．答辯人則作供，指他當日繳交7,000元現金，並收回兩張租單，分別是代表2005年8月20日至2005年9月19日及2005年9月20日至2005年10月19日的兩個月的租期。 18．本席裁定由於 ① 雙方同意答辯人過往一直以銀行入數的形式繳交租金，申請人亦沒有即時發給租單或其他收據；及② 答辯人於2005年10月30日的兩張租單沒有列出申請人代表當時祗是收了5,000元現金，另外的1,500元是指戶口於2005年9月10日所收取了的2,000元，本席接納答辯人的事實證供，即他當日是繳交7,000元現金，並收回兩張租單，代表已繳付的租金總額7,000元。 雙方證供的分歧 (II) —— 答辯人應交的租金 19．從雙方提交的陳述書及證供，本席列出本案處所由2005年6月20日開始，答辯人應繳及實際繳存申請人銀行戶口的詳情，如下：——
20.雙方主要的分歧在於 (i) 申請人指於2006年6月10日，雙方在電話上達致口頭協議，將租金加至每月4,000元；及 (ii) 答辯人則否認雙方有任何口頭協議，指每月租金一直為3,700元。 2007年6月20日後的每月租金是4,000元或3,500元 21．申請人的案情包括下列幾點：——
22．申請人否認在申請人代表蔡敬富所簽署的原“補充合同”有現時證物R4所列出的小段：——
23．申請人指在蔡敬富簽署該“補充合同”後，答辯人稍後交回給他的影印件加多了以上的小段。因此，申請人指責該小段是答辯人單方面事後加上去的。答辯人對此說法當然極力否認。 24．答辯人回應質詢，解釋為何雙方早於2006年6月已協議租金改為每月3,700元後，他仍一直由2006年9月26日開始每月繳付4,000元到申請人的戶口。他聲稱原因為他很多時需要離港經商，要委托朋友及前下屬代為入數。本席完全不接受這個解釋，原因包括以下兩點：——
25．再者，按答辯人的證供，他近月一直與申請人商討購入本案處所的可能性，他沒有理由不留意到他從2006年6月開始每月交多3,000元這件事。他為甚麼在申請人提交本案的申請前從沒有向申請人提出呢？答辯人自稱已購入兩個同一屋苑的住宅單位，他聲稱他未能購入本案處所的原因是因為申請人不斷提價。如果答辯人早些向申請人指出他一直交多了租金予申請人，這不是可以增加答辯人的講價籌碼嗎？但是雙方的證供顯示在答辯人提交反對通知書前，答辯人從未提過這點。 26．本席細閱原租約（證物R4）的第(一)條，是指立約雙方各願遵守：——
27．本席認為如果雙方在簽訂“補充合同”時，已能夠確定第二年“生約”時的月租為3,700元，為何不更清楚的寫明第一年為死約，月租3,500元；第二年為生約，即任何一方有需要可給予對方一個月書面通知提早終止，否則生約期內每月月租3,700元？另外，該小段顯然是以較小的字體以後加的方式列在原來“補充合同”第一段的“B”款之右下側。這與申請人所聲稱該小段是後加的說法吻合。最後，本席留意到與原來2003年6月的租約不同，雙方並沒有將該“補充合同”一式兩份的交到稅局去繳交印花稅，本席不能接納該文件為有法律效力的租約。 28．因此，在考慮所有證供後，本席較為相信申請人的證供，即雙方曾經在2006年6月有口頭協議，在2005年6月20日開始的新的兩年租期內（即“補充合同”所確定的續約的租期）的第二年，每月租金定為4,000元。另外，由於雙方在原定兩年期完成後，再沒有任何新的協議，答辯人繼續留下每月交舊租4,000元，月租租賃即時生效，而申請人亦沒有給予答辯人任何通知終止該有效的月租租賃，答辯人需要繼續繳交舊租每月4,000元，直至交樓為止。 答辯人欠交的租金/中間收益 29．根據上述的裁決，本席計算答辯人實欠的租金/中間收益為：——
欠交的水費、電費、煤氣及管理費金額 30．雙方對其他的費用，有下列的共識：——
結論 31．根據以上的裁決及計算，本席頒令如下：——
第一及第二申請人：由鍾凱珊女士代表應訊。（無律師代表） 答辯人：親自應訊。（無律師代表） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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