Leung Wai Sang 訴 Tang Siu Chun t/a Vidya Consultation

DCCJ4787/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2006年第4787號

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主審法官： 周兆熊法官

審訊日期：   2008年7月28日、29日及8月29日

頒下判案書日期：   2008月11月13日

判案書

1.原告人的申索，是要求本庭頒令被告人繳交九龍山林道9號卓能中心1804室（“1804室”）的欠租，款額共$52,800，被告人則提出反申索，要求原告人，對在2005年8月19日和20日1804室發生嚴重漏水而導致的損失，向她賠償$73,306元。由於保險公司已向她賠償了$17,750，故此她只向原告人追討$55,556。

2.2005年2月15日，原告人將1804室租予被告人，租期由2005年2月15日起至2007年2月14日止，租金為每月$8,800。

3.2006年4月，被告人開始欠租。2006年5月30日，原告人通過律師向被告人追討欠租，但她沒有繳付任何款項。2006年9月25日，原告人提出本案的申索，追討由2006年4月15日起計至2006年10月14日為止的欠租，$52,800。

4.在她的抗辯書和證人陳述書，被告人沒有否認欠租，因此本庭裁定原告人的申索得直。

反申索

5.2005年8月19日至8月20日，1804室嚴重漏水，導致該單位的牆身剝落，部份辦公室用品及貨物被損毀，就此事被告人以口頭及書面通知業主及管理公司，她亦以書面的形式向兩者表明會追討賠償。她的財物損失如下：-

（1）     貨物損失$4,000；

（2）     辦公室文儀損失$19,340；

（3）     重新裝修室內牆壁費用$7,500；

（4）     漏水期門被告人公司4天未能營業，重新裝修期間10天未能營業，共14天未能營業，按每日營業額$2,800，合共$39,200；

（5）     在此段期間被告人的一位員工須依時出糧（每月工資$7,000），被告人須支付$3,266。

6.2005年8月20日上午，她以電話通知原告人有關1804室漏水一事，他卻在一個月後才前來；在電話交涉中，他承諾如果是他的責任，他一定會負責，及承諾會修補漏水部位，亦會向業主立案法團（“法團”）反映此事，及要求法團解決問題。期間她一直向他追問該事，但未有結果；他要求她先交租，然後解決問題。直至12月，她仍未接獲他的任何答覆，所以她堅持要先修補，後交租。2005年12月中，他才找裝修工人隨便便在漏水的玻璃窗塗上玻璃膠了事，但當時她已完成對室內剝落的牆身的修補。

7.被告人說她曾經把一份關於“申請賠償”的文件（“該文件”）交予原告人，但原告人否認曾收過該文件，該文件的日期是2005年9月10日。它有以下的內容：-

“事由：申請賠償意外發生日期： 19/08/05 8:30 p.m. & 20/8/05 11:00 a.m. & 1:30 p.m.

意外發生詳情：

19/8/05 8:30 p.m. 本人正欲收工離開，例行檢查一次才上鎖，發現牆角及窗台滲水弄濕窗台上的唱機及貨品，立即通知當值管理員上來查看。

20/8/05 11:00 a.m. 公司職員上班發現牆角及窗台的毛巾已盡濕，更且有水滴下，弄濕地毡導致本人工作的手提電腦及電話盡濕，未能啟動。

意外發生後的損壞/受傷情況：

手提電腦1台連同CR Rom 1 set，唱機1部，香薰包套裝16套，手飾托盤5個，手提電話一部及放置在唱機上的MD機1部，地毡及牆壁/地毡有水漬及牆壁油漆脫落及有水印

補充/備註：

本公司有權追討閣下賠償本公司一切損失。”

（底線後加）

8.租約第九條規定：-

“業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。”

(底線後加)

9.在租約第九條內，“書面要求”是指關於“業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分”的要求，在該文件內被告人根本沒有向他提出任何要求，她只是陳述她有追討原告人賠償她公司一切損失的權利而已，因此第九條不適用於本案。由於被告人沒有向原告人提出書面通知，要求他維修1840室，所以他沒有責任維修1804室。

10.被告人的損失是由於8月19日和20日滲水而引起的。即使該文件是維修1840室的要求通知書，上述的損失也是在收到該通知書前發生的。很明顯漏水的原因為玻璃幕牆欠缺維修，因而引致雨水滲進1804室內。1804室的玻璃窗是大廈的玻璃幕牆的一部份，而玻璃幕牆是大廈的外牆，因此1804室的玻璃窗是外牆的一部份。被告人須要證明原告人負有維修玻璃幕牆的責任。在這方面，本庭需要考慮卓能中心的外牆是否該大廈的公用部份。

11.根據《建築物業管理條例》（“條例”）第2條的釋義，建築物的“公用部分”是指—

“（a） 建築物的全部 ，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

（b） 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。”

附表1所指包含11段，第1段述明“公用部分”包括“外牆”。本案沒有書面證據證明1804室的外牆由某一業主使用、佔用或享用，因此玻璃幕牆屬於該大廈的公用部份。根據條例第18（1）（a）條的規定，法團須“使公用部分 …… 維持良好合用的狀況 ……”。法團（而不是原告人）負有維修玻璃幕牆的責任，因此原告人沒有維修玻璃窗（玻璃幕牆的一部份）的責任，所以他不用為被告人的損失負責。

12.基於上述的理由，本庭撤銷被告人的反申索。

13.本庭頒令，被告人須在14天內向原告人支付$52,800的欠租，以及其利息，利息由2006年9月25日起計，直至債項清償為止，利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

訟費

14.本庭頒下臨時訟費命令：被告人須支付予原告人本案的訟費（但不包括聘請大律師的費用）；如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官評定；如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。

原告人： 由M/S. S. Cheng & Yeung律師事務所轉聘Victor Chiu大律師代表

被告人： 親自應訊，無律師代表