Kai Shing Management Services Ltd 訴 盧娣及另一人

LDBM 142/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 142 宗

----------------------

----------------------

-----------------------------------

判    案    書

----------------------------------

背景

1.申請人為香港新界大埔安邦路八號大埔中心（“該中心”）之管理人。第一答辯人為該中心第五期第十九座十一樓D單位（“該單位”）之註冊業主。第二答辯人為該單位之佔用人。在審訊開始時，申請人同意中止對第一答辯人之申請。因此，是次裁決並不涉及申請人對第一答辯人之申請。

2.申請人的申請是要求第二答辯人容許申請人派員進入該單位作出檢查，以證實該單位是否傳出臭味。原因是與該單位同層的其他單位住戶多次向申請人作出投訴，指該單位經常傳出因飼養貓隻而產生的惡臭，瀰漫於十一樓的走廊及散播入其他單位中，造成滋擾。申請人已多次經律師要求答辯人安排一個方便雙方的時間進入該單位以確實臭味的來源，但答辯人沒有理會。申請人遂向土地審裁處作出是次申請。

3.第二答辯人不承認該單位有臭味傳出，並指稱不同的政府部門，即食物環境衛生署，環境保護署及漁農自然護理署，已實地調查視察，並確認沒有發現臭味存在。因此，第二答辯人認為申請人的要求不合理，並向申請人作出反申索，要求申請人賠償有關其聲譽、時間、精神及金錢各方面的損失。

4.其實，本案須要本席裁決的爭議點並不是臭味是否真的由該單位傳出，而是申請人是否有合理理由進入該單位作出調查。此外，第二答辯人提出了一些關於申請人管理不當的問題，這些問題與本案無關，本席不會就這些問題作出裁決。

申請人的權力

5.該中心的公契（“該公契”）第VI部份，第B.1（1）段有以下的條文：-

“The Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management of the Development including, but without prejudice to the generality of the foregoing, the full power and authority :-

(1) to inspect and examine the entire Development including the interior of Residential Units, Commercial Units, the Common Areas, the Car Parking Facilities and other Reserved Areas and the Common Service Facilities at any reasonable time.”

（底線加上）

6.上述的條文已清楚說明申請人是有不受限制的權力在合理的時間內進入該單位內作出檢查。當然申請人的行動必須是建基於該中心的管理事宜上而作出的。

7.該公契第V部份，第A.9段有以下條文：-

“The Owners shall not permit or suffer anything to be done in or upon the Land or any part thereof or any building or any part of any building erected thereon which may be or become a nuisance or annoyance or which may cause damage or inconvenience to the Government or to the owners or occupiers of any adjoining or neighbouring lots or premises.”

（底線加上）

8.該公契第V部份，第B.2段亦有以下條文：-

“No Owner will use or permit or suffer the part of the Development in respect of which he is entitled to exclusive possession to be used for any illegal or immoral purpose nor will he do, cause, permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Owners and occupiers for the time being of any other part of the Development.”

（底線加上）

9.根據上述條文，任何業主都不可做出一些滋擾其他住戶的事情，而申請人作為管理人是有責任去執行這些條文。公契第VI部份，第B.1（31）段已說明申請人是有以下的責任及權力：-

“To enforce the due observance and performance by the Owners or any person occupying any part of the Development …”

10.雖然第二答辯人不是業主，而是一名佔用人，但是申請人一樣有權根據上述條文向第二答辯人執行公契。再者，根據《物業轉易及財產條例》第41（3）條，申請人是有權向土地佔用人，即第二答辯人，強制執行公契的契諾。第41（3）條的條文如下：-

“即使有任何法律規則或衡平法規則的規定，除第（5）款另有規定外，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。”

（底線加上）

11.因此，第二答辯人必須根據公契及上述條文的規定，不得作出滋擾其他住戶的事情。

12.第二答辯人對於申請人擁有入屋檢查的權力並沒有提出爭議，但認為申請人沒有合理理據去引用這權力。

申請人是否有合理理據進入該單位

13.申請人一共傳召了六位證人，兩名是申請人的職員，四名是該單位同層的其他單位住戶。這六位證人都證明了有臭味從該單位傳出而申請人亦多次收到這方面的投訴。其中一位住戶還有應第二答辯人的邀請進入該單位視察，她確認該單位內有臭味。

14.第二答辯人只有她自己一人作供，並沒有傳召任何其他證人。不過她作證證明有關的政府部門，其他業主及區議會議員均沒發覺該單位有臭味傳出。

15.本席同意申請人的說法，本席並不需要就該單位是否真的有臭味傳出作出裁決，只要申請人有合理懷疑臭味從該單位傳出，申請人便有合理理據進入該單位作出檢查。

16.本席接受申請人的證人均是誠實可信的證人，他們並沒有針對第二答辯人作出假證供去巫告第二答辯人。本席認為他們確實相信臭味從該單位發出。申請人亦是因為收到住戶投訴有關臭味，才須要作出行動，以履行其管理上的職責。

17.第二答辯人引用有關政府部門及其他人士的意見而拒絕申請人入屋檢查並不合理。首先，第二答辯人自己也承認十一樓的走廊有臭味，不過認為這是垃圾的臭味，而不是飼養貓隻的臭味。這可證明有關政府部門及其他人士說沒有臭味的意見並不正確。申請人亦不可能只考慮第二答辯人這方的意見，而將其職員及投訴住戶的意見置諸不理，不去作出跟進行動。特別是當申請人的職員及投訴住戶的證供都是合情合理的時候，申請人理應進入該單位作進一步的調查。

18.第二答辯人質疑投訴住戶是因為1997年該單位起火引致其他單位受損，而作出是次投訴。不過，申請人其中兩名證人是於1997年大火後才成為業主的，他們根本不會因為1997年的大火對第二答辯人有偏見，而作出虛假的投訴。

19.雖然第二答辯人承認在該單位內有飼養貓隻，但她認為臭味是放置在後樓梯的垃圾所造成的。本席認為這點並不能成立。放置垃圾於後樓梯的情況於第二答辯人養貓之前已經存在，但當時並沒有業主投訴臭味。再者，申請人其中一位證人有多年養貓的經驗，能清楚辨別飼養貓隻的臭味，她的證供已可證明有關臭味是飼養貓隻的臭味，而非由垃圾所致。

20.因此，本席裁定申請人已提供足夠證據去證明其有合理的理由進入該單位調查臭味的來源，以保障住戶不受臭味的滋擾。本席裁定申請人的申請得直。

反申索

21.第二答辯人要求申請人賠償有關聲譽、時間、精神及金錢各方面的損失。第二答辯人並沒有清楚說明其反申索的理據。如果第二答辯人所指的賠償是基於誹謗訴訟的話，土地審裁處並沒有審理誹謗訴訟的司法管轄權。即使第二答辯人只是要求賠償本案的訟費，由於本席裁定申請人的申請得直，第二答辯人亦不會獲得訟費。

22.因此，第二答辯人的反申索必須被撤銷。

總結

23.基於上述裁決，本席現頒令如下：-

（1）  第二答辯人須容許申請人，其僱員或代理人在申請人指定的合理時間內進入該單位內檢查，以跟進有關的臭味來源；

（2）  撤銷第二答辯人的反申索；

（3）  臨時訟費命令：第二答辯人須支付申請人本案的訟費，包括反申索的訟費及大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。