彭熾及另一人 訴 林栢全

LDPD 1038/2009

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2009 年第 1038 號

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判 案 書

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背景

1.申請人為本案出租處所的業主，而答辯人為租客。2009年5月7日，申請人向土地審裁處（“審裁處”）提交申請通知書，以“有關租賃已於過渡性終止通知書屆滿時終止”為理由，申請收回處所的管有並向答辯人申索下列各項：——

（1）  由2009年5月6日至交回處所的日期為止的欠租/中間收益，以及訟費；

（2）  律師費。

雙方爭議之處

2.雙方同意以下的事實：——

（1）  答辯人在原有之固定租期租賃於2003年11月21日屆滿後，繼續以按月“定期租賃”（monthly periodic tenancy）的方式租賃本案處所，月租為6,000元；

（2）  申請人於2008年5月6日發出並送達予答辯人一份過渡性終止住宅租賃通知書，日期為“6/5/2008”，內容為：——

“根據上述條例第5(2) 條規定，本人現通知你，上述處所的租賃將於2009年5月6 日終止。”

3.申請人陳詞指申請人已按法例的規定，送達予答辯人有效的“過渡性終止通知書”。

4.答辯人則指由於申請人“擬定終止租賃日期為2009年5月6 日…通知書須於最遲在2008年5月5日送達給租客”。因此，基於雙方同意的事實，申請人並沒有依例向答辯人發出“有效的” 過渡性終止通知書，因而現行租賃並沒有有效地被終止。

5.答辯人提交證物R2，一份他在香港大學法律學院網頁找到的文件，支持他的論點，該交件提出一個例子，解釋如何計算過渡性終止通知書的通知期，詳情如下：——

“送達過渡性終止通知書的例子：

·  雙方在二零零三年一月一日簽立有關住宅物業的租賃協議。

·  租期為自二零零三年一月一日起計兩年（即法例修訂前已存在的租賃）。

·  業主欲在租期屆滿時終止租賃，惟租客拒絕。

·  業主須向租客送達過渡性終止通知書，方可終止租賃。

·  業主最早可於二零零五年十二月三十一日（即現有租賃的屆滿日）向租客送達過渡性終止通知書。

·  該租賃最早可於二零零七年一月一日（二零零五年十二月三十一日起計十二個月之後）終止。

·  業主須於過渡性終止通知書上列明該租賃將於二零零七年一月一日終止。

·  租客實際獲得了在現在租賃完結後十二個月（自即二零零六年一月一日起至十二月三十一日）的租住權保證。”

6.因此，以上述例子比對本案的事實，答辯人指由於申請人計算錯誤，少了一天的通知期，導至申請人發出的過渡性終止通知書無效。

7.申請人反對答辯人的論點，並指按一般有效的計算方法，申請人的過渡性終止通知書是有效的。

有關法例

8.《業主與租客（綜合）（修訂）條例》（香港法例第7章，2004年第16號條例）規定如下：——

“6  過渡性終止通知書

（1）  就第5(2)條而言，“過渡性終止通知書”（transitional termination notice）指按照本條在生效日期當日或之後送達的終止租賃通知書。

（2）  過渡性終止通知書必須在其生效日之前——

（a）  不少於12個月前由業主送達；或

（b）  不少於1個月前由租客送達。

（3）  過渡性終止通知書可在生效日期當日或之後的任何時間送達，但——

（a）  就於生效日期的前一天屬存在的固定租期租賃而言，該通知書不得在該租期的最後一日前送達；

（b）  就於生效日期的前一天屬存在的定期租賃而言，如生效日期是在該租賃的某段未屆滿租賃期內，該通知書不得在該租賃期的最後一日前送達。

（4）  …

（5）  …

（6）  …”

審裁處的判決

9.按照答辯人提交的例子，他並沒有反對申請人可在2008年5月6日送達過渡性終止通知書，他祇是認為若要符合上述6(2)(a)條的規定，過渡性終止通知書的生效日（“the day on which it is to take effect”）應該是在2009年6月7日或以後。

10.本席不同意答辯人的分析，並接納申請人的陳詞，即申請人在2008年5月6日送達過渡性終止通知書，而通知書指明“上述處所的租賃將於2009年5月6日終止”，已符合上述6(2)(a) 條需要給予租客“不少於12個月”通知的規定。按一般計算日期的方法送達通知書當日也應計算在內。因此，本席裁定申請人勝訴。

訟費

11.在聆訊時，申請人提出，假若他勝訴，他要求訟費5,000元。另一方面，答辯人要求500元訟費，及若申請人勝訴，答辯人認為3,000元訟費是適合的金額。

12.按一般民事訴訟原則，答辯人須繳付予申請人訟費，即時評定為4,000元。

頒令

13.本席頒令如下：——

(1)	申請人可從答辯人處收回案中處所的空置管有權(即以“交吉”方式收回涉案物業)；
(2)	答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益(或稱租值補償金)，每月6,000元，由2009年6月6日起計，直至收回處所的空置管有權為止；
(3)	答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為4,000元；
(4)	當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
	(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)

申請人：由Robert Siu & Co., 阮國強律師代表應訊。

答辯人：親自應訊。