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LDBM 413/2007
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2007年第413宗
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| 申請人 |
峰華邨業主立案法團 |
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對 |
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| 答辯人 |
KWOK KING FUN 及 TSE SELINA |
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主審法官：土地審裁處法官梁俊文
聆訊日期：2009年5月21日
判案書日期：2009年8月19日
判案書
1.峰華邨位於香港柴灣。答辯人郭先生及謝女士乃該屋苑曉峰樓20字樓第2號室的註冊業主，並一家居於該單位。申請人乃該屋苑立案法團，就該單位外牆安裝的分體冷氣機散熱機部份及金屬支架和喉管，指郭、謝違反公契，入稟申請包括强制令，要求兩人將該冷氣機裝置拆離及完好還原該部份外牆。
2.在申請提出後約一個月，郭、謝已經將該冷氣機裝置拆離及還原該部份外牆。雖然如此，雙方就本申請中誰是誰非，以至餘下的訟費責任問題，似然處於對立。本案始終不能避免進行審訊。
背景
3.峰華邨原為房屋委員會轄下的公共屋邨，由房屋署管理。郭、謝自1999年11月成為該屋邨的租户。其後屋邨被納入為「租者置其屋計劃」第3期的出售屋邨。2000年2月，政府正式將有關地段批予房委會。
4.房委會與第一名業主簽定就管理該屋苑的公契日期為2000年4月7日；同月在土地註冊處註冊。郭、謝在2000年5月4日正式成為該單位的業主。
5.法團在2001年2月成立。根據公契的規定及實際情形，房委會擔任該屋苑的公契管理人，法團在2002年4月委任了物業管理公司，負責該屋苑日常管理。
6.透過管理公司，法團自2003年開始去信郭、謝，就該單位外牆上述冷氣機裝置提出投訴。郭、謝回覆管理公司的信中，堅稱該分體冷氣機於2000年已安裝，並曾向當時房署職員查詢及得其認同。2006年3月至2007年8月期間，法團透過律師再向郭、謝發出書面警告。2007年9月，法團入稟本審裁處。
7.法團申請以下濟助：
(1) 禁制令以禁止郭、謝繼續置設僭建物，即該冷氣機裝置；
(2) 強制郭、謝將該冷氣機裝置拆離及完好還原該部份外牆；
(3) 頒令法團有權進入該單位將進行上述工程，而有關工程費用則由郭、謝負責；
(4) 賠償；
(5) 利息；
(6) 訟費。
8.2007年10月，郭、謝通知法團，並於同月將該冷氣機拆除及還原外牆。雖然如此，2008年3月，郭、謝透過當時代表他們的律師去信代表法團的律師，表明將就本申請提出抗辯及向法團申索訟費。郭、謝亦於2008年8月存檔了反對通知書，當時他們已是親自行事。
申請理據
9.根據申請通知書，法團依賴以下公契條文：
Section II, clause 10
“Owners bound by covenants and restrictions
The Owner for the time being of each equal Undivided Share of and in the said land and the Estate shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained and in the THIRD SCHEDULE HERETO and in any relevant Sub-Deed.”
Section IV, clause 20
“Powers functions and obligations of Manager
Without in any way limiting the generality of the foregoing, the Manager shall have the following powers functions and obligations, namely:-
……
(b) Subject to the approval of the Owners’ Committee (if the same shall have been established under this Deed), to make revoke and amend House Rules which must not be inconsistent with the provisions contained in this Deed regulation the use operation maintenance and management of the Estate and the services facilities or amenities thereof and the conduct of persons occupying using or visiting the same. The House Rules set out in the FOURTH SCHEDULE HERETO shall come into force on the date of this Deed and shall remain in force until revoked or amended as aforesaid. A copy of all amendments or additions made from time to time to the House Rules shall be exhibited on the notice boards of the Estate and such House Rules and all amendments or additions thereto shall be binding upon all the Owners and all persons claiming through or under any Owner.
……
(l) To remove any structure, installation, signboard, sunshade, bracket, fitting, obstruction device, aerial or thing in or on the said land or the Estate or any part thereof which is unlawful or illegal or which contravenes the House Rules and the terms herein contained and to demand and recover from the Owner by whom such structure or other thing as aforesaid was erected or installed the costs and expenses of such removal and the making good of any damages caused thereby to the satisfaction of the Manager.
……
(o) To prevent (by legal action if necessary) any person including an Owner from occupying or using any part of the said land and the Estate in any manner in contravention of the said lease or this Deed.
……
(q) Except for works carried out by the Authority in connection with the construction and development of the said land and the Estate or works as are provided for or permitted hereunder or in accordance with the said lease, to prevent any person detrimentally altering or injuring any part of the said land and the Estate or any of the Common Areas and Facilities or any of the equipment apparatus services or facilities thereof.”
Third Schedule
“11. Not to make structural alteration
Subject to the rights reserved to the Authority, not to make any structural alteration to any part of the Estate of which he is the Owner without the prior permission of the Manager nor make any structural alteration which may damage or affect or will interfere with the use and enjoyment of any part or parts of the said land or the Estate by or affect the right of any other Owners and nothing herein shall have the effect of preventing an Owner from taking action against another Owner for a breach of this provision.
12. Not to cut, damage, etc. Common Areas and Facilities
Not to cut damage alter or interfere with or permit or suffer to be cut, damaged, altered or interfered with any part or parts of the Common Areas and Facilities or any of the sewers drains water-courses conduits pipes cables wiring fixtures equipment apparatus or services of the Estate.
……
15. Not to use for illegal or immoral purposes, etc
Not to use or permit or suffer any part of the Estate of which he is the Owner to be used for any illegal or immoral purpose nor cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such part of the Estate which may be contrary to or in breach of any relevant Ordinance Regulation or by-law or the covenants terms and conditions under which the said land is held or which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to other Owners and occupiers for the time being of the said land and the Estate.
……
18. Not to paint exterior of building
Except as provided herein and subject to Clauses 12(j) and 12(k) hereof, not to pain the outside of the Estate or any part of the said land and not to do or permit or suffer to be done anything which may or will in any way alter the façade or external appearance (including the paint or colour thereof) of any building in the Estate or of the balcony or main door of any premises in any such building without the prior consent in writing of the Manager.
……
25. Not to paint exterior of building
Subject to the rights reserved to the Authority, not to erecte install affix or project any external signs, signboards, notices, advertisements, flags, banners, poles, cages, shades or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of the Estate or any part of the said land or otherwise affixed to or projected from the Estate or the said land or any part thereof except with the written consent of the Director of Lands and the Manager and subject to such conditions (if any) as the Director of Lands and/or the Manager may impose.”
Fourth Schedule
“6 No external shades, etc.
Subject to Clause 12(j) and Clause 12(k) hereof, no external shades awnings or window guards may be used in or about any building within the Estate and no Owner may paint the outside of his Unit or any building or any part thereof nor alter the exterior window glass nor do any other act or thing which would alter or affect the external appearance of any building except such as may have been approved in writing by the Manager.
……
9. No sign, signals, etc.
Subject to Clause 12(j) and Clause 12(k) hereof, no sign signal advertisement or illumination may be inscribed or exposed on or at any window or other part of any building within the Estate nor may any unauthorised object to projected out of any window or balcony of any building except with the prior consent of the Manager who may in granting such consent impose such conditions as he deems fit.
10. Installation of air-conditioners
No air-conditioning unit may be installed on or through the external wall of any part of any building within the Estate except in the apertures provided unless with the specific written permission of the Manager who may when giving consent impose such conditions including but not limited to the taking of measures to avoid condensation dripping onto premises below or to avoid excessive noise.”
反對理由
10.根據反對通知書，本席歸納了以下反對理由：
(1) 該冷氣裝置早於2000年3月安裝，是根據當時屋邨管理處主管提供並附設圖則的工程指引進行的。不少該屋苑住戶也根據該指引安裝了冷氣裝置。附近屋邨也是採用同一指引。
(2) 現時該屋苑中超過120户存在相同或類似的安裝，包括法團管理處。
(3) 郭、謝於2007年12月申請重新安裝冷氣機，但遭不合理對待。
該冷氣裝置
11.從呈堂的相片，可以看到該屋苑各單位的窗户對上的外牆，皆預留了安裝冷氣的開口及台位。郭、謝早已在該些開口及台位安裝了兩部獨立冷氣機。案中該分體冷氣機的散熱裝置連金屬支架及喉管，乃安裝在該單位窗户對下的外牆部份。
12.謝女士作供，指當時該單位進行裝修，包括更換大門鐵閘、鋁窗、及安裝該分體冷氣機等。郭、謝提供了日期為2000年3月29日的購買該冷氣機單據。謝女士解釋該冷氣機是當時安裝的。就這方面，法團其實没有有效的反證。本席接納郭、謝這方面的證據，不接納申請通知書内指該分體冷氣機裝置是在2003年10月才安裝這説法。
13.就當時安裝該冷氣機裝置的情形，房委會於2005年5月26日致管理公司的回覆，指該屋苑仍為房署管轄的公屋之時，所有住户在未安裝冷氣機前，須事前向屋邨辦事處申請，獲批准後再依照房署安全規格安裝。房委會卻没有進一步確認郭、謝是否有作出如此申請並獲批准。
14.謝女士指就裝修工程曾向管理處查詢，並由一位尹小姐給予上述工程指引。謝女士在庭上解釋該工程指引其實是有關外牆金屬支架及鏍絲等安裝方法的單張。另外，房署職員在裝修期間亦到過該單位視察。
15.郭、謝未能成功傳召該尹小姐岀庭，但傳召了在該屋苑任職的房署職員胡小姐、陳先生、及楊先生。
16.胡小姐是有關時段的房屋客户助理。雖然她未能確定謝女士所指的工程指引文件，但同意有關於安裝支架等圖解的印刷品存在。
17.陳先生是有關時段的房屋事務主任。他同意房署有印制上述有關安裝的指引。他確認在2007年11月曾安排謝女士與姓莫的房屋事務經理會面，他形容會上莫經理曾表示根據紀錄該單位的裝修為“OK”。
18.楊先生是副房屋事務經理。他自2005年3月才開始在該屋苑工作，主要負責管理現時房委會作為業主仍然持有及租出的單位。
19.上述由郭、謝傳召的證人，皆未能就郭、謝當年進行工程是否有根據上述房委會規定提出申請並取得同意。相反，房委會致郭先生於2003年10月14日的回覆，澄清對於該單位安裝冷氣機一事，指該署没有向管理處提及是否合規格，亦没有向郭先生表示認同冷氣機安裝事，只是建議他向管理處查詢。
20.沒有證據顯示房委會在公契出現之前管轄公屋時，或在公契出現後以屋苑管理人身份，向郭、謝正式批准該冷氣機裝置的安裝。正如謝女士作供時也承認，從未就這些安裝事宜，被當時房署職員要求過填寫任何書面申請。但本席接納謝女士所指，她的確有為此安裝事宜事先向當時管理處查詢，過程中亦曾有房署職員視察。
21.換言之，事實上郭、謝是在前房署管理處知情而不反對的情況下安裝了該冷氣機裝置，而在房委會成為公契管理人直至法團接管期間亦未有質疑此裝置。現在的問題是法團在接手成為公契管理人後才指郭、謝違反公契。
22.上述公契條文，包括附表3第11項前半部份、第18項、第25項、及附表4第6項、第9項、第10項，均非絶對禁止類似該冷氣機裝置的安裝。條文要求的是業主進行類似裝置之前，必須得到管理人的(書面)同意。法團指郭、謝違反了這些條文，即是他們在進行安裝該冷氣機裝置之前未有得到管理人的同意。
23.不過如上所述，郭、謝在安裝該冷氣裝置之時，公契及其管理人根本還未出現，事實上屋苑還是房委會轄下公屋。所以根本不存在郭、謝要履行上述公契條文及要求公契管理人同意才可進行安裝的可能。公契出現及生效後，雖然郭、謝受其約束，但仍不可能倒過來指他們因未有獲得管理人的事先同意才進行安裝而違反了這些條文。
24.至於上述公契附表3第11項的後部份，是禁止業主對屋苑任何部份作出任何可破壞、影響、或干預其他業主使用及享用屋苑任何部份的權利的結構性更改。第15項則禁止業主因使用屋苑任何部份而可能違反法例，或造成對其他業主及佔用人的滋擾、纏擾、破壞。
25.不過没有充份證據，證明該冷氣裝置如何破壞、影響、干預其他業主使用及享用屋苑其他部份。房委會在2005年7月8日致管理公司的信中，也指經房署人員視察所得，未有跡象顯示該分體冷氣機裝置會構成即時危險，故目前不擬採取進一步行動。所以本席認為法團未能證明該冷氣裝置的存在違反了這部份的公契條文。
26.餘下的是上述公契附表3第12項，即業主不可切割、被壞、更改、或干預(或使其發生)屋苑的公用部份及設施等的任何部份。這是内容較廣泛及絕對性的條文。根據上述公契第1部份中“Common Areas and Facilities”及“Residential Block Common Areas and Facilities”的定義，該屋苑内的樓宇包括該單位所在之樓宇的外牆，屬於公用部份。所以該冷氣裝置的存在違反了這項。
27.同時《建築物管理條例》第VIA部第34I條有關公用部份訂明：
“(1) 任何人不可 –
(a) 將建築物公用部分的任部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b) ……
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”
28.按例第34C條，上述條文適用於該屋苑；如與公契條文有不一致之處，即以上述條文為準。
29.不容置疑的是管理人有以下的權和責:
(1) 處理包括去除任何在物業上不合法或違反公契的裝置物，並向有關業主追究所引致的費用及賠償(見上述公契第4部份第20(l)項);
(2) 防止任何人士佔用或使用物業致違反公契；如有需要，管理人可採取法律行動(見上述公契第4部份第20(o)項);
(3) 防止任何人士有損害地更改或損害物業任何部份或公用部份或設施或設傋(見上述公契第4部份第20(q)項)。
30.郭、謝在成為業主之時，同意受制於上述公契條文(見上述公契第2部第10項)。在這基礎上，郭、謝違反了公契附表3第12項，亦因條例第34I所載而被當作違反了公契的責任。法團遂有權和責向郭、謝採取行動。
其他違規例子
31.郭、謝引用其他相同或類似他們單位被指違規的例子，大概為指出3點：
(1) 這些情況在業主仍為公屋租户之時已存在，業主理應清楚及接受；
(2) 法團選擇性地針對郭、謝該單位；
(3) 違規的例子包括法團和管理公司。
32.關於上述第(1)點，代表法團作供的管理公司經理黄先生，承認該屋苑有過百單位有類似郭、謝該單位的違規情況。但本席認為，法團及管理公司若有權代表所有業主默許違規的情形，即與它們在執行公契及條例的職責背道而馳，相關的法律原則並不容許法團或管理公司如此受制。
33.如上所述，條例第34I條訂明除得業主委員會藉決議批准，任何人士都不得將公用部份任何部份改為己用，這是絕對責任：見Gallium Development Limited & Ors v Winning Properties Management Limited & Anor, CACV 186/2003 & 400/203 (2004年9月17日)判案書第38及87段。
34.關於上述第(2)點，事實上，法團及管理公司的確有向相當數目的業主，發信警告及要求停止違規及還完物業公用部份。黄先生承認真正展開訴訟的，這是第一個個案。他指這是法團的共識，以本申請為試案。本席認為，法團考慮如何利用資源及按步處理執行公契事宜，不能被形容為帶負面目的或意義的選擇性針對。
35.關於上述第(3)點，黄先生承認管理公司辨事處外及位於曉峯樓入口，的確也安裝了冷氣機。但他解釋安裝冷氣機，是經由法團通過決定及撥款安裝的。本席接納黄先生的證供。事實上，公契第4部第18項訂明，就用作管理辦公室、或因管理或向該屋苑及其公用部份和設施提供服務，而需要使用的公用部份包括樓宇外牆部份，管理人在業主委員會的批准下是可獨家佔用的。
36.法團申請的禁制令及强制令屬衡平法下的濟助，頒令與否是法庭在考慮案中所有情況後行使的酌情權。其中衡平的原則，包括向法庭上要求協助者須自身清白。但本席認為在本案中並不存在法團有違這原則的情況，故此行使此權頒令並不會造成不公平。
申請重新安裝
37.没爭議郭、謝自2007年12月向法團申請重新安裝冷氣機，一直未獲批准。本席認為就此無論法團處理得是否合理，與本申請的標的事宜並不相關。事實上，郭、謝亦没有就重新安裝冷氣機的要求被不合理拒絶，根據公契條文提出反申索。
結論
38.本席認為當年在安裝該冷氣機一事上，郭、謝不能算是任意妄為。雖然本席理解他們的不滿，但大前題是正如該屋苑的其他業主，郭、謝成為業主之時同意受制於公契作為日後管理屋苑之權責的藍本。再加上條例的規定，法團是有責任執行條例及公契條文。如今本審裁處無須頒予法團所要求的實質濟助，但雙方卻未能利用調解及本申請曾押後所製造的空間去解決分歧，實在可惜。
命令
39.由於法團申請理據充份，故本席判郭、謝須繳付予法團因本申請引起之訟費。若雙方未能協議訟費，則由法庭按區域法院基準評定。本席仍將此訟費列為暫准性質；任何一方在14天内没有申請更改，命令則自動作實。
出席人士：
申請人：由鐘沛林律師行陳志華律師代表應訊
答辯人：親身應訊，無律師代表
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