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DCCJ 4253/2006
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2006年第4253號
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| 原告人 |
Lay She Thiam and Siauw Wie Hoen |
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訴 |
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| 被告人 |
賴世閒又名賴仕閒又名賴仕間（Lai Si Kan） |
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主審法官: 區域法院法官周兆熊
聆訊日期: 2009年8月26至28日
頒下判案書日期: 2009年10月30日
判案書
1.原告人的申索，是要求本庭頒令：-
（1） 他們可以收回北角健威花園D座11樓1108室（“1108室”）的管有；
（2） 原告人已有效地撤銷被告人在1108室居住的許可；
（3） 被告人須歸還給原告人HK$40,000；
（4） 被告人須支付予原告人由2006年7月3日至1103室的管有被收回為止的中間收益；
（5） 被告人須給予原告人1108室的巿場價格的貶值數額作為補償。
在最後陳辭書中，原告人表示不欲追討第(5)項的申索。
2.兩名原告人是夫婦，他們於1980年購買1108室。被告人是第一原告人的弟弟，第一原告人經已在2007年去世。
3.2002年原告人經兩個妹妹交予被告人USD 4,175作為搬遷費，但被告人沒有搬遷。
被告人的答辯
4.對原告人的申索，在他的抗辯書被告人提出以下的答辯理由：-
“4. …… The Defendant says that pursuant to the directions of the then late mother of the 1st named Plaintiff and the Defendant, the Plaintiffs had orally granted to the Defendant and his family an irrevocable Licence to Occupy the said Property for the lifetime of the Defendant. There was a common intention and agreement between the parties that the Licence to Occupy is irrevocable during the lifetime of the Defendant.
6. The Defendant further says that sometime in April 1979, in order to assist the Defendant and his family with a long term accommodation after their settlement in Hong Kong, the 1st named Plaintiff, the Defendant and their late mother as well as the 2nd named Plaintiff all agreed to purchase the said Property as the Defendant’s residence. The parties agreed that the Plaintiffs shall pay a sum of about HK$230,000.00 for the purchase of the said Property and the Defendant shall be responsible to pay the balance thereof, and in return the Defendant should be entitled to live in the said Property for his lifetime. Hence the Licence to Occupy was granted under such conditions and is therefore an irrevocable Licence. The Licence to Occupy was not a licence revocable at will by the Plaintiffs.”
(底線後加)
5.被告人指涉及購買1108室的款項是$275,285.32，原告人只提供$230,000作為購買1108室的部份款項，在與原告人協議之下，被告人提供了餘下的款項$45,285.32（相等於購買1108室的16.45%的款項）用於購買1108室，因此他有該百份比的業權。
6.在抗辯書的第15段，被告人說：-
“15. Further relying on the representation made by the Plaintiffs pleaded herein, the Defendant had suffered sufficient detriment. The Defendant further paid for all the costs of and incidental to the repairing and maintaining of the said Property over the past 27 years of his occupancy, including but not limited to the legal costs, various maintenance charges and government rates and all other outgoings relating to the said Property amounting not less than HK$31,760.00, particulars whereof are set out as follows:-
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(i) |
Maintenance of corridor |
HK$800.00 |
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(ii) |
Renovation work |
HK$6,000.00 |
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(iii) |
Renovation work of building |
HK$19,960.00 |
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(iv) |
Maintenance and replacement of
building water pipes |
HK$5,000.00 |
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(v) |
Hong Kong Government Rates and
Management fees & others etc |
Untraceable |
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Total |
HK$31,760.00” |
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（底線後加） |
7.在作證時，被告指出在証人陳述書（審訊文件冊第118頁）他所說的話，是在“剛剛買了樓時的說話”。在第118頁及119頁，他說：-
“…… Therefore I must oblige to forsake my intention to register the Property in my name. Firstly …… Secondly …… Thirdly, …… the 1st named Plaintiff had expressly promised me …… that …… he would allow me and my family to live in the Property rent free, until the time when I die ……”
8.被告人說，原告人曾作出不容反悔的承諾（“承諾”），因此他在1108室居住的許可不能被撤銷。他負有舉證的責任，去證明原告人曾作出承諾，但他的證供顯示承諾是在不同時間作出的，在這方面他的口供前後矛盾，他的證供不可信賴。根據被告人在庭上的証據，承諾是在買了1108室之後 （而不是在買樓前或買樓時）所作出的。他起先說承諾是在2000年作出的，其後他說承諾是在買樓後一至兩年作出的，因此在購買1108室時，他與原告人之間沒有任何有關購買樓價的分配，或他佔有16.45%業權的協議。原告人在1980年購買1108室，而承諾（如有的話）是在購買1108室後才說的，因此承諾沒有代價的支持，這不是法律上具有拘束力的承諾。
9.被告人曾向Lay She Thiam要求取回$19,960的大廈維修費用，但依據他的說法（證人陳述第19和第20段），這筆款項是他要在1108室居住許可而要付出的代價，他怎能要求取回這筆費用？他的作為反映出他根本不視這筆錢為上述許可要付出的代價。如果不容撤銷的居住許可事實上存在的話，他不會作出上述的要求，他作出這要求一事，顯示該居住許可的承諾根本上不存在。
10.被告人承認他收了USD 4175，根據王漢東的證供，在2005年約11月，第一原告人來港，他與第一原告人去建威花園見被告人，第一原告人問被告人有否收到經妹妹轉交的港幣$40,000搬遷費，被告人說他沒有“郁動”那筆錢，還在銀行，可隨時歸還給第一原告人，而他是一定不會搬走的，他又說如果第一原告人逼他，他就會自殺。本庭接納王東漢的證供。但他沒有搬出1108室，因此他要退還搬遷費用項給原告人，準確數額是USD 4,175。
11.1982年8月18日，被告人致函兩名原告人，要求二人：-
“要大哥大嫂寄一封信給香港稅務局長，就是關於物業稅的免稅 …… 信中的大意主要是寫致香港稅務局，說明本人為：香港英皇道512-612號健威花園D座11樓1108室的業主， …… 本人現將樓宇（即英皇道512-612號健威花園D座11樓1108室）讓給在香港的親弟弟賴仕間 …… 居住，本人不收租金。為此特向香港稅務局長申請業主自住樓宇豁免。請批准 ……”
12.1983年7月13日，被告人去信兩名原告人，要求二人：-
“……大哥大嫂寄一封信給香港稅務局局長， …… 主要寫：大哥大嫂是香港北角英皇道健威花園D座11樓1108室 …… 的業主， …… 上址物業1980年初（入伙那天）至今讓給本人在香港的弟弟（賴仕間 …… ）一家人居住，本人沒有收取租金。 …… 現在寄信給香港稅務局長，能給於批准免稅。”
上述兩封信顯示被告人承認原告人是1108室的業主，他們讓被告人在1108室居住，而不收取任何租金。如果被告人擁有1108室的部份業權，又有在1108室不可撤銷的居住許可，他不能袛只說兩名原告人是1108室的業主，而不包括他本人在內。他應該要求原告人寫出有關業權以及居住許可的承諾的事實。在該兩封信他完全沒有提及他佔有1108室部份的業權，以及居住許可承諾的事。上述兩封信反映出被告人清楚知道1108室的業權全歸原告人，而他是沒有任何權益的。
13.本案最關鍵之點在於在這案件提起之前，他沒有向原告人提出有關抗辯書內提及的答辯。如抗辯書內的答辯屬實，他應該在上述兩封信內至少約畧提及該些答辯。
14.被告人的證供不可信，本庭裁定他舉證失敗，他未能證明他的抗辯屬實，他在1108室居住的許可已為原告人通過何和禮律師行在2006年6月14日的信件撤銷，他只能居住至2006年7月3日。
15.本庭頒令：-
1． 原告人可立刻得回1108室的管有，但由本日起計暫緩執行收回1108室管有的命令，為期60天。
2． 被告人在1108室居住的許可已被原告人撤銷；
3． 被告人須歸還USD 4,175及共利息予原告人；利息由2006年7月4日起計，直至債項清償為止，利率按判決利率計算；
4． 被告人須支付予原告人由2006年7月4日起至被告人歸還1108室的中間收益，這部份的案情由雙方另訂日期在本庭審訊。
5． 就第（5）項申索，本庭不作出任何命令。
訟費
16.本庭作出臨時訟費的命令：被告人須支付原告人本案的訟費（包括原告人聘請大律師的費用）。如與訟雙方不同意訟費的款額，訟費款額由訟費評定官評定。被告人本身的訟費按法律援助規例評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出反對，上述的命令作實。
第二原告人： 由何和禮律師行轉聘Lawrence Cheung大律師代表
被告人： 由M/S Jesse H.Y. Kwok & Co. 律師事務所郭匡儀律師代表
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