Golden Kent International Ltd and Another 訴 Chan Wan and Others

LDCS 10000/2008

香港特別行政區

土地審裁處

土地強制售賣申請編號 2008年第10000 宗

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判 案 書

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1.第七答辯人就土地審裁處於2010年1月5日的裁決提出兩項申請，包括在2010年1月19日要求審裁處豁免臨時訟費命令及在2010年2月3日提出逾期上訴許可。

2.本案的背景是申請人按《土地（為重新發展而強制售賣）條例》要求頒令強制售賣北角繼園樓該地段之所有不可分割份數。經審訊後，土地審裁處接納申請人的申請並作出頒令，包括評估第一答辯人單位的現用值及第七答辯人車位的現用值，並就該地段評估其重建值及以此訂為拍賣之底價，亦頒令第七答辯人須支付申請人此申請的80%之訟費，而第一答辯人一直無法尋獲，申請人亦不要求第一答辯人支付任何訟費。

3.有關第七答辯人要求豁免訟費，主要理由是他指出自己並無律師代表，他認為第一答辯人才是訴訟的主要對象，而他只是依附及從屬的地位，是被迫地應訊而藉此表達個人意見及爭取較佳的議價機會；第七答辯人指自己並非專家才提出一系列的期望值，亦曾主動還價，只是申請人不接納；最後他也表明自己須接受中風治療，期望法院可酌情豁免他的訟費。

4.代表申請人的莫大律師則表明由始至終是因為第七答辯人對其車位的估值提出多項質疑才須進行多天的審訊，在審訊前申請人向審裁處及第七答辯人提出的爭議要項中，第七答辯人在2009年10月5日回覆就該地段應否重建亦有所爭議。直至審訊初期，經現場視察後第七答辯人最終才表明不再爭議應否重建，而只須就其車位的估值作出評估及質疑申請人測量師的估值。

5.第七答辯人雖無律師代表，但他所呈遞的報告書R1卻鉅細無遺地評述他對其車位的估值及質疑申請人測量師的估值。第七答辯人主要以收益資本化的方法評估其車位可值4,800,000元，但申請人最終的出價只是1,080,000元，他認為這不足彌補他的損失。

6.事實上，整個審訊大部份的時間是花在其車位估值上的爭議，審裁處經考慮後最終並不接納第七答辯人的評估，而主要接納了申請人測量師的估值。第一答辯人一直無法尋獲，亦無提出任何反對，第七答辯人顯然是主要角色，他並非附從或只佔微少部份，既然第七答辯人藉審訊以期爭取最佳利益，敗訴後須支付申請人的訟費是理所當然的。審裁處雖可酌情考慮訟費事宜，但必須合理及適當地，以司法裁斷的方式來行使。第七答辯人個人身體健康的事宜亦非可成為毋須支付訟費的理由。

7.至於他指出申請人花了相當長時間及程序去處理清除第一答辯人的障礙，本審裁處難以認同。由於第一答辯人一直無法尋獲，申請人早於本申請的最初階段，在2008年11月28日已獲頒令可以替代形式，登報通知第一答辯人有關此申請，在審訊之時並沒有此方面之任何障礙。如原判判案書的第56段已指出，無論第七答辯人抗辯與否，申請人始終須證明該地段應予重建，但也考慮到審訊的大部份時間確實是在第七答辯人所爭議的估值上，因此合適的訟費命令是第七答辯人須付申請人80%的訟費，並無任何其他理據應予推翻，臨時訟費命令應予作實。

8.有關第七答辯人申請逾期上訴許可，其實他只是逾期一天，他也表明是因計算時間有誤及不清楚才導致，並非刻意逾期，本審裁處接納他這方面逾期的解釋。

9.可是，就提出上訴而言，按土地審裁處條例第11（2）條，第七答辯人須指出原裁決在法律論點上有錯誤為理由。而就上訴許可的申請，第11AA（6）條則規定除非審裁處信納有關上訴有合理機會得直或有其他有利於秉行公正的理由上訴應予進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

10.第七答辯人現在主要針對的是申請人的測量師，陳超國先生的估值並不恰當，應予重新考慮，這包括（i）與其車位相連的地下的預留用地被嚴重低估及（ii）其車位的估值甚至應比仳鄰的北角丹拿花園的車位更為矜貴及高格。他也指出由於其車位在未來官契餘期的租金收入總和可達147萬元或以複利計算更可達767萬元，因此認為申請人108萬元的出價根本補不上。

11.就上述論點，第七答辯人在審訊時已詳細提出，在原審時已作考慮，在原判案書第17至39段已詳列相關之裁斷。有關地下預留用地的現用值方面，第七答辯人沒有提出他的估值，而審裁處也接納了陳超國先生的估值為合理的估值。

12.至於應否採納丹拿花園的車位作比較，經現場視察後，在原審時，我們已認為丹拿花園的位置，樓價及車位價值較佳，須作大幅調整才可以作比較，因此應予剔除不予比較。而第七答辯人建議以官契餘期的租金總和作估值，我們也認為此方法從來並非巿場上所接受的評估方法（見原判案書第30至34段）。

13.第七答辯人進一步質疑該地段的重建值應比我們在原判案書所評估的7.09億元為高，但原審時第七答辯人卻從沒有提出他的估值，而我們也同樣地接納了申請人的測量師陳超國先生（亦是本案的唯一估值測量師專家證人）的評估（見原判案書第40至44段），並無不妥之處。

14.最後，第七答辯人首次提及申請人一方曾提出250萬元以作和解，而他已口頭應允，但書面寫成280萬元以求多點議價空間。申請人表明並無此口頭協議或應允，在原審時更沒有這方面的證供；即使如第七答辯人所述，他最終更是要求280萬元而並非接納他聲稱申請人所建議的250萬元。

15.無論如何，第七答辯人根本未能指出任何法律觀點上的錯誤，其上訴理由並無合理機會得直，也沒有其他有利於秉行公正的理由應予進行上訴聆訊。因此，他的逾期上訴許可的申請應予撤銷。

總結

（一）  第七答辯人的豁免訟費的申請被撤銷，2010年1月5日的臨時訟費命令成為正式命令。

（二）  第七答辯人的逾期上訴許可的申請不予接納。

（三）  第七答辯人須支付申請人上述兩項申請的訟費，雙方若未能達成協議，則按高等法院基準評定，附大律師出席證書，若無其他申請，於14天後作實。

第一及第二申請人︰由孖士打律師行轉聘莫若志大律師代表。

第一答辯人：缺席。

第七答辯人：Choy Ping Sheung（蔡秉商先生），親自應訊。