Chan Wing Sau Maria Pedro 訴 陳國鑫

DCCJ 4126/2009

香港特別行政區

區域法院

民事案件編號2009年第4126號

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主審法官：區域法院法官梁俊文內庭〔公開〕聆訊

聆訊日期：2010年4月27日

判案書日期：2010年5月28日

判案書

1.本案涉及的住宅，位於香港百德新街37號百德大廈CD座10樓C4室〔下簡稱“該物業”〕。原告人陳女士是註冊業主；被告人陳先生是承租人，並佔用該物業。2009年9月，陳女士提出本訴訟，要求收回該物業的空置管有權。陳先生提出抗辯。

2.2009年12月23日，陳女士提出申請，以陳先生沒有合理抗辯為理由，要求法庭頒下「簡易判決」。

3.2010年3月30日，聆案官拒絕了陳女士的申請，除撤銷她的傳票外，還判令陳女士支付訟費。聆案官同時為了繼續訴訟頒發了進一步指示。

4.4月13日，陳女士提出上訴，要求推翻聆案官的決定。

法律原則

5.根據《區域法院規則》第14號命令第3條規則，被告人有責任舉證，令法庭接納和相信，申索有應予審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由該申索應予以審訊。法庭必須考慮被告人提出的抗辯是否否合理可信〔credible〕，但並非按誓章所載去進行審訊〔見Hong Kong Civil Procedure 2010第14/4/3至14/4/12段〕。

6.本上訴是根據規則第58號命令而提出的；法庭會重新聆聽陳女士要求「簡易判判」的申請。

背景

7.該物業於1959年入伙，譚基先生在1960年成為註冊業主。陳先生其後租住該物業。

8.根據1996年2月1日的中文租約，譚先生將該物業租予陳先生，由1996年2月1日起至1999年1月31日止，，為期3年，月租港幣4,000元。

9.上述租約期滿，但陳先生仍然佔用該物業，並繼續支付租金。

10.2008年5月30日，陳女士成為該物業的註冊業主。同年6月，陳先生開始每月繳付租金予陳女士。

11.2008年7月8月，陳女士透過律師，根據2004年《業主與租客〔綜合〕〔修訂〕條例第5〔2〕條發出「過渡性終止通知書」，通知陳先生他在該物業的租賃將於2009年8月31日終止。

12.2009年8月31日，陳女士透過律師，向陳先生發出最後通知，要求陳先生於7天內將該物業的空置管有權交還陳女士。至於陳先生為支付2009年9月至12月租金而交來的4張期票，陳女士只會視之為支付「中間收益」，以抵償因為陳先生在期限過後仍然佔用該物業，令她蒙受的損失。

13.根據文件，上述背景都是不爭議的事實。如上所述，陳女士於2009年9月提出本訴訟。

陳女士的申索

14.根據申索陳述書，在1996年租約期滿之後，陳先生的租賃屬於按月繼續的定期租賃〔periodic tenancy〕。憑藉2008年7月8日的「過渡性終止通知書」，陳女士已於2009年8月31日將該定期租賃終止。

15.上述陳女士所指，是本案最重大的爭議點。就此，陳先生在抗辯書和誓本中提出以下抗辯：

(1)	1977年，陳先生開始租住該物業。當時陳先生的身份是三房客，後來成為譚先生的直接承租人，再簽署了1996年的書面租約。
(2)	租賃都是以3年或1年為週期，並非如陳女士所指是按月繼續的。
(3)	適用於他在該物業上租賃的，應該是《業主與租客〔綜合〕條例》〔下簡稱“該條例”〕第II部，並非第IV部。
(4)	陳女士根據2004年《業主與租客〔綜合〕〔修訂〕條例〔下簡稱“修訂條例”〕第5〔2〕條，向陳先生發出「過渡性終止通知書」，並沒有有效終止上述租賃。

陳先生的租賃

16.陳先生指，自己於1977年以三房客身份，向當時該物業的二房東郭石光租住該物業。陳先生在誓章內指，於1981年支付了“頂手費”，取代郭先生成為譚先生的直接承租人，只不過仍然以郭先生為名義上的承租人而已。

17.已披露的文件顯示，譚先生在1981年末所發的租單，抬頭人是陳先生的二房東郭先生。譚先生在1991年12月22日發信要求加租，收信人仍然是郭先生。直至1995年6月15日，譚先生去信陳先生，承認收取陳先生支付的港幣42,000元，作為1995年2月1日在1996年1月31日的租金。譚先生才在信中承諾在下年度發出的租單，將會改為發給陳先生。如上所述，1996年2月1日，譚先生和陳先生的確簽署了書面租約。

18.陳先生在九十年代之前，是否如他所指已經成為譚先生的直接承租人？無論這問題是否爭議點，代表陳女士的譚大律師，在他為本聆訊提交的「時序表」中，似乎接受了陳先生在1982年已經是該物業的租戶。

租賃週期

19.雙方的最大爭議，是陳先生在該物業的租賃週期是3年、1年或1個月。

20.譚大律師指，根據1996年的書面租約，陳先生是以月租形式租住該物業。往後雖然陳先生交租，時以月繳，時以年繳，但他在抗辯書或誓章中，並沒有清楚指出他和譚先生有何其它協議，致令他由月租客變為年租客。譚大律師指陳先生在1996年租期屆滿後，仍然是按月繼續租賃。

21.陳先生指，雖然1996年書面租約規定租金是按月計算，但在該書面租約出現的前後，自己都是按年繳付租金予譚先生的。他指該書面租約只是形式而已。

22.已披露的文件顯示，譚先生於1995年6月15日去信陳先生，確認陳先生一次過繳付了1995年2月1日至1996年1月31日的租金。其後，雖然雙方簽署了1996的書面租約，但是譚先生仍然是每年一次過收取陳先生繳付整年的租金。當時譚先生發出的租單可證明這一點。其他租單也顯示，在書面租約期滿後，譚先生也曾一次過收取陳先生繳付整年的租金。

23.譚大律師指，上述繳付租金的方式，只是為求方便而已。事實上，譚先生在澳門居住，為求方便，於是按年一次過交收整年租金，這個說法有可信之處。譚大律師也援引Ng Wai Lin v Ng Sau Ching, DCCJ 12110/1992 〔1992年10月13日〕一案為例。該案中的租客，同樣以一季或一年的形式交租，但是法庭認為這改變不了原來的租賃關係，即租客是以月租形式去租用物業的。

24.不過，在Ng Wai Lin案中，租客每次繳付租金，主要是一季或一年已累積到期的租金。這有別於本案情況：上述包括譚先生發出的租單等文件顯示，在1996年書面租約出現的前後，譚先生每次所收的租金，主要是陳先生預繳整年的租金。

25.如果租賃是按月繼續的，業主可以此週期通知承租人去終止租賃。如今譚先生每次收取了整年的租金後，他是否仍然有權，以陳先生是按月承租，在該年內中止租賃，這問題具爭議性。本席認為，譚先生和陳先生的租賃，事實上是按月還是按年計算週期，這問題取決於雙方當時的理解；而1996年書面租約所載，並非決定性。

26.譚大律師指，無論如何，譚先生和陳先生的租賃關係於2008年1月31日已告一段落，其後陳女士是按月將該物業租予陳先生的。如上所述，陳先生自2008年6月開始按月繳付租金予陳女士。

27.不過，如果陳先生以往的租賃是定期租賃，並按年繼續至2008年1月31日，那麼在沒有預先通知終止租賃的情況下，租賃將於2008年2月1日自動繼續，開始下一個週期。

28.文件顯示，譚先生曾於2008年3月28日以書面要求陳先生預繳“2008年度之租”。陳先生的確交付了一張支票予譚先生；支票日期為2008年4月1日，面額為港幣38,000元。雖然譚先生於2008年4月7日將該張支票退還，但原因是譚先生認為已將該物業轉讓，所以不應該再收租金。但這並非新的事態發展，原因是譚先生將會出售該物業一事，其實在他於3月28日要求陳先生繳交2008年度租金的信中，已有提及。表面上，譚先生認為不應再收租金，但沒有否認當時陳先生仍在承租該物業。當時兩人的理解是甚麼，這問題應予探討。

29.陳女士於2008年5月成為該物業的註冊業主後，陳先生於6月開始向她每月繳付租金。可是，陳先生繳付的租金是仍然是以年租率港幣38,000元，分12個月去繳付，即每月整數港幣3,167元。如果如上所述，陳先生的租賃在陳女士成為業主之前，已經按1年的週期自動繼續，那麼陳女士其後改以每月收取陳先生的租金，這安排會否將這租賃更改為月租？這問題具爭議性，應予審訊。

30.陳先生進一步指，他在該物業的租賃是以每3年的週期繼續，並指每3年更改租金。但根據租單顯示，以及陳先生在庭上聲稱， 2002至2005年和2005至2008這兩個3年週期內，並非租金一致。即使陳先生也不能解釋。本席認為，他指租賃每3年為一週期去調節年租和繼續，這說法並不可信。

該條例第II及第IV部

31.陳先生指該條例第II部適用於本案，主要因為上述背景。不過，正如譚大律師指出，現在適用於本案的只可能是該條例的第IV部。根據該條例第74B〔1〕條，該條例第II部須在1998年12月31日午夜12時期滿失效。至於該條例第IV部，亦隨著於2004年7月9日生效的修訂條例有所改變。換言之，原來賦予承租人的「租住權保障」〔security of tenure〕或租金管制保障的條文，已被廢除。

「過渡性終止通知書」

32.陳先生承認收到陳女士向他發出的「過渡性終止通知書」。該通知書是根據修訂條例的過渡性條文第6條而發出。根據該條，在修訂條例生效日期〔即上述2004年7月9日〕當日或之後送達的「過渡性終止通知書」，必須在通知書生效日之前不少於12個月前由業主送達。

33.不過，業主是否需要發出上述的「過渡性終止通知書」，則取決於過渡性條文第5條，當中包括以下條文：

第5〔2〕條

“就在生效日期的前一天屬存在的第IV部適用的租賃而言，……則除第〔4〕及〔5〕款另有規定外，該租賃自生效日期起只可藉第6條所規定的過渡性終止通知書終止。”

第5〔4〕條

“第〔2〕款中須有關於租賃的過渡性終止通書的規定以及任何已就某租賃發出的過渡性終止通書，在下述情況下停止適用–

(a)	該租賃的立約各方在生效日期當日或之後– (i) …… (ii) 更改該租賃的任何條款；
(b)	……

34.陳先生在該物業的租賃，於修訂修條例生效日期〔即2004是7月9日〕之前已經存在，並屬於條例IV部所適用的租賃。可是，沒有爭議的，是由2007年2月1日起，租金由之前的每年港幣36,000元，增加至港幣38,000元。無可否認，這已經是租賃條款的更改。所以根據上述過渡性條文第5〔4〕〔a〕〔ii〕條，自2007年2月1日起第5〔2〕條的規定不再適用於陳先生在該物業的租賃。

35.換言之，陳女士在2008年要終止陳先生在該物業的租賃，根本無需發出「過渡性終止通知書」，而應該根據普通法發出通知書，去終止陳先生的定期租賃。至於通知期的長短，則取決於定期租賃的週期。

36.如上所述，雖然本席不信納陳先生在該物業的租賃是每3年一個週期，但究竟週期是1年還是1個月，這是應予審訊的爭議。根據普通法，業主要終止週期1年的定期租賃，給予承租人的通知為期必須不少於半年。倘若租賃的週期是1個月，那麼不少於1個月的通知便可。

37.譚大律師指，陳女士給予陳先生的通知，為期超過1年，所以無論租賃的週期是1年或1個月，該通知也是足夠的。本席認為，這問題並非如此簡單。

38.根據普通法，業主給予承租人的終止租賃通知，除了通知為期需要合乎租賃週期，通知期也需要在租賃週期結束日屆滿。倘若陳先生的租賃週期是1個月，那麼陳女士要終止此租賃，只需要給予不少於1個月的通知，該通知是在翌月31日屆滿。不過，倘若陳先生的租賃週期的確是由每年的2月1日直至翌年的1月31日，陳女士要終止租賃，便需要給予陳先生不少於半年通知，而通知必須在1月31日屆滿。

39.雖然陳女士的通知為期超過半年，但她卻將通知的屆滿日定在8月31日；換言之，通知屆滿日落在2009年2月1日至2010年1月31日的租賃週期之內。本席認為，倘若陳先生的定期租賃週期是1年，那麼陳女士的通知是否有效，這問題便具爭議性，應予審訊。

其他論點

40.陳先生還提出了其他論點，例如是陳女士誘使譚先生簽約轉讓物業，但未有先從陳先生取得“持有權”，或取得陳先生同意放棄購買該物業優先權。他又指該物業的轉讓是秘買轉易，不但違反內地法，陳女士也無權收樓。他又稱既然月租客可以得到12個月的通知，他身為年租客豈不是應得到12年的通知，至2020年8月31日才需要交回該物業。他又不斷指責代表陳女士的律師誤導法庭、包攬訴訟、不依土地審裁處規定提出申請等。本席認為，這些指稱沒有理據，當中更有點東拉西扯。

結論

41.本席認為，本案爭議應予審訊。但本席提醒陳先生，他應該審慎考慮，集中處理適當和合理的論點，否則不但無助他的抗辯，而且可能冒上風險，因浪費審訊資源而需負上訟費責任。

命令

42.陳女士的上訴予以撤銷；聆案官於2010年3月30日所作之命令予以保留。陳女士須交付陳先生因本上訴引起之訟費，評為港幣400元。由今天起計14天內，如果任何一方未有提出申請，要求更改上述訟費命令和金額，訟費命令及金額將自動作實，陳女士將須於隨後的21天內交付該訟費。

43.根據聆案官的命令，案件管理傳票聆訊在今天較後時間舉行，所以本席不作其他指示。

原告人：由歐陽鄭何田律師律師事務所轉聘譚俊傑大律師代表

被告人：親身應訊，無律師代表