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HCMP 2628/2009
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
高院雜項案件2009年第2628號
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主審法官 ： 高等法院原訟法庭暫委法官陳江耀
聆訊日期 ： 2010年6月1日
裁定理由書日期 ：2010年6月 10日
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裁定理由書
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1.勞潔儀聆案官在2010年5月3日剔除了原告的原訴傳票，原告提出上訴，本席在2010年6月1日撤銷了這上訴，理由如下。
2.原告在2009年12月18日向被告發出這傳票，要求法庭裁定香港居者有其屋是免地價的，約滿之後是無須補回過去豁免的地價，而現政府理應將過往錯收、數以億計的款項退回已補地價的眾多居屋業主。
3.被告在2010年1月14日根據《高等法院規則》第18號命令第19條和法院的固有司法管轄權，申請剔除這原訴傳票。被告引用的是以下1個或多個理由，這些理由是：
（1） 該原訴傳票並無披露合理的訴訟因由；
（2） 該原訴傳票屬於惡意中傷，瑣屑無聊或無理纏擾；
（3） 該原訴傳票可能會對有關訴訟造成損害，妨礙或延遲；及
（4） 在其他方面而言，該原訴傳票是濫用法庭的法律程序。
法律原則
4.法庭只會在明顯和清晰的情況下 (plain and obvious case) 才會引用下述原則來剔除狀書，詳見 Hong Kong Civil Procedure 2010 《香港民事訴訟程序》2010年第一冊（下稱“《程序書》”）第18/19/4段，和案例 the Artemis [1983] 1 HKC 46 頁在第61頁C至D段。
無合理的訴訟因由 (No reasonable cause of action)
5.一個合理的訴訟因由，是單純根據狀書內所提的指控，在法律上有勝訴機會的訴因 (A reasonable cause of action means a cause of action with some chance of success when only the allegations in the pleadings are considered) (見《程序書》第18/19/6段)。
惡意中傷 (scandalous)
6.若要決定狀書內容是否屬於惡意中傷，是要考慮這內容可否納入為證據，以證明狀書中與濟助有關的指控，是真確的。(“The sole question is whether the matter alleged to be scandalous would be admissible in evidence to show the truth of any allegation in the pleading which is material with reference to the relief that is prayed” per Selborne L.C. in Christie v Christie (1873) L.R. 8 App. 499 at 503) (詳見《程序書》第18/19/7段)。
瑣屑無聊及無理纏擾 (frivolous or vexatious)
7.瑣屑無聊，就是說這訴訟不可以用道理去辯論的，是沒有基礎或勝訴機會的，這包括濫用法院程序的訴訟。無理纏擾，則是對對方構成欺壓 (The expression “frivolous or vexatious” includes proceedings which are an abuse of the process (see E.T. Marler Ltd v Robertson [1974] ICR 72, cited with approval in Ashmore v British Coal Corp. [1990] 2 QB 338). A proceeding is frivolous when it is not capable of reasoned argument, without foundation or where it cannot possibly succeed. A proceeding is vexatious when it is oppressive and/or lack bona fides.) 詳見《程序書》第18/19/8和18/19/10段）。
濫用法院程序
8.濫用法院程序意味著法院的程序，一定要以真心誠意和恰當地運用，而不可濫用 (This term connotes that the process of the court must be used bona fide and properly and must not be abused.) 詳見《程序書》第18/19/10段）。
原告的問題和所得到的解答
9.原告在2010年1月26日傳檔了一份誓章反對剔除申請。他在誓章中呈遞了一份陳情書，解釋原訴傳票申請裁定事項的理由，他說：
「居者有其屋是當時政府資助房屋政策的一部份，用免地價形式給與合資格人仕講買樓宇的一種置業方法，經立法通過推行，只是在土地使用上免地價形式有條件限制的資助合資格人仕一生一次性的享有機會，衆所周知是以私人合約形式批出土地，是有時限和條件免費使用一個地段，不是永遠可以免費享有免地價優惠，地約到期滿就完結各不雙欠。因雙方約滿就要將新界土地權回歸中國政府署理，而續約的條件是要雙方同意才可續期，又因當時中英雙方政府還未達成聯合聲明。
本人在一九八四年參加當時的免地價居者有其屋計劃向香港房屋處購入新界上水彩蒲宛（一單位），契約年期在一九九七年六月三十日期滿（不是永遠免地價的），…我的屋宛禁售期是十年，… 到禁售期滿經補地價後可自由買賣，…。
按香港房地產法土地使用權是有受年期所限，不是由地價平貴或免費來區分。
一九九七年六月三十日新界租約期滿所有樓宇連土地都一起歸還中國政府來處理。（這是當時大家的共識同現實）後來在一九八五年中，中英政府發出聯合聲明給與在新界土地上的樓宇和土地在一九九七年六月三十日約滿後的所有土地上的舊有樓宇自動續約五十年到二四七年六月三十日。續約條件所有舊有樓宇土地使用者以地租形式支付，即每年百份之三差餉估值作地租，免收象徵性地價（即免地價，我們居屋居民地約到期後（免費使用土地的權利就到期完結同）所有私人樓宇業主一樣要交同樣一樣的地租。
居屋的政府免地價或資助的條欵理應在地約滿期就完結，香港特別行政區政府就應該解除釘在樓宇上條欵。而無需補回過去的地價或什麼折扣和資助。」
10.原告其實曾在2005年8月17日向申訴專員公署投訴，但所投訴事項與現在要求裁定的事項不同，他當時說差餉物業估價署從1997年7月1日開始每季錯誤地向他徵收地租，公署在2005年9月7日回覆他說：
「你指，在香港主權回歸前，界限街以北的樓宇是不用繳付「地價」的。而在《中英聯合聲明》簽署時，當時的中國領導人與港督親口表示，地價等同地租。由於你是自住居屋的業主，無須繳付地價，兼且你的物業位於界限街以北，因此你認為你是無須繳付地租的。然而，自一九九七年起，差餉物業估價署（「差估署」）每季均向你徵收地租。就此，你投訴差估署向居屋業主徵收地租的政策與自住居屋業主無須繳付地價的政策互相矛盾，且違反《中英聯合聲明》及《基本法》中所載，市民在香港主權回歸後，可享有與回歸前同樣的待遇。你要求該署給你退回多年來已繳付的地租。
本署已審研這宗個案，現謹回覆。
香港土地是由政府租出或以其他方式批出，並在土地租契（「地契」）上訂明年期。所有物業業權人均有責任按地契規定繳納地租（前稱「地稅」），以換取在訂明的年期內擁有和佔用土地的權利。根據舊有的《官契條例》，土地承租人每年須繳付重新評估的地稅，在一九八五年五月二十七日《中英聯合聲明》生效起，政府按照《中英聯合聲明》附件三的規定，對於批出或出租的土地，地契年期不得超逾二零四七年六月三十日，而承租人須繳付地價和名義租金至一九九七年六月三十日，該日以後則須每年繳納相當於有關土地應課差餉租值的百分之三的租金，亦即地租。
界限街以北的地契在一九九七年六月二十七日屆滿。對於一九九七年六月三十日前屆滿而不可續期的地契，政府可按《中英聯合聲明》附件三的規定予以續期，承租人無須補繳一九九七年七月一日起的地價而可續期至二零四七年六月三十日，但須由續期日起每年繳納上文所述的地租。差估署根據《地租（評估及徵收）條例》按季向有關物業業主發出通知書，一併徵收差餉和地租。
居屋乃政府資助房屋計劃之一。政府以豁免地價後的售價把居屋單位售予符合入息和資產規定的人士。假如有關業主擬在公開市場出售居屋單位，須向政府補繳地價。
從上文可見，地價不等同地租。簡單來說，地價是取得出租土地契約的代價，而地租則相當於政府每月徵收的土地租金，二者不能混為一談。政府徵收地租的政策與居屋政策根本沒有關連，也無互相矛盾之處。事實上，徵收地租的政策，是政府根據《中英聯合聲明》附件三與及《基本法》第121條制定，再經行政會議審批通過。因此，你指差估署向你徵收地租為違法和失當之舉，實屬你的誤解。本署並無理據介入你的投訴。」
11.原告後來又把投訴提交到立法會，立法會秘書長的代表在2009年4月30日回覆說：
「本秘書處近日已收到政府當局的回覆，現將有關資料告知閣下。
差餉物業估價署表示，所有在新界（包括閣下所居住的上水彩蒲苑）和新九龍界限街以北的土地契約均於1997年6月27日屆滿。不過，根據《新界土地契約（續期）條例》（第150章）的規定，該等土地契約可以自動續期至2047年6月30日，土地承租人須於續期日1997年6月28日起繳交新地租。而新地租是有關土地上物業的應課差餉租值百分之三。
差餉物業估價署告知，由於閣下是上址物業的業主，該署按照《地租（評估及徵收）條例》（第515章）（下稱“地租條例”）的規定，於1997年6月28日起，向閣下徵收該物業應課差餉租值百分之三，作為該物業的地租。該物業無論有否“繳付補價”予香港房屋委員會，或“繳付補價”後是否仍作自住用途，均須按地租條例的規定，繳納地租。
差餉物業估價署表示已就此事與房屋署聯絡。房屋署告知閣下為上址物業的業主，而房屋署並沒有該物業繳付補價及改變業權的記錄。但差餉物業估價署表示，正如上文所述，該物業業主有否向房屋委員會繳付補價及用作自住用途，與徵收地租並無關係。」
12.原告並不滿意立法會秘書長的回覆，他在2009年9月7日再向申訴專員公署投訴，說政府在1997年7月1日後無視居屋業主享有的「免地價」權利，仍要居屋業主在公開市埸出售單位之前，先補繳地價，而另一方面則根據《中英聯合聲明》，向業主徵收地租。公署在同年10月8日回覆他說：
「你的投訴
你於一九八四年向香港房屋委員會（「房委會」）購入上址居者有其屋（「居屋」）單位。你稱，府上地契已在一九九七年六月二十七日屆滿，並按《中英聯合聲明》附件三的規定予以續期，根據《中英聯會聲明》，所有在一九九七年七月一日前續期地契的樓宇（包括居屋），可以「免地價」，而承租人則須每年繳納相當於有關土地應課差餉租值的百分之三的租金（即「地租」）。然而，政府在地契續期後，無視居屋業主可享有的「免地價」權利，仍要求居屋業主在公開市場出售單位之前，先補繳地價；另一方面則根據《中英聯合聲明》，向居屋業主徵收地租。
你認為政府以不合理和不合法的手段，剝奪居屋業主「免地價」的權利，故要求本署介入。
本署評論
居屋乃政府資助房屋計劃之一。政府以豁免地價後的售價把居屋單位售予符合入息和資產規定的人士。假如有關業主擬在公開市場出售居屋單位，須向政府繳付補價，以解除單位的轉讓限制。
居屋署所指的「補價」，並非《中英聯合聲明》指土地承租人在土地租約屆滿時，政府予以續期的「補地價」條件；前者是居屋業主為了在公開市場出售政府資助房屋而需補繳已豁免了的地價，後者是指取得續租土地契約的代價。你將兩者混作一談，實屬誤解。本署無理據跟進你的投訴。
如你對房屋署所指的「補價」存疑，請徵詢律師意見，或向「當值律師服務」尋求免費法律指導。」
13.原告還是不接受這解釋，他後來向立法會議員馮檢基先生求助。馮先生在2009年11月24日致函房屋署轉述原告所說，謂原告居屋單位的地約應在97年屆滿，原告應可以不用補地價，而把單位在市場自由買賣，而房屋署的補地價政策是違反香港房地產法。
14.房屋委員會（下稱“委員會”）在2009年12月24日向馮先生回覆，並把覆信的副本送交原告。該覆信說：
「求助人廖先生的來信中指在一九九七年回歸以後，居屋仍需補價及標題所述居屋單位須繳付樓價的約50%的補價是不合理和不合法的。
居屋單位是以資助房屋形式出售的。買家在購買居屋單位時享有折扣優惠，從而可以負擔得來的價錢購買居所自住。故此，居屋單位是受《房屋條例》附表規定的轉讓限制所約束的。根據《房屋條例》附表規定，居屋業主必須先向房委會繳付補價，才可以將單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。由於業主在購買居屋時享有折扣優惠，而不是以市價購買居屋，因此須要按購樓時享有的折扣及單位補價時的市值向房委會繳付補價，才可在公開市埸轉講單位。居屋補價是按《房屋條例》附表規定的以下公式計算的：-
| 補價 = 補價時的現行市值 x |
(購入時旳最初市值—原來樓價) |
| 購入時的最初市值 |
購入時的最初市值及原來樓價均在房委會將單位售予購樓人士時的轉讓契據上已有訂明。至於補價時的現行市值，則按《房屋條例》附表的規定是由房屋署署長評估的。請留意，所有居屋單位轉讓契據均受《房屋條例》附表所載的條款、契約及條件，以及其可能不時制定的修訂條文所規限。這點在有關單位的轉讓契據中，均有清楚的載明。根據標題所述居屋單位的轉讓契據，該單位從房委會售予廖先生時的折扣率大約為28%，而並非廖先生的信中提及的50%。換句話說，若廖先生現在欲補價以解除單位的轉讓限制從而在公開市場出售、出租或按押單位，必須先向房委會繳付單位以現時市價的約28%計算的補價。
廖先生在信中提到香港新界的土地在1997年6日到期後，不用補地價，只須繳付相等於應課差餉租值百分之三的地租，便可續期50年，故居屋業主理應無須「補地價」。廖先生所述的「地價」是與土地契約的年期有關的，此「地價」與《房屋條例》附表規定居屋業主必須繳付以解除單位轉讓 限制的「補價」並無關係，不應混為一談。彩蒲苑的土地契約於1984年1月25日由政府批出至1997年6月27日期滿。根據中英聯合聲明附件三的規定，所有在1997年6月30日前到期的土地契約，均可不用補地價續期至不超過2047年6月30日，唯土地承租人必須每年繳付以應課差餉租值百分之三計算的地租。在土地契約得到續期並土地承租人按規定繳交地租的情況下，有關土地物業業主可繼續享有物業的業權，直到續期的年期屆滿。但就居屋單位而言，根據《房屋條例》附表規定的轉讓限制並未被解除。若業主欲解除轉讓限制以將單位在公市場出售、出租或以其他方式轉讓，仍須按《房屋條例》附表的規定先向房委會繳付以購買單位時享有的折扣率及補價時的市值計算的補價。若業主繼續以單位作自住用途而沒有出售、出租，按押或其他轉讓單位的計劃，便無須向房委會繳付補價。」
15.委員會的回覆與申訴專員公署上述的兩封覆信，内容有分別。廖先生向公署投訴說新界的土地在1997年6月30日到期後，不用補地價，只須繳付相等於應課差餉租值百分之三的地租，便可續期50年，故居屋業主理應無須「補地價」。公署回答說廖先生購入他的居屋單位時享有的折扣是「免地價」，假如他擬在公開市場出售這單位，須向政府補繳已豁免了的地價，以解除單位的轉讓限制，但這免去的地價，不等同1997年7月1日至2047年6月30日的續期地租。
16.但委員會没有說原告購入該單位時享有的折扣是「免地價」，或「補價」是補繳已豁免了的地價，只說原購買該單位時享受了折扣優惠，而「補價」是以原告購買該單位時享有的折扣率，乘以這單位補價時的市值。
17.原告在2009年12月18日，即委員會尚未回信給馮先生之前，已向被告提出這訴訟，而且在委員會把覆信的副本送了給他後，仍繼續這訴訟。
18.被告在2010年2月26日存檔了高級產業測量師徐素華女士的誓章，以支持剔除原訴傳票的申請。徐女士在誓章說：
「3. 居者有其屋計劃住宅單位（以下簡稱“居屋單位”）是香香港房屋委員會（以下簡稱“房委會”）根據《房屋條例》（香港法例283章）（以下簡稱“該條例”）第17A條，第17AA條及附表出售的物業。居屋單位受該條例附表規管，除該條例附表第4段另有規定外，購入居屋單位的人士（以下簡稱“購買人”）無論何時均不得將居屋單位讓與、轉易或押記或放棄管有該居屋單位，除非居屋單位根據該條例附表第1段（或其任何修訂）的期限已屆滿及購買人已先向房委會繳付根據該條例附表內列明的公式計算的補價款額。
4． 居屋單位是以資助房屋的形式出售予符合入息和資產規定的人士。購買人在購買居屋單位時享有折扣優惠。房委會以低於居屋單位市值的售價出售居屋單位，為使購買人可自置居所以作自住用途。故此，居屋單位受該條例附表所列條款限制，購買人須按購買居屋單位時享有的折扣及該單位補價時的市值向房委會繳付上文第3段提及的補價，以解除轉讓限制，才可在公開市場轉讓其居屋單位。
…
6． … 原告人顯然混淆了居屋單位購買人要向房委會繳付根據該條例附表所指按購買居屋單位時享有的折扣所計算的補價以解除該居屋單位的轉讓限制，及新界土地在1997年6月27日期滿後，根據《中英關合聲明》附件三的規定，均可不須補地價續期至2047年6月30日，唯土地承租人須每年繳付相等於應課差餉租值百份之三的地租。
7． 《房屋條例》所指的補價，與《中英聯合聲明》所指的地租和免補地價，實屬兩個截然不同的概念。前者是居屋單位業主為了解除該居屋單位根據該條例的轉讓限制而須繳付房委會的補價。而後者則是土地租契獲得續期的條件，即無須補地價續期至2047年6月30日，唯土地承租人須每年繳付相等於應課差餉租值百份之三的地租。原告人將前述兩個不同的概念混為一談，實屬誤解。
8． 另外，根據房屋署記錄，馮檢基議員在2009年11月24日代原告人發信給房屋署，陳述原告人認為其位於新界上水彩蒲苑 … 的居屋單位應在97年約滿，並應不用補地價而在市埸中自由買賣的觀點。該信件的副本現向本人出示和展示，並標識為 “SSW-1”。」
9. 房委會於2009年12月24日去信回覆馮檢基議員，詳細解釋香港新界土地在1997年6月到期後，不用補地價，只須繳付相等於應課差餉租值百份之三的地租便可續期50年，與《房屋條例》附表規定居屋單位業主必須繳付以解除單位轉讓限制的補價並無關係。該信件的副本現向本人出示和展示，並標識為 “SSW-2”。
10． 再者，… 香港申訴專員公署分別在2005年9月7日及2009年10月8日去信原告人，向原告人解釋地價、地租和補價的分別。」
19.徐女士的解釋，大致上還是針對馮檢基先生在2009年11月24日代原告提出的間題而作，所以重覆了委員會2009年12月24日的回覆，但没有答覆原告在2010年1月26日的陳情書提出的問題。徐女士還表示申訴專員公署已對原告解釋過地價、地租和補價的分別，這就等於採納了公署所說原告購買單位時享有的折扣，是「免地價」，而原告為要在公開市場出售這單位所須向政府補繳的，是已豁免了的地價，但這又不是委員會的立塲。
20.原告在2010年1月26日的陳情書提出的問題是：
「居者有其屋是 … 用免地價形式給與合資格人仕講買樓宇的一種置業方法，… 只是在土地使用上免地價形式有條件限制的資助合資格人仕一生一次性的享有機會，… 是以私人合約形式批出土地，是有時限和條件免費使用一個地段，不是永遠可以免費享有免地價優惠，地約到期滿就完結各不雙欠。因雙方約滿就要將新界土地權回歸中國政府署理，而續約的條件是要雙方同意才可續期，…
… 續約條件所有舊有樓宇土地使用者以地租形式支付，即每年百份之三差餉估值作地租，免收象徵性地價（即免地價，我們居屋居民地約到期後（免費使用土地的權利就到期完結同）所有私人樓宇業主一樣要交同樣一樣的地租。
居屋的政府免地價或資助的條欵理應在地約滿期就完結，香港特別行政區政府就應該解除釘在樓宇上條欵。而無需補回過去的地價或什麼折扣和資助。」
21.原告陳情書所指獲豁免的地價，是在1997年6月27日已屆滿的土地使用權的地價，不是1997年7月1日起的地價，他說土地使用權己屆滿，所以無需補回過去的地價或什麼折扣和資助，但徐女士2010年2月26日存檔的誓章仍在解釋原告購買單位時享用的折扣，不是1997年7月1日及以後的地價，所以徐女士沒有答覆原告陳情書的問題。
22.原告不接受徐女士在誓章的解釋，更引用了文世昌先生和黃叔文先生的法律著作，但在聆訊時卻不再引用這些著作，以支持他的觀點。
23.聆案官在2010年5月3日聆聽了雙方的論點後，剔除了原訴傳票，現在原告上訴，要求推翻聆案官的裁定。
分析
24.根據《香港法例》第283章《房屋條例》（下稱“該條例”）第17A條第（1）和（2）款，委員會有權將屋邨內任何土地出售，並可訂定出售土地的條款、契諾及條件。此外，該條例第17AA條第（1）款，授權房屋署署長可藉憲報公告，規定根據上述17A條出售土地的買賣協議和轉讓契據，要受該條例附表的條款、契諾和條件規定，而這些條款、契諾和條件，須屬該等協議和契據的一部份。事實上房屋署署長確已在1984年6月5日在憲報判登了公告，對本案所涉屋苑作出了這規定。而原告簽訂作購買他的居屋單位的協議和契據，都是受該條例附表的條款、契諾和條件所限，而這些條款、契諾和條件，也是原告所簽訂的協議和契據的一部份。
25.根據該條例附表第1段，原告是要先繳付補價給委員會，才可把他的居屋單位在物業市場出售，這一段與本案有關部份的中英文本如下：
「1. 除本附表第4段另有規定外（第4段不適用於本案），購買人無論何時均不得將出售的土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或看來是將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或訂立將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地的協議（但向委員會或委員會提名的人作出者除外），除非—
(a) … （這部份不影響本案）；及
(b) 購買人已先向委員會繳付根據以下公式計算的補價款額—
| 補價 = |
現行市值（最初市值—買價） |
| 最初市值 |
」
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“1. Subject to paragraph 4 of this Schedule (paragraph 4 does not affect this action), the purchaser shall not at any time alienate, convey, charge or part with possession or purport to alienate, convey, charge or part with possession or enter into any agreement to alienate, convey, charge or part with possession of the land sold other than to the Authority, or such person as the Authority may nominate, unless-
(a) … (this part does not affect this action); and
(b) the purchaser has first paid to the Authority the amount of the premium calculated under the following formula-
| Premium = |
Prevailing Market Value (InitialMarket Value – Purchase Price) |
| Initial Market Value |
”
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條例所指的現行市值，是指支付《補價》時由房屋署署長評估的單位市值，最初市值則是由署長在原告購買該單位時已評估的當時市值，而買價則是原告已支付給委員會，作為購入該單位的價錢。
26.原告堅持說該條例附件所指的《補價》，就是單位1997年6月28日前的《地價》，但這並非條例所訂定，所以《補價》與《地價》不可混為一談。
27.本席認為就算當原告從委員會購入該單位時所得的折讓，相等於該單位當時的《地價》，原告也不能把《補價》當為該單位1997年6月28日前的《地價》，或該單位現行市值的《地價》部份，因為《補價》是以原告在購入該單位時得到的市值折讓率，乘以該單位的現行市值所得，而這並非該單位1997年6月28日前《地價》的評估，也不是該單位現時市值《地價》部份的評估。
28.再者，中英聯合聲明附件三，只規定新界土地從1997年7月1日起不用補地價，而須繳付相等於應課差餉租值百份之三的地租，以續期至2047年6月30日，這措施並不影響原告需按該條例支付《補價》後，才可在物業市場出售該單位的規定。在制定這《補價》的安排時，中英聯合聲明還未誕生，新界土地從1997年7月1日起應繳付的《地價》問題未仍解決。
裁定
29.基於上述分析，原告不可以把該條例附件所指的《補價》，當為他的居屋單位1997年6月28日前，或1997年7月1日及以後的《地價》，所以原告在原訴傳票要求裁定居者有其屋是免地價的，約滿之後是毋須補回過去的地價，是没有合理訴訟因由和沒有勝算機會的事項，這原訴傳票應予剔除，本席同意勞聆案官的裁否定，並撤銷這上訴。
30.因本席已基於原訴傳票没有合理的訴訟因由而撤銷了這上訴，所以本席不擬考慮其他的剔除理由。
31.本席更頒令要原告就這上訴支付HK$10,000訟費給被告。
原告人：無律師代表，親自出庭應訊。
被告人：由律政司譚治准高級政府律師代表香港特別行政區。
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