高少芳及另一人 訴 徐嫣慈

DCCJ 5480/2009

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟2009年第5480號

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主審法官：區域法院暫委法官李慶年於內庭聆訊

聆訊日期：2010年5月31日

判決書日期：2010年6月23日

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判決書

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A. 申請

1.申請人提出兩項傳票申請，日期分別是2010年2月23日和2010年4月7日。原告人藉第一份傳票要求的事項包括下列各項：

“1(i). 《臨時合約》第3(b)段裡稱為‘作為部份樓價’的港幣35,000元更正及修改為‘作為首期訂金的一部份’；

1(ii). 對如此更正後的《臨時合約》給予強制履行，以執行其條款；

1(iii). 以損害賠償代替強制履行，或強制履行之外再加損害賠償；

1(iv). 或者，法庭作出替代命令，宣告因為被告人違反《臨時合約》，兩名原告人獲解除有關進一步履行其義務的一切法律責任，及被告人須要把兩名原告人已付給被告人的訂金，連同按合約條款須繳付的算定損害賠償，償還給兩名原告人。

1(v).  法庭作出宣告，說明原告人有權就其訂金及在本訴訟裡獲判給的任何損害賠償、利息和訟費享有針對該物業（稱為新界元朗天水圍天龍路9號，嘉湖山莊美湖居7座9樓C室）的留置權。”

本席注意到第一份傳票中“1(i).  《臨時合約》第3(b)段裡稱為‘作為部份樓價’的港幣35,000元更正及修改為‘作為首期訂金的一部份” 所提及的《臨時合約》第3(b)段， 實為《臨時合約》第2(c)段。本席亦注意到第二份傳票中的擬定命令已作出修正。

2.原告人藉第二份傳票要求法庭根據《區域法院規則》第86號命令作出強制履行命令，以執行《臨時合約》，並向法庭建議作出某些相應命令或指示。

B.   被告人的立場

3.被告人無律師代表。她不反對法庭下令更正港幣35,000元的描述。她為此訴訟製備了兩份誓章。第一份誓章的日期是2010年3月20日，第二份誓章的日期是2010年4月27日。在庭上，她最新的立場是她已經作出一項合理賠償的建議。簡單來說，她把一個短簡附連於日期為2010年1月13日的表格16C；她在短簡上提出付給兩名原告人總數港幣80,000元。她聲稱這樣做便是遵從《臨時合約》的第8條款，其中港幣40,000元是須要退還的首期訂金，而另外的港幣40,000元是須要支付的賠償。她還提出支付訟費港幣1,380元。

4.《臨時合約》的第8條款規定：

“如賣方在收取訂金後不依合約條款將該樓宇售予買方，則賣方除須退還所有買方已付之訂金外，並須以同等數目之金額賠償買方，以彌補買方之損失，惟買方不可要求進一步賠償逼使賣方履行此合約。”

5.縱使被告人在誓章中指出似乎是原告人違約, 縱使她沒有肯定說出她是否承認對此事須負法律責任，但她同意她是違反了《臨時合約》, 沒有完成買賣, 所以才提出上述賠償建議。其實縱使她如在誓章中否認違反合約，從本席在下文描述的事情經過可以看到毫無疑問是被告人違反《臨時合約》，沒有完成買賣。

C.   爭論點

6.本席認為須要裁定的主要爭論點是：被告人在2010年1月13日提出上述的賠償方法，她這樣做是否就是有效行使了《臨時合約》第8條款規定的賣方的選擇權, 從而産生可爭辯之議題 (triable issue)。

7.附屬的爭論點是：兩名原告人可得到甚麼補救方法, 本席應否給予強制履行的濟助。

D.   事情經過

8.雙方沒有爭議的有關時段的文件和來往信函清楚顯示事情經過如下：

(1) 雙方在2009年1月13日簽訂《臨時合約》，兩名原告人是買方，被告人是賣方；樓價是港幣1,200,000元；支付方式是：(a) 港幣5,000元須在簽訂《臨時合約》之同時付清作為訂金；(b) 港幣80,000元須於2009年1月23日或之前付清作為首期餘款；(c) 港幣35,000元須於2009年1月14日或之前付清作為部份樓價(“部份樓價”一詞雙方同意應在此視作 “首期餘款”)；(d) 港幣1,080,000元須於買賣完成時付清作為樓價餘款，而買賣須在2009年10月30日或之前完成。

(2) 兩名原告人在2009年1月13日支付了港幣5,000元給被告人。在2009年1月14日，兩名原告人按照《臨時合約》的規定，再支付港幣35,000元。

(3) 代表兩名原告人的律師行，即蘇潔兒、唐淑萍律師行（“蘇唐”）寫信給代表被告人處理此物業交易的律師行，即王潘律師行（“王潘”），信上日期是2009年1月15日；兩名原告人在信中要求有關的業權契據和買賣合約的擬本。

(4) 王潘寫信給蘇唐，信上日期是2009年1月16日，該信附連買賣合約的擬本，王潘要求蘇唐認可該擬本。

(5) 蘇唐寫信給王潘，信上日期是2009年1月16日，該信附連經修訂的買賣合約的擬本。

(6) 蘇唐寫信給王潘，信上日期是2009年1月23日，蘇唐藉該信把第12(2)和32條款的議題記錄在案。蘇唐還寄出一張支票，面額港幣80,000元，收款人是被告人。

(7) 王潘寫信給蘇唐，信上日期是2009年1月30日，王潘在信裡重申第32條款是不必要的，及說明他們“會立刻把支付首期餘款港幣80,000元的支票交給敝行的客戶。”

(8) 蘇唐寫信給王潘，信上日期是2009年1月30日，蘇唐在信裡引述案例Yiu Ping Fong，及堅持第32條款是合理的。

(9) 大約在2009年6月8日，被告人把港幣80,000元直接存入蘇唐的戶口。

(10)  大約在2009年6月24日，被告人把代表她的律師行由王潘轉為陳兆明、袁耀彬律師事務所（“陳袁”）。陳袁寫信給蘇唐，信上日期是2009年6月24日，陳袁在信裡同意對方提議的對第12(2)和32條款的修訂，並決定繼續進行此交易，而且說明：“由於敝行的客戶和她的前代表律師行之間溝通上有錯誤，致產生誤解，敝行的客戶錯誤地以為貴行的客戶拒絕簽署正式合約，所以她在2009年6月8日把一筆港幣80,000元的款項存入貴行在恒生銀行的戶口024-295-226682-001號。因此，貴行不應接受這筆港幣80,000元的款項。如果貴行的客戶會繼續進行此交易，請安排盡快將這港幣80,000元退還給敝行的客戶。”

(11)  蘇唐寫信給陳袁，信上日期是2009年6月25日，蘇唐在信裡說明兩名原告人願意繼續交易，並且按照對方的請求把一張面額港幣80,000元的支票寄給對方。

(12)  陳袁寫信給蘇唐，信上日期是2009年7月3日，陳袁在信裡說明他們聯絡不到被告人，並退還那張港幣80,000元的支票。

(13)  兩名原告人透過律師往後再次寫信給被告人本人，信上日期分別是2009年8月29日和2009年10月10日，兩名原告人在信裡重複要求被告人提供有關的業權契據以準備完成此交易。並提醒被告人合約上完成交易的日期定為2009年10月30日或以前。

9.被告人在她的第一份誓章陳述的案情原本是指本案的《臨時合約》不是「必買必賣」性質的必須履行的買賣合約。在2009年6月，她退回80,000元給買方，其中40,000元是買方支付的首期訂金，而餘款40,000元是按照《臨時合約》付出的賠償。

10.其後，被告人在她的第二份誓章裡的版本指大約在2009年6月3日，她發覺她的儲蓄戶口裡有一項不明來歷的80,000元存款的紀錄。她向銀行查詢，知道這是來自蘇唐，她便把一張80,000元的支票存入蘇唐的戶口。她問蘇唐有沒有收到那80,000元，蘇唐沒有回應，所以她指示陳袁去問蘇唐有沒有收到那80,000元。

11.聆訊時，她提出的最新版本是她承認她違反了《臨時合約》，但她認為她在2010年1月13日提出退還訂金港幣40,000元，再加另外的港幣40,000元作為賠償及訟費港幣1,380元（以表格16C和附連的短簡為證），她這樣做便解除了根據《臨時合約》她應負的責任。

12.表格16C是甚麼？這是民事司法制度改革實行之後用來給被告人根據新制定的第13A號命令承認某些事情的其中一種表格。但是，被告人明顯不可以用表格16C解除她的責任。首先，兩名原告人在此訴訟裡提出的申索是混合申索，要求的濟助包括更正、強制履行和宣告。根據第13A號命令第6和7條規則，當原告人尋求的唯一補救是支付款項，表格16C才適用。附連於令狀的指引清楚說明只有在上述情況下才可以用表格16C。扼要說來，被告人用了錯誤的表格陳述她的立場，這對她的案情沒有幫助，亦不會使她在程序上或訟費上有任何好處。蘇唐也留意到被告人立場含糊，一方面在傳訊令狀認收書 “剔” 不爭議法律程序,即承認責任， 一方面提議賠償，但混合申索又不可用表格16C作責任承認及提議賠償，所以蘇唐寫信給被告人本人，信上日期是2010年1月18日，信裡提醒被告人兩名原告人的申索是混合申索，並建議她尋求獨立法律意見，但被告人對該信沒有回應。

13.即使被告人用了錯誤的表格陳述她的立場，但主要的爭論點仍然是被告人在2010年1月13日提出支付“雙倍訂金”，她這樣做是否就是有效運用《臨時合約》第8條款賦予她的選擇權。

14.答案似乎是否定的，因為如果失責的一方想以支付“雙倍訂金”去解除本身的責任，必須有實際支付，而且必須在完成交易的日期當日或之前，不是合約上須完成交易的日期之後，作實際支付：請看KSDY International Company Limited and other v Honway (China) Limited案, HCA 4514/2002,沒有收錄在案例滙編，日期是2006年3月23日，高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智所說。

15.KSDY案裡，被告人是賣方；第二原告人是買方，它指定由第一原告人簽署正式買賣合約。被告人退出交易，聲稱它有選擇權，付出“雙倍訂金”便可以退出交易。兩名原告人要求強制履行、損害賠償和租金損失。該案涉及的臨時合約的日期是2002年10月3日，原定在2002年11月4日雙方須完成交易；並規定在簽訂臨時合約之時須支付100,000元作為首期訂金；而在2002年10月10日或之前簽訂正式買賣合約之時須支付訂金餘款320,000元；而餘下的款項須於完成交易之時支付。在2002年10月24日，被告人的律師通知兩名原告人的律師他沒有收到關於代表被告人處理該物業買賣的進一步指示。結果，被告人退還首期訂金100,000元和訂金餘款320,000元。在2002年11月13日，被告人寄出一張面額港幣100,000元的本票，作為臨時合約第7條款規定的賠償。兩名原告人退回本票給被告人，要求完成交易。

16.高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智引用Leung Shuk Kam v Cheung Suet Fun Maria Auslia案  HCA 6182/1991，主審法官是高等法院原訟法庭暫委法官李義（當時官銜），他的判決獲上訴法庭肯定。麥法官還引用Man Wing Fun Stephen v Ho Ching案HCA 3724/1997，主審法官是特委法官資深大律師陳景生。麥法官裁定履行這種可供選擇作為替代的責任（支付雙倍訂金）的時間不可遲過履行主要的責任，即完成交易的責任的時間。他也裁定“嚴格履行”這個替代責任須要實際有支付賠償。該案裡，被告人在2002年11月13日支付有關款項，遲過原定完成交易的日期2002年11月4日。因此，被告人不是有效行使它的選擇權。被告人違反臨時合約，法庭判令強制履行。

17.本案的案情和KSDY案的案情極為相似。主要分別在於本案的被告人無論在完成交易日之前或之後也沒有實際支付賠償。再者，本案被告人所提出的金額賠償，按合約應是港幣240,000元, 而不是港幣80,000元，因為無論在2009年1月23日或2009年6月25日，兩名原告人已經支付的訂金或首期餘款的總數是港幣120,000元。如果被告人要有效行使她的選擇權，便必須在完成交易日2009年10月30日或之前實際支付港幣240,000元，其中120,000元是須退還的訂金，餘款120,000元是可供選擇作為替代的賠償。簡言之，她不是有效行使她的選擇權。因此，本席認為被告人對這宗第86號命令申請無可抗辯。

18.接着下來的問題是本席應否批准強制履行和作出相應指示。

19.原訟法庭法官祁彥輝在Wellfit Investments Limited v Poly Commerce Limited案 HCA 8737/1990，1996年1月8日作出強制履行命令，並裁定：

“強制履行畢竟是賣方失責不完成交易的情況下通常適用的補救方法。雖然沒有直接證據證明韓氏夫婦[the Hunts音譯]（轉售合約裡的買方）是因為打算把有關單位用來自住才買該單位（透過Wellfit公司），但法律上該物業是被假設為對買方有獨特性，因為買方選擇購買該特定物業而不買其他物業。就是這個原因使法庭假設不能單靠支付金錢便可以使買方得到充分賠償。”

20.就本案而言，上述的假設在本案適用性比該案是更強的，因為本案的買方是自然人，不是公司；而打算購買的是在天水圍的一個單位，不是易於炒賣的豪宅。簡言之，本席裁定不能單靠支付金錢便可以使兩名原告人得到充分賠償，遑論只是提出支付金額不足的一筆錢。

21.無論如何，本案被告人沒有試圖提出論據以顯示本案存在任何因素可以使本席運用酹情權不批准強制履行。因此，本席批准強制履行。

E.   結論

22.基於上述理由，本席作出以下命令:-

按照兩名原告人2010年4月7日的傳票中擬定條款予以批准。本席指示兩名原告人由本判案書的日期起計7日內把上述命令以中文草擬，存檔及送達對方。由於上述擬定條款已包含原告人2010年2月23日傳票的申請，因此，就此傳票，不作任何命令。

23.本席作出暫准訟費命令，被告人須支付兩名原告人因2010年2月23日和2010年4月7日兩份傳票而招致的訟費；本席並發出大律師證書予原告人；如雙方不能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定。除非任何一方藉傳票申請更改此訟費命令，否則此暫准

訟費命令由今日起計21日後便成為絕對命令。

兩名原告人：由蘇潔兒、唐淑萍律師行延聘徐志強大律師代表。

被告人：無律師代表，出庭應訊。