劉鳳英 訴 譚雄彪

DCCJ5602/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2008年第5602號

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主審法官：區域法院法官陸啟康法庭聆訊

聆訊日期：2010年6月7日及8日

判案書日期：2010年6月8日

判案書

1.很遺憾地，這是一宗涉及母子之間的樓宇買賣糾紛。

原告人的案情

2.原告人是一名66歲的母親，育有三女一子，而她的兒子是本案的被告人。原告人在中國內地出生，接受教育至小二程度，期後投身社會，任職車衣工人，1987年來港定居。

3.原告人與她的前夫在1987年購入一個位於大角的咀物業（“大角咀物業”）居住，以前夫的名義持有。前夫其後與原告人離婚。在2004年9月，前夫同意把大角咀物業的業權轉讓給原告人作為補償，而原告人亦與幼女繼續在大角咀物業居住。

4.根據原告人的案情，在取得大角咀物業的業權後，被告人游說原告人把大角咀物業的七成權益轉權給被告人。當時被告人表示，原告人可繼續在大角咀物業居住，而他亦承諾供養原告人至終老。

5.根據原告人的理解，她當時擁有大角咀物業的一半權益，轉讓七成只是順應被告人的要求，指「七」是被告人的幸運號碼。在2007年尾，幼女外嫁搬出，而原告人獨自居住在大角咀物業。

6.從2008年年頭開始，被告人開始游說原告人出售大角咀物業，以出售後的收益購買一個較大的單位。當時原告人並不同意。其後在同年3月，被告人向她提出，假如原告人同意出售大角咀物業，他會在售價中先給她200,000元，剩下的金錢會用來支付新物業的首期。新物業將以與訟雙方聯名持有，各佔一半權益。被告人亦答應原告人可在新物業居住，而被告人亦會供養原告人至終老。

7.因為原告人的女兒曾經出資約300,000元翻新大角咀物業的裝修，所以被告人同意在出售該物業前，先支付200,000元給原告人，作為某程度的補償。在購入新物業前，被告人亦同意原告人可在他們位於君匯港的物業（“君匯港物業”）居住。

8.原告人一直不希望出售大角咀物業，可是在被告人不斷的游說後，原告人最終在2008年3月17日同意出售大角咀物業。

9.出售大角咀物業後，被告人先把100,000元存入原告人的銀行戶口中。可是因為某些原故，被告人亦從原告人的戶口提取了合共84,688元。

10.搬出大角咀物業後，原告人搬到君匯港物業居住，可是婆媳之間經常發生爭拗，而被告人的妻子亦因為一宗在2008年6月25日的襲擊而被刑事檢控，其後被裁判法院裁定罪名成立。

11.在2008年7月，被告人一家搬到深圳居住。可是，原告人不跟從被告人一家搬到深圳居住。在2008年7月28日，被告人通知君匯港物業的管理處，由8月開始，原告人不可進入君匯港物業。

12.大角咀物業作價1,800,000元出售。出售該物業後，被告人先支付100,000元給原告人，其餘的款項存入與訟雙方的聯名銀行戶口中。在2008年5月，被告人在沒有通知原告人的情況下，以3,100,000元購買一個在荃灣麗城花園的物業（“麗城花園物業”），並以被告人60%業權及妻子40%業權的名義聯名持有，而被告人亦從與訟雙方的聯名戶口提取所有的款項，支付購買麗城花園物業的首期。

13.原告人現在於政府提供的家庭暴力庇護中心居住。

14.在本案中，原告人向被告人追討兩筆款項。首先，因為被告人在游說她出售大角咀物業前，承諾她將享有新購入物業的一半權益，在此情況下，在扣除她應收的200,000元後，她應享有出售大角咀物業所得金錢的一半利益。這方面的索償金額為829,688元[100,000元（代表先支付200,000元的尾數）+ 800,000元（代表扣除200,000元後出售大角咀物業的一半權益）- 155,000元（代表被告人通過原告人女兒支付的部分款項）+ 84,688元（代表以上第9段被告人所提取的款項）]。

15.第二筆索償的金額為132,000元。因為被告人違反承諾，沒有提供新購入單位給原告人居住，她向被告人追討132,000元[6,000元（代表新單位的一半租值）x 22個月]。

被告人的案情

16.根據被告人的案情，原告人在2004年無條件地把大角咀物業70% 的權益轉讓給他。當時70%權益的分配是原告人自己提出的。

17.在2008年，他因為大角咀物業殘舊及希望改善居住環境及婆媳關係，游說原告人出售大角咀物業。他希望使用出售物業後所得的金錢，購買一個更大的單位。他表明會讓原告人在新購入的單位居住，可是他沒有承諾原告人將名義上持有新購入物業的權益或享有該物業的一半權益。

18.在出售大角咀物業後，他在2008年5月購入麗城花園物業。該物業由他與妻子共同持有，他享有60%權益，而妻子則享有40%權益。他從與訟雙方的聯名銀行戶口中支取所有的金錢，用作支付購買麗城花園物業的首期。妻子亦有出資大約三至四十萬元，支付裝修及其他雜項費用。

19.在出售大角咀物業後，原告人搬到君匯港物業與原告人一家居住。可是被告人的妻子與原告人隨即產生磨擦，雙方亦因為打架而受傷。在2008年7月中旬，與訟雙方同意一起搬到深圳居住。可是在搬遷前的兩天，原告人突然改變主意，拒絕與被告人一起搬到深圳居住。

20.在被告人一家搬到深圳居住後，被告人及其妻子把君匯港物業及麗城花園物業出租。

21.被告人同意原告人享有出售大角咀物業的30%權益（即540,000元）。因為他已經繳付合共255,000元給原告人，被告人同意拖欠原告人合共285,000元（540,000元 - 255,000元），可是被告人一直沒有支付此筆款項。

證供的評估

22.與訟雙方同意，假如本席接納原告人的案情屬實，原告人便可取得961,688元的款項（829,688元 + 132,000元）；相反，假如本席接納被告人的案情屬實，原告人可取回285,000元。這些協議及共識，將省卻法庭處理因此訴訟而可能引起的各項法律爭拗。換句話說，本案的結果取決於事實的裁決。

23.在審訊中，與訟雙方均有出庭作供，支持他們自己的案情。

24.本席可憐原告人現時的情況，她原本擁有大角咀的物業，而她亦可以居住在該物業至終老。可是，她現在沒有容身之所，而她需要依賴政府協助她的住屋需要；相反，被告人及其妻子則擁有新購入物業的全部權益。可是本席提醒自己，本案不是道德的審判，而本席亦只可根據證人證供的可信性來作出裁決。

25.聆聽過與訟雙方的證供後，本席認為被告人的案情有多處不合常理的地方。根據被告人所講，原告人在2004年轉讓大角咀物業的權益給他時，他沒有要求70%的權益，而這個權益分配完全是原告人自己提出的。可是，原告人在業權轉讓中沒有任何的得益。再者，「七、三」不同「五、五」的業權分配，「七、三」分配代表被告人擁有一個特定大多數業權的百分比，假如不是被告人提出此業權的分配，本席很難想像原告人為甚麼會主動提出這樣的業權分配。

26.第二，本案的證供亦清楚顯示，原告人一直不希望出售大角咀物業。她希望在此物業居住到終老，原告人因此而不斷提出一個較高的售價，企圖嚇怕一般的買家。可是即使如此，根據被告人所講，與訟雙方沒有討論過任何關於新購入物業的業權安排，這確實令本席費解。因為原告人需要搬離自己唯一擁有的居所，她沒有理由不着緊新購入物業的業權安排，故此，本席認為被告人的案情不可信。

27.第三，被告人游說原告人出售大角咀物業，搬到新購入的單位與他一家人居住，美其名是為了增進婆媳的關係。可是原告人與被告人的前妻已經曾經發生過婆媳衝突，而被告人亦因此與他的前妻離婚。被告人自己亦承認，他因為這事件而怪責原告人。在此情況下，他為甚麼相信一起居住會改善或增進婆媳關係呢？顯然，被告人只是砌詞，掩飾他自己真正的目的，他只是希望原告人出售大角咀物業，使他有足夠的資金投資物業市場。他亦無視原告人的利益，把新購入物業的權益全數由他與妻子持有。購入麗城花園物業原本的目的是為了一家人在香港居住，可是他在短時間內決定搬到深圳居住。本席懷疑，離開香港到深圳居住不是一個可在短時間內作出的決定。顯然，這樣的做法可讓被告人及其妻子賺取出租麗城花園物業的租金，故此，本席認為被告人的證供只是一遍謊言。

28.第四，根據被告人所講，當他在2008年7月提議搬到深圳與原告人一起居住時，原告人同意有關的安排。可是原告人與被告人的妻子當時的關係理應非常惡劣，而被告人的妻子亦因為6月的襲擊事件而接受刑事調查。在此情況下，原告人沒有理由同意搬到深圳與被告人一家居住，顯然這並非實情。

29.第五，因為被告人在以往所存檔的誓章提供錯誤的資料，這亦令本席懷疑他的證供的可信性。原告人在較早時曾經向法院申請資產凍結令，在被告人2010年5月5日存檔的反對誓章中，他指出他每月需支付麗城花園物業5,000元的按揭還款。可是在聆訊中，他同意他每月只需要支付60%的按揭還款約3,000元（5,000元x 60%）。顯然，被告人沒有在誓章中交代事實的全部，而這亦令本席懷疑他的證供的可信性。

30.相反，原告人如實向法庭交代事件的始末。即使她是一位學識不高及年紀大的婆婆，在被告人大律師的多番盤問後，她的證供亦沒有明顯的矛盾。更重要的是她的案情較為合乎常理，假如被告人沒有向她作出多番承諾，本席不相信原告人會輕易同意出售大角咀物業。

31.再者，被告人在出售大角咀物業後，即時把100,000元轉到原告人的銀行戶口中，這項事實亦可支持原告人的案情。因為原告人的兩名女兒曾經出資裝修翻新大角咀物業，為照顧她們這方面的利益，被告人便根據口頭協議，先把100,000元存入原告人的銀行戶口中。假如沒有有關的口頭協議，被告人根本不需要把此筆款項存到原告人的銀行戶口中。

32.本席不同意原告人乃逃避的證人，而她的證供亦合乎常理。在盤問時，原告人被問及兩筆分別是20,000元及10,000元的轉賬。在作供時，原告人指這筆款項乃是她歸還給幼女較早時交給她托管的金錢。可是在申請法律援助時，原告人指此筆款項乃在出售大角咀物業後給予幼女的金錢。即使證供出現這樣的矛盾，本席不認為此將會影響原告人證供的可信性。畢竟，原告人與幼女之間的金錢往來並非本案的關鍵，即使原告人在這方面的證供有所混淆，本席亦接納她乃誠實及可靠的證人。

33.綜合以上的分析，本席接納原告人的案情屬實。基於與訟雙方的協議，被告人須向原告人支付961,688元。

34.本席現正聽取與訟雙方關於利息及訟費的陳詞。