銀聯物業投資有限公司 訴 周仲强
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DCCJ 4419/2009 IN THE DISTRICT COURT OF THE HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION CIVIL ACTION NO. 4419 OF 2009 ____________
主審法官：區域法院法官梁俊文内庭(公開)聆訊 聆訊日期：2010年12月3日 判決日期：2010年12月3日 判決理由書日期：2010年12月15日 判決理由 1.原告人銀聯，指兩名被告人周先生和黄女士，違反雙方買賣樓宇的含約，於是提出本訴訟，追討聲稱曾經付出的按金等。根據所指買賣合約，銀聯是買家。黄女士和周先生是母子關係，也是所指合約上的賣家。 2.銀聯先就針對黄女士的申索，向法庭申請簡易判決，但沒有成功。其後，銀聯就針對周先生的追討，向法庭申請簡易判決。2010年5月7日，聆案官撤銷了銀聯的申請，並不作訟費命令。針對聆案官這命令，銀聯提出上訴。2010年12月3日，本席聆聽申請後作出了判決，現以書面形式交待判決理由。 背景 3.涉案物業位於九龍碧雲道康雅苑A座19樓9室(下簡稱“該物業”)。周先生和黄女士，是該物業的註冊業主。 4.銀聯指根據2006年11月25日的買賣合約，周先生和黄女士同意將該物業售予銀聯，作價港幣1,000,000元。銀聯指於簽妥該合約同時，以支票形式，向周先生和黄女士支付了訂金港幣100,000元。根據合約，成交日期為2006年12月24日。 5.銀聯指2006年12月，當時在這買賣中代表銀聯的律師，先後去信周先生和黄女士，要求成交該物業買賣，並將成交日期延展至2007年1月5日，唯周先生和黄女士沒有回覆。 6.兩年多後，2009年8月，銀聯才透過現時的代表律師，通知周先生和黄女士，取消買賣合約，並要求他們退回訂金。2009年10月，銀聯提出本訴訟，要求法庭頒布聲明，是周先生和黄女士違反合約，又要求法庭下令兩人退回訂金，以及支付賠害賠償等。 7.黄女士隨即提出抗辯。根據她的抗辯書，她確認於2006年11月25日，與周先生到中環一律師樓做文件，以為是同意周先生將該物業轉名予她的女皃周婉倩。她指律師行職員指示她在一叠文件上簽名，又將她的身份證影印。 8.黄女士指從不知道，也從沒有同意，將該物業出售。她從來沒有指示該律師行處理買賣該物業，當天也沒有人將任何訂金交予她。她從沒有見過銀聯所指支票，也沒有到過銀行提取所指訂金。 9.黄女士指自己目不識丁，直至2009年8月收到中文律師信，才在别人幫助下得知銀聯對她的指稱。其後更指示另一兒子報警求助。 10.2009年12月，銀聯就針對黄女士的申索，根據《區域法院規則》第86號命令，向法庭申請簡易判決。銀聯提交了上述買賣合約、訂金支票、銀行兑現支票記錄等文件。2010年2月25日，暫委法官陳鴻興決定，批准黄女士在無附加條件下抗辯。 11.2010年2月，銀聯以周先生沒有提出抗辯為理由，向法庭申請針對他的判決。由於申索的濟助包括聲明，法庭拒絶了申請。3月23日，銀聯改以規則第86號命令，向法庭申請針對他的簡易判決。申請於5月7日進行聆訊。雖然周先生缺席聆訊，但是聆案官最終撤銷了銀聯的申請。5月13日，銀聯提出上訴。 12.根據法院規則第58號命令，本上訴形同由本席重新聆聽銀聯的簡易判決申請。 13.6月15日，銀聯的上訴於本席席前進行聆訊。周先生依然缺席，不過黄女士和女兒到來，告知法庭周先生現正羈留在小欖精神病治療中心。代表銀聯出席的陳律師表示並不知情。對於周先生的實際處境，以及他本人對本訴訟是否認知這些問題，當時銀聯和法庭都掌握不多。在銀聯不反對下，本席將聆訊押後。 14.本上訴於7月28日恢復聆訊，證實周先生的確羈留於小欖精神病治療中心，並在懲教署安排下出席聆訊。就銀聯的指稱，周先生否認同意出售與母親名下該物業。由於周先生從未提交任何反對誓章，所以本席作出有關指示，並將本上訴押後進行爭辯。 15.其後，法庭收到周先生提交以存檔的反對誓章。誓章十分簡短，他只是指從未有買賣該物業，也沒有與銀聯簽訂買賣合約。他只曾向“順億財務”借錢合共兩次。 16.除此之外，法庭分别收到小欖精神病治療中心，負責周先生個案的廖醫生所提交的報告。廖醫生是在沒有法庭指示下，主動提交該報告。從報告内容，本席相信醫生此舉，純粹為協助法庭而已。該報告以機密函件形式交予本席，銀聯的律師自然全不知情。不過，該報告附夾了周先生的親筆字條，除了同意該報告的内容，還同意將之呈上法庭作“有關用途”。 17.醫生在該報告中，表示了解周先生需要為本訴訟提交誓章。醫生認為，周先生在精神上是適合簽署誓章的。不過，報告更交待了，周先生的精神狀況背景和治療的資料，以及他反駁銀聯指稱的進一步詳情。 18.由於該報告的内容明顯與本上訴相關，實在不容許周先生單方向法庭提供該些資料。另外，該報告的内容並未以誓章形式確認和提交，未可為證。如欲提交進一步誓章，則必先得到法庭許可才行。然而法庭不可以單方面給予周先生有關許可。本席唯有於正式聆訊時，才聽取雙方就這發展表達各自的立場。 19.12月3日，周先生在聆訊中表示，同意將該報向銀聯披露，並願意即時以誓章形式確認其内容。雖然陳律師反對，本席認為本案上述背景特殊，平衡法院規則第1A號下的原則後，仍是批准周先生所求。陳律師表示，希望繼續進行聆訊，無需押後。 本上訴 20.憑藉任何物業的售賣和購買等協議，所提出的申索而展開的訴訟，不論是否有要求損害賠償的交替申索在内，法院規則第86號命都是適用的，當中包括要求撤銷該協議的申索，或要求沒收或退回已根據該協議支付的訂金。换言之，銀聯向周先生和黄女士的申索，正中此條。 21.根據該命令第1(2)條規則，不論被告人是否已認收傳訊令狀，原告人仍可提出針對他的本項申請。所以銀聯的確可以針對周先生提出本項申請。 22.作為被告人，周先生有舉證責任，令法庭信納本案有應予審訊的爭論點或有可爭議的問題，或為其他理由本訴訟應予審訊(見該命令第3和4條規則)。有關的法律原則，與根據第14號命令所提出的簡易判決申請相同。换言之，法庭只會在案件明顯無需審訊的情況下，才會根據第86號命令，作出簡易判決(見Hong Kong Civil Procedure 2010, Vol.1第86/4/1段)。 23.陳律師陳詞的重點，主要是指銀聯提交了有關買賣該物業的文件，清楚顯示周先生和黄女士的簽名，支付訂金的支票也兑現了，可謂證據確鑿。相反，周先生的指稱，不但缺乏詳情，而且沒有任何文件支持。 24.單就陳律師以上所指，表面看來倒是真的。可是，根據上述廖醫生的報告，周先生於今年4月，已被羈押於小欖精神治療中心。雖然曾轉往一般監房，但最終因重現情緒問題，轉回治療中心，接受情神治療至今。本席認為，在指周先生沒有提供支持文件同時，不可忽視周先生的實際處境。 25.該報告複述，周先生指從未到過銀聯，但於2004年到過順億財務公司，透過一位伍小姐安排，借了港幣320,000元，期間曾簽署兩頁中文文件，以及多張英文文件。他聲稱曾於其後兩年還款共港幣40,000元。2006年，他再向順億財務公司，借了港幣100,000元。由於順億要求周先生提供擔保人，所以他帶同黄女士前往。周先生指，曾簽署了若干文件，黄女士則被帶到另一房間簽著文件。周先生指於2007年曾還款港幣30,000元。在他於聆訊當天所作的誓章中，周先生補充，被陪同到銀行，伍小姐給予支票，再提取款項。 26.上述周先生的指稱，以及黄女士在抗辯書所作的指稱，是否一致，是真是假，並非現在可以作出結論。不過，令本席關注的，還有其他。 27.首先，正如該買賣合約所載，買賣該物業受到《房屋條例》限制。表面上雖説周先生和黄女士在以港幣1,000,000元出售該物業，但其實他們還需自行先向房屋委員會支付補地價。其次，沒有證據顯示，雙方是透過地產代理介紹達成買賣，或曾簽訂臨時買賣協議。再者，當時周先生和黄女士，沒有委託自己的律師代表他們作為賣家，反而根據買賣合約，同意由當時代表銀聯的律師行，同時充當他們的代表，去收取銀聯支付的樓價(見該合約第5和6項)。換言之，由準傋買賣文件至成交，皆由該律師行一手包辦。若説這只是一般的樓宇買賣，這些安排倒非一般。 28.另外，周先生在他的第一份誓章中，早已否認同意將該物業售予銀聯，而只是曾向順億財務借錢。銀聯的董事就此的回應是，周先生和黄女士並非向銀聯借錢；至於周先生曾否向順億借錢，銀聯的董事指與本案無關(見2010年11月26日黄德華的第四份誓章第2和3段)。 29.銀聯和順億是否或怎樣拉上關係，表面上其實並不清楚。可是，銀聯的回應，卻不是否認知道周先生所指的順億是甚麼公司，或他所指向順億兩次借錢是甚麼一回事。銀聯既沒有承認，且沒有否認周先生所指。銀聯和順億之間，是否有關係？到了周先生在聆訊當天才提交法庭以存檔的誓章中，指出並提供報章廣告影印副本，才揭露了他指向他放債的順億，與指他出售該物業的銀聯，原來位於同一地址。 30.究竟買賣該物業合約的出現和簽署，和周先生指曾向順億借錢，是否有關？如有的話，關係如何？周先生和黄女士在甚麽情況下，簽署了銀聯提供的文件？這是否一般的買賣物業安排？該買賣合約是否有效？基於以上各種考慮，本席認為，無論基於存在的爭議，或為其他理由，本案也應該進行審訊。 31.陳律師指，銀聯也好，周先生和黄女士也好，都不打算執行買賣該物業的合約。既然證據顯示，周先生和黄女士從銀聯收了該筆港幣100,000元，銀聯起碼應得退還該筆款項的裁決。本席認為，這論點不正確。 32.銀聯向周先生和黄女士追討的，並非一般欠債(debt)或已收款項(money had and received)，而是根據所指買賣該物業合約支付的訂金，兩者性質有很大分別。銀聯要得到裁決，唯一基礎是依據其申索陳述書所載因由。這也解釋了為得到簡易判決，銀聯也得根據法院規則第86號命令提出申請。法庭早已判決，在銀聯向黄女士追討的部份，買賣該物業合約的法律約束力的爭議，有待審議。現在銀聯向周先生追討的部份，情況一樣。 命令和訟費 33.雖然銀聯未能憑藉本上訴，成功獲得簡易判決，但是本席不完全同意聆案官所作的命令。 34.本上訴原定於2010年6月15日進行聆訊，但因周先生的情況而需押至7月28日。7月28日，由於周先生需要提交誓章，聆訊再押後至今。雖説周先生處境特殊，但聆訊再三押後不竟因他而起，所以理應由他負擔因此引致銀聯浪費了的訟費。另外，12月3日聆訊初段，因周先生需即時再作誓章，而浪費的訟費，也應由周先生負責。 35.本席於是作出了以下命令： “就原告人的上訴，命令如下：
36.銀聯針對黄女士訴訟的案件管理聆訊，將於2010年12月20日舉行，屆時與訟方應確保聆案官知悉以上命令，其後銀聯針對兩名被告人的訴訟應重歸一併處理。
原告人：由劉黄陳律師事務所律師Mr CHAN Kam Ho代表出席 第一點名被告人周仲强：親身應訊，無律師代表 | |||||||||||||||||