Wan Yuk Ying 及另一人 訴 Chan Kam Ming 及另一人

DCCJ 2419/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第2419號

________________________

___________

主審法官：區域法院暫委法官葛倩兒

審訊日期﹕2010年12月24、28、29日及31日

頒下判決書日期：2011年2月9日

判決書

1.第二原告人為元朗新田麒麟村丈量約份第98約地段第461號土地(“第461號土地”)的註冊擁有人，第一原告人則為一名豬農，從1997年9月6日開始以特許租用人(licensee)身份使用第461號土地，並在其上經營豬場，其豬場範圍覆蓋附近包括440、442-443、445-448、450-452 及461-472號土地，全部由第一原告人以租借形式由1981年開始佔用。

2.第一被告人為第二被告人的兒子，第二被告人以逆權管有方式獲法庭在2003年11月17日頒令獲得第98約地段第458號土地(“第458號土地”)的擁有權，之後在2004年2月10日以送贈契方式將第458號土地轉為第一及第二被告人聯權共有。

3.第458號土地與第461號土地為相連土地，在第458號土地上有一泥路(文件冊第54頁平面圖上紅色部份)(“該泥路”)，而該泥路與第461號土地之間有一幅17.1平方米的土地(文件冊第54頁平面圖上綠色部份)(“爭議土地”)，實為第458號土地的一部份，雙方同意爭議土地每年的市值租金為不多於$323.19元。

4.雙方在本案中就原告人在該泥路的使用權及爭議土地的擁有權進行訴訟。

5.原告人在其狀書中要求 :

a.宣布第一及第二原告人就該泥路擁有通行權(right of way)；

b.宣布第一及第二被告人在爭議土地上的權益已然終絕；

c.宣布第一及第二原告人以逆權管有(adverse possession) 方式獲得爭議土地的擁有權；

d.由於被告人阻止第二原告人使用泥路所引致的損害賠償，包括豬隻死亡及重舖路面費用合共16,000元。

6.被告人則反申索 :

a.宣布被告人可收回爭議土地的管有權；交替申索失去爭議土地的賠償；

b.由2003年11月至收回土地管有權為止的賠償，以每月6,000元計算:

c.強制原告人拆除在爭議土地上所架設鐵絲網或其他影響被告人享用該爭議土地的設施；

d.宣布原告人並無該泥路的通行權或地役權(easement)；

e.禁制原告人使用該泥路。

爭議事項

7.雙方在審訊開始前，確認以下為本案的爭議事項。

8.就爭議土地方面 :

a.  原告人所指稱逆權管有是否存在，這取決於原告人是否作逆權佔有達20年之久，是原告人所指稱的1950年開始佔用該爭議土地，抑或如被告人所指稱，只是從1996年開始佔用；

b.  原告人是否有管有意圖 (animus possidendi)；

c.  被告人在2004年10月14日向原告人所發出的信件，是否足以將原告人的逆權管有終止。

9.就該泥路的使用權方面 :

a.原告人何時開始使用；

b.是否在獲得準許下方能使用；

c.是否原告人可使用的唯一通道；

d.豬隻死亡是否由於被告人阻礙原告人使用該泥路；

e.因阻礙使用該泥路所引致的其他賠償，包括但不限於重舖該泥路的$1,000元及豬隻死亡賠償$15,000元；

f.HCA 208/2009 一案的訟費處理。

無爭議背景事實

10.第461號土地原為文福田先生(“文先生”)的父母所擁有，自1950年代初以來也用作耕種之用，至1960年代初沒再從事農耕，文先生到英國謀生，而第461號土地由文先生家人使用及打理，至1980年曾以口頭租約方式將第461號土地出租。在1984年10月22日文先生成為擁有人，在1989年10月以書面契約方式將第461號土地租予一名倪先生，為期五年，之後再在1994年10月以口頭租約方式續租，有關租約在1997年9月終結；在書面契約期間，倪先生將第461號土地連同爭議土地以鐵絲網圍起；1997年9月6日文先生將第461號土地售予第一原告人，有關的鐵絲網在1997年12月時由第一原告人更換。

11.第二原告人為第一原告人的舅父，從第二原告人購入第461號土地開始，第一原告人便以特許租用人身份使用第461號土地作豬場之用。在此之前，第一原告人亦以租客身份使用第461號土地周邊的其他土地(如上文第1段所述)。而在第一原告人使用其他土地以來，也同時使用該泥路。

12.在2004年10月14日被告人向第一原告人發出律師信(文件冊第260頁)，指控第一原告人在未得被告人的同意下自1996年起非法佔用爭議土地，要求第一原告人與被告人訂立租約或交回佔用部份，否則採取法律行動。第一原告人以律師信回覆表示其前人已從1982年開始佔用爭議土地(文件冊第264頁)。

13.2009年1月20日，第一被告人在第一原告人的豬場入口對出位置的該泥路上開鑿了一個20呎長3呎濶的泥坑，及在坑內豎立了兩條四呎高鐵柱，令致豬場運送飼料的貨車未能使用該泥路進入豬場正門。2009年1月21日被告人再向第一原告人發出律師信(文件冊第265頁)，表示就爭議土地及該泥路願意給予第一原告人使用牌照，每月收費$6,000元，並要求追收從2003年11月至2009年1月的牌照費合共$378,000元。

14.2009年1月23日第一及二原告人向高等法院原訟庭提出就該泥路的禁制令申請(HCA 208/2009)，法庭在第一及第二被告人承諾不會對該泥路進行任何挖掘、破壞或阻擋的情況下，頒令雙方存檔誓章及案件押後(文件冊第96-97頁)。2009年1月24日第一原告人欲將泥坑填平及拆除鐵柱，第一被告人見狀即時報警，第一原告人再次向法庭提出申請，在被告人未有出席聆訊的情況下，法庭頒令禁制被告人阻礙原告人恢復該泥路及使用該泥路(文件冊第101-102頁)。2009年1月25日第一原告人成功將泥坑填平及拆除了兩條鐵柱。

15.2009年3月16日原告人在區域法院提出本案的申請，故高等法院聆案官在2010年7月13日頒令有關的高院訴訟轉介至區域法院處理，訟費歸於案中。

爭議土地

16.逆權管有必須符合兩個要求，第一是佔用者(squatter)必須實際佔有物業，第二是佔用者必須有管有意圖，即不讓任何人，包括業權文件上的擁有人管有土地。根據香港法例第347章《時效條例》第7條第2節, 在1991年7月1日前產生的收回土地訴訟權必須在20年內行使，而在該日後產生的訴訟權則必須在12年內行使。同一條例的第17條又訂明，若業權擁有者不在時效期限屆滿前向侵權者提出收回土地的訴訟，其相對於侵權者的業權便會在限期屆滿時終絕。

逆權佔有從何時開始

17.原告人指稱20年的時效期限應由1950年的佔用行為開始計算，而被告人則指稱時效期限應從1996年開始計算。這完全取決於爭議土地從何時開始由第461號土地的擁有人佔用。

18.原告人的證人文先生指稱，有關的爭議土地自1950年代初已由他的父母開始使用作耕種之用，一直維持至1960年代初，文先生離開香港到英國，土地仍由文先生家人使用，之後將土地出租，從未遇到任何阻撓；將第461號土地出租及出售時也包括爭議土地在內。文先生在1980年時從英國返回香港，每月也到第461號土地作巡視，在1988至1989年間，一次文先生駕車巡察第461號土地時，發現有一輛貨車停泊在爭議土地上，文先生向村民了解後獲悉是第458號土地的住客，文先生即要求村民轉達請對方開走車輛否則『抄佢牌』，之後沒再發現任何車輛停泊在爭議土地上。文先生聲稱從不知道爭議土地並非他所擁有，也從未見過任何人將柴枝放在爭議土地上。

19.原告人的專家證人陳先生(“陳先生”)作供指稱，從高空相片所見，第461號土地及爭議土地在1945 至1963年間也是耕種地，1963年以後未見任何耕作而只有野草叢生，在1992年時清晰可見第461號土地及爭議土地被圍起且看到一個貨櫃在爭議土地上；至1994年不再是耕地而是有些不知名物品放置在上；1998年在爭議土地上看到臨時建築物的出現，這情況維持至2009年。而第458號土地在1986年時出現籬笆式的圍欄，但並未包括爭議土地(專家報告見文件冊第203至230頁)。

20.第一被告人指稱他的父母自1956年開始住在第458號土地上，由於爭議土地與第458號土地之間受小路阻隔，故只將爭議土地用作放置什物之用。在1980年時將第458號土地圍起時並未包括爭議土地，因當時並不知曉爭議土地屬第458號土地所有，而沒將它圍起只為方便自己使用，自1983年開始更用作泊車之用，也承認曾在1990年時遭原居民要求將貨車駛走，當時該原居民表示爭議土地屬第461號土地所有，故被告人只好依言將車輛駛離，之後爭議土地被錯誤地圍起。

21.被告人一方的專家證人梁先生(“梁先生”)作供指稱，第461號土地及爭議土地在1945至1963年期間也是耕種地，至1963年時土地上只見樹木而沒有耕作，1973年時仍是草地, 當中放有一堆什物，大部份在第461號土地上，只有少部份在爭議土地內。1979年時爭議土地猶如荒廢，至1988年看到一輛貨車停泊在第458及461號土地之間，其車頭少部份在爭議土地內；而1990年時也看到貨車停在第461號土地內。至1991年時第461號土地連同爭議土地也被圍欄圍起，在第461號土地內放有物料及貨櫃，爭議土地上也有一個貨櫃，可見第461號土地已用作存儲物品之用，這情況維持至1997年，在1998年時看到臨時建築物出現在爭議土地上，至2003年時臨時建築物開始擴建，至2010年5月情況也未見改變(專家報告見文件冊第285至339頁)。

22.從兩位專家證人的證供顯示，爭議土地在1950年代開始與第461號土地一樣也是用作耕地，這與文先生所言相符，本席接納文先生的證供，爭議土地從1950年開始由文先生及家人使用，他們實際佔用了爭議土地，這情況維持至1963年時。

23.而文先生的租客倪先生將爭議土地與第461號土地一起以鐵絲網圍起，這情況維持至今，這事實亦獲兩名專家證人的證供支持。根據梁先生的證供, 有關的鐵絲網在1991年7月16日的高空相片中已可發見，而第一被告人的證供也承認，在1990年時被第461號土地擁有人要求將貨車駛離爭議土地，之後對方將爭議土地以鐵絲網圍起。由此可見，從1990年開始文先生的租客以鐵絲網圍起爭議土地，之後原告人繼續佔用至今已是不容爭辯的事實。

24.唯在1963年至1990年期間，文先生是否仍在佔用爭議土地? 兩位專家證人的證供顯示，從1963年開始第461號土地及爭議土地也是荒廢的，這情況維持至1991年，唯這是否意味著文先生的佔用已然終止? 抑或由於被告人使用了爭議土地作放置物品或泊車之用，而將文先生的佔用終斷?

25.就被告人指稱從1956年開始使用爭議土地作儲物之用，本席認為這明顯並非事實，從兩位專家證人的證供可見，在1945年至1963年爭議土地也是耕種地而並非作儲物之用，被告人此言並未獲高空相片的支持。唯一支持被告人指稱爭議土地曾用作擺放柴枝之用，只在1973年12月17日的高空相片中出現一堆雜物，且只是少部份在爭議土地上，本席並不接納第一被告人所指稱爭議土地自1956年以來也用作儲物之用，從只有一張高空相片支持第一被告人所言, 充其量被告人只是偶爾利用爭議土地作儲物之用，在這情況下本席認為被告人此等佔用並非排除所有其他使用者的佔用(exclusive possession)。

26.而儘管第461號土地及爭議土地在1963年以後沒再用作耕種之用，本席認為這並不等同文先生已終止了佔用。有關的土地為耕地，純然在土地上未有任何活動並不能視作已放棄有關的土地，本席接納文先生的證供，他不時會到有關土地視察，以致曾在一次巡察時發現被告人將貨車停泊在爭議土地上，亦以土地擁有人身份要求被告人將車輛駛離，而文先生亦在1980年時將第461號土地連同爭議土地出租，這明顯是文先生自視為土地擁有人而作出的行為，凡此種種也顯示文先生不僅實際上管有爭議土地，且懷有所需意圖，不讓任何人包括實際擁有土地業權的人管有爭議土地。

管有意圖

27.被告人曾提出由於文先生一直以為爭議土地屬第461號土地範圍，即屬文先生所有，所以文先生並沒有逆權管有的意圖。唯本席接納原告人大律師所提出的 Wong Luen Chun & Anor v Secretary for Justice [1998] 4 HKC 122 案例，案中裁斷一個相信自己為真正擁有人的人也可以逆權管有獲取業權，故被告人的論據並不能成立。

2004年10月14日的律師信是否足以將原告人的逆權管有終止

28.被告人指稱律師在2004年10月14日向原告人發出信件宣示被告人就爭議土地的業權，故而終止了原告人的逆權佔有。

29.鑑於上文就逆權管有自1950年已存在的事實裁斷，被告人此一論據已無關宏旨。唯即使本席就上述事實裁斷出錯，本席亦接納原告人大律師所依賴的英國上訴庭案例 Mount Carmel Investments Ltd v Peter Thurlow Ltd and another [1988] 3 All ER 129，該案例中闡釋真正土地擁有人向佔用人發信並不足以阻止佔用人以逆權管有方式獲得土地的擁有權，因信件並未改變有關土地由佔用人逆權管有的事實。

結論

30.本席裁斷，爭議土地從1950年開始由文先生佔用，即使從1980年開始文先生將物業出租，但以佔地者可透過租客取得逆權管有業權的原則，文先生的佔用並未因出租爭議土地而改變或終止，情況一直維持至文先生將爭議土地連同第461號土地出售予第二原告人，而第二原告人購入土地後, 亦透過第一原告人繼續管有，整個時段為時超過20年。根據時效條例，被告人作為真正擁有人的權利已被終絕，而爭議土地已由文先生及之後的第二原告人以逆權管有獲得業權。

該泥路的使用權

31.原告人指稱因持續使用而產生了通行權(right of way acquired by prescription)。

32.第一原告人的證供指自1981年開始已使用該泥路作出入之用，從未遭任何阻止、干預或須任何人批准，也從未與第一被告人的父親或第二被告人商談泥路的使用權。該泥路為第461號土地通往大路的唯一通道，每天運送飼料的貨車也使用該泥路將飼料送至豬場，豬場的後門路面狹窄，且設有出豬台故不能從該處運送飼料。2009年1月20日被告人在該泥路上挖掘泥坑，以致運送飼料的貨車未能經豬場正門駛入，飼料只好放在後門的出豬台上，再由工人將每一桶搬運至飼料房，因豬場只有4名工人，人手搬運飼料需時，以致工人沒有時間替豬隻沖洗及清潔豬欄，最終有8隻豬因口蹄症而死亡，根據獸醫診斷，豬隻是由於不潔而死亡。

33.文先生作供指稱該泥路在1950年代是舊有田基用作通道，後來不知是誰將田基改建為該泥路，文先生一家人自1950年已使用該泥路作出入之用，從未受干預或須得到任何人准許方可使用。該泥路在1983年左右開始有汽車使用，而文先生駕車巡視第461號土地時也是使用該泥路。

34.專家證人陳先生指稱，該泥路應在1956至1963年間出現，當時只是行人小徑，沒有行車跡象，濶道至1972年也沒多大改變。至1980年開始出現濶度的轉變，之後沒大差異。

35.被告人則指稱該泥路實為位於第458號土地範圍內的田基，1973年第一被告人的父親(“陳老先生”)將田基改建為泥路，方便附近王姓及吳姓兩家人出入，陳老先生清晰表明該泥路是私家路，必須獲得陳老先生的准許方可使用；而第一原告人在1985年時獲陳老先生批准使用該泥路，而第一被告人在2004年前已向第一原告人明言不再容許她使用。至於運送飼料方面，被告人指該泥路並非唯一出入口，第一原告人的豬場尚有後門可作運送之用飼料之用。而豬隻死亡只因口蹄病而非餓死，故與泥坑及未能運送飼料無關，被告人無須負上任何責任。

36.專家證人梁先生指稱，該泥路在1963年出現，只是較一般田基壆寛濶的小徑。至1979年路面濶度擴大可容納汽車使用，在2003年再次看到該泥路稍微擴建了。

是否須準許使用

37.就該泥路是否需准許才可使用的問題上，全然取決於本席就證人可信性的評估。在平衡雙方證供可能性的標準下，本席接納原告人一方的證供較為可信。

38.第一被告人在證供中聲稱目擊第一原告人曾獲得陳老先生的批准，這明顯與被告人在2009年4月30日所提交的抗辯書中所述不符，抗辯書中第17段指稱第一原告人在未獲同意下使用該泥路(文件冊第15頁)，第一被告人的證供與抗辯書內容完全相反，在這關鍵事項上立場反覆及自相矛盾，實在難以令本席確信第一被告人所言屬實。

39.本席裁斷原告人自1981年以來也在使用該泥路，無須任何人的批准，因而藉持續使用而獲得該泥路的通行權。

就阻礙使用該泥路的損害賠償

40.被告人在2009年1月20日的行徑明顯阻礙了原告人使用該泥路，本席接納原告人須花費重舖路面，被告人須就此花費作承擔。

41.唯本席就第一原告人所指稱因未能使用該泥路以致令豬隻死亡的事實並不接納，在這問題上第一原告人的證供亦難以令人信納。第一原告人在主問下表示因工人須花時間搬運飼料，以致沒有時間照顧豬隻導致8隻豬隻死亡，在盤問下則改口聲稱100隻豬隻因饑餓致死，而她曾在2009年11月12日的證人陳述書第18段中指稱 『由於已有數天沒有豬糧飼料補充，加上農曆新年前天氣嚴寒，豬場內有八隻豬因抵不住饑餓及寒冷而死掉』(文件冊第135頁)。再者第一原告人初時堅稱該泥路是唯一通道，唯在證供中顯示這並非實情，只是後門不如前門般方便。第一原告人證供反覆，未能令本席確信豬隻的死亡與被告人挖掘泥坑的行為有關。

HCA 208/2009一案的訟費

42.鑑於被告人挖掘泥坑影響第一原告人使用該泥路，以致原告人須在高等法院原訟庭提出禁制令的申請；又阻止第一原告人修復該泥路，因而須再次聆訊，被告人應承擔有關申請的訟費。

訟費

43.本席作出暫准命令，頒令被告人須付本訴訟的訟費，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由聆案官評定。除非任何一方提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。

頒令

44.法庭頒令及宣布：

(a) 第一及第二原告人擁有該泥路的通行權;

(b) 第一及第二被告人須付第一原告人$1,000元作為損害賠償；

(c) 第一及第二被告人在爭議土地上的業權和利益已告終絕；

(d) 第一及第二原告人以逆權管有方式獲得爭議土地的擁有權；

(e) HCA208/2009一案的訟費由被告人支付，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由聆案官評定。

(f)      本訴訟的訟費由被告人支付，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由聆案官評定。此為暫准判令，除非任何一方提出申請，此暫准訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。

第一及第二原告人：由莫玄熾律師行轉聘高東利大律師代表

第一及第二被告人： 親自應訊