羅鳳霞及另一人 訴 房屋署署長
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LDHA 2/2010 香港特別行政區 土地審裁處 上訴編號LDHA 2010年第2宗 ---------------------------
主審法官： 土地審裁處雷健文暫委法官 審訊日期： 2011年1月28日 判案日期： 2011年1月28日 ______________ 判案書 ______________ 1.本席今天需要處理一項上訴，兩位上訴人 (“上訴人”) 為香港英皇道 1110 號康山花園一座 32 樓 F 室 (“涉案物業”) 的前業主，答辯人為房屋署署長。上訴人所提出的上訴是關於香港法例第283章《房屋條例》附表內，第1段所提及關於補價數目的一項爭議。根據該附表第1段所指，補價是以一條法定公式來計算，而該法定公式的其中一個參數是涉案物業的「現行市值」，由於上訴人認為由房屋署署長所評估的現行市值並非正確，上訴人根據法例，向本審裁處就該評估提出上訴，希望由審裁處作裁決。 2.雖然雙方並沒有任何爭議有關法例的內容，但上訴人在聆訊開始時曾提及，對於有關現行市價的相關日期有爭議。審裁處認為有關現行市價的相關日期，在該附表的第6段有明顯說明:-
3.雙方並沒有爭議上訴人已在 2010 年 11 月 8 日繳付補價，本席在聆訊中以初步法律論點形式作出裁決，首先裁定現行市值須在 2010 年 11 月 8日當日涉案物業的市價為本上訴的基礎，本席形容 2010 年 11 月 8 日為「有關日期」。 4.上訴人在上訴書中提及，上訴人認為涉案物業現行市值須為 $4,500,000，但答辯人認為在有關日期，現行市值應為 $4,800,000。雙方傳召專家證人支持雙方各自論點。上訴人傳召蔡奮志先生；答辯人傳召麥昌生先生。雙方對方專家證人並沒有任何爭議，關於蔡先生及麥先生均為專業測量師及在有關專業經驗內有測量估值樓宇經驗，雙方接納對方所提出測量師意見為專業意見，本席亦在聆訊中批准雙方專家證人，以專家身份作供，給予審裁處專家意見。 5.首先，上訴人專家蔡先生在本庭作供，在蔡先生提出的估值報告內，蔡先生只為涉案物業在 2010 年 9 月 8 日進行了一項估值，關於有關日期的現行市值，他並未作出估值，所以本席要求蔡先生在作供時作出澄清，並且要求蔡先生根據他報告內的現行資料，作出進一步的專業意見關於涉案物業在有關日期的市值。 6.蔡先生向本席提出，由於他在報告的 15 頁，已列舉所有關於該屋苑內跟涉案物業相同面積在 2010 年 1 月 22 日至 2010 年 11月 22日內的所有成交個案，而根據他對以上資料的分析，他主要倚賴 2010 年 9 月 8 日至 2010 年 11月 22 日之間多項成交作出分析，並向審裁處給予一個意見：首先，他認為涉案物業在 2010 年 9 月 8 日的實際成交價 $4,500,000 是一個公開市場價格，而他認為在 2010 年 11 月 8 日，即在有關日期的現行市值應為 $4,600,000。根據蔡先生所提及的原因，他只解釋他是根據他報告內 15 頁所參考的成交價作出，蔡先生並未能夠提及任何關於該分析的詳細數據，但他認為這是他最好的專業意見，而這是基於他經驗及根據數字上分析而作出的。上訴人亦採納蔡先生以上的專業意見作為他的上訴論點。 7.蔡先生批評答辯人所邀請的測量師麥先生的專業報告內容，他認為麥先生所作出的分析，包括在調整價格時所作出的提議，大部份都是一些主觀意見。另外，在計算價格時，太依據機械式的方式來運算，以及蔡先生認為麥先生倚賴差餉物業估價署的指數作為時間上調整的參考數字實在太籠統了。再者，蔡先生亦批評麥先生所作出的估價，在分析過後，比較物業調整後的每平方米價錢相差太遠，並不是合理的結果，基於以上原因，蔡先生認為審裁處不應接納麥先生的意見。 8.麥先生，亦有向審裁處作證，他除採納他所編寫的專業報告外，他亦向審裁處解釋他的意見。他解釋，在有關日期，該涉案物業的現行市值應為 $4,800,000。麥先生採納了十個比較物業；而在該十個比較物業內，他進一步提出了一些調整，關於樓層、座向等等的調整，最後調整價格，他認為有兩個比較物業調整後的價格並不協調，而剔除了他們。最後他採納了8項調整價格的一個平均數 $87,900 一平方米作為他的意見，而以該平均數乘以該涉案物業的面積 55 平方米而得出 $4,800,000。 9.麥先生批評蔡先生所提出的意見，他認為蔡先生所提及涉案物業在有關日期的現行市值須為 $4,600,000 但並沒有任何基礎的，麥先生認為蔡先生的證供不可靠，蔡先生根本沒有具體解釋他如何得到該意見，所以，麥先生認為他不能理解蔡先生的理據。 10.本席詳細考慮過雙方專家的意見，亦細心分析過雙方的數據，本席認為麥先生所提的批評，關於蔡先生未能合理解釋他如何達致 $4,600,000 的意見是可以理解。本席同意蔡先生所提出的意見難於明白。 但縱使審裁處認為蔡先生所提出的專業意見未能滿足審裁處，審裁處仍須向雙方的證據作進一步分析，考慮是否接納上訴人的論點。無論如何，似乎蔡先生及麥先生是有一個共同意見的，就是他們都認為在 2010 年 9 月 8 日至 2010 年 11 月 8 日，即在有關日期，物業價格是上升的，而唯一雙方未能達致共識的是上升幅度有多少。 11.本席不接納蔡先生對麥先生所提出的批評，包括：－ 蔡先生認為麥先生所做的專業報告太機械化、採納差餉物業估價署所得到的數據太一般或太廣泛及麥先生所訂下的調整後價格並不一致等評語。但審裁處同意蔡先生提出的其中一項批評，他說在麥先生的估價報告內，的確採納了不少屬於專業判斷的調整意見，雖然麥先生曾在證供內提及他是根據數據分析而作出那些意見，但那些數據並沒有在專業報告內詳細列舉。但即使那些數據在報告內列舉，審裁處亦明白，一般而言，對於調整，測量師仍要倚賴他們一些專業經驗及知識來作評估，不能完全依賴數據。 12.所以麥先生亦非常公平及合理地向審裁處指出，他認為在估價上，如果有 5% 的誤差，對他來說，是一個可以接受的結果。審裁處明白到物業估值並非純科學，在這裡，審裁處完全接受麥先生的看法，認為因物業估值並非純科學，所以未能夠準確百份之一百計算出一個數目，是可以理解。而麥先生提出這 5% 的誤差，亦是審裁處認為可以接受的意見。 13.麥先生亦公平地提出他的專業意見，他認為在所有的證據分析裡，沒有證據顯示涉案物業在 2010 年 9 月 8 日當日的成交價 $4,500,000 並非一個市場價格，或者有任何不尋常的事發生，導致該價格並非市場價格。基於以上原因，本席接受在 2010 年 9 月 8 日的成交價 $4,500,000 是涉案物業當日的市場價格。 14.麥先生亦曾經提及他在 2010 年 9 月 15 日一封信內提出過在 2010 年 9 月 8日涉案物業的市場價格是 $4,720,000 ，根據麥先生所提及的可容忍誤差 (即相差 5%)，似乎 $4,500,000 (相差 4.89%)並非一個不能可接納的市場價格。另外，答辯人代表並沒有向本席提出任何法律原則，認為在本上訴內，關於涉案物業的實際成交價格，並不能採納作為考慮證供一部份，而答辯人所邀請的專家麥先生在證人供詞內亦承認，他也曾經考慮過涉案物業在 2010 年 9 月 8 日的成交價。只可惜，他認為該成交價偏低，而由於偏低，他認為不能接納，但本席聽取了麥先生的意見後，麥先生未能提出有效或可信服的原因，為何認為跟他的估價相差只有 4.89% (即在可容忍誤差 5% 內) 的 $4,500,000 的成交價是偏低，除了麥先生提出他們的偏差，是很接近 5% 外，似乎並無其他理由。 15.無論如何，本席在考慮所有證供的下，認為麥先生不考慮採納涉案物業在 2010 年 9 月 8 日的成交價，並非合理的做法。審裁處認為涉案物業的實際成交價應是本案最佳及最有力的證據，證明當日的現行市價。但當然本席須要清楚指出，如有證據顯示涉案物業所出售的價格，並非市場價格，例如：有證據顯示雙方有額外或不尋常的交易，或者明顯地，根據麥先生的意見，跟估價有 5% 以上的偏差而又沒法解釋，否則，審裁處並不明白為什麼該涉案物業的實際市場交易價格並不能接受作為考慮證據一部份。 16.基於以上理由，審裁處以涉案物業在 2010 年 9 月 8 日實際成交價格為市場價格做基準，以差餉物業估價署所訂定的有關指數作為調整參數，由 2010 年 9 月至 2010 年 11 月，指數由 153.7 上升到 157.3，而根據該指數，價格升幅為 2.34%，而以 $4,500,000 為基數向上調整 2.34%，數值應為 4,605,300元。本席明白這一個運算方式，答辯人所邀請的專家證人麥先生亦沒有任何異議，因為麥先生亦曾經邀請本席考慮另一個在 2010 年 3 月 22 日第一座 27 樓 F 的買賣紀錄，該成交價為 $4,200,000，用同樣方式，以差餉物業估價署的指數作為調整基礎作調整，他的結論是 $4,800,000 是應該可以接受的。 17.雖然審裁處認為麥先生所採用的方法並沒有問題，但審裁處認為，如果相差時間並非一至兩個月的，即由 9 月至 11 月，而是由 3 月至 11 月，即 8 個多月時間，只單靠指數用來調整，可能準確性會有商榷。無論如何，本席認為，如果時間相差短，以指數作調整，是一個合理的方法，但 8 個多月在香港物業市場來說，並非一段短時間，所以本席認為麥先生的做法並不恰當。本席裁定涉案物業在 2010 年 9 月 8 日的市場價格為 $4,500,000，採納差餉物業估價署的指數為基礎作調整，在有關日期，現行市價應為大約 4,600,000元。 18.審裁處亦考慮過麥先生的估價報告，根據麥先生的報告，他認為該物業在有關日期，現行市價應為 $4,800,000。審裁處作出分析，$4,800,000 與 $4,600,000 之間，相差 4.3%，亦符合麥先生所提及的可接受誤差，所以審裁處認為基於 $4,600,000 也是麥先生的專業意見的可接受範圍，即使本席接受麥先生估價為合理，亦不能證明上訴人聲稱在有關日期的現行市值 $4,600,000 不合理。 19.本席接納上訴人的論點，認為根據以上的分析，該物業在有關日期的現行市值為 $4,600,000，而答辯人未能提出有較佳的證據證明該現行市值並非不合理，所以本席裁定在 2010 年 11 月 8 日，涉案物業的現行市值為 $4,600,000。 20.本席頒發命令：－ (1) 裁定在2010年11月8日該物業的現行市值為 $4,600,000；及 (2) 答辯人須支付上訴人訟費，以即時評定的方式評定 $11,183.10。
第一上訴人：由第二上訴人張卓恩代表 第二上訴人：親自應訊 答辯人：由房屋署黃偉樂先生代表 | |||||||||||||||||