曾應傑及另五人 訴 李朱女及另一人

HCMP 86/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件2011年第86號

（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟編號2010年第322號）

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判案書

上訴法庭法官關淑馨頒發上訴法庭判案書：

1.申請人李朱女女士，是區域法院民事訴訟案件2010年第322號的第一被告人。她要求許可，就區域法院法官陸啟康2010年12月20日的判決上訴。陸法官在2011年1月7日，經聆聽雙方的陳詞，拒絕給予上訴許可。1月20日，申請人存檔傳票申請，向上訴法庭申請上訴許可。

2.根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，上訴法庭可以不經聆訊只基於提交的文件，裁定有關申請。

3.《區域法院條例》（第336章）第63A(2) 條訂明，除非上訴法庭信納，(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

4.與申請有關的背景事實，先敍述如下。

5.案件的原告人是九龍砵蘭街304至306號地下B店鋪業主，在2006年3月3日與兩名被告人（李女士和黃國堯）簽訂租務協議，把地下店鋪304號12呎乘1呎靠著外牆的地方租給被告人，經營靠牆士多商店的業務，租約在2008年12月31日結束。

6.租約期滿後，被告人在原告人物業外牆1呎的地方，建立一道木板，靠著木板繼續經營店鋪，新店鋪大部份包圍著原告人店鋪的外牆，原告人遂不能把外牆租給他人。原告人在2010年1月28日入稟法院，以被告人沒有交回原有店鋪空置管有權及滋擾的訴因，要求被告人拆毀在原告人店鋪1呎以外範圍建立的新鋪。由於被告人沒有存檔抗辯書，原告人在同年8月11日，成功申請被告人敗訴，須把原有店鋪空置管有權交回原告人，及拆毀新鋪。

7.被告人沒有遵守命令，原告人向法庭申請，要求他們14天內拆毀新鋪，被告人隨後申請撤銷他們敗訴的命令，陸法官在2010年12月20日處理這兩項申請。

8.被告人申請撤銷敗訴命令，只是基於一個抗辯理由，就是他們擁有食物環境衛生署發出給黃國堯（第二被告人），固定攤位小販牌照，容許他在砵蘭街304號側巷行人路上經營士多業務，被告人又聲稱新鋪只建在官地上，並不是私人地方，故此不需拆除。

9.陸法官在即日的判決書裁定，被告人沒有任何有效的抗辯理由，拒絕他們撤銷敗訴命令的申請，命令他們於14天內拆毀新鋪。法官指出本案事實背景，與敦豪有限公司對伍錫餘 (Toho Ltd. v. Ng Sik Yu, CACV 36/2004, 29/10/2004) 幾乎完全相同。該案亦涉及一所靠牆店鋪，租約期滿後，租客拆卸原來靠牆店鋪，但卻在距離地下物業外牆2.5寸前的空地上建立新鋪，上訴法庭裁定業主得直，因為新鋪影響業主使用物業外牆的權利，租客必須拆毀新鋪，否則便沒有把租約的靠牆空間的空置管有權交還業主。上訴法庭又裁定，食環署發出的固定攤位小販牌照，不能影響租客須交還租約物業的空置管有權給業主的責任，故並非有效的抗辯理由。

10.比起上述案件，本案被告人新建的木板，距離地下物業外牆，雖然沒有那麼貼近，但正如陸法官所觀察，根據原告人提交的照片，被告人的新鋪幾乎完全包圍原告人的店鋪，被告人如繼續佔用空間經營新鋪，原告人根本沒有可能把原來租約的外牆空間租予他人，這樣就嚴重影響了原告人使用外牆空間的權利。

11.陸法官的判決是正確的，上述的上訴法庭案例，適用於本案。張澤祐法官在該案第12段，引用早在Cobb v. Saxby [1914] 3 KB 822已確立的原則，業主當然是享有物業的內部，同時也有權享用物業的外牆，例如可在外牆張掛廣告，可以起訴侵占或阻礙他享受這權利的人。故此，租客交回外牆空間的空置管有權，必須是無障礙地交還，不能夠實質上阻擾業主享用這空間的權利。

12.第一被告人在1月20日傳票申請的附件，列出四點支持她的聲稱，原告人作為砵蘭街304號地下業主，未必擁有外牆的絕對單一業權。這四點的內容如下：

(1)   沒有大廈公契或業權的文件證明，大廈外牆的相關牆壁，為地下業主擁有；

(2)   沒有足夠證據證明相關牆壁，是否地下業主獨資獨力建成；

(3)   沒有足夠其他文件或環境證據，證明相關牆壁的業權，屬於地下業主一人擁有；

(4)   根據終審法院在 Chan Tin Shi v. Li Tin Sung & Ors. (2006) 9 HKCFAR 29 的判決，被告人的攤檔佔用有關範圍超過20年，應該有逆權管有攤檔牆壁的權利。

13.第 (1) 至 (3) 點，可一併討論。上文已引述Cobb v. Saxby確立的法律原則，業主除了享有物業的內部，也有權享用物業的外牆。在申索陳述書第一段，原告人聲稱是砵蘭街304至306號地下B座鋪業主，對實產權的管有包括該物業全部的內牆和外牆。在此之前，被告人從沒有否定這聲稱，也從沒有提出享有外牆的業權，是另有其人。被告人在2006年與原告人簽訂租約，承租外牆及12呎乘1呎空間，在法律上更不能否定業主的業權。在承租的兩年多，沒有證據顯示，原告人把外牆空間租予被告人，受到任何干預。至於牆壁是否業主獨自出資建成，更與爭議無關。

14.被告人原是原告人的租客，是依賴租約佔用外牆及空間，租約在2008年12月才結束，他們並非逆權佔有，終審法院的判決，不適用於本案的事實。

15.第一被告人擬提出的上訴理由，不具任何合理得直機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由，因而該進行上訴聆訊，本庭拒絕上訴許可。根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，本庭又作出命令，規定第一被告人不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊，重新考慮其申請。