柏瑶花園有限公司訴港深聯合物業管理有限公司及另一人

Case No.LDBM 141/2010

Court

Lands Tribunal

Date28 Feb 2011

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM 141/2010

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDBM 2010年第141宗

________

申請人	柏瑶花園有限公司
及
第一答辯人	港深聯合物業管理有限公司
第二答辯人	紅磡大廈業主立案法團
_________

主審法官：土地審裁處暫委法官李慶年

審訊日期：2010年9月29日, 2011年1月17至19日

判案書日期：2011年 2月28日

判案書

背景

1.申請人在2010年5月成為九龍紅磡蕪湖街46-56A號紅磡大廈天台的業主, 在2010年6月8日入稟提出是次申請。第一答辯人為該大廈的管理公司，第二答辯人為該大廈的業主立案法團。

2.申請人將其在本案之申請列於其修改申請通知書內。而第一及第二答辯人亦分別存檔了第一及第二答辯人之再修改反對通知書,同時, 第二答辯人亦對申請人作出反申索, 即根據《時效條例》第7(2)條向土地審裁處申請以下聲明：「聲明基於香港法例第347章《時效條例》第7(2) 條的原因，申請人已失去提出收回該些公共設施佔用的地方，包括消防泵、煤氣管道及咸水喉和淡水喉所分別座落該天台之位置的管有權的訴訟權利及其業權已根據該法例第17 條終絕；及第二答辯人有權於土地註冊處註冊此聲明。」

3.申請人的申請源於兩項投訴: (一) 法團不合理地拒絕申請人要求共同向中電申請向天台提供60安培電力; (二) 天台滿佈公共設施,侵佔天台業主的管有權。管理公司則從旁協助法團從事或容許上述事情發生, 構成嚴重管理失當。

4.法團及管理公司的立場為: (一) 法團只是要求申請人提供合資格人仕的安全及可行性報告,才能同意申請,因為一般住宅大廈只須30安培電力, 不知申請人為何指出天台須60安培電力, 此外,大廈的電力装置是否能負荷也不得而知; (二) 除了煤氣管是在1996年装設外, 其他公共設施在天台上存在已久, 這些公共設施既按公契服務整座大厦, 又按普通法享有地役權,就是已「逆權佔有」了部份天台。

5.綜合其他相關議題, 本案焦點所在為：(一) 究竟申請人要求法團共同向中電申請向天台提供60安培電力提高電流供應是否遭到法團拒絕,若然是有,拒絕是否不合理? (二) 究竟這些在天台上的公共設施或裝置, 如消防泵、煤氣管、水缸、天線、石屎囤、咸水管、食水管、雨檔兩個是否侵佔了申請人的業權,有違大廈公契或建築物條例第14條, 抑或這些公共設施或裝置，是根據大廈公契第二段可享進出權或按普通法可享有進出天台的地役權(通道權) (easement) ? (三) 究竟申請人就管理公司或法團派職員到天台檢查公共設施的時候是否有權向管理公司或法團收取行政費用? (四) 究竟管理公司或法團表示上述公共設施已對申請人的物業「逆權佔有」(adverse possession) 的反申索是否成功?

不爭事實

6.紅磡大廈是一幢13層高，座落於九龍紅磡蕪湖街46-56A號的大廈(“該大廈”)。該大廈於1964年10月建成，而其佔用許可證, 俗稱「入伙紙」是在1964年10月23日由建築事務監督發出。1965年2月10日，該大廈的發展商「利興置業有限公司」(Lee Hing Investment Company Limited) 亦與該大廈的業主簽訂了有關該大廈的公契(註冊編號為UB474629)(“該公契”)。根據該公契，該大廈的所有業主及其繼承者或承讓人均須遵守該公契的條款。該公契的第二段的相關原文為:

“Each of the parties hereto and his licensees shall in common with his co-owners of the whole of the said premises and their licenses have access to and be entitled to use the lift or lifts (except the owners and occupiers of the ground and first floors of the said premises) entrance-hall staircases landings and the common passages of and in the said building (save and except the roof and the flat roof on the 3^rd floor adjacent to the two lifts which roof and the said roof on the 3^rd floor are reserved for the exclusive use enjoyment and benefit of the First Owner in the event of a fire but not otherwise the parties hereto or the owners or occupiers shall have access to the said roof as a means of escape only) for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his flat for the purposes of ingress to and egress from his flat and shall be entitled to the like right of passage and running of gas electricity water and soil to and from his flat through the sewers drains pipes wires ducts and conduits forming part of the said building.”

7.1978年5月10日，該大廈的業主按當時的《多層建築物(業主法團)條例》, 即現時的《建築物管理條例》) 成立了「紅磡大廈業主立案法團」，亦即是本案的第二答辯人。

8.根據土地註冊處的註冊記錄，該大廈的天台(“該天台”)，亦即本案所涉及的天台，在該大廈建成後便一直由發展商(即LEE HING INVESTMENT CO.， LTD.)持有。1982年2月24日，發展商與第一位買家楊惠標簽訂了一份轉讓契(註冊編號為UB2217155)(“第一份轉讓契”)，將該天台業權轉讓予楊惠標。第一份轉讓契列明了該天台之買家(即楊惠標) 及其繼承者或承讓人均須遵守該公契內的條款，而且該大廈的其他業主(包括其租客、訪客、員工或其他獲授權人士)均有權於火警發生時進入該天台逃生，或進入該天台視察及維修位於天台的水缸或電梯機房。第一份轉讓契的相關原文為:

“exclusive right to the use occupation and enjoyment of the ROOF … AND SUBJECT ALSO to and with the benefit of a Deed of Mutual Covenant … AND SUBJECT ALSO to the right for the owners and occupiers for the time being of the other undivided parts or shares of and in the said lot of their tenants servants visitors workmen and other persons authorised by them to access the said premises hereby assigned first in the event of fire as a mean of escape and secondly to inspect and repair the water tanks and machine room thereat… .”

9.1992年8月13日，楊惠標將該天台轉讓予楊勵賢。楊勵賢在2010年5月12日與申請人簽訂了該天台的買賣合約(註冊編號為10060702490327)。在該買賣合約中，申請人同意在正式轉讓該天台的業權前，他有權到該天台視察兩次，而且他亦會按現狀購入該天台(詳見該買賣合約的第21段及第18段)。2010年6月2日，楊勵賢與申請人以一份轉讓契(註冊編號為10062802640155)，將該天台的業權轉讓予申請人。該轉讓契的第1段列明了買家(即申請人)須遵守該公契的條款，而其附表中的第1(b)段則列明了該天台須受制或受約於第一份轉讓契中的條款及所有地役權(easements)。

證人及證詞

10.李燕強先生(“李先生”)是申請人的經理,代表申請人作供。而楊志華先生(“楊先生”)及梁超先生(“梁先生”)分別代表第一及第二答辯人作供。楊先生是管理公司的助理物業經理, 梁先生是法團管理委員會的委員, 他早在1969年已在紅磡大廈居住。

11.由於李先生的其中一項指控,是指上述公共設施不是在原有位置,而是在改動後才在現有位置，本席於2010年9月29日第一天聆訊完結時，命令申請人除非於2010年10月27日或以前存檔及送達3份文件，包括建築師或測量師的專家報告，以便他提出「曾經改動」證據,否則申請人不能在續審時提出進一步專家證據。但申請人的專家證據必須遵從實務指引5.2第20段及高等法院規則第38號命令第37C條聲明符合行為守則及附上屬實申述。

12.但申請人於2010年10月27日存檔之其聲稱的「專家證明報告」，不但沒有就「曾經改動」的議題作出搜證及分析 (只是就現有公共設施將來可改至其他地方作可行陳述), 而且嚴重違反上述實務指引5.2第20段及高等法院規則第38號命令第37C條，即沒有列出有關專家的所屬範疇及履歷，及沒有該「專家」之聲明他曾有閱讀有關專家之行為守則及願意遵守該些守則和明白其向法庭所負之責任等。故此，本席在2011年1月17日之聆訊中，根據高等法院規則第38號命令第37C(1)條拒絕申請人所謂「專家證明報告」呈堂作為證據。

申請人的申請

第一項申請：

13.申請人要求第一及第二答辯人配合其向香港中華電力有限公司申請電力供應，而且第二答辯人必須在其電力供應申請書上蓋上法團印章。

14.本席認為法庭須考慮第二答辯人(即法團)是否有責任給予同意及在有關申請增設的電力裝置已取得總線擁有人同意之證明書上蓋章，如有責任，第二答辯人有否拒絕或沒有給予同意是否造成不合理阻礙申請人使用及享用其擁有之天台。

15.本席於2010年9月29日在土地審裁處的另一宗案件；Incorporated Owners of Yue Sun Mansion v. Kam Man Fook Funeral Limited and another，LDBM 246/2009 中頒下判決書，其中一項焦點是處理該案件的業主的反申索(第39段)：-

“ Whether the IO is under a duty pursuant to BMO and/or DMC to consent to and endorse on a document known as “Confirmation of Agreement (from owners of rising mains for connection of electrical installation with an increase current demand)”, if so, whether the IO’s refusal or failure to give such consent amounts to “unreasonably interfering with the use and enjoyment of the common parts” by the 2nd Respondent.”

16.上述案件所涉及的有關條例是建築物管理條例第34I(1)(b)(i)段：-

“No person may use or permit to be used the common parts of a building in such a manner as unreasonably to interfere with the use and enjoyment of those parts by any owner or occupier of the building.”

17.在上述判決書第43段，本席提到一個在2000年3月22日由區域法院法官周法官的判詞: Chung Lai Kuen v Choi Mei Shun and others，LDBM 344/1999, 周法官曾提及若然申請人能證明電力加強是可行及是允許的, 但法團又不合理地拒絕, 那麽申請人可能得直, 所以先決條件是「可行及是允許的」：

“… said by obiter that if the applicant could prove that the proposed increase is workable and permissible and the IO still unreasonably refused， the claim would have been allowed.”

18.在本案中，本席難以理解申請人的說法: 即法團必須配合申請人的要求; 法團要求申請人提供合資格人仕的安全及可行性報告是過份的; 根本毋須考慮大廈的電力装置是否能夠負荷附加電力消耗。李先生曾質疑以往天台曾有電力提供, 為何申請人成為天台業主後便撤回電力供應。梁先生(代表第二答辯人)的證供已清楚交待, 以往是以暫時性質「拉電」照明及提供電力供天台做小型維修工程。現在申請人卻二話不說, 要法團蓋印同意向天台提供60安培電力提高電流供應, 但是一般住宅只需30安培電力, 更何況是天台, 又不可讓人居住, 申請人要求沒甚理據, 本席同意梁先生的說法。

19.第二, 楊先生(代表第一答辯人)及梁先生都在本案作供時說明第一及第二答辯人原則上不反對申請人向電力公司申請30安培電力供應給該天台，但要求申請人聘用合資格的電力師傅做一份報告及列出圖則給他們考慮，以便知道有關供電設施之位置是否安全，和該大廈的供電設施是否能負荷申請人要求之電力供應(申請人李先生在庭上表示由60安培改為30安培也可)。答辯人認為無論是60安培或是30安培, 安全及可行報告都是一些合理的要求，但申請人成為天台之業主後，不但沒有提交此等報告及圖則給第一及第二答辯人考慮, 而且「忽然入稟」。本席同意答辯人的要求是合情合理和合法, 況且, 李先生從不反對獲取合資格的電力師傅報告並不困難,價錢亦便宜, 奈何為甚麽堅持不做,則支吾以對。

20.故此, 第二答辯人根本沒有不合理地拒絕申請人的要求, 第二答辯人只是向申請人提出申請須具備的條件, 該等條件既合理, 又附合大廈整體利益, 只是申請人一意孤行, 並以此投訴作為申索, 動機難明, 無論如何, 此項投訴理據不足,予以駁回, 所以申請人第一項申請, 即第二答辯人必須在上述之證明書簽蓋上法團之印章應被撤銷。

21.第二項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走其天台業權範圍內所有公共設施,包括消防泵(“該消防泵”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1) 根據梁先生證供，該消防泵乃是該大廈的發展商於第二答辯人成立前已設置於該天台之範圍內，屬公共設施,並早已存在,本席接納他的證供。

(2) 本席認為,根據《建築物管理條例》之附表1第10段，消防設備乃屬大廈的公用部份，所以該消防泵是該大廈的公用部份。

(3) 亦由於該消防泵是該大廈的公用部份，該天台的業權在轉讓予申請人時，該大廈的其他業主一直都享有明顯而連續的類似地役權(即設置該消防泵於申請人的業權範圍內)，而且該消防泵乃為保障其他業主安全而設置，所以移走該消防泵會影響其他業主合理地享用該土地。故此，設置該消防泵的類似地役權亦會轉移至申請人身上，申請人無權要求移走該消防泵。

(4) 對於申請人指稱該消防泵違反了《建築物條例》第14條及該公契的第8(a)， (c)， (d)， (e)及(g)條，本席強調，舉證的責任在申請人身上，但申請人並無提供任何證據或專家報告或公用設施圖則以證實公共設施曾被改動位置, 反之, 梁先生的證供顯示該等設施存在已久, 早在他1969年入住已見。所以，此項申請亦被撤銷。

(5) 就算本席不接納設置該消防泵的類似地役權應轉移至申請人身上，第一及第二答辯人要求聲明已逆權佔有(adverse possession), 本席予以接納, 因該消防泵已設置在申請人的天台內超過12年，而且該消防泵的設置本身亦反映了第二答辯人確實管有其座落地，並有管有該座落地的意圖，故此，根據《時效條例》第7(2)及第17條，申請人不得提出有關收回該消防泵座落地的訴訟。

22.第三項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走其天台業權範圍內的煤氣管道(“該些煤氣管道”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1)   不爭的事實是該些煤氣管道乃是第二答辯人於1996年6月左右同意煤氣公司設置於該天台。

(2)   根據《建築物管理條例》之附表1第6段及第11段，設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置均屬大廈的公用部份，所以該些煤氣管道亦應為該大廈的公用部份，申請人無權要求移走。

(3)   此外,由於該天台的業權在轉讓予申請人時，該大廈的其他業主一直都享有明顯而連續的類似地役權(即設置該些煤氣管道於申請人的業權範圍內)，而且該些煤氣管道乃為供應煤氣予其他業主而設置，所以移走該些煤氣管道會影響其他業主合理地享用該土地。故此，設置該些煤氣管道的類似地役權亦會轉移至申請人身上，申請人無權申請移走該些煤氣管道。

(4)   另外，該公契的第8(a)段列明了該大廈的業主並不能改動其單位內的水管、煤氣管、蒸氣管、電線導管或配管。故此，申請人無權移走該些煤氣管道。

(5)   對於申請人指稱該些煤氣管道違反了《建築物條例》第14條及該公契的第8(a)－(e)，(g)及(k)條，正如上述已指出，舉證的責任落在申請人身上，但申請人並無提供任何證據或專家報告或公用設施圖則以證實該些煤氣管道違反了條例及公契。更甚的是,李先生證供顯示前業主(楊勵賢)在該大廈低層經營幼稚園,本席認為沒理由楊在1996至2010年間不知天台設置了煤氣管道, 亦沒有證據顯示楊勵賢反對在天台設置煤氣管道。此外,申請人與楊勵賢在2010年5月12日簽訂了該天台的買賣合約(註冊編號為10060702490327)。在該買賣合約中，申請人同意在正式轉讓該天台的業權前，他有權到天台視察兩次，而且他亦會按現狀購入該天台(詳見該買賣合約的第21段及第18段), 所以，申請人早知天台設有公共設施, 購買天台後便否定其存在已久及合法性, 動機只有一個, 就是他承認將低層原先經營幼稚園的地方改建成經營老人院, 並希望將天台改成空中花園,讓院友使用。申請人只著眼自身利益, 妄顧法律和證據,無論如何, 由於申請人此項申請理據不足, 應被撤銷。

(6)   就算本席不接納設置該煤氣管道的類似地役權應轉移至申請人身上，第一及第二答辯人要求聲明已逆權佔有(adverse possession) ,本席予以接納,因該煤氣管道已設置在申請人的天台內超過12年，而且該煤氣管道的設置本身亦反映了第二答辯人確實管有其座落地，並有管有該座落地的意圖，故此，根據《時效條例》第7(2)及第17條，申請人不得提出有關收回該煤氣管道座落地的訴訟。

23.第四項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走該天台上的水缸和天線(“該水缸和天線”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1)   根據附於該天台的第一份轉讓契內的圖則，該水缸和天線根本不是位於申請人擁有該天台的業權範圍(即紅色部份)內，故此申請人無權要求將其移走。該水缸是發展商設置於其中一個水塔上，原因是要增加食水供應之水壓。另梁超先生作供時亦提及申請人促使他人剪了原本之大廈天線，故此天線亦放在水塔頂上。

(2)   本席同意答辯人說法,根據《建築物管理條例》之附表1第3段及第6段，該水缸和天線是屬於大廈的公用部份，所以申請人根本無權要求移走。而且，附在該水缸上的梯子乃為方便維修人員上落該水缸而設置，是該水缸的固定附著物，所以申請人亦無權要求將其移走。

(3)   此外申請人之李先生作供時說水塔頂是申請人擁有，因為水塔頂是“FLAT ROOF”，是“ROOF”的一部份，所以, 天台上水塔位的平頂,是申請人擁有。

(4)   查實申請人是誤會了該大廈公契給予申請人有關ROOF 及 FLAT ROOF 之業權。申請人之天台業權應根據轉讓契所訂。在文件夾所呈堂之兩份轉讓契及一份買賣合約內所提及的都是“ROOF”，沒有任何“FLAT ROOF”。而一般“FLAT ROOF”都是指「平台」。故此申請人之李先生聲稱水塔頂是申請人擁有，並不能成立。

(5)   對於申請人指稱該水缸和天線違反了《建築物條例》第14條及該公契的第8(a)－(e)，(g)及(k)條，如上述，舉證的責任落在申請人身上，但申請人並無提供任何證據證實此事。所以，由於申請人未能盡其舉證責任，其指稱應被撤銷。

24.第五項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走其天台業權範圍內的石屎囤(“該石屎囤”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1) 根據梁先生作供，該石屎囤乃是該大廈發展商早約1968年已在該天台上建造給其一名看更居住之屋所遺留下來的遺棄物，第一及第二答辯人並不反對申請人移走該石屎囤。此外, 該石屎囤並不是第二答辯人所建造的，故此, 第二答辯人並無任何責任將該石屎囤移走，申請人可隨時自行將該石屎囤移走。

(2) 由於該石屎囤並不是該大廈的公用部份，所以其移走的工程及費用應由申請人自行負責。本席同意。

25.第六項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走其天台業權範圍內的咸水喉及淡水喉管(“該些咸水喉及淡水喉管”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1)   根據梁先生證供，該些咸水喉及淡水喉管乃是該大廈的發展商於第二答辯人成立前已設置於該天台，後來只有些微改動，即由鐵喉改成銅喉, 但水喉之位置沒有改變。根據《建築物管理條例》之附表1第6段，該些咸水喉及淡水喉管乃是該大廈的公用部份，申請人根本無權移走。

(2)   另根據上述第13及第14段所提及的案例及法律依據，由於該天台的業權在轉讓予申請人時，該大廈的其他業主一直都享有明顯而連續的類似地役權(即設置該些咸水喉及淡水喉管於申請人的業權範圍內)，而且該些咸水喉及淡水喉管乃為供應咸水及淡水予其他業主而設置，所以移走該些咸水喉及淡水喉管會影響其他業主合理地享用該土地。故此，設置該些咸水喉及淡水喉管的類似地役權亦應轉移至申請人身上，申請人無權申請移走該些咸水喉及淡水喉管。

(3)   另外，該公契的第8(a)段列明了該大廈的業主並不能改動其單位內的水管、煤氣管、蒸氣管、電線導管或配管，申請人根本無權移走。故此，申請人無權移走該些咸水喉及淡水喉管。

(4)   對於申請人指稱該些咸水喉及淡水喉管違反了《建築物條例》第14條及該公契的第8(a)－(e)，(g)，(i)及(k)條，正如上述已指出，舉證的責任落在申請人身上，但申請人並無提供任何證據或專家報告或公共設施圖則以證實此事。所以，由於申請人未能盡其舉證責任，其指稱應被撤銷。

(5)   就算本席不接納設置該些咸水喉及淡水喉管的類似地役權應轉移至申請人身上，第一及第二答辯人要求聲明已逆權佔有(adverse possession) , 本席予以接納, 因該些咸水喉及淡水喉已設置在申請人的天台內超過12年，而且該些管道的設置本身亦反映了第二答辯人確實管有其座落地，並有管有該座落地的意圖，故此，根據《時效條例》第7(2)及第17條，申請人不得提出有關收回該些管道座落地的訴訟。

26.第七項申請：申請人要求第一及第二答辯人移走附於該天台升降機房的兩個雨擋(“該兩個雨擋”)，及獲得象徵式賠償100元。

(1) 根據附於該天台的第一份轉讓契內的圖則，該天台的升降機房根本不是位於申請人的業權範圍內，而根據梁先生證供，該兩個雨擋是附於該天台的升降機房，根據《建築物管理條例》之附表1第9段，該天台的升降機房乃是該大廈的公用部份，故此申請人根本無權要求移走。而且，根據梁先生證供，該兩個附於該天台的升降機房的雨擋乃是避免雨水濺入該升降機房而安裝在升降機房上的固定附著物，所以同屬該大廈的公用部份。故此，申請人無權要求移走該兩個雨擋。況且, 除非申請人打算在天台大興土木或設置僭建物,否則那些兩擋並不會妨礙申請人正常使用天台。

(2) 對於申請人指稱該兩個雨擋違反了《建築物條例》第14條及該公契的第8(a)－(e)，(g)及(k)條，正如上述已指出，舉證的責任落在申請人身上，但申請人並無提供任何證據或專家報告或公共設施圖則以證實此事。所以，由於申請人未能盡其舉證責任，其指稱應被撤銷。

27.第八項申請：申請人要求第一及第二答辯人支付申請人開門讓電梯維修員進入其天台業權範圍內的費用。

(1) 如上述第8段所言，申請人就買入天台的轉讓契中也列明了申請人須按在該天台的第一份轉讓契中的條款，讓該大廈的其他業主(包括其租客、訪客、員工或其他獲授權人士)進入該天台視察及維修位於天台的水缸或機房，而申請人之李先生作供時亦同意此項責任，故此，申請人無權向第二答辯人索取任何員工之費用，況且, 若然如李先生所述,申請人或其關連人仕在低層經營老人院,安排人員開啓往天台閘門理應是舉手之勞,沒有甚麽額外費用可言。所以,申請書的第8段所提出的第(1)及(2)項之申請應被撤銷。

28.第九項申請：申請人要求頒令現時放置在該天台的業權範圍內的所有私人物品均屬申請人所有，而申請人亦有權處理此等私人物品。

(1) 根據梁先生證供，由於現時並無任何私人物品放置在申請人的業權範圍內，只有公共設施，李先生也沒有異議, 所以申請人此項申請應被撤銷。

29.第十項申請：申請人要求審裁處頒布聲明第一答辯人嚴重專業管理失當。本席看不出有任何理據作出這些聲明。自第一答辯人成為該大廈的管理公司後，一直都有按照與第二答辯人簽訂的樓宇管理合約及該大廈的公契條文管理該大廈，而申請人根本未能提出任何證據以證明第一答辯人曾有任何嚴重專業管理失當，所以, 此項申請亦應被撤銷。

總結討論和分析

30.綜合上述而言,本席接納答辯人證人的證詞,不接納申請人證人的證詞,除非雙方沒有爭議。申請人的證人李先生,不是歪理說成道理,便是提出沒有證據支持的指控。

31.本席同意答辯人律師的陳詞, 申請人不斷以第一份轉讓契的圖則表述申請人在天台的管有權，但申請人並沒有在此案中存檔任何有關「公共設施」之圖則, 包括食水喉、咸水喉及消防喉的原有位置，申請人並沒有提出任何證據指出上述公共設施「曾經改動位置」或違反「建築物條例」第14條，因此, 申請人就有關該天台之所有公共設施之申請應被撤銷。

32.此外,根據該公契的第2段的條文, 只要是為了正當使用或享用其單位的缘故，該大廈的業主均有責任讓該大廈的污水管、水管、煤氣管、導管等進出其單位，以將煤氣、電力、水及污物引入或排出其單位，即普通法的地役權(Easement)或類似地役權(Quasi-Easement)。

33.早期案例有Wheeldon v. Burrows [1879] 12 Ch D 31, 該案確立了有關地役權的原則如下：-

“…. that by the grant part of a tenement there will pass to the grantee all those continuous and apparent easements over other parts of the tenement which are necessary to the enjoyment of the part granted and have been hitherto used therewith.”

34.在The Incorporated Owners of Summit Court v. Full Surplus Investment Limited and Another (Civil Appeal No. 198 of 2005) 一案中，上訴庭的鄧法官亦於其判決書的41段引用了Wheeldon v. Burrows的案例，並在判決書的第42段提及有關大廈的公契會將該等的類似地役權(Quasi-Easement)轉移至每一個獨立業主身上而對該業主產生約束力。

35.終審庭在另一案例 Jumbo King Ltd. v. Faithful Properties Ltd. and Others [1999] 2 HKCAFR 297, 亦就公共設施的地役權作出以下論述,尤其是「公共設施的地役權」對其他業主是有約束力的:-

“The effect of the DMC is that such quasi-easements would pass to each of the individual owners. In other words, there was a quasi-easement in favour of the other owners (hence enforceable by the Incorporated Owners) for the water pipes to run from the fresh and flush water tanks across the floors of Portion D1 Roof, as well as rising up at the parapet wall.”

36.此外，在該公契的第20段中亦列明：-

“… the mutual covenants herein contained are intended and shall run with the land or the interest thereon of the several parties hereto both as to the benefit and burden of such covenants …”

37.故此，根據上述案例，在該天台的業權轉移至申請人時，該天台的業主或租客須服從或享有的地役權或類似地役權亦會一併轉移至申請人身上。

38.申請人在本案提出的案例： 八珍樓業主立案法團訴錦創發展有限公司，LDBM 319/2002，該案的暫委法官於2003年5月5日作出判決時，並沒有提及他曾考慮上述「地役權」或「類似地役權」之案例。而上訴庭的 The Incorporated Owners of Summit Court v. Full Surplus Investment Limited and Another 涉及「類似地役權」的論述是在2007年6月22日才宣判。本席應採納後者作為此案參考案例。

39.本席強調, 天台上的公共設施或裝置，即消防泵、煤氣管、水缸、天線、咸水管、食水管、雨檔兩個是根據大廈公契第二段或普通法可享有進出天台的地役權(通道權), 沒有違反大廈公契。亦沒有足夠證據顯示這些在天台上的公共設施或裝置, 違反《建築物條例》第14條。就算本席以上分析及結論不被接受, 時效條例亦令申請人就天台有公共設施部份喪失收回其土地管有權的權利。

《時效條例》

40.根據《時效條例》第7(2)條，土地業權擁有者於其管有權遭侵權者奪去12年後，便會喪失收回其土地管有權的權利。在Shine Empire Ltd v. Incorporated Owners of San Po Kong Mansion & Others (Civil Appeal No. 19 of 2005)一案中，上訴庭亦於其判決書之第28段中指出如果侵權者能證明其在該土地上有足夠程度的實際管有或控制，並有管有該土地的意圖，那麼該侵權者便能剝奪業權擁有者的管有權。

41.但本案與上述之上訴案件(CACV 19/2005)有些不相同之處。在上述案件中，被告人新蒲崗大廈業主立案法團是申請逆權侵佔整個天台。但於本案中，第二答辯人只是申請聲明根據《時效條例》第7(2)條的原因，申請人已失去提出收回該些公共設施，包括消防泵、煤氣管道、咸水喉和淡水喉所分別座落該天台之位置的管有權的訴訟權利及其業權，不是整個天台。

公用部份

42.申請人於其修改的申請通知書中向土地審裁處作出了上述十項申請。其申請渉及很多該大廈的公用部份及公用設施，包括消防泵、煤氣管道、水缸及天線、石屎囤、咸水喉及淡水喉及兩個雨擋。

43.該大廈之公契並無列明甚麼是公用部份。但《建築物管理條例》第2條列明公用部份(Common Parts)的定義如下：-

“(a) the whole of a building, except such parts as have been specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, occupation or enjoyment of an owner; and
(b) unless so specified or designed, those parts specified in the First Schedule;”

44.《建築物管理條例》之附表1第3段列明公用部份包括「……碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線」。

45.另外,《建築物管理條例》之附表1第6段亦列明公用部份包括「水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房」。

46.另《建築物管理條例》之附表1第10段亦列明公用部份包括消防設備，故此消防泵應為該大廈之公用部份。

47.因此，根據《建築物管理條例》之附表1第3，第6及第10段，消防泵、煤氣管道、水缸及天線、咸水喉及淡水喉及兩個雨擋都是該大廈之公用部份。

第二答辯人的反申索

48.正如上述所提及，既然本席裁定紅磡大廈之所有業主根據該大廈公契之第二段，享有煤氣、電力、水及污物經該大廈之污水管、水管、電線、導管等進出其單位之地役權或類似地役權，申請人之所有有關該些公共設施之申請被撤銷，第二答辯人表示撤回反申索之申請, 所以本席無須就逆權侵佔之法律問題作出命令。但就《時效條例》第7(2) 條及第17條，本席已表達了論述, 即申請人已失去提出收回上述公用部份或公用設施，包括上述的消防泵、煤氣管道、及咸水喉和淡水喉（”該些公共設施”）所分別座落該天台之位置的管有權的訴訟權利及其業權。

命令

49.基於上述理由，本席作出以下命令:-

(1) 本席撤銷申請人的所有申請, 批准第一及第二答辯人撤回反申索。

(2) 本席作出暫准訟費命令, 申請人須付本訴訟的訟費(包括反申索)，如雙方不能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定, 並以區域法院基準計算。除非任何一方藉傳票申請更改此訟費命令，否則此暫准訟費命令由今日起計21日後便成為絕對命令。