杜嘉寶前經營33洗衣店 訴 順豐行有限公司
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DCCJ 960/2009 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2009年第960號 ___________
___________ 主審法官：區域法院暫委法官葛倩兒(公開聆訊) 審訊日期﹕2011年4月11至14日 頒下判決書日期：2011年5月17日 判決書 前言 1.原告人在1998年4月頂讓了在九龍油麻地東安街8號地下物業(“該物業”)經營，名為『洗衣33』的洗衣店，在這之前該洗衣店已在該物業經營了5年。自1998年7月18日原告人取代前經營者正式成為該物業的租客，並將店舖易名為『33洗衣店』。該物業的原業主為葉振發先生(“前業主”)，就該物業的租務問題全交由東亞物業代理有限公司(“東亞物業”)處理。 2.原告人與前業主從1998年7月開始至2002年7月30日期間共簽有3份租約，每份租約為時2年，第3份租約的屆滿日期為2004年7月17日。被告人的董事葉慧敏女士(“葉女士”)為前業主的女兒，被告人在2002年8月13日成為該物業的擁有人，仍繼續聘用東亞物業代為處理租務事宜。 3.在第3份租約屆滿前，雙方曾就續約事宜商議但未達共識，在未有簽訂另一租約的情況下，在2004年7月17日後原告人以月租形式繼續租用該物業，當時月租為$8,200元，後在2006年7月18日上調至$10,000元。 4.由於原告人拖欠租金, 被告人在2006年11月13日透過律師向原告人發出終止租約通知書，於2006年12月17日終止租約。被告人在2007年1月12日在區域法院入禀，要求原告人交回該物業的空置管有權、申索被拖欠的租金及差餉，以及從2006年12月16日開始每月10,000元的中間收益。 5.在原告人沒有提出抗辯的情況下，區域法院在2007年2月21日頒令(文件冊B108-109頁)原告人須將該物業的空置管有權交還被告人，並且須付被告人 :-
6.在原告人提出傳票申請下，法庭在2007年4月11日批准將有關的收樓令暫緩執行至2007年5月31日(文件冊B120頁)。最終原告人在2007年4月13日依扣押債務人財產令狀繳清$66,937.80元的款額(文件冊B122-123頁)，亦在同一天遷出該物業。 7.2008年12月12日原告人在小額錢債審裁處入禀，向被告人追討租金按金及其他賠償(文件冊B134頁)，案件由審裁官頒令轉介區域法院處理成為本案的申請。 8.原告人在本案的狀書(文件冊A1頁)中向被告人追討 :
9.被告人則反申索 :
10.在本審訊中，雙方同意在交回該物業的空置管有權為止的中間收益應以$10,000元計算，而被告人亦承認曾收取租金按金$17,000元及電費按金$4,000元，唯這些按金數額應與上文9(a)及9(b)段中所述的申索金額對數。 爭議事項 11.在2011年2月28日的審前覆核聆訊中，雙方確認以下為本案的爭議事項 :-
何時交回該物業的空置管有權 12.原告人指稱她在2007年4月13日遷出該物業，並在當天傳真了一封信件(“4月13日的信件”)予被告人的代表律師，知會已遷出的事實及要求回覆辦理交樓事宜，在4月13日傳真時信件上並未寫上日期。在沒有收到任何回覆的情況下，原告人在4月26日再次將4月13日的信件傳真至被告人的代表律師，當時才加上日期(“4月26日的信件”)，但仍沒收到任何回覆。原告人再在2007年4月27日安排友人劉鎵溵(“劉女士”)將4月26日的信件(文件冊B124頁)，連同被告人律師在2007年3月6日所發出的信件第2頁(文件冊B126頁)，及該物業的3條鎖匙放在信封(文件冊B125頁)內，交到被告人的代表律師事務所，並獲有關的律師事務所在信件及信封副本上蓋印簽收(文件冊B124-126頁)。在沒有收到被告人任何回應下，原告人在2007年5月30日再發信予被告人的代表律師，要求退回租金按金(文件冊B128頁)，又在2007年6月10日去信(文件冊B130頁)指摘被告人律師在2007年6月4日的電話對話後仍不作收樓安排。至2007年6月12日才收到被告人律師信件回覆，表示須向被告人提取指示再作回覆(文件冊B131頁)。原告人指稱4月13日已知會被告人作收樓安排，唯被告人從沒回覆，故認為被告人無權收取4月14日開始至5月31日的中間收益。 13.被告人公司董事葉女士作供聲稱，在2007年4月13日收到執達吏的通知，得悉原告人在當天支付了判決金額，但從未收到代表律師通知曾收到原告人所指稱4月13日及4月26日的傳真信件，只在2007年4月27日收到原告人將2007年3月6日的律師信第2頁送交律師事務所，當中沒有任何鎖匙，故被告人的律師即時以信件回覆(文件冊B127頁)要求解釋此舉目的，原告人未有回應，葉女士不知為何代表律師在4月27日收到原告人4月26日的信件後未有聯絡原告人。之後被告人律師在2007年5月30日收到原告人的傳真信件(文件冊B128頁)，葉女士不知曉代表律師有否因而聯絡原告人。由於暫緩收樓令在2007年5月31日屆滿，故葉女士指示律師及東亞物業代表陪同地產經紀到該物業進行收樓程序，由於是依據法庭判令收樓，故認為不用相約原告人同往。而在收樓當天(即2007年6月7日)找來鎖匠開啟該物業大門後才發現原告人已遷出該物業的事實，故追討由2007年4月14日起至5月31日止的中間收益及利息。 14.就原告人曾否在2007年4月13日及4月26日傳真信件予被告人代表律師的爭議事項上，本席認為被告人所言較為可信。原告人指稱4月13日的信件即4月26日的信件，只是在第二次傳真時才填上日期，唯從4月26日的信件內容可見這不可能是事實，4月13日是原告人首次知會被告人她已遷出，她怎可能在該天的信件中表示『本人在2007年4月13日下午已遷出，也曾寄信給你的律師事務所』，原告人的證供也從未顯示在4月13日的傳真信件之前曾有其他信件發出過。而如果原告人確曾在4月26日傳真了信件予被告人的代表律師，為何在翌日即安排劉女士再將信件交到律師事務所。本席認為原告人就4月13日及4月26日曾傳真信件並非事實，本席裁斷原告人從未在4月13日或4月26日知會被告人已遷出及要求安排收樓。 15.就劉女士在4月27日送交被告人代表律師事務所的信件中是否連同該物業的鎖匙，同樣地本席接納被告人一方的證供較為可信。如原告人及劉女士所言屬實，即信封中包含該物業的鎖匙，而兩人也同意當天交回鎖匙是重要事項，又怎會沒有在送交的文件中清晰列明及要求律師事務所的職員確認簽收? 原告人指稱忘記了在信中提及這事實的解釋實在令人難以置信。而如果在4月27日當天已將該物業的鎖匙交到律師事務所，為何原告人在5月30日的信件中指出曾派專人送達信件的事實時, 對同時交還鎖匙的事實隻字不提。本席裁斷原告人派遣劉女士將4月26日信件送交被告人的代表律師時，並未同時交回該物業的鎖匙。 16.唯儘管如此，被告人的代表律師在4月27日確曾簽收了原告人發出日期為4月26日的信件，本席認為原告人在該信件中已明確地表示原告人已遷出及要求與被告人辦理收樓程序，唯被告人及其代表律師完全未對這信件作回應，被告人的行徑阻延了收樓程序，在這情況下，原告人不應承擔4月27日以後的中間收益損失。 17.本席裁斷原告人在2007年4月27日才交還該物業的空置管有權，故須付被告人由2007年4月14日至4月27日的中間收益，合共$4,667元。 2005年7月地底水渠淤塞的申索 18.原告人指稱在2005年7月24日，水從該物業內的沙井倒灌湧出，致整個店舖的地面遭水淹，原告人即時找工人通渠，花費$1,200元(文件冊B72頁)。原告人指稱這是因為樓上公家去水渠的去水位淤塞，這是該物業樓上的其他住客所造成；而整棟大厦也是被告人所擁有，故此被告人有責任賠償維修費用。 19.被告人否認有關的事件曾發生，亦否認是因公家渠淤塞而引致，被告人指有關水渠是原告人所用的洗衣機去水渠，與被告人無關；而即使確實是公家渠淤塞也是由原告人所造成，因當時該大厦的其他單位並未有人租用。 20.在聽取過雙方的證供後，本席接納原告人一方的證供較為可信，接納在2005年7月24日確曾發生水淹事件，原告人在2005年9月給予被告人的信件中也曾提及(文件冊B75頁)，本席認為這並非虛假。唯儘管如此，原告人並未提出任何專家證供支持水淹的成因確如她所言，在缺乏這方面的證供下，本席並不接納原告人此一說法。而原告人所指稱是因樓上去水位淤塞引致，此一指控並未獲她所提交的維修單據支持，根據有關的維修單據(文件冊B72頁)，工人只是處理了地下通渠及清理沙井，這完全與原告人所指是樓上水渠的問題無關。 21.本席裁斷原告人未能證明有關的水渠淤塞情況屬被告人的責任，此申索被撤銷。 2005年7月外牆漏水的申索 22.原告人指稱外牆漏水早在2002年時已出現，至2005年時情況加劇，每逢滂沱大雨時水就從天花的橫樑滴下，弄濕橫樑下的機器以致火牛燒壞，而牆身也因漏水而出現霉爛情況。原告人曾四次聘請師傅維修火牛，合共花費$7,800元(文件冊B73頁)。原告人也曾就此情況向東亞物業投訴，當時東亞物業的代表認為是牆身漏水而水沿水渠滴下。 23.被告人承認外牆存在漏水情況，亦承認外牆屬業主責任，唯指稱原告人未能證實火牛的燒毀與漏水有關。被告人指稱曾在事發後向原告人要求提交有關的機器保用證、機器運作正常證明、機器損壞因漏水引致的證明及維修單據，唯原告人只在2006年1月才提交了維修單據，由於未有其他文件支持，故被告人不接納原告人的賠償要求。被告人又指原告人的機器使用多年已是非常殘舊，故相信火牛損毀與漏水無關。 24.外牆漏水是不爭的事實，唯原告人必須證明火牛的損壞與外牆漏水有關，本席認為原告人未能提出足夠證據支持此結論。儘管原告人提交的維修單據上寫著火牛因漏水引致損壞，但這漏水情況是否指外牆漏水卻是未有明言，在原告人也承認她的機器至2005年時已用上超過12年的情況下，被告人指稱火牛的損壞可能源自機器的殘舊不能抹殺。本席認為原告人未能證明火牛的損壞與外牆漏水有關。此項申索被撤銷。 原告人曾否破壞該物業及曾否妥善清理 25.地產經紀黃先生(“黃先生”)受葉女士委託，在2007年6月5日到該物業開鎖進場，黃先生作供指稱進入該物業後發現以下情況，並以手提電話拍下相片10張(文件冊A77-81頁):-
26.葉女士作供指黃先生發現上述狀況後向她滙報，後來再發現單位內的洗衣機去水管亦未有拆除，被告人須花費修補所有發現的損毀狀況，花費$29,950元(單據見文件冊B135頁第1-5項)，故向原告人追討這賠償。就水電錶的損毀，葉女士不能確定是否曾報警，因事件由律師處理，也不知曾否向有關部門報失，而東亞物業的代表指出，如電錶不見了通常是租客拖欠電費以致遭電力公司割錶，唯此一說法曾否向電力公司確認葉女士不得而知，因為電錶失去，被告人須花費重新安裝新電錶，故向原告人追討有關的費用。 27.原告人否認在遷出該物業時存在上文所指損毀或未修復狀況，原告人及其證人劉女士也堅稱，在離場時已完全清理所有雜物及垃圾，除了因日久失修的破損外，該物業內部情況與1998年初租賃時狀況一樣；在看到黃先生所拍攝照片(文件冊A79頁照片6)後才發現遺下了一些衣物，除此以外，不能確定黃先生所拍相片是否該物業的內部情況，亦否認曾拆去單位的水電錶。就招牌方面，原告人指稱該招牌為『洗衣33』，屬洗衣店前經營者所有，在原告人頂手該洗衣店時曾要求前業主拆除，但前業主未有處理，由於招牌上所示店名與原告人的不同，故原告人也不作理會，故否認拆卸招牌為原告人的責任。 28.就該物業內遺下雜物、衣服與垃圾以及未有拆除去水喉一指控，本席接納被告人一方的證供，黃先生所拍攝的相片完全支持被告人所言。劉女士在被盤問下曾同意黃先生所拍攝的相片8(文件冊A80頁)中所示喉管在離場時應該存在，唯在覆問下被原告人要求細心再想想時，即改口說『如果喉管係連住牆身嘅肯定有，如果唔係連住牆身嘅就無，我無睇過每個角落，只係清晒所有嘅嘢，如果呢條喉係垃圾就應該無喇』，本席認為劉女士在這方面的證供反覆不足信。 29.本席接納被告人須花費清除原告人在該物業內遺留的衣服、雜物與垃圾，及拆除洗衣機的去水喉。儘管原告人就這花費的數額是否合理表示質疑，唯原告人並未提出證供支持此論據，本席接納被告人在這兩項目上的花費金額屬合理，原告人須承擔此兩項合共$3,950元的費用。 30.就拆除地舖招牌一項上，本席認為這屬原告人的責任而與前業主無關，該招牌是前經營者所裝置，原告人在頂讓該業務時承擔了該業務的所有責任，包括此一招牌的責任，即使她並不打算使用該招牌，這也應由前經營者拆除而並非前業主的責任，本席看不到為何原告人向前業主作出清拆的要求，而前業主未有理會亦屬理之所在。本席裁斷拆除該物業外牆的『洗衣33』招牌屬原告人的責任，在原告人遷出時未有拆除而被告人須代行的情況下，原告人須承擔有關的費用，同樣地在原告人未有提出相反證供的情況下，本席接納被告人所花費的$5,000屬合理消費。 31.就單位內電線及水喉破舊損毀、牆腳發霉、牆身剝落石屎外露等，被告人指稱須花費$9,000元修復，而要求原告人負責支付。本席認為被告人並未能提出證供支持這些屬人為損毀而非正常損耗。該物業從出租作經營洗衣店以來從未進行任何維修或裝修是不爭的事實，多年下來單位內電線及水喉破舊甚至損毀不足為奇。而根據黃先生的證供，他也同意有關的牆身剝落是因滲水以致石屎剝落，這明顯支持這些剝落並非人為所致。本席裁斷這些破損屬正常損耗，原告人無須負上責任。此項反申索被撤銷。 32.就電錶的安裝費用，被告人指稱是原告人將電錶拆去的指控並未有任何證據支持，葉女士指稱東亞物業代表就電錶的結論並未有任何電力公司的確認，本席認為這只屬東亞物業代表的臆測，是毫無基礎的推斷，本席並不接納。誠如原告人在盤問下指出，如被告人認為是原告人惡意拆去電錶，被告人何以未有報警查辦或向有關部門提出，本席認為被告人未能提出充份證據支持電錶乃原告人拆去的事實，畢竟電錶位置在該物業範圍以外的樓梯位，是任何人士也可到達的地方。在被告人未能滿足舉證責任的情況下，本席認為原告人無需承擔有關的費用。此項反申索被撤銷。 被告人是否需要8個月時間修補該物業的損毀狀況 33.葉女士指稱，由於上文所指的損毀狀況，共花了8個月時間進行多項維修工程(文件冊B135頁)，該物業未能租出，故向原告人追討該段期間所損失的租金收入。唯在盤問下當被指出有關工程的報價單(文件冊B133頁)日期為2008年1月19日，而發票(文件冊B135頁)日期為2008年5月30日時，她改口指稱實際工程花了3至4個月的時間，而之前則需花時間物色承辦人跟進水電的問題。本席認為葉女士的證供不盡不實全不可信，事實上該物業在2008年3月6日已成功租出，如修補工程真箇從2008年1月19日開始花了3至4個月的時間，根本不可能在3月時已租出該物業。 34.在這問題上黃先生的證供較為中肯，他指稱收回該物業後一個星期已完全清理所有物品，之後開始維修全幢大厦的水喉，而在完成裝修後的個多月已成功租出。本席認為黃先生的證供可信，事實是由於整幢大厦的水喉須維修而花費8個月的時間，而並非花在修補該物業上，並無證供顯示水喉的維修屬原告人的損毀所致，而在水喉維修完成後才進行該物業的修補，從報價單的日期及再次租出物業的日期推斷，修補該物業極其量只是花費了約個半月時間，而絕非葉女士所指的8個月。而即使被告人確實需要花了個多月時間來修補物業，本席認為基於上文第30段的裁斷，這些修補項目並非原告人的責任。此項反申索被撤銷。 原告人是否曾作滋擾以致被告人未能以市值租金出租該物業 35.葉女士指稱除了物業損毀嚴重外，在2008年8月以前多次在大厦公共地方範圍發現貓隻便溺，走廊牆壁又被人塗污，葉女士相信這全屬原告人所為，而原告人更散播謠言指大厦管理不善、無理加租及迫害原告人，地產經紀曾向葉女士指稱基於這些狀況令租客卻步，為了減低損失只好在2008年3 月6 日以低於市價$12,800元(全包)出租，相比市值租金為$16,700元(不包差餉及管理費)相去甚遠，故向原告人追討這差額損失。 36.本席認為被告人未能提出證供支持所指滋擾事實為原告人所為，葉女士在作供過程中也承認此事實，在這情況下被告人的這項申索不可能成功。而即使這些指控確實為原告人所為，也沒有證供顯示這是租客卻步的原因，黃先生曾作供聲稱該物業在完成維修後個多月已成功租出，因租客要求業主進行裝修，由此可見未能出租並非因著以上的指控，而只是因為物業的維修狀況。 37.本席裁斷被告人未能提出證據證明原告人確曾做出滋擾性行為，更遑論因此等行為令致被告人未能以市值租金出租該物業。此項反申索被撤銷。 原告人是否欠付電費 38.被告人提交了一份中電的信件(文件冊B132頁)，當中指出前業主名下的電力戶口在2004年7月6日終結時結欠$1,232元，而該欠款亦從當時由前業主所繳付的按金中扣除了，由於當時電力實際使用者為原告人，故向原告人追討這電費欠數。 39.原告人否認存在任何電費欠款，聲稱在2008年6月時已知會中電，並將所有電費欠款從按金中扣除，餘下的電費按金亦已發還原告人。 40.在聽取過雙方的證供後，本席接納被告人一方的證供較為可信。被告人的證供獲中電的信件支持，本席接納其證供，裁斷事實為原告人欠下了2004年6月11日至7月6日費數額$1,232元。 結論 41.基於上文的裁斷，原告人在2007年4月27日才將該物業的空置管有權交還被告人，根據2007年2月21日的法庭命令，應承擔的中間收益應計算至2007年4月27日為止。而原告人亦需承擔被告人在清理該物業內遺下雜物、清拆招牌、清拆去水管及欠下電費數額。而有關的數額應在被告人須歸還原告人的租金按金及電費按金中對數。除此以外，雙方其他各項的申索及反申索均被撤銷。 訟費 42.鑑於雙方互有勝敗，本席作出暫准命令，就本案的申索及反申索不作訟費命令。除非任何一方提出傳票申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。 頒令 43.法庭頒令及宣布：
原告人：親自應訊 被告人：由任錦光律師行轉聘黃炎漢大律師代表 上訴法庭拒絕准許被告人逾期申請上訴許可。請參閱HCMP2123/2011 日期： 2011年12月12日 |