黄少谷 訴 嘉福閣業主立案法團

LDBM 285/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第285宗

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主審法官：土地審裁處暫委法官黃健棠

審訊日期： 2011年6月8日

宣判日期： 2011年6月9日

頒布判決理由書日期：2011年6月27日

判决理由書

引言

1.申請人認為答辯人 (“法團”) 多年來，多收其5個車位的管理費，因此提出本案，要求法庭澄清，及追回有關款項、訟費等等。

背景

2.九龍城嘉林邊道44-46號嘉福閣，共有40個住宅單位和38個車位，大厦公契雖然規定，應以第一附表註明的分數，計算有關管理費，但多年來，法團均以“用者自付” 的原則計算車位的管理費，因此出現了多付管理費的問題。

3.2010年10月21日，申請人入禀本院，法團否認指稱。

4.案件最終安排在本席席前審理，申請人親自出庭，而法團則由主席韓女士代表。

5.正式開審前，本席向雙方解釋有關程序和爭議重點，當中亦解説LDBM 46/2004 及CACV 267/2005的案例，之後，亦釐清申請人實質的要求，即：

(a) 她5個車位從1998年10月21日或購入日期 (以較遲者為準) 至2010年10月20日多付的管理費；

(b) 5個車位從2010年11月至2011年4月，多付的$1,200 ($40 x 5 x 6個月) 管理費；

(c) 法院宣稱，法團應按公契規定，以第一附表註明的份數，計算有關車位的管理費；及

(d) 訟費。

6.另外，法團亦解釋，在諮詢法律意見後，從2011年5月開始，大厦的各住宅單位及車位的管理費，均改為以公契第一附表註明的份數計算，不過，他們則不同意退回已往多付的管理費。

裁決

7.案件其後正式開審，申請人親自作供，法團則由韓女士及另外兩名業主作證，在考慮所有證據及陳述後，本席決定判處申請人上述 (b) 及 (c) 項申索得直，而 (a) 項則被駁回，並即時口頭宣告理由；申請人現要求書面判決，本席因此以本判案理由書，記錄有關裁決及因由。

(a) LDBM 46/2004 及CACV 267/2005的案例已説明，業主立案法團或管理人公司必須按照大厦公契列明的份數計算管理費，“user pay” 用者自付的原則不能凌駕公契條款。

(b) 申請人解釋，在入禀本案後，她也繳交車位管理費，這只是為免節外生枝，引致在小額錢債審裁處多添一案，本席接受這說法，既然訟訴已經提出，“estoppel ”不容反悔的答辯不適用於這項索償。

(c) 最後，對 (a) 項申索，本席認為法團提出申請人不容反悔，可以構成辯解。在這方面，雙方的證供出現少許衝突，如申請人與韓女士是在2004年1月6日之前抑或之後去諮詢義務律師，義務律師又給予什麼意見等等，在民事法中多半屬實的標準下，本席接納法團提出的證供為事實依歸，因為相對地，她們的身份較為中立，而證供亦直接、簡單。以下是構成申請人不容反悔的因由：

(i) 申請人是法團在1996年10月至1998年8月的司庫，有份以“用者自付” 的原則定出車位管理費，之後一直沿用多年。

(ii) 申請人解釋她當時並不了解實際情況，只是跟從大伙兒同意，對這論點，本席並不同意，身位車位業主及法團司庫，均有責任問明或查清其同意繳交費用的計算及基礎，否則自誤。

(iii) 申請人約在2004年時，提出有關問題，雖然在會議上，有委員曾説過車位要多交管理費，是因為它們不需要付責大厦維修費，但這說法實有問題，因為法團並沒有如申請人所説的，設立“車位維修基金”，之後，申請人與韓女士在諮詢義務律師後，沒有再作跟進，繼續繳交車位管理費。

(iv) 所有大厦車位的業主，包括申請人，多年來一直繳交以“用者自付” 的原則定出車位管理費，而亦可能有部份屋苑維修費的確免交，管理費已收取及支出，如現在定要計回應退的車位管理費，又要再向車位收回應繳的屋苑維修費，再加上錢從可來，亦又如何交回有關業主或付款人等等，毫無疑問，將引致很大及困難解決的問題，影響整幢大厦的正常運作。

(與雙方討論命令及訟費事宜)

命令

8.本席頒布以下宣稱及命令:

(a) 撤銷申請人要求她5個車位從1998年10月21日或購入日期 (以較遲者為準) 至2010年10月20日多付的管理費。

(b) 答辯人須支付申請人5個車位從2010年11月至2011年4月多付的$1,200 管理費。

(c) 答辯人應從2010年11月份開始，改按公契規定，以第一附表註明的份數，計算大厦車位的管理費。

(d) 無訟費命令。

日期：2011年6月27 日

申請人親自應訊

答辯人由韓翠雲女士代表