香港中山古鎮鎮同鄉會 訴 袁彩娟

DCCJ5556/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2008年第5556號

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主審法官：區域法院法官陸啟康

審訊日期﹕2011年5月3-5日及16日

與訟雙方提交進一步書面陳詞日期：2011年5月17日及23日

發出判案書日期：2011月8月24日

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判案書

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1.原告人「香港中山古鎮鎮同鄉會」是一個非謀利團體，成立的目的主要是團結同鄉的會員及舉辦一些聯誼的活動。原告人在1998年9月成立。成立後，被告人一直出任原告人的義務秘書長，直至2008年為止。

2.在本案中，原告人指被告人在1999年10月至2008年8月期間，在未取得原告人的同意下，私下使用原告人在九龍大埔道70號A，1字樓，D室的會址物業（“該物業”），從事被告人的地產經紀業務。原告人亦向法庭指出，被告人最少一次帶同她的客人到該物業內，商討有關洽購地產物業的事宜。在此情況下，原告人向被告人追討非法佔用該物業每月2,150元的賠償。

3.被告人反對原告人的索償。首先，被告人指出，原告人的理事長袁兆英先生（“袁先生”）及監事長蔡兆先生（“蔡先生”）在2000年向她表示，被告人可在該物業內從事她的地產經紀業務，同時處理她秘書長的工作。根據被告人所講，這個安排對與訟雙方都有好處。第二，在2000年8月21日舉行原告人的會員大會中，與會者通過被告人可在該物業內經營被告人「樂都地產」的業務。第三，被告人同意她在該物業內擺放了一些地產經紀業務的文件，及利用該物業內的電話處理一些地產經紀的業務。可是被告人堅持，她沒有在該物業內接待她的客戶。第四，即使被告人在未經許可的情況下使用該物業經營地產經紀的業務，原告人亦沒有任何實質的損失。

4.以上所提及的四點是本案主要的爭議點。本席將會遂一處理有關的問題。

原告人曾否同意被告人在該物業內經營地產經紀的業務及原告人的活動是否超越允許的範圍

5.在原告人所存檔的狀書中，原告人指出它在2008年才知道被告人在該物業內經營地產經紀的業務。原告人亦否認它們的代表曾經向被告人表示，同意後者在該物業內經營地產代理的業務。可是，原告人的證人在庭上的證供與原告人在狀書中的立場有明顯的出入。

6.原告人在庭上的第一位證人是袁先生。在原告人成立初期，袁先生是原告人的理事長，職務與會長相若。即使他現在沒有再出任此職，他現時亦是原告人的永遠首席會長。

7.原告人在1998年成立。成立後，被告人一直是原告人的秘書長。原告人在1999年尾購入該物業作為原告人的會所之用。在那段時間，被告人在另外的一個商舖經營地產代理的業務。被告人商舖的租約即將完結。根據袁先生的證供，被告人當時向他表示，她不再打算租用其他的商舖經營她的地產經紀業務，而袁先生當時亦同意被告人可使用該物業作為被告人地產代理業務的聯絡處。被告人當時把地產店舖內的傢俬搬到該物業內放置。袁先生在盤問中同意，假如被告人使用該物業經營地產經紀的生意，在沒有影響會務的情況下，袁先生自己不覺得有任何的問題。袁先生同意被告人是一名能幹的秘書長，可是意見時有偏激，而這亦是原告人某些會員與被告人在2008年發生爭拗的原因。

8.原告人的另一位證人是原告人的監事長蔡先生。根據蔡先生的證供，袁先生曾經批准被告人使用該物業作為被告人地產經紀業務的通訊處。可是，他堅持被告人不可使用該物業作商業用途，包括在該物業內接待被告人的客人。

9.蔡先生同意被告人秘書長的工作繁重，包括：（一）通知會員出席每月的例會；（二）安排會員參加本地及中山的旅行、參觀及其他聯誼活動；（三）安排中山巿及鎮政府官員到香港參觀及出席聯誼的活動；及（四）安排原告人的就職典禮。蔡先生形容被告人是一名女強人，可是作風「霸道」，而這亦是他甚少參與會務的其中一項原因。

10.該物業是蔡先生的妻子出售給原告人的。

11.被告人本人亦有出庭作供。根據她的證供，原告人成立初期，監事長蔡先生邀請被告人參加。在那段時間，大家相處非常融洽。因為原告人當時還未購買會所物業，同鄉會的文件及雜物都是放置在被告人地產代理的商舖中。原告人在1999年10月購買該物業。購置物業後，被告人才把原告人的物品搬到該物業內放置。

12.在2000年中期，被告人店舖的租約期滿。當時袁先生及蔡先生向被告人表示，被告人可以使用該物業做一些地產經紀的工作，同時在該物業內兼顧會務，一舉兩得。當時，被告人欣然接受有關的安排。其後，被告人亦把她店舖內的一些傢俬、文具及電腦搬到該物業內放置，而原告人及被告人的地產代理業務便共用這些物品。

13.被告人亦向法庭提供一些文件，證明袁先生及蔡先生在2000年後曾經委託被告人把他們的一些物業出售。在此情況下，被告人指他們倆人清楚知道，被告人在該物業內從事地產經紀的業務。

14.被告人所傳召其他證人的證供，對本案沒有多大的幫助。

15.與訟雙方的證人均沒有爭議，被告人可使用該物業，作為地產代理業務的通訊或聯絡處。再者，原告人的袁先生及蔡先生清楚知道，被告人在2000年租約期滿後便沒有再租用其他的店舖。他們亦知道，被告人繼續經營地產代理業務，否則他們不會把物業委託給被告人出售。在此情況下，他們必定知道，被告人在某程度上使用該物業經營她地產代理的生意。

16.在盤問中，袁先生及蔡先生基本上同意，假如被告人只是使用該物業作為地產業務的通訊處，或她只是使用原告人在該物業內的電話聯絡她的客戶，這些商業活動都是容許的。可是他們堅持，被告人不可在該物業內接待她的客戶，而這亦是與訟雙方爭論點之所在。

17.本案的關鍵問題是：假如原告人知道被告人繼續經營地產經紀的業務，及同意她使用該物業作為業務的通訊處，被告人可否在該物業內接待她的客戶？

18.顯然，與訟雙方在2000年的談話內容中，沒有觸及這個特定的問題。可是，本席可以肯定，假如被告人經常在該物業內接待她的客戶，影響原告人的會務及活動，這並非原告人所容許的。

19.本案的證供清楚顯示，被告人沒有經常在該物業內接待她的客戶。假如被告人有這樣做，原告人的會員必定知道，而原告人亦沒有可能在2008年才知道被告人在該物業內經營地產代理的業務。

20.原告人傳召一名李志強先生（“李先生”）出庭作供。他所工作的公司曾經委託被告人出售一項物業，而物業其後亦成功出售。在交易過程中，他曾經到過該物業內處理一些交易上的事情。李先生在盤問中同意，被告人是原告人的一名會員羅先生介紹給他認識的。除了這次接待外，原告人不能成功舉證，被告人在該物業內曾經接待過其他的客戶。

21.在此情況下，即使李先生所講的屬實，本席不接納被告人不當地佔用該物業經營地產代理的業務。首先，原告人的理事長曾經批准被告人使用該物業，作為她地產代理業務的聯絡處。第二，原告人的袁先生及蔡先生知道被告人繼續經營地產經紀的業務。既然被告人沒有租用其他的店舖，被告人必定在某程度上使用該物業經營她的業務。他們對此沒有反對，還委託被告人出售他們自己的物業，這顯示被告人可在該物業內從事某些商業活動。第三，袁先生在盤問中承認，假如被告人在沒有影響會務的情況下，使用該物業經營她地產代理的生意，他自己覺得沒有任何的問題。在本案中，被告人極其量只有一次在該物業內接待她的客戶，對原告人的會務沒有任何的影響。故此，本席認為被告人的商業活動沒有超越原告人允許的範圍。第四，被告人亦是某程度上依賴原告人的允許，才長時間逗留在該物業內處理原告人的會務。假如沒有原告人的批准及鼓勵，被告人便可能租用其他的商舖經營她的業務。在此情況下，她必定不會長時間逗留在該物業內處理會務。雖然原告人的會員都是義務處理會務，可是本案的證供清楚顯示，被告人的職務比其他的委員繁重。因此，允許被告人某程度上使用該物業處理她的私人事務，對與訟雙方都有好處。原告人在這麼多年後才作出這樣的投訴，本席認為此舉只是因為2008年雙方的爭拗而針對被告人的報復行為。

22.基於以上的分析，本席裁定被告人沒有不當地使用該物業經營她地產代理的業務，而原告人的索償亦不能成功。

原告人曾否在會議上通過決議及會議紀錄的真偽問題

23.基於以上的分析，本席根本不需要處理本案餘下的問題。可是為了整體起見，本席亦簡單地處理這些餘下的問題。

24.根據被告人的案情，原告人在2000年8月21日的會員大會中通過一項決議，容許被告人在該物業內經營她地產代理的業務，而主席袁先生亦在有關的會議紀錄中簽名確認會議的內容。可是，原告人否認當日的會議曾經通過此項決議，而袁先生亦否認會議紀錄中的簽名是他的。

25.假如當日的會議曾經通過此項決議，這明顯對被告人的案情有利。可是即使沒有這樣的決議，因為袁先生口頭上曾經某程度容許被告人使用該物業，經營地產代理的業務，而原告人亦沒有反對袁先生具有權限代表原告人作出此項允許，基於本席較早時的分析，即使當日的會議沒有通過這樣的決議，被告人使用該物業的程度亦沒有超越允許的範圍。

26.假如本席需要就此項事實爭議作出裁決，在相對可能性的衡量下，本席接納袁先生及蔡先生的證供，2000年8月21日的會議中沒有通過被告人所指的動議。本席有機會審閱過會議紀錄的正本，發現有關動議紀錄的墨水痕跡，與會議紀錄其他的部份不同。在此情況下，本席有理由相信，有關決議的紀錄是其後補加的。假如當日會議真的有討論並通過有關的決議，被告人不需要後補此項紀錄。

27.關於主席簽名真偽的問題，本席亦接納原告人專家證人的證供，並裁定2000年8月21日會議紀錄上的主席簽名是屬於被告人的。原告人的專家已經在他的報告內詳細論述他的觀點，在此不贅。當然，1998年9月17日會議紀錄的主席簽名與2000年8月21日的主席簽名極為相似，而原告人的專家亦同意，此兩個簽名是出於同一手筆。在庭上，袁先生同意1998年9月17日會議的主席簽名是屬於他的，所以2000年8月21日會議紀錄的主席簽名亦可能是他本人的。可是，本席接納原告人專家證人的解釋，袁先生大有可能誤以為1998年9月17日會議紀錄的主席簽名是他的，而事實上並非如此。換句話說，這兩個會議紀錄的主席簽名都不是袁先生的。

28.關於這方面的證供，本席認為被告人沒有如實向法庭交待事實的全部。顯然，被告人是一名精明的「女強人」。為了保障自己的利益，她可能提供一些錯誤的資料，企圖令自己有更加充份的抗辯理由。可是即使如此，原告人自己的證供亦清楚顯示，袁先生及蔡先生已經某程度上容許被告人使用該物業，經營她的地產代理業務。基於以上的分析，即使原告人的會員大會沒有通過有關的決議，被告人亦有充份的抗辯理由。

29.本席亦懷疑被告人代主席簽名，目的是否真的為欺騙法庭。根據以上的分析，假如2008年8月21日會議紀錄的主席簽名不是袁先生的，這樣1998年9月17日紀錄的同一簽名都不是袁先生的。倘若被告人為了加強自己在本案的勝訴機會，偽造2008年8月21日會議的主席簽名，為甚麼她需要同樣偽造1998年9月17日會議的主席簽名呢？唯一合理的解釋是主席遺漏了簽名確認某些會議紀錄，而被告人，身為原告人的秘書長，為了貪圖方便，代主席簽名確認這些會議紀錄。故此，被告人代主席簽名，目的未必是為了欺騙法庭。但本席需要在此強調，主席簽名真偽的問題對本案的最後裁決沒有任何的影響。

在該物業內接待客戶的問題

30.關於被告人曾否在該物業內接待她的客戶這個議題，基於本席懷疑被告人沒有向法庭交待事實的全部，本席認為原告人在這方面的證供較為可信。再者，李先生是一名較為獨立的證人，故此，本席接納被告人曾經一次在該物業內接待她的客戶李先生。

31.本席重申，原告人極其量只可以證明，被告人在該物業內一次接待她的客戶。可是本席相信，除了這次接待外，被告人甚少或沒有在該物業內接待其他的客戶，否則原告人的會員必定知道有關的事實。故此，李先生的證供亦不能改變本案的最後裁決。

賠償金額的問題

32.假如本席以上的分析是錯誤的，而被告人使用該物業超越了原告人允許的範圍，本席亦認為原告人不能成功舉證任何實質的損失，理由主要有以下數點。

33.首先，原告人向被告人追討非法佔用費用每月2,150元。根據原告人的案情，原告人的一名贊助人由2001年9月至2008年9月期間，向原告人贊助每月2,000元。繳納這筆費用後，贊助人可在工作日早上9時至下午3時，使用該物業的某部份地方作為贊助人的辦公室。再者，贊助人同意每月支付一半該物業的電費開支合共150元，故此，原告人計算每月的非法佔用費用為2,150元。可是，原告人沒有向法庭提交任何的證據，證明贊助人所支付的金額為巿場合理的租金。在此情況下，本席沒有辦法知道，2,150元是否原告人的合埋損失。故此，原告人沒有完成舉證的責任。

34.第二，與那名贊助人不同，原告人已經允許了被告人某程度上使用該物業經營地產代理的業務，包括以該物業作通訊處及在該物業內以電話聯絡她的客戶。假如被告人的活動超越了允許的範圍，只是被告人曾經一次在該物業內接待她的客戶李先生。在此情況下，試問原告人有甚麼實質的損失呢？根據袁先生的證供，假如被告人在不影響會務的情況之下，使用該物業經營地產代理的業務，他自己覺得沒有任何的問題。顯然，在與訟雙方2008年關係變差前，原告人不會介意被告人在該物業內接待她的客戶一次之多。在關係變差後，為甚麼原告人「秋後算帳」，才向法庭投訴它有實際的損失呢？再者，被告人長時期逗留在該物業內對原告人亦有好處，好讓被告人可以有更多的時間在該物業內處理繁多的會務。本席的證供亦清楚顯示，袁先生及蔡先生甚少處理會務，而原告人大部份的工作都是由被告人處理的。綜合以上的分析，假如被告人超越了原告人允許的範圍，使用該物業經營她的地產代理業務，原告人亦沒有任何實質的損失。

35.本席遂裁定原告人敗訴，並撤銷原告人的申索。被告人亦可以取得本訴訟的訟費。為避免不必要的訟費評估聆訊，本席簡易及粗略地評估被告人的訟費為3,000元。以上所提及關於訟費的命令是臨時命令，假如與訟雙方不在本判案書發出日期的14天內申請更改此項臨時命令，它將會在14天後成為永久的命令。

後感

36.對於原告人的申索，本席確實有一些意見。起初，原告人的案情是它不知道，亦沒有批准，被告人使用該物業經營地產代理的業務。可是其後庭上的證供清楚顯示，原告人的兩名資深負責人早早已經知道，被告人在某程度上使用該物業經營地產代理的業務，而他們亦同意被告人使用該物業作為業務的通訊處。這麼多年來，被告人使用該物業的程度，對原告人的會務及會員使用會所的權利沒有絲毫的影響。在此情況下，本席很難理解原告人索償的理據。顯然，原告人某些會員與被告人的關係在2008年變得非常差。被告人被辭退秘書長的職務後，原告人便向被告人提出此索償。本席認為原告人把會員之間的糾紛帶到法庭解決，實在是毫無必要的。原告人的申索亦欠缺足夠的法理依據，故此原告人敗訴亦是必然的結果。

陳兆松律師行的陳兆松律師代表原告人

被告人，親自行事